導(dǎo)語(yǔ)：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

2007年,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾,中國(guó)政府加強(qiáng)了調(diào)控政策,但同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量不足,多種需求集中釋放,投資投機(jī)需求大量入市,地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象嚴(yán)重,導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)總體漲幅較大,部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)拉高｡物價(jià)上漲､通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值,從緊的貨幣政策,資金流動(dòng)性過(guò)剩,外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張等,是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素｡2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的支撐因素沒(méi)有根本改變,供應(yīng)緊張的狀況將得到一定程度緩解,低收入家庭的住房預(yù)期逐漸向好｡

2007年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行主要有以下特點(diǎn)｡

(一)全國(guó)房?jī)r(jià)總體漲幅較大,部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)拉高,供不應(yīng)求是主因

2007年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上價(jià)格漲幅較大｡70個(gè)大中城市新建商品住房､二手住房的銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高,8月份,新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.0%,二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.9%,部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲連續(xù)保持兩位數(shù)增速｡

我們分析,導(dǎo)致2007年房?jī)r(jià)高漲的原因主要是供不應(yīng)求｡一方面,供給量大幅度下滑｡2007年1~6月,全國(guó)房屋竣工面積增速低于房屋銷(xiāo)售增速,商品房銷(xiāo)售面積2.8億平方米,同比增長(zhǎng)21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米,同比增長(zhǎng)11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面積連續(xù)30個(gè)月低于住宅銷(xiāo)售面積｡以北京為例,新建商品住房供應(yīng)自2005年以來(lái)持續(xù)減少,批準(zhǔn)預(yù)售面積由2005年的2205萬(wàn)平方米下降至2006年的1706萬(wàn)平方米｡另一方面,需求快速膨脹｡資金流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致投資性需求增長(zhǎng)較快｡同時(shí),在房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)下,自住性購(gòu)房者提前入市,也造成需求驟增｡

(二)土地供應(yīng)量不足

近兩年來(lái),土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù),造成市場(chǎng)供求總量失衡,形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期｡土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)｡

1.土地出讓面積不足｡以北京為例,2005年,計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為1750公頃,而實(shí)際入市的只有900公頃,僅為計(jì)劃的51%;2006年,商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為1900公頃,實(shí)際供應(yīng)為1031公頃,僅為計(jì)劃的54%｡

2.開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場(chǎng)供應(yīng)｡根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告,2001年初至2007年5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米,但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米,不足購(gòu)置面積的60%｡特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量｡這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一,而且很容易從公開(kāi)市場(chǎng)上募集大量資金支持大規(guī)模購(gòu)置并囤積土地｡

(三)多種需求集中釋放,投資投機(jī)需求大量入市

在房?jī)r(jià)快速上升的過(guò)程中,多種需求集中釋放｡

1.改善型需求｡高收入家庭對(duì)改善型需求的支付能力比較強(qiáng),家庭收入越高,利用自有資金購(gòu)房的比例越高｡據(jù)對(duì)某城市的調(diào)查,高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例,一次性付款的比例一般達(dá)到60%以上;而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例,貸款的比例一般達(dá)到60%以上｡這使得中低端需求和初次購(gòu)房需求受到擠壓｡

2.婚齡人口對(duì)住房的需求｡受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響,新組建家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需求剛性較強(qiáng)｡

3.城市新增常住人口的住房需求｡近年來(lái),中國(guó)正處于城市化進(jìn)程加速時(shí)期,城市新增人口對(duì)住房的需求旺盛｡

4.城市拆遷導(dǎo)致的剛性需求｡目前,中國(guó)處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期,城市房屋拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求隨之增加｡

5.父母提前為子女購(gòu)房的需求｡在目前房?jī)r(jià)上漲較快的影響下,年輕人住房需求提前釋放,表現(xiàn)為父母為子女購(gòu)房時(shí)間大大提前,高收入家庭為正在讀大學(xué),甚至讀高中的子女購(gòu)房的現(xiàn)象比較普遍｡

6.投資和投機(jī)性需求｡除以上以居住為目的的需求外,還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求,買(mǎi)房直接用于投資,以增值獲利;以改善住房條件為目的的高收入家庭,在購(gòu)買(mǎi)新建商品房后,原有舊房并沒(méi)有在存量房市場(chǎng)立即上市交易,更多的是繼續(xù)持有用于投資｡

(四)地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象嚴(yán)重,推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

2007年,在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”的現(xiàn)象,即招標(biāo)､拍賣(mài)､掛牌等公開(kāi)出讓土地的樓面地價(jià)接近或高于同地段在售新建房屋的價(jià)格｡由于土地成本的大幅度增加,必然使得未來(lái)房?jī)r(jià)大幅提高,使市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期;同時(shí),推高了周邊在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格,形成了地價(jià)和房?jī)r(jià)相互推高的惡性循環(huán)｡當(dāng)前地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”的狀況已經(jīng)造成很多地方開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間､放緩銷(xiāo)售速度等方式捂盤(pán)惜售｡捂盤(pán)惜售現(xiàn)象,正是“期指化”房地比價(jià)導(dǎo)致的必然結(jié)果｡