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1房地產金融風險的影響因素

1．1房地產開發(fā)的資金來源

房產地開發(fā)的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據統計資料顯示，房地產開發(fā)有60%的資金是來自于銀行的，從購買土地，樓盤建設，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結構性的風險。在房地產市場高速發(fā)展時期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業(yè)發(fā)展所帶的利潤，但同時也承擔了房地產發(fā)展所帶來的風險，當房地產始終處于發(fā)展時期，風險不會凸現，隱藏在銀行內部并逐漸的積累起來，當房地產市場處于下降時期，風險開始暴露，各種問題開始顯現但不會立刻使金融體系癱瘓，當房地產市場泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個金融體系的動蕩．

1．2房地產投資增長速度

當前，全社會貨幣供應量持續(xù)增加，持有貨幣的消費者將會把多余的資金用于投資或是消費，在消費者從眾心理因素的影響之下，會增加對于房地產等固定資產的投資以求資產的保值甚至增值，這一過程可能導致市場需求驟然增加，甚至出現搶購行為，推動了貨幣轉化為商品的消費行為，勢必推高房地產價格上漲。根據市場價格規(guī)律變化，房地產價格的上漲會導致價格與價值的脫離，加快了房地產行業(yè)發(fā)展進入通貨膨脹的階段，從而導致風險的發(fā)生目前我國房地產價格高位運行，大部分地區(qū)的房價已嚴重超出居民購買力水平，中國社會科學院的2011年《經濟藍皮書》就指出我國城鎮(zhèn)居民的房價收入比達到8．76，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。而令人擔心的是這種虛高的房價卻是由大量的投機需求所支撐的。在中國房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國的房地產市場投機氛圍十分嚴重。中國的房價增長過快，高位運行，又沒有剛性需求作支撐，使中國面臨著房價泡沫破滅的風險。最近幾年，開發(fā)商投入開發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發(fā)面積的速度，導致大量現房的積壓閑置。這些都會成為出現房地產金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會成為損失的最終承擔者。

1．3對房地產業(yè)的宏觀經濟政策

房地產行業(yè)已經成為城市發(fā)展最主要的推動力。同時地方政府為實現GDP增長，改善城市環(huán)境和面貌，其財政收入很大程度上是依靠房地產行業(yè)的發(fā)展所帶來的經濟效益，尤其是長三角區(qū)域，房地產業(yè)已成為該區(qū)域多個城市快速增長的主要經濟來源。同時，由于房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，其快速發(fā)展可以促進投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機會，提高地方政府的財政收入，因此各地政府都非常重視房地產業(yè)的發(fā)展對地區(qū)經濟發(fā)展的帶動作用，對房地產業(yè)產生了過度的依賴，政府的支持促進了房地產業(yè)的發(fā)展，同時也使得金融業(yè)向房地產業(yè)傾斜，房地產價格的提高，不僅會增加稅收，還會刺激了物價的上漲，甚至出現通貨膨脹．

1．4銀行貸款的發(fā)放

房地產貸款的投入屬于固定資產投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質資產，有較好的抗風險能力，另外，房地產貸款額的增加可以使銀行的不良資產的比例減少，因此，對于房地產開發(fā)商的貸款，各個銀行之間競爭很激烈，每個銀行都會提供一些優(yōu)惠政策來吸引按揭貸款購房者和房地產開發(fā)商，這造成了銀行風險自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產業(yè)需要大量資金，這導致銀行資金大量涌向房地產業(yè)．因為銀行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產開發(fā)市場，造成目前我國房地產開發(fā)商的平均資產負債率高達75%。這意味著開發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進行大規(guī)模的房地產開發(fā)，并獲得豐厚利潤。房地產開發(fā)領域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進行房地產開發(fā)。

2防范房地產金融風險的應對措施

2．1開拓多元化的融資渠道

房地產市場的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產市場的各種風險都集中在銀行體系里，一旦房地產市場出現較大的波動，會快速的傳遞到銀行系統中，因此，我們必須對房地產金融工具進行創(chuàng)新，開拓更多的房地產融資渠道，如房地產投資基金，房地產信托，房地產資產證券化等融資模式，構建多元化的融資體系。房地產投資基金是通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產業(yè)來，委托專業(yè)人員和機構，選擇不同類型，不同地區(qū)的房地產項目通過多元化的投資策略和專業(yè)集中的管理，有效降低投資風險，取得高額回報，投資者因此可以間接地獲得房地產投資收益，房地產資產證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對房地產市場資金進行投融資的過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化，實行房地產抵押貸款證券化對公眾來說是一個有固定回報，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來很多好處，可以拓寬房地產的資金來源渠道，降低銀行的放貸風險．

2．2加強政府的宏觀調控

房地產金融行業(yè)的穩(wěn)定，對于整個金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對于政府維護國民經濟穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發(fā)展。要加快建立全國性聯網的個人住房信息系統，構建相對完整的房地產個人信息數據庫，完善房地產統計方式，規(guī)范房地產數據的信息和監(jiān)測分析，通過詳實的數據來分析房地產市場的供求情況與投機情況，通過具體的數據指標，對房地產金融風險進行經常持續(xù)的監(jiān)測與分析，提高對市場發(fā)展前景判斷的正確性，實行房地產信息披露機制，及時預警房地產金融可能出現的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調控，加大監(jiān)管力度。

2．3加強對信貸對象的資格審核評估

在提供信貸金融業(yè)務服務時，作為銀行的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評估中調查、審查、管理的工作，及時分析并發(fā)現信貸業(yè)務的客戶風險和經營風險。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項目相關資料的審查工作，重點了解其經營實力，管理水平，運作能力，開發(fā)業(yè)績，信用評價等，并對其開發(fā)的商品房項目要深入了解其市場定位，房型設計等，并重點分析其項目是否符合市場需要，確保貸款評估有質有量，做審查工作的時候，應到其公司進行現場的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對項目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對根據房地產工程進展分期撥付貸款的業(yè)務，一定要認真審核其工程進展是否達到條款要求，才能進行撥付貸款，其次，加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監(jiān)控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監(jiān)控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。除此之外，銀行機構還需建立和完善對房地產市場進行分析和監(jiān)測的體系，關注房地產市場的發(fā)展趨勢，提高對房地產市場發(fā)展的認識和預測能力，同時要加強房地產市場產業(yè)政策的研究，制定適當的房地產信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。

3小結

綜上所述，在肯定房地產的發(fā)展給國民經濟帶來的重要作用的同時，也要正確認識到房地產金融存在的問題，只有正確分析和認識房地產金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應的對策，才能維護房地產和金融系統的穩(wěn)定運行。

作者：舒雯工作單位：江西農業(yè)大學南昌商學院