導(dǎo)語：中國地產(chǎn)吸引眾多國際投資論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

關(guān)鍵詞：國外房地產(chǎn)投資基金地產(chǎn)開發(fā)中國論文職稱論文

[摘要]中國地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。按投資方式，我們可以把國外房地產(chǎn)投資基金分為四種方式，其對我國房地產(chǎn)市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面?？偟膩碚f，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎國外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的作用。

中國地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)或從事地產(chǎn)開發(fā)以外，還可以向國內(nèi)開發(fā)企業(yè)融資的方式進(jìn)入中國市場，其中，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。早在10年前，就有國外的房地產(chǎn)基金進(jìn)入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經(jīng)在中國運(yùn)作，從1994-2003年間，該銀行已經(jīng)成功募集及籌建了5項(xiàng)獨(dú)立的中國房地產(chǎn)開發(fā)基金，總額超過1.2億美元。但是房地產(chǎn)投資基金真正大量進(jìn)入中國是從2003年開始，央行121號(hào)文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機(jī)構(gòu)，抓住中國國內(nèi)房地產(chǎn)公司對海外資金需求的機(jī)遇，大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務(wù)式公寓，同時(shí)新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2004年3月，瑞安集團(tuán)正式宣布其旗下的子公司瑞安地產(chǎn)，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產(chǎn)開發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產(chǎn)基金等數(shù)十支曾經(jīng)主要關(guān)注海外房地產(chǎn)的投資基金都已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國房地產(chǎn)行業(yè)，國外房地產(chǎn)投資基金在短短的幾年內(nèi)就在中國房地產(chǎn)市場上占據(jù)重要地位。

雖然其規(guī)模在目前來說還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線城市以及主要的幾個(gè)二級(jí)城市，但是隨著其規(guī)模的擴(kuò)大和深入發(fā)展的勢頭，勢必會(huì)對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

一、國外房地產(chǎn)基金在我國的投資方式

根據(jù)國外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的性質(zhì)，大致可以將其投資方式分為四類：一是開發(fā)型投資，二是收租型投資，三是收購不良資產(chǎn)，四是委托管理模式。

1．開發(fā)型投資開發(fā)型投資主要是基于開發(fā)周期所帶來的高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)，外資資本直接介入前期的開發(fā)過程，包括土地的一級(jí)開發(fā)和項(xiàng)目開發(fā)，一直到項(xiàng)目銷售完畢為止，周期一般較長。在開發(fā)投資中，房地產(chǎn)投資基金對住宅業(yè)的投資力度較大。

因?yàn)榻陙碇袊鴤€(gè)人購房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產(chǎn)基金更青睞于開發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勁的市場需求可以降低他們的投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的利潤。如摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)共同投資開發(fā)“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國際房地產(chǎn)與復(fù)地集團(tuán)合作開發(fā)松江新城住宅項(xiàng)目，分別占50%的股份等。

2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，而是以收取穩(wěn)定的租金為目標(biāo)。它又主要表現(xiàn)為兩種方式，一是通過購買有穩(wěn)定租戶的已建優(yōu)良物業(yè)，長期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購上海盛捷國際服務(wù)公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時(shí)間成本，方便快捷的介入到中國地產(chǎn)市場。另一種方式是自己開發(fā)房地產(chǎn)，然后出租經(jīng)營。

采取這種方式的有全球最大上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產(chǎn)的租賃服務(wù)，在上海松江開發(fā)區(qū)為一個(gè)世界500強(qiáng)工廠公司專門投資了一個(gè)配送中心，普洛斯的項(xiàng)目往往租期在5-10年左右。

3．購買不良資產(chǎn)外資房地產(chǎn)基金最早進(jìn)入國內(nèi)的途徑就是通過收購中國四大國有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開始的，尤其是收購不良資產(chǎn)中剝離出的酒店和寫字樓項(xiàng)目，外資通過不良資產(chǎn)證券化，打包處置從而變現(xiàn)盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商金地集團(tuán)、盛融投資全資在中國設(shè)立一家項(xiàng)目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價(jià)值為28.5億人民幣的中國建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)包，這些資產(chǎn)包中的資產(chǎn)多為中國城市中的商業(yè)物業(yè)，公司將在不良資產(chǎn)處置中發(fā)揮重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個(gè)地產(chǎn)基金管理公司參與投資管理，每個(gè)公司做自己最擅長的業(yè)務(wù)，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)過于龐大，管理困難等問題，更多的從資本市場去獲利。如2005年7月25日，美國西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與深國投商用置業(yè)有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權(quán)，后者持35%的股權(quán)，該合資公司主要從事開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由西蒙地產(chǎn)負(fù)責(zé)基金投資管理，深國投和摩根斯丹利負(fù)責(zé)融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項(xiàng)目開發(fā)、投資管理、融資、資產(chǎn)上市等基金運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)。

二、國外房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)市場的影響

目前，國外房地產(chǎn)投資基金的數(shù)額還較小，2004年為28億美元，但是在未來的幾年內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場高額的投資回報(bào)率必然會(huì)吸引外資基金的進(jìn)一步進(jìn)入，勢必對國內(nèi)地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

國外房地產(chǎn)投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。

1．國外房地產(chǎn)投資基金的有利影響

（1）促進(jìn)中國房地產(chǎn)進(jìn)入以資本為核心的金融時(shí)代隨著央行“121”文件，國土資源部“8.31”大限和國務(wù)院“18號(hào)文件”等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺(tái)，給國內(nèi)房地產(chǎn)商帶來巨大的壓力，在貨幣市場上難以獲得資金，資本市場的重要性無疑就顯露出來了，外資房地產(chǎn)基金對中國房地產(chǎn)的投資正是引領(lǐng)中國房地產(chǎn)由項(xiàng)目開發(fā)為主轉(zhuǎn)為金融運(yùn)作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經(jīng)通過成立本地地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)基金的順利落地，這些基金的運(yùn)行方式逐漸由原先親自操作項(xiàng)目轉(zhuǎn)為委托投資管理模式。因此，通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細(xì)，各環(huán)節(jié)更專業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價(jià)值，外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型促使中國房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場為核心的金融時(shí)代。

（2）可以減少房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為相比于個(gè)人資金的流入以及其他帶有投機(jī)性質(zhì)的資金的流入，房地產(chǎn)投資基金在我國還是新興的經(jīng)營模式，作為一種長期融資方式，為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定的資金來源。通過與國內(nèi)房地產(chǎn)商的合作還可以增加國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商的實(shí)力，讓國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展公司從以往比較單純的開發(fā)公司變成全面的房地產(chǎn)投資及開發(fā)公司，讓開發(fā)商從以往賺短期收入變成長遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入。房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入并不是以短期收益為目標(biāo)，它與一些流入我國地產(chǎn)的“熱錢”不同，它的目標(biāo)是獲取長期投資的收益。

所以國外房地產(chǎn)投資基金不僅不是投機(jī)資本，而且它的介入還可以排斥其他投機(jī)資金的介入，減少市場的投機(jī)行為。（3）為房地產(chǎn)企業(yè)開辟一條全新的融資渠道目前，我國房地產(chǎn)商的資金70%來源于商業(yè)銀行貸款，過高的資產(chǎn)負(fù)債率既增加了銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，又使房地產(chǎn)商背負(fù)了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并且非常容易受到國家宏觀調(diào)控和金融政策變動(dòng)的影響。國外房地產(chǎn)基金既可以擺脫國內(nèi)宏觀政策的約束，同時(shí)又可以提供長期穩(wěn)定的投資資金，是一種全新的融資渠道。

同時(shí)，我國國內(nèi)信托機(jī)構(gòu)推出的房地產(chǎn)信托基金在本質(zhì)上還類似債權(quán)類產(chǎn)品，所推出項(xiàng)目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國外地產(chǎn)基金的運(yùn)行模式和盈利模式，利用他們的經(jīng)驗(yàn)和管理方式，真正的建立起國內(nèi)的地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品，以更低的成本向地產(chǎn)企業(yè)融資。

2．國外房地產(chǎn)投資基金的不利影響

（1）拉動(dòng)國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升目前，雖然大部分地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入是以投資為目的，但是有部分房地產(chǎn)投資基金卻帶有投機(jī)的性質(zhì)，拉升了國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

由于我國對外資銀行開展人民幣業(yè)務(wù)還有限制，一些資金便打著地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場，它們名為投資，實(shí)為貸款。這部分資金會(huì)選擇與中國的房地產(chǎn)公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風(fēng)險(xiǎn)，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數(shù)目不多，但是也是一種不容忽視的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)上的投機(jī)行為，拉升國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格。

（2）抵消我國宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮我國對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用就是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱，通過緊縮性貨幣政策限制房地產(chǎn)業(yè)的過度投資。然而在具體實(shí)施過程中，宏觀調(diào)控幾乎沒有協(xié)調(diào)外匯因素，沒有將國外資金的介入考慮在內(nèi)，使得基礎(chǔ)貨幣的投入極大的受制于外匯因素。

房地產(chǎn)企業(yè)原來需要從銀行獲得的資金現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)向國外獲得，仍然沒能降低房地產(chǎn)市場的投資熱度。如“121文件”基本沒有考慮到外幣協(xié)調(diào)作用的內(nèi)容，在一定程度上淡化前期出臺(tái)的政策效果，宏觀調(diào)控預(yù)期的作用沒有正常發(fā)揮出來。

（3）融資成本較高相對于企業(yè)的融資方式，國外地產(chǎn)投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進(jìn)入是以獲取利潤為主要目的的，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須與國外投資基金分享房地產(chǎn)市場的收益。如果從銀行貸款，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產(chǎn)市場的利潤率。而與國外地產(chǎn)投資基金的關(guān)系屬于分配利潤關(guān)系，基金對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行資金支持，但同時(shí)也要求相對較高的資金回報(bào)，一般在15%-20%左右，房地產(chǎn)企業(yè)要支付比銀行更高的融資成本。公務(wù)員之家

三、加強(qiáng)對國外房地產(chǎn)基金的管理

外資房地產(chǎn)投資基金對我國房地產(chǎn)市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來說，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎外資房地產(chǎn)基金進(jìn)入，但是也必須要對其加以一定的管理，限制其不利作用的發(fā)揮，使其在中國房地產(chǎn)市場上發(fā)揮更大的作用。

1．限制國外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為國外房地產(chǎn)投資基金多數(shù)是以投資為目的，這部分基金對我國房價(jià)等方面的影響較小，但是對具有投機(jī)行為的房地產(chǎn)投資基金，我們必須要采取一定的措施進(jìn)行限制和控制。

首先要判斷哪些基金是投機(jī)行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國內(nèi)房地產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來購買多處房產(chǎn)用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機(jī)行為。我們要通過對基金購買房產(chǎn)的數(shù)量進(jìn)行限制，或規(guī)定基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場運(yùn)作的最短時(shí)間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為。

我們國家要盡快的出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，對國外房地產(chǎn)投資基金在我國的運(yùn)行進(jìn)行明確的法律上的規(guī)定，使投資基金發(fā)揮其正常的作用。

2．將國外房地產(chǎn)投資基金納入到宏觀調(diào)控的范圍隨著國外房地產(chǎn)投資基金大量進(jìn)入我國，勢必對我國宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生一定的影響。因此，在國家宏觀調(diào)控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調(diào)控中對房地產(chǎn)使用國外資金也要做出相應(yīng)的規(guī)定，比如，不允許以變相貸款的方式進(jìn)入中國市場等，從而保證宏觀調(diào)控政策的充分發(fā)揮。對國外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國也要采取相應(yīng)措施，不是允許任何的基金進(jìn)入，考慮到我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)情況，對一些發(fā)展不成熟的基金應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)入限制，對發(fā)展比較成熟的基金也要對其投入的比例數(shù)額等進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定。在宏觀調(diào)控中，也要通過保證基金的投資運(yùn)行的方式，利用其成功的運(yùn)行模式帶領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)代，使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理水平，保證我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3．制定國外房地產(chǎn)投資基金合理的回報(bào)率國外房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率關(guān)系到我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系在一起，我國房地產(chǎn)價(jià)格偏高正是吸引外資進(jìn)入的一個(gè)重要原因，國外房地產(chǎn)投資基金要求高回報(bào)率勢必又會(huì)拉升我國房地產(chǎn)價(jià)格。

所以要制定合理的房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率，首先要根據(jù)實(shí)際設(shè)定一個(gè)回報(bào)率上限；其次，針對不同的地區(qū)和不同的地段，設(shè)定不同的回報(bào)率；再次，回報(bào)率要與房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺得房地產(chǎn)基金就一定穩(wěn)獲收益。此外，我們也要加快建立我國自己的房地產(chǎn)投資基金，從我國實(shí)際出發(fā)，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，建立起具有競爭力的地產(chǎn)投資基金，這樣才能與國外的地產(chǎn)投資基金相競爭，降低對它們的融資成本。

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