導(dǎo)語：房地產(chǎn)治理政府定位思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近來，我國政府采取了多種政策措施加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，各方面都取得了較好的效果，但是，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍出現(xiàn)了過熱的問題。其中的一個重要原因就是地方政府定位不準(zhǔn)，出現(xiàn)了越位和缺位并存的問題，使得宏觀措施在執(zhí)行過程中被軟化、調(diào)控效果大打折扣。對此，進(jìn)行了深入的分析，并提出了相應(yīng)的政策建議，以期對和諧社會的構(gòu)建有所裨益。

1、引言

2006年上半年，我國的GDP增長率為10.9%，其中第二季度增長11.3%，是1994年以來增長最快的季度。其中上半年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模急劇膨脹，同比增長31.3個百分點(diǎn)。對此，中央政府采取了一系列政策措施來調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，以防止經(jīng)濟(jì)過熱。從第三季度的數(shù)據(jù)分析，宏觀調(diào)控整體上取得了較好的效果，我國的經(jīng)濟(jì)增長率回落至10.4%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長24.2%，比二季度回落7.7個百分點(diǎn)，新開工項(xiàng)目比二季度明顯減少。

雖然多個領(lǐng)域宏觀調(diào)控取得了預(yù)期的效果，但對房地產(chǎn)的調(diào)控作用微乎其微。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)價格繼續(xù)呈現(xiàn)較快增長的局面。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資12902億元，增長24.3%，同比上升2.1個百分點(diǎn)，比上半年還快0.1個百分點(diǎn)。全國70個大中城市房屋銷售價格始終保持在5～6%的高增長，全國大部分城市房價不跌反升。目前，房價上漲過快已經(jīng)成為老百姓最為關(guān)注的問題。

盡管中央政府采取了一系列的措施來抑制房價過快上漲，如，國務(wù)院出臺了“國六條”、“國八條”，建設(shè)部等部門的“十五條”，提出要增加小戶型住房的供給，提高了按揭首付的比例，以及五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓需要繳納營業(yè)稅等措施，但是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要一環(huán)，即地方政府，存在定位不準(zhǔn)、公共管理不到位的問題，越位與缺位并存，使得宏觀措施在執(zhí)行過程中被軟化，調(diào)控效果大打折扣。

2、地方政府在房地產(chǎn)治理中存在的問題

不可否認(rèn)，一些地方政府在國家出臺治理房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策措施后，能夠予以積極貫徹落實(shí)。但是由于地方政府與中央政府在利益的不同，往往會出現(xiàn)部門利益、局部利益與全局利益相沖突的現(xiàn)象，從而使調(diào)控措施在執(zhí)行的過程中被軟化。

1.過分關(guān)注GDP增長率，明降溫、暗托市的情況普遍。長期以來，我國對地方政府領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)績考核仍以GDP增長率為核心指標(biāo)，這使得地方政府有足夠的動力去通過各種方式來提高GDP增長率水平。

而據(jù)有關(guān)家的研究成果顯示，在我國某些地區(qū)，當(dāng)建設(shè)用地增加1%時，當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資就增加4.1%，而在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資占三分之一強(qiáng)。正是基于這樣的原因，地方政府不肯與房地產(chǎn)市場保持距離，反而深度地參與其中，地方政府明降溫、暗托市現(xiàn)象普遍，而有些地方政府甚至對違法用地也不聞不問。根據(jù)國土資源部對2004年10月至2005年5月對部分城市衛(wèi)星照片核查情況顯示，違法用地占新增建設(shè)用地宗數(shù)、面積的比例分別為61%和50%。

2.分稅制改革下的地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)不對稱，使地方政府公共管理職能弱化。1994年的稅制改革劃分了中央與地方的財(cái)權(quán)，在一定程度上劃分了事權(quán)，規(guī)范了中央與地方的關(guān)系。但是對于地方政府之間的財(cái)權(quán)與事權(quán)基本沒有涉及。據(jù)統(tǒng)計(jì)，地方財(cái)政收入占財(cái)政收入的比重由稅制改革前(1993年)的78%迅速下降為2004年的45.1%，下降了32.9個百分點(diǎn)。而2006年上半年，全國財(cái)政收入為20005.89億元，其中地方為9068.23億元，所占比重為45.3%。雖然隨著我國經(jīng)濟(jì)蛋糕的不斷做大，地方財(cái)政收入的絕對規(guī)模擴(kuò)大，但是隨著地方政府職能范圍的擴(kuò)大、完善，地方公共品、服務(wù)需求激增，這使得目前我國的地方政府的財(cái)政壓力不斷加大。因此，地方政府一方面通過提高土地出讓金來增加收入，一方面又從地價上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收大幅度增加中獲益。一句話，地方政府沒有動力去抑制房地產(chǎn)價格。

3.對土地使用權(quán)的管理缺乏剛性約束。一是我國地方政府壟斷著房地產(chǎn)一級市場上的土地，也借助于這種壟斷權(quán)力滲透到房地產(chǎn)市場中去，從而使得尋租成為可能。最終，土地使用價格脫離了市場競爭定價，加大了交易成本，不利于土地資源的優(yōu)化配置。另一方面，土地使用權(quán)可以按照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓，而國家為了“公共利益”需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。但是，由于我國的土地政策對“公共利益”界定模糊，從而使地方政府在土地流轉(zhuǎn)過程中可運(yùn)作的空間非常大，如，在土地拍賣市場上抬高地價，為招商引資又人為過分地壓低地價等，這些行為嚴(yán)重扭曲了土地價格，不利于房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

4.地方政府為改善住房結(jié)構(gòu)矛盾所做的努力不夠。目前我國的房地產(chǎn)住房供給與需求嚴(yán)重錯位，表現(xiàn)在：高檔次、大套型住房占住房供給的七、八成，而占社會百分之八十左右的中低收入群體所需要的中低價位、中小套型住房的供給嚴(yán)重不足，僅占住房供給的二、三成，致使中小型住宅嚴(yán)重短缺，而這又進(jìn)一步加劇了房價的上漲。從世界范圍看，即使是發(fā)達(dá)國家，其住宅面積也一般在80—90平方米，如，在日本住房面積一般在80平方米左右；而在我國的香港地區(qū)，90平方米的住房已經(jīng)算是豪宅，而我國的商品房面積一般在120平方米以上，這不符合我國的國情。

5.我國住房保障制度亟待完善。目前我國的經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足，經(jīng)濟(jì)適用房投資連續(xù)幾年同比下降，2005年完成投資僅565億元，同比下降了6.8個百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房的投資只占商品房的3.6%。二是我國的廉租房建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。資料顯示，目前尚有13個省區(qū)沒有將廉租房建設(shè)納入省級人民政府對市、區(qū)、縣人民政府工作目標(biāo)責(zé)任管理；70個地級以上的城市沒有建立廉租住房制度。因而，當(dāng)有限的土地在商品房建設(shè)和廉租房等公共商品之間進(jìn)行分配時，在利益的驅(qū)使下，各方必然以犧牲廉租房的建設(shè)轉(zhuǎn)而大量開發(fā)商品房，而這種做法無疑加劇了住房供求矛盾，導(dǎo)致房價大幅上漲。

3、對策與建議

通過以上分析，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)的調(diào)控效果不明顯，甚至出現(xiàn)“越調(diào)控房價上漲越快”現(xiàn)象，其的根源不是政府管得太少，而是管得太多，卻做的太少，即在房地產(chǎn)市場治理中地方政府沒有準(zhǔn)確定位。從土地拍賣、收取土地出讓金到房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售，地方政府都深刻而廣泛的參與進(jìn)去，越位嚴(yán)重；而對于改善住房結(jié)構(gòu)、完善住房保障制度，建立規(guī)范的信息制度等，本是地方政府應(yīng)該大有作為的領(lǐng)域，卻嚴(yán)重缺位。同時，我們應(yīng)該明確，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不是一味的打壓房價，而是要將房價的漲幅控制在合理的范圍之內(nèi)。只有本著這樣的原則，才可能調(diào)動各方面的積極性，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、居民和政府(尤其是地方政府)“三贏”的局面。

1.打破對GDP增長率的盲目崇拜，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。誠然，地方政府承擔(dān)著活躍經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共職能，追求GDP增長也無可厚非，但是正如《中國新聞周刊》新論所指出的，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長不是政府的唯一職能，甚至也不是最重要的職能，政府的首要職能是維護(hù)正義，通過民主和法制體系對社會進(jìn)行公正的治理。因此，我國必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求重新擬定地方官員的評價體系，以從根本上打破地方官員對GDP的盲目崇拜。

2.合理劃分各級政府的財(cái)政與事權(quán)，充分調(diào)動地方政府的積極性。通過合理劃分地方各級政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)，確保各級地方政府擁有與其事權(quán)相對應(yīng)的財(cái)權(quán)。同時，將各級政府的權(quán)、責(zé)、利進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，以充分發(fā)揮和調(diào)動地方政府的積極性，這至少會帶來兩個正效應(yīng)二是可以減弱甚至是從根本上消除部分地方政府與開發(fā)商的暗中“結(jié)盟”關(guān)系，有利于為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造一個公平的競爭體系。二是由于財(cái)權(quán)與事權(quán)對等，可以使地方政府把工作的重點(diǎn)由組織收入轉(zhuǎn)向支出上，從而使支出的結(jié)構(gòu)更加合理，公共商品和服務(wù)的提供更加有效、充足。

3.加強(qiáng)監(jiān)督和管理，規(guī)范土地使用行為。一是要嚴(yán)格按照國務(wù)院的要求，嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，加快落實(shí)土地監(jiān)察制度，并嚴(yán)格控制中長期貸款，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)到每個城市。二是按照監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動的通知》的要求，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為，改善土地管理和土地執(zhí)法環(huán)境。三是對開發(fā)商惡意炒買炒賣地皮、囤積土地不用干開發(fā)的投機(jī)行為，予以嚴(yán)厲打擊。四是要建立長久有效的關(guān)于土地使用的監(jiān)督和管理機(jī)制，以切實(shí)規(guī)范土地使用行為。

4.對于新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府要嚴(yán)把關(guān)，以建立起新的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對我國目前中低價位、中小套型的住房供不應(yīng)求的局面，從2006年6月1日起，凡新開工的商品房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房，面積所占的比重必須在開發(fā)建筑面積的70%以上。地方政府在項(xiàng)目審批過程中扮演著關(guān)鍵角色，因此，必須嚴(yán)格把關(guān)，以切實(shí)保證中小套型、中低價位的住房供給，從而改善住房供求結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)價格上漲幅度控制在合理的范圍之內(nèi)。

5.進(jìn)一步完善我國的住房保障制度。筆者認(rèn)為，目前中央政府采取的調(diào)控房地產(chǎn)的措施主要是針對商品房，而忽略了一個政府本應(yīng)該更為關(guān)注的領(lǐng)域，那就是對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)。眾所周知，提供公共商品和服務(wù)是政府最基本的職能，而目前各地方政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等公共商品還很匱乏。而根據(jù)一些學(xué)者的研究，廉租房供給每增加5%，就會迫使房價下降3—4%。今后各級地方政府應(yīng)該穩(wěn)步擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋面，并將廉租住房保障基金納入地方政府財(cái)政預(yù)算；同時，要進(jìn)一步推進(jìn)住房貨幣化分配，對中低收入群體提供住房資金支持等，通過以上措施實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

6.在地方政府主導(dǎo)下建立公開、準(zhǔn)確、統(tǒng)一的信息體系。一是由于目前計(jì)算房價的方法不一致，導(dǎo)致地方政府部門信息混亂。最典型的是北京市統(tǒng)計(jì)局今年4月20日的數(shù)據(jù)和不久前北京市建秀的房價上漲數(shù)據(jù)的不一致。二是由于相關(guān)法律的缺失以及監(jiān)管的不到位，一些開發(fā)商虛假信息，惡意制造土地和住宅供給短缺的恐慌，通過影響消費(fèi)者預(yù)期來抬高房價。對此，地方政府要嚴(yán)格按照“國六條”提出的增強(qiáng)房地產(chǎn)的透明度，全面、準(zhǔn)確、及時的市場供求信息，堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向的要求，盡快建立起公開、準(zhǔn)確、統(tǒng)一的信息體系，以排除虛假信息，使房價回歸理性。

7.地方政府要積極引導(dǎo)合理消費(fèi)，促進(jìn)房屋租賃市場的發(fā)展。在發(fā)達(dá)國家，居民租房率非常高，如，美國的租房家庭高達(dá)40%，買房的僅占60%左右。而我國居民的自有住房率高達(dá)90%，購房幾乎是既定的消費(fèi)模式和消費(fèi)觀念。因此，一方面地方政府要引導(dǎo)居民形成適度居住消費(fèi)的觀念，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)條件購買或是租賃符合家庭實(shí)際需要的住房，協(xié)調(diào)好買房與租房的關(guān)系。另外，地方政府要大力發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，為房屋租賃市場的發(fā)展創(chuàng)造條件，使居民逐步接受租賃房屋這種消費(fèi)模式。

總之，筆者認(rèn)為，不能單從房地產(chǎn)市場角度看待房價上漲問題，它實(shí)質(zhì)是我國政治體制改革滯后、金融體系不完善等一系列復(fù)雜因素相互作用的結(jié)果。地方政府作為中央政府職能的延伸，是房地產(chǎn)市場治理中的重要一環(huán)。只要地方政府準(zhǔn)確定位，克服越位和缺位的問題，并真正將群眾利益放在首位，就一定能在房地產(chǎn)市場治理中有所作為。