導(dǎo)語：國外次貸危機(jī)對國內(nèi)房地產(chǎn)影響分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【關(guān)鍵詞】：次級貸款房地產(chǎn)貸款危機(jī)

【摘要】：我國房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀與次貸危機(jī)前的美國情況有著一定的相似性，美國的次貸危機(jī)給我國的房貸敲響了警鐘，使我們能夠從中得到一些啟示，防患于未然。

次級抵押貸款（簡稱“次貸”）是美國眾多金融創(chuàng)新產(chǎn)品之一，主要指金融機(jī)構(gòu)為信用分?jǐn)?shù)低于620分、收入證明缺失和負(fù)債較重的人提供的住房貸款。在過去的幾年間，次級抵押貸款在幫助低收入人群解決住房問題的同時，也使很多放貸機(jī)構(gòu)獲得了巨額利潤。然而今天，它卻造成了全球金融市場的震蕩和投資者的恐慌。美國次貸危機(jī)引起了各方關(guān)注，其深刻教訓(xùn)足以讓我國房地產(chǎn)貸款市場引以為戒。

一、警惕房地產(chǎn)過熱的負(fù)面影響

房地產(chǎn)過熱的直接表現(xiàn)是房價過度攀升，這是美國次貸危機(jī)的源頭。20世紀(jì)90年代美國房價的年平均增幅不到3％，但自2001年1月起美聯(lián)儲連續(xù)13次的降息，吹大了房地產(chǎn)泡沫。然而，從2004年6月起，美聯(lián)儲又連續(xù)17次加息，最終導(dǎo)致泡沫破裂，次貸危機(jī)爆發(fā)。我國當(dāng)前價格虛高的房產(chǎn)市場及相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該從中吸取如下的深刻教訓(xùn)。過快攀升的房價往往會使房貸的貸款人（商業(yè)銀行）、借款人和投資者皆大歡喜，在評估抵押房產(chǎn)的價值時忽視風(fēng)險，使房貸風(fēng)險不斷積聚。房地產(chǎn)不會永遠(yuǎn)高漲，一旦泡沫破滅就可能破壞整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的平穩(wěn)運行，而持續(xù)的繁榮離不開對風(fēng)險的控制和監(jiān)管。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對抵押房產(chǎn)價值評估環(huán)節(jié)的控制，政府應(yīng)重視對房屋估值機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，恪守穩(wěn)健原則，預(yù)防抵押房產(chǎn)價值的高估、甚至虛抬，這是控制房貸風(fēng)險的關(guān)鍵。

二、商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格審核房貸條件，警惕貸款泛濫

自2003年以來，美國的一些抵押貸款機(jī)構(gòu)在火熱的房地產(chǎn)泡沫中，為了追逐高額利潤，不惜降低貸款門檻，將抵押貸款推向那些不具備基本申請資格的群體。部分信用等級較低、收入不穩(wěn)定、金融風(fēng)險意識薄弱的購房者在利益的驅(qū)動下，也甘冒風(fēng)險申請次級抵押貸款，期望房產(chǎn)升值帶來的利潤會遠(yuǎn)超次級抵押貸款的利息成本，甚至期望無本萬利。這樣，房地產(chǎn)市場泡沫和金融市場泡沫的互動，導(dǎo)致了次貸危機(jī)的進(jìn)一步升級。根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自2003年以來我國房地產(chǎn)貸款的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人民幣信貸年均14.8％以及名義GDP年均15.4％的增長速度。2002年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為6616億元，到2007年末達(dá)到了1.8萬億元，年均增速22.2％；2002年末，個人住房貸款余額為8253億元，到2007年末達(dá)到了3萬億元，年均增速29.4％。2007年末，這兩項貸款余額已經(jīng)達(dá)到4.8萬億元，在全國銀行業(yè)信貸資產(chǎn)中的比重已經(jīng)達(dá)到了18.3％，而在2002年末時僅占11.3％。可見，房地產(chǎn)業(yè)貸款業(yè)務(wù)對銀行業(yè)發(fā)展的重要性日益提升，被我國商業(yè)銀行視為低風(fēng)險業(yè)務(wù)，目前仍在繼續(xù)膨脹。利益的驅(qū)動也造成了銀行間的惡性競爭，并出現(xiàn)了諸多風(fēng)險因素，主要表現(xiàn)在以下兩點。

1、“假按揭”及虛假信用凸顯道德風(fēng)險?！凹侔唇摇币殉蔀閭€人住房貸款危害性最大的風(fēng)險源?！凹侔唇摇辈灰再彿繛槟康?，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假交易，套取銀行貸款。據(jù)報道，2004年上海曾經(jīng)發(fā)生過有人貸款7800萬元，購買128套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過虛假信用的方式操作的。

2、超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%。但實際上，國內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標(biāo)準(zhǔn)。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。房產(chǎn)銷售人員和銀行信貸人員為提高房屋銷售和貸款業(yè)績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的工資收入證明到銀行進(jìn)行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風(fēng)險。

因此，我國商業(yè)銀行應(yīng)加緊個人信用體系建設(shè)，采取嚴(yán)格的房貸審核制度，加強(qiáng)對個人信貸資信的監(jiān)管，重視對房貸人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德教育以及購房者的風(fēng)險教育，警惕房貸泛濫，減少個人房貸市場安全隱患。

三、加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)運行的分析，高度關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能帶來的風(fēng)險

自2002年我國進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期以來，商業(yè)銀行在旺盛的貸款需求下產(chǎn)生巨大的盈利沖動，同時流動性過剩導(dǎo)致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動和壓力的雙重推動下，大多數(shù)銀行更多地注重盈利而忽視和放松了風(fēng)險防范，貸款尤其是個人房貸增長速度居高不下。次貸危機(jī)對商業(yè)銀行的重要啟示是，在經(jīng)濟(jì)增長階段忽視風(fēng)險必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速階段的風(fēng)險甚至是危機(jī)的爆發(fā)。從當(dāng)前宏觀調(diào)控態(tài)勢和運行環(huán)境看，中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了近6年的快速增長后，未來幾年中國經(jīng)濟(jì)高位增長的勢頭可能放緩。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生周期性波動時，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量首當(dāng)其沖。因此，應(yīng)看清宏觀經(jīng)濟(jì)的變動趨勢，認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的繁榮出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)后所面臨的風(fēng)險，通過提高風(fēng)險測量和控制技術(shù)，增強(qiáng)風(fēng)險防范能力。

參考文獻(xiàn)

［1］杜厚文,初春莉.美國次級貸款危機(jī):根源、走勢、影響［J］.中國人民大學(xué)學(xué)報,2008,(1).