導(dǎo)語：物業(yè)管理成本核算問題及對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的快步發(fā)展，人們的生活水平也越來越好，伴隨著各式各樣的服務(wù)行業(yè)的出現(xiàn)，如物理管理，它的特點是無產(chǎn)品積存，工作員工和打理知識多集中，產(chǎn)品沒有全部形成一致的計算標(biāo)準(zhǔn)，所以，其他企業(yè)的成本核算與物業(yè)管理公司的成本核算有很大的區(qū)別。近年來，我國物業(yè)管理的成本核算取得了較好的結(jié)果，但還是存在一些問題，需要注意改進(jìn)。本文針對物業(yè)管理成本核算中存在的問題進(jìn)行討論，并且提出相應(yīng)的對策來解決這些問題，為我國物業(yè)管理成本核算取得更好成績做出參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本核算；管理制度

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)、科技、文化的發(fā)展，加快了城鄉(xiāng)改革進(jìn)程，人們的要求也越來越高，新式的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)不得不加快腳步，造就了物業(yè)公司各個部門的擴大，令其管理和服務(wù)購買各個不同層次的商品房或者其他房子的對象。物理管理是物業(yè)產(chǎn)權(quán)入、房主授權(quán)物業(yè)管理對其居住各種物業(yè)進(jìn)行管理和維護(hù)，如環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患、道路等實行專業(yè)化管理，并把涉及到業(yè)主的事情向他們匯報。物業(yè)公司面對各種各樣的事情，它具有復(fù)雜性和特殊性，使得物業(yè)公司核算成本比較難，且物業(yè)公司的相關(guān)人員無法根據(jù)物業(yè)公司的情況制定相關(guān)的處理政策來核算成本。因此，物業(yè)公司目前在物業(yè)管理成本核算中還存在一些不良情況，這些問題如果不能夠及時處理就會導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營困難。

1物業(yè)管理成本核算體系構(gòu)造的原則

物業(yè)管理與別的企業(yè)管理不一樣，管理的事情并不直接看到結(jié)果，付出的勞動力不能馬上得到效益，沒有直接的產(chǎn)品及庫存，工作員工和打理知識多又集中，產(chǎn)品沒有全部形成一致的計算標(biāo)準(zhǔn)。所以，物業(yè)管理的成本核算體系構(gòu)造的原則具體表現(xiàn)如下。1.1集中核算和扁平化的二級成本核算相結(jié)合原則。物業(yè)管理公司部門比較廣泛，且各個部門之間比較分散，在處理和管理方面，各個部門都相當(dāng)于物業(yè)公司出面處理，每個部門都有自己獨立的組織，如經(jīng)營部、管理部、服務(wù)部等。所以，物業(yè)公司對分散的部門核算總數(shù)就比較困難。面對這樣的形式構(gòu)建一個公司總部、管理處分級歸口的核算組織十分有必要。這樣能夠把每一級的成本花費控制在一定范圍內(nèi)，物業(yè)公司大部門的工作內(nèi)容都是在管理下做完的，需要成立二級成本核算組織。1.2成本管理與管理效果的統(tǒng)一相結(jié)合原則。為了提高收入需要嚴(yán)格實行成本管理，并且物業(yè)公司需要對各個部門的消費進(jìn)行規(guī)劃，制定出最合理的支出與收入比例?，F(xiàn)代社會業(yè)主們以最低的成本，得到最好的服務(wù)，同樣物業(yè)公司也希望消耗少卻換取更多服務(wù)產(chǎn)品，達(dá)到利益最大化。要達(dá)到這樣的效果，需要制定最合理的核算策略，把成本管理和管理效果作為一項大原則。1.3動態(tài)原則。物業(yè)公司很大程度上是負(fù)責(zé)招攬業(yè)務(wù)，公司面對全社會實行承接物業(yè)，公司的管理部門中他們只負(fù)責(zé)管理工作，在對業(yè)主服務(wù)這方面是承包給專業(yè)的服務(wù)公司，不了解專業(yè)服務(wù)公司的情況，相關(guān)工作人員的服務(wù)態(tài)度、工作經(jīng)驗等這些都會影響服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)管理公司核算成本制定相關(guān)制度，關(guān)于構(gòu)建社會相關(guān)組織和公司內(nèi)部組織相結(jié)合，進(jìn)行各方面的溝通，例如信息相互交換、人員考核、資金問題、物質(zhì)方面等，都要動態(tài)控制的系統(tǒng)。1.4物業(yè)管理成本核算中存在的問題。物業(yè)管理公司財務(wù)部門最主要的任務(wù)是成本的核算，提高企業(yè)的競爭能力對企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。近年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其他企業(yè)成本核算也不斷地提高，但是物業(yè)管理成本核算的探究和使用都落后與其他企業(yè)成本核算，導(dǎo)致我國物業(yè)管理公司成本核算存在很多問題，具體表現(xiàn)如下。第一，成本核算制定不合理?，F(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)的成本核算都是由財務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)，成本支出小細(xì)節(jié)沒有制定全面，制定比較簡單不夠合理，相對籠統(tǒng)。物業(yè)公司的部門比較廣泛和分散，在成本管理上沒有自己制定合理的方法，只是簡單的模仿別的企業(yè)來成本核算，最終導(dǎo)致成本核算不夠細(xì)致。物業(yè)管理面對的是幾十個或者幾百個小區(qū)，每天要提供各種各樣的服務(wù)，每天都成本的支出，面對這些只是粗略的核算，沒有實行詳細(xì)的核算，會導(dǎo)致物業(yè)公司財務(wù)部門成本核算的時候出現(xiàn)紕漏，最終出現(xiàn)一些錯誤的決策，嚴(yán)重會影響公司的發(fā)展。第二，核算手段不先進(jìn)。隨著高科技的發(fā)展，物業(yè)公司目前使用的成本核算方法相對落后，使用計算器和算盤類比較舊的核算方法，沒有實行電腦記錄。面對公司大量的成本支出，財務(wù)部的工作人員會花費很多精力核算上，導(dǎo)致花費大量人力且工作效率又低的局面，最終公司的人力不足，其他業(yè)務(wù)也跟不上進(jìn)度。如果改進(jìn)成本核算手段，利用先進(jìn)的成本核算方法，比如電腦，則能在一定程度上提升核算的效益和準(zhǔn)確。

2完善物業(yè)管理成本核算的策略

我國經(jīng)濟(jì)實力越來越好，目前物業(yè)管理公司面不斷擴展管理業(yè)務(wù)，物業(yè)公司財務(wù)部門是公司的核心部分。為了提高公司最大效益，財務(wù)部需制定、完善成本核算策略，做到更精細(xì)化。成本核算好壞與否能夠直接影響公司的效益，所以，物業(yè)管理公司做好成本核算可以提升公司財務(wù)部的工作管理水平，面對以上的問題，制定出如下措施。2.1建立二級成本核算管理制度。我國經(jīng)濟(jì)實力不斷增強，房產(chǎn)市場也跟著快速發(fā)展，最受影響的是物業(yè)管理公司，很多是給財務(wù)部門實行成本核算的物業(yè)管理公司，其服務(wù)類型多，管理較為獨立的物業(yè)項目與小區(qū)。這些小區(qū)管理與服務(wù)對職員、財務(wù)、物質(zhì)上都比較獨立，實行一級下的二級管理。除此之外，實行業(yè)主委員會監(jiān)督小區(qū)的財務(wù)與維修，所以，根據(jù)社會的發(fā)展需求，物業(yè)管理要積極成本核算，加強成本的核算質(zhì)量，物業(yè)管理公司應(yīng)該構(gòu)建二級成本核算管理制度。第一，構(gòu)建公司財務(wù)部與物業(yè)管理處實行“內(nèi)部往來”，通過相互溝通來成本核算，且在每個月末實行全部資金核對。如果發(fā)現(xiàn)與“內(nèi)部往來”的剩余額不一致時，立馬相關(guān)部門來調(diào)查；第二，物業(yè)管理是一個二級管理部門。二級核算各個小區(qū)每個月的支出情況之外，還要報送內(nèi)部報表，比如“經(jīng)濟(jì)收入與支出表”“直接使用與間接使用表”等。除此之外，每個月要求清楚記錄各個小區(qū)的支出情況，與物業(yè)財務(wù)部認(rèn)真核對。2.2實行財務(wù)精細(xì)化管理。第一，物業(yè)管理公司要按照公司的體系構(gòu)造劃分各個不同的專業(yè)，再將各個物業(yè)管理處分化多個單元，這些業(yè)務(wù)單元管理公司的利益。實行會計職員編碼管理，工作起來比較方便，例如對物業(yè)管理工作人員的工資、獎金、相應(yīng)福利及在公司日常支出等費用記錄到“管理費用”，可以很方便的計算物業(yè)管理的成本支出收入，免去了會計職員算賬困亂；第二，構(gòu)建物業(yè)管理公司資金總體管理，比如可以構(gòu)建公司內(nèi)部銀行，公司的管理資金中心，這樣方便管理物業(yè)管理資金，物業(yè)公司可以授權(quán)資金管理部門對物理公司下的資金進(jìn)行管理，他們可以使用內(nèi)部管理對資金進(jìn)行控制，管理資金的流動方向，對資金進(jìn)行合理的分配，這樣可以清楚的指導(dǎo)資金的使用情況，提高成本核算效益和資金的使用效益。2.3實行績效考核來降低人工成本。物業(yè)管理的人工成本一般為百分之七十到百分之八十，所以，在物業(yè)管理成本中實行人工計算，計算時盡可能考慮人工成本支出和承受的責(zé)任關(guān)系。通過考核的方式來管理人工們完成的目標(biāo)情況和管理人工的成本核算，這樣既能提高管理服務(wù)水平和質(zhì)量，又能減少人工成本。

3結(jié)束語

物業(yè)公司作為一個新式的服務(wù)行業(yè)，它具有特殊性和復(fù)雜性，它與其他企業(yè)成本核算方式不一樣，物業(yè)管理公司想要在激烈的競爭中更好地發(fā)展，要注重成本核算的管理，構(gòu)建二級成本核算策略，創(chuàng)造新的制度，采取更精細(xì)化的管理處理成本核算。除此之外，物業(yè)管理還要提高公司各部門之間的合作，為成本核算管理工作打下基礎(chǔ)，讓物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。

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作者:紀(jì)玉東 單位:遼源市物業(yè)和住房維修資金管理中心