導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)控制探討一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)建筑數(shù)量劇增。房地產(chǎn)商需要在保障房屋質(zhì)量、控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，謀求利潤(rùn)最大化，要想控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及成本，需要對(duì)成本控制點(diǎn)、工程成本風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行管控。文章將就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制及風(fēng)險(xiǎn)控制展開(kāi)了探討與分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本；風(fēng)險(xiǎn)；控制

在這個(gè)科技發(fā)達(dá)、發(fā)展迅速的時(shí)代，為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要對(duì)成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制方面給予足夠地重視。房地產(chǎn)公司只有很好的控制了成本和風(fēng)險(xiǎn)，才能使利益最大化。成本控制主要有設(shè)計(jì)規(guī)范化、招投標(biāo)制度、設(shè)計(jì)變更后的成本變化、合同管理、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)等方面的內(nèi)容，而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的控制主要是在成本控制節(jié)點(diǎn)以及降低工程成本風(fēng)險(xiǎn)這兩個(gè)方面，下面進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

1成本控制管理的目的、風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

1.1成本控制的目的

在保證質(zhì)量、保證開(kāi)發(fā)時(shí)間的前提下，以最合適的成本來(lái)完成一項(xiàng)建筑是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的目的所在，但是往往會(huì)有很多的因素導(dǎo)致成本控制管理混亂。這些因素包括：①開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，沒(méi)有很好地估算投入產(chǎn)出比；②成本規(guī)劃不科學(xué)，成本決策太盲目，沒(méi)有根據(jù)，不規(guī)范；③由于核算方法不規(guī)范、搜集不全面、管理措施不得當(dāng)?shù)?，?dǎo)致成本信息失去真實(shí)性；④成本管理盲目，缺乏現(xiàn)代化的管理方式。

1.2成本控制的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制特點(diǎn)有三點(diǎn)：①成本管理是貫穿一項(xiàng)房地產(chǎn)工程始末的，時(shí)間跨度很長(zhǎng)；②受?chē)?guó)家政策、開(kāi)發(fā)商成本控制管理制度、施工環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)等多個(gè)因素的影響，這些因素在工程施工中是不確定也不能預(yù)計(jì)的；③成本控制要根據(jù)工程施工始末的各個(gè)項(xiàng)目施工質(zhì)量、所用的材料以及工程進(jìn)度來(lái)進(jìn)行動(dòng)態(tài)地調(diào)整，是一種動(dòng)態(tài)的活動(dòng)。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的風(fēng)險(xiǎn)

較長(zhǎng)的成本控制時(shí)間、較多的不可預(yù)計(jì)的影響因素、動(dòng)態(tài)活動(dòng)等特征，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致成本計(jì)算工作人員在整個(gè)施工過(guò)程中，對(duì)成本的估計(jì)和計(jì)算不夠精確。產(chǎn)生成本控制風(fēng)險(xiǎn)的因素，常常有施工用的材料質(zhì)量、招投標(biāo)政策、合同管理成本、設(shè)計(jì)變更等。因此，應(yīng)該在工程施工時(shí)，對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考察和評(píng)估，然后采取相應(yīng)的措施來(lái)避免工程施工中的成本風(fēng)險(xiǎn)。

2工程成本控制及風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，大部分成本都用于包括了總工程、分包工程、工程管理成本、相關(guān)配套設(shè)施等。因此，工程成本控制和風(fēng)險(xiǎn)，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制中最主要也是最難以解決的問(wèn)題。從工程設(shè)計(jì)、施工、竣工、支付使用，再到后期質(zhì)量監(jiān)測(cè)的整個(gè)施工過(guò)程中，最重要的的核心就是工程管理與工程造價(jià)。

2.1工程成本控制要點(diǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)中，有六個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)制度、設(shè)計(jì)變更費(fèi)、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證、合同管理、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。①成本控制的重點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃的優(yōu)劣直接決定了工程投資的總額。②招投標(biāo)制度是成本控制的核心，只有嚴(yán)格的招投標(biāo)制度才能找到可靠、優(yōu)質(zhì)的施工隊(duì)伍，才能很好地控制成本投入。③成本控制中最難的關(guān)鍵點(diǎn)就是設(shè)計(jì)變更。在工程施工前的設(shè)計(jì)，會(huì)因?yàn)槭┕さ膶?shí)際情況而進(jìn)行一些設(shè)計(jì)的變更，這樣會(huì)影響投資預(yù)算。④為了更加快捷地解決施工過(guò)程中遇到的新問(wèn)題，就有了簽證的出現(xiàn)，簽證可以在原有合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)充，以適應(yīng)施工中的新問(wèn)題。⑤合同的存在，是施工雙方各自履行義務(wù)的依據(jù)，因此合理、具有執(zhí)行力、條例以及義務(wù)界限明確的合同是成本控制的依據(jù)。⑥工程中成本控制的手段是現(xiàn)場(chǎng)綜合調(diào)節(jié)，專業(yè)的工程技術(shù)人員通過(guò)對(duì)施工工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行綜合地調(diào)節(jié)，來(lái)提高工程質(zhì)量、縮短工期，最后達(dá)到控制成本的目的。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程成本控制風(fēng)險(xiǎn)

工程成本控制風(fēng)險(xiǎn)主要有：①工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。如果在招標(biāo)時(shí)工作人員對(duì)于工程量、材料要求等的重要問(wèn)題在招標(biāo)文件上闡述不清或遺漏，或者雙方在簽合同時(shí)沒(méi)有對(duì)不確定、有分歧的問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)一都會(huì)在工程施工時(shí)出現(xiàn)成本控制風(fēng)險(xiǎn)。②施工階段的風(fēng)險(xiǎn)。在施工的過(guò)程中，會(huì)因?yàn)槭┕み^(guò)程耗時(shí)長(zhǎng)、施工過(guò)程中設(shè)計(jì)發(fā)生了更改、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證不確切、管理人員不負(fù)責(zé)等問(wèn)題最后都會(huì)導(dǎo)致成本失控。該風(fēng)險(xiǎn)最不確定。③施工材料管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。在招標(biāo)時(shí)若沒(méi)有對(duì)施工材料的類型以及型號(hào)進(jìn)行明確地規(guī)定，及在施工時(shí)沒(méi)有向施工單位明確當(dāng)時(shí)的價(jià)格，可能會(huì)導(dǎo)致預(yù)算不足而選取質(zhì)量次的材料，這樣工程質(zhì)量會(huì)受到了影響，從而造成了成本控制風(fēng)險(xiǎn)。

3為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)采取的措施

3.1針對(duì)工程成本控制要點(diǎn)采取的措施

針對(duì)工程成本控制要點(diǎn)采取的六點(diǎn)措施如下：①在施工前進(jìn)行合理可信地規(guī)劃設(shè)計(jì)并且進(jìn)行審計(jì)，通過(guò)后做好科學(xué)成本估算，根據(jù)估算設(shè)計(jì)出詳細(xì)的施工圖；②采取嚴(yán)格、良性競(jìng)爭(zhēng)的招標(biāo)制度和嚴(yán)密的招標(biāo)文件，以選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位；③根據(jù)設(shè)計(jì)的變更，合理地進(jìn)行投資成本調(diào)整；④對(duì)于簽證的制定，讓專業(yè)的設(shè)計(jì)工作人員審計(jì)簽證的資格，盡量將簽證落實(shí)于圖紙上；⑤采用國(guó)際化的合同文件格式，并且條例界限清晰、具有很強(qiáng)的執(zhí)行力來(lái)規(guī)范合同的簽訂；⑥加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的綜合協(xié)調(diào)，加強(qiáng)部門(mén)的溝通和配合。

3.2針對(duì)工程成本控制風(fēng)險(xiǎn)采取的措施

要降低風(fēng)險(xiǎn)，就要針對(duì)工程成本控制風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)采取相應(yīng)的措施，而成本控制風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)主要包括了三點(diǎn)：招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、施工階段的風(fēng)險(xiǎn)，材料管理的風(fēng)險(xiǎn)。①針對(duì)招標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)，要在招標(biāo)時(shí)制定嚴(yán)格的招標(biāo)文件，以選取有條件和資質(zhì)的施工單位，有效地避免能力不足的單位被選中；②針對(duì)施工階段的風(fēng)險(xiǎn)，要就指定好成本控制的預(yù)算，制定好控制方案并且進(jìn)行嚴(yán)格地審批，并且嚴(yán)格要求和控制簽證；③充分考慮到材料市場(chǎng)價(jià)格會(huì)在不同時(shí)期產(chǎn)生波動(dòng)，因此雙方要簽訂好合同，在合同中明確好所用材料的型號(hào)以及類型，堅(jiān)決不使用劣質(zhì)材料，并和施工單位隨時(shí)溝通當(dāng)前材料價(jià)格，以便進(jìn)行成本調(diào)整。

4結(jié)束語(yǔ)

在這個(gè)發(fā)展迅速的時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在分析與研究成本控制的目的、風(fēng)險(xiǎn)、特點(diǎn)，工程成本控制要點(diǎn)，以及成本控制風(fēng)險(xiǎn)的要點(diǎn)之后，并付諸實(shí)踐，才能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，很好地控制成本，較多地獲取經(jīng)濟(jì)效益。

作者:何海強(qiáng) 單位:山東中鐵諾德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

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