導語：房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：在結合京津冀城市群房地產市場新形勢的背景下，系統(tǒng)剖析房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的內涵，分析京津冀城市群房地產市場協(xié)同發(fā)展的動力和阻力，進而提出協(xié)同發(fā)展的關鍵在于構建城市群房地產市場的高質量協(xié)同發(fā)展長效機制。為糾正房地產市場調控僅針對單個城市的偏差提供了新的思路。

關鍵詞：京津冀城市群；高質量協(xié)同發(fā)展；房地產市場；長效機制

1引言

我國社會經(jīng)濟發(fā)展進入了新時代，在建設現(xiàn)代經(jīng)濟體系和深入推進新型城鎮(zhèn)化的背景下，城市化進程也已進入以大城市群為核心的發(fā)展階段，一二三四線的城市分級模式逐漸成為過去式，城市群正在成為世界經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新模式。自2014年京津冀協(xié)同上升為國家戰(zhàn)略，六年來，在非首都功能疏解、交通一體化、產業(yè)錯位發(fā)展、要素共享等方面成果顯著。然而，作為經(jīng)濟和社會發(fā)展重要載體的房地產，其發(fā)展現(xiàn)狀與城市化進程不匹配。目前京津冀城市群房地產市場還未完全適應城市群協(xié)同發(fā)展的要求，其表現(xiàn)為：一方面，部分城市房價水平居高不下，另一方面，房價收入比不斷提高及租賃住房市場欠發(fā)達使中低收入群體、新市民、大學生畢業(yè)生還望樓興嘆，住有所居的民生問題依然嚴峻。房地產市場的供需矛盾弱化了住房對生活、生產的承載力，制約了京津冀城市群向高質量發(fā)展階段的演進。加快研究建立符合經(jīng)濟社會發(fā)展、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，是我國當前住房制度改革的主要任務。因此，在北京、天津住房壓力大而河北省中小城市住房庫存過剩的情況下，跳出調控單個城市房地產市場的傳統(tǒng)思路，打破地域行政壁壘，探索建立城市群房地產市場的深度融合、協(xié)同發(fā)展是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略向縱深推進的基礎和保障。

2京津冀城市群房地產市場面臨的新形勢

要素的自由流動是城市群形成和繁榮的深層次的基礎和必要的條件，而房地產對要素的吸納承載起著基礎性和關鍵性作用。自2014年京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，6年來，已初步形成1個特大城市、2個I型大城市，3個II型大城市、7個中等城市、17個型I小城市、102個II型小城市的城鎮(zhèn)化布局。新時代背景下，京津冀城市群對房地產市場在需求分層、結構分化、品質升級等方面提出了新的要求。（1）美好生活的向往對居住條件提出了高質量要求我國住房市場的矛盾已由過去的供不應求轉到人民對美好生活的需求與房地產市場發(fā)展不平衡不充分之間的矛盾，面對高層次的需求，住房市場仍存在部分問題。首先，城市群內住房市場供需錯配問題依然嚴峻，一線城市住房市場火熱，三四線城市去庫存周期長。根據(jù)貝殼研究院2019年數(shù)據(jù)，目前還有24.3%的家庭人均居住面積還在20平方米以下，且此類家庭主要集聚在一線城市，所以未來一線城市居民改善性需求缺口很大。其次，中心城區(qū)“老齡化住宅”實現(xiàn)循環(huán)再生要求迫切。中心城區(qū)的房齡和設施相對老舊，越來越難以適應居民美好居住生活的需求。（2）人口分布格局重塑京津冀房地產市場未來格局在高質量發(fā)展背景下，北京、天津的經(jīng)濟結構調整步伐加快。非首都功能的疏解、產業(yè)轉移、行政壁壘的破除，京津冀區(qū)域內人口正在重分布。京津冀城市群人口流動將從兩個方面影響房地產市場的格局：第一，中心城市人口密度下降。2018年，北京市的人口首次實現(xiàn)負增長，人口密度的下降是國際大都市圈普遍經(jīng)歷的事實，也是城市化的一條基本規(guī)律。第二，人口向城市群集聚。城市群的核心是在更大的地理范圍內，構建更廣泛的城市網(wǎng)絡效應，人口向城市群集中是城市化的升級階段，城市群的人口密度會上升。因此，隨著京津冀城市群人口集聚規(guī)模的增加，將帶動城市群住房需求。中心城市退休養(yǎng)老人員，也將對周邊城市產生養(yǎng)老需求。（3）政策的出臺對房地產市場的發(fā)展產生重大影響當前，我國住房市場呈現(xiàn)出區(qū)域性結構供需錯配矛盾突出。在“房住不炒”的國家戰(zhàn)略指引下，各種政策相繼出臺。從土地政策來看，隨著集體經(jīng)營建設用地入市的試點工作的展開，改變了住宅用地供應單一化的格局，土地供給規(guī)模和結構將更加趨向于合理；從金融政策來看，實行更加審慎穩(wěn)健的房地產貸款政策，通過提高房地產開發(fā)貸款條件、提高貸款利率、減少貸款額度等手段，收緊房地產信貸資金。從財政政策來看，進一步完善財權與事權的統(tǒng)一，削弱地方政府對土地財政的依賴，明確房地產市場調控的城市主體責任。從稅收政策來看，房產稅的逐步實施將增加住房保有成本，抑制投資、投機性需求，對未來房地產市場的波動起到自動穩(wěn)定器的作用。

3城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的內涵

中國城市化發(fā)展已經(jīng)進入到以大城市群為核心的發(fā)展階段，中國房地產市場發(fā)展也進入了新階段，住房需求和市場正在發(fā)生階段性的變化。要準確把握城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的內涵，需要從“高質量發(fā)展”、“協(xié)同發(fā)展”兩個角度進行分析”。（1）高質量發(fā)展房地產市場高質量發(fā)展，要改變過去粗放的“攤大餅式”發(fā)展模式，不僅要造房子，還要給老百姓創(chuàng)造多元化居住服務的選擇以及更好的宜居環(huán)境。在微觀上，要建立在不斷提高居住品質，提供綠色低碳、智能高效、環(huán)保宜居的住房，滿足人民日益增長的美好生活的需要，提高人民群眾的獲得感和幸福感；在中觀上，防止由于房價持續(xù)上漲，吸納大量資金，導致房地產業(yè)“一支獨大”，要促進房地產業(yè)與其他產業(yè)良性互動、高質量協(xié)調發(fā)展；在宏觀上，則要求供需結構合理、總量平衡，房價穩(wěn)定、金融風險可控，推動宏觀經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。（2）協(xié)同發(fā)展協(xié)同發(fā)展實質上是通過推進整個系統(tǒng)從無序到有序的演進，達到整體效應大于局部效應之和。根據(jù)系統(tǒng)協(xié)同學理論，協(xié)同存在于任何一個系統(tǒng)內，通過有效的協(xié)同實現(xiàn)“1+1＞2”的整體效應。但整體效應大于部分功能之和不是自動發(fā)生的，而是建立在各部分之間的整合合理和后期管理得力。城市群房地產市場的協(xié)同發(fā)展的核心是“聯(lián)”，即聯(lián)合、對接、融合，本質上是一套保障城市群內部要素自由流動與高效配置、產業(yè)合理布局、勞動者安居樂業(yè)、生態(tài)共建共享的長效機制。城市群房地產市場只有有序組合，其調控政策、目標實現(xiàn)、功能發(fā)揮才能表現(xiàn)出統(tǒng)一的整體性。（3）高質量協(xié)同發(fā)展城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的內涵充分體現(xiàn)了系統(tǒng)集成的理念，即住房不僅是滿足睡眠空間需求，更是要滿足綠色健康生活需要，既安居又宜居，與城市的產業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境相適應。要實現(xiàn)城市群房地產市場的高質量協(xié)同發(fā)展，需通過建立和創(chuàng)新長效機制，破除影響協(xié)同發(fā)展的障礙，通過各城市房地產市場不斷調整與服從，在發(fā)展過程中逐漸趨于一體化，使整個區(qū)域房地產市場逐步形成互利共贏、和諧共生的發(fā)展格局。使京津冀城市群內部各城市立足比較優(yōu)勢，發(fā)揮1+1+1+…＞n的協(xié)同效應，實現(xiàn)區(qū)域房地產市場整體效應最大化。

4城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的動力阻力

京津冀區(qū)域內住房市場總量平衡，但結構性矛盾突出，迫切需要從城市群整體視角出發(fā)，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。地域臨近、交通便捷為城市群房地產市場協(xié)同發(fā)展的提供了必備的條件。京津冀城市群主體功能明確、錯位發(fā)展是構建大中小城市與特色小鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的必然要求，也為區(qū)域內各城市利用比較優(yōu)勢通過協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)城市群房地產市場高質量發(fā)展提供了基礎。（1）高質量協(xié)同發(fā)展的動力京津冀城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的動力主要來自三個方面，其一，城市群內中心城市的產業(yè)升級和非首都功能疏解帶動周邊城市房地產市場的發(fā)展。隨著非首都功能的疏解和產業(yè)轉移，對周邊房地產市場形成了四種驅動力：一是中心城區(qū)人口外溢帶來周邊被動的首次購房住房需求；二是中心城區(qū)環(huán)境、住房緊張，產生對周邊環(huán)境優(yōu)美城鎮(zhèn)的二次住房需求；三是由于產業(yè)發(fā)展、產業(yè)轉移帶動人口轉移，而出現(xiàn)的移居、養(yǎng)老等住房需求；四是由于限購政策及房價價差過大，核心城市周邊的三四線城市逐漸成為溢出需求的主要承載地。其二，大中小城市和特色小鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化要求。新型城鎮(zhèn)化核心在于實現(xiàn)城鄉(xiāng)基礎設施一體化和公共服務均等化。隨著公共服務、基礎設施等方面的相互融合，京津冀城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展得到助力；當前國家推行的“特色小鎮(zhèn)”建設，賦予了傳統(tǒng)產業(yè)轉型、新興產業(yè)培育等重任，由于各地自然稟賦、人文風土、資源條件等差別，通過放大優(yōu)勢，突出地方特色形成核心競爭力，為京津冀房地產業(yè)轉變經(jīng)營方式、發(fā)展新業(yè)態(tài)提供了機遇。其三，人口老齡化促進養(yǎng)老地產在京津冀城市群的布局。截至2017年底，北京市60歲及以上戶籍老年人口約占戶籍總人口的24.5%，天津市60歲及以上老年人口約占戶籍總人口的23.43%。在京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略指導下，河北省政府提出發(fā)揮廊坊、保定等市區(qū)位優(yōu)勢，積極疏解京津健康養(yǎng)老功能，打造環(huán)京津康養(yǎng)產業(yè)平臺。因此，在土地供給相當充足，自然資源豐富的河北省布局養(yǎng)老地產，承載城市群內老人的養(yǎng)老需求，是房地產市場高質量協(xié)調發(fā)展的一個重要布局。（2）高質量協(xié)同發(fā)展的阻力制約京津冀城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展阻力主要表現(xiàn)在三個方面：首先，區(qū)域內部的經(jīng)濟差距依然較大。區(qū)域二元經(jīng)濟結構特征明顯，阻礙要素流動的障礙并未完全消除，制約了城市群房地產市場的協(xié)同發(fā)展。北京、天津對人才、資金、技術等的虹吸效應依然明顯，二級城市發(fā)育不足，對人才的吸納能力不足，產業(yè)升級面臨困境。經(jīng)濟發(fā)展、人口集聚是房地產業(yè)發(fā)展的根本推動力。京津冀城市群內經(jīng)濟差距大是制約城市群房地產市場協(xié)同發(fā)展的重要障礙。第二，體制機制障礙尚未根除。從歷史維度上看，我國政府以工業(yè)為重、大城市優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略導致資源過度向大城市集中，是大城市產業(yè)和人口過度集中，土地資源緊張、環(huán)境承載力過大、房價高漲的制度原因?！胺衷畛燥垺钡呢斦w制導致區(qū)域協(xié)同發(fā)展缺乏利益紐帶；忽視差異性、不考慮功能定位的政績考核制度導致地方政府無序競爭。“強政府、弱市場”運行環(huán)境及社會組織發(fā)展不足等導致區(qū)域發(fā)展缺乏自下而上的活力。體制機制障礙是京津冀城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的瓶頸。第三，公共資源配置不均、公共服落差大。公共資源配置不均是京津人口過于膨脹，住房供不應求，房價高漲，而中小城市產業(yè)和人口的吸納能力不足，難以形成大、中、小和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的格局。從更深層次來看，京津冀公共資源配置不均等，是由地方經(jīng)濟發(fā)展水平和財務差距過大造成的。北京、天津為中央直轄市，經(jīng)濟發(fā)達，財務雄厚，政府有較強的公共產品供應能力，而河北省經(jīng)濟實力弱，財務不足。

5城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的機制構建

京津冀城市群房地產市場高質量協(xié)高發(fā)展的最終目標是實現(xiàn)各區(qū)域房地產市場功能互補、有序融合、宜居樂業(yè)的的高質量協(xié)同態(tài)勢，而房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的關鍵是打破條塊分割的體制機障礙，要實現(xiàn)這個目標就要發(fā)揮政府與市場的合力，構建常態(tài)化機制。（1）統(tǒng)籌各方利益，打破低水平協(xié)同，構建“五元共治”機制中央政府、地方政府、房地產開發(fā)商、金融機構、公眾是房地產市場的“五元”主體。當前房地產市場的調控以自上而下的行政命令為主，尚未形成中央政府、地方政府、房地產開發(fā)商、金融機構和公眾共同參與的治理機制與治理模式。因此，統(tǒng)籌考慮各方利益訴求，秉承著多方參與、多方協(xié)調的原則，建立“五元共治”機制是實現(xiàn)京津冀城市群房地產市場高質量協(xié)同發(fā)展的強力支撐。（2）以區(qū)域利益最大化為目標，建立發(fā)展規(guī)劃協(xié)調機制跳出僅考慮單個城市住房供求平衡的傳統(tǒng)思維，以城市群房地產市場供求平衡為目標，建立區(qū)域協(xié)調發(fā)展機制，合理確定租賃性住房、共有產權房、商品房的供給比例和布局，滿足多層次住房需求?；诔鞘腥簠f(xié)調發(fā)展的視角，考慮城市之間的交通、產業(yè)、人口流動之間的聯(lián)系，以及城市本身的基礎性條件，將核心城市與周邊中小城市的住房需求以及公共資源配置、產業(yè)布局和基礎設施建設統(tǒng)籌考慮，合理規(guī)劃布局，考慮在河北省發(fā)展養(yǎng)老地產，承接北京天津的養(yǎng)老需求。（3）利用大數(shù)據(jù)等技術手段，構建房地產市場監(jiān)測預警機制利用互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)區(qū)塊鏈等技術手段，加快研究建立京津冀城市群房地產市場監(jiān)測預警機制。通過對城市群房地產市場數(shù)據(jù)快速、準確、全面的收集與研判，有效進行監(jiān)測與預警。過去房地產調控以目標管理為導向，在價格上漲后才進行調控，導致調控效果欠佳。而房地產市場監(jiān)測預警機制是以預期管理為導向，在出現(xiàn)價格波動前進行調控。因此，建立京津冀城市群房地產市場監(jiān)測預警機制，能夠有效避免價格大起大落，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（4）堅持全局發(fā)展理念，構建房地產市場聯(lián)動調控機制打破行政壁壘，堅持全局觀念，構建京津冀城市群房地產市場內部調控聯(lián)動機制。堅持全局觀念，對一些局部可行而對整體協(xié)調發(fā)展不利的調控政策，則堅決不實行。根據(jù)區(qū)域內中心城市與周邊中心城市房地產市場波動特點，采取有“限”有“放”，有“?！庇小皦骸钡牟顒e化調控措施，有序引導中心城市及熱點城市住房需求疏解，帶動周邊城市房地產市場有序發(fā)展，促進京津冀城市群房地產市場協(xié)調發(fā)展。

6結語

房地產不僅是人、財、物的凝結，同時，在我國當前的制度背景下，也是聯(lián)系教育、醫(yī)療、社保等公共服務的通道，是居民進入城市的敲門磚。因此，在城市群協(xié)同發(fā)展視角下，確保住房資源獲取的一體化，合理規(guī)劃，發(fā)展商業(yè)地產、養(yǎng)老地產等，不僅是滿足百姓的居住需求和持續(xù)提升居住品質的要求，也是城市群一體化發(fā)展的基礎。努力做到京津雄城市群房地產發(fā)展規(guī)劃一張圖、房地產開發(fā)建設一盤棋、聯(lián)動調控一張網(wǎng)，是房地產市場長遠、平穩(wěn)、健康發(fā)展的保障，是促進北京非首都功能疏解、產業(yè)轉移的重要基礎。

作者：林永民 史孟君 陳琳 單位：華北理工大學管理學院 華北理工大學建筑工程學院