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【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)特征資金管理

【論文摘要】針對近幾年過熱的房地產(chǎn)業(yè)，我國政府出臺一系列管制措施；同時(shí)，受國際環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一定減速跡象，居民對房地產(chǎn)的消費(fèi)熱情急劇下降。在這種非常不利的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理就成為企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。本文基于對房地產(chǎn)行業(yè)特征的分析，討論當(dāng)前企業(yè)在資金管理上存在的問題，提出優(yōu)化企業(yè)資金管理的相關(guān)對策。

自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃逐漸向市場轉(zhuǎn)軌，政府針對房地產(chǎn)業(yè)的管制也從完全管制轉(zhuǎn)為開始逐步放松，我國房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。但在20世紀(jì)90年代開始，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速加快，特別是最近幾年，全國大部分地區(qū)的房價(jià)急劇飆升，房價(jià)出現(xiàn)失控狀態(tài)，國家針對過熱的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施從緊的宏觀調(diào)控政策。在一系列宏觀調(diào)控和管制之下，全國各地房價(jià)先后出現(xiàn)回落。與此同時(shí)，源于美國次級債引發(fā)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退席卷全球，我國經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)減速，伴隨經(jīng)濟(jì)減速，國內(nèi)居民對房地產(chǎn)的消費(fèi)熱情也急劇下降。在這種非常不利的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)如何擺脫困境，企業(yè)現(xiàn)金流成為解決這個(gè)問題的關(guān)鍵。優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理，不但可以幫助企業(yè)熬過這次行業(yè)寒冬，還可以為即將到來的春天打下良好的基礎(chǔ)，使得企業(yè)在未來競爭中處于優(yōu)勢。

一、房地產(chǎn)行業(yè)特征分析

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本高。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。由于土地資源稀缺且不可替代，供給是有限量的，但人類對土地的需求卻與日俱增，使房地產(chǎn)的土地價(jià)格不斷上升。同時(shí)，作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，需投入一定的人力、財(cái)力和物力進(jìn)行開發(fā)，加之土地的拍賣、招標(biāo)造成的價(jià)格競爭，往往大幅度地抬高市場價(jià)格，從而造成房地產(chǎn)投資者的投資金額較高。此外，房屋的建筑、安裝需要雇傭大批工程技術(shù)人員和施工管理人員，需要使用大量大型施工機(jī)械設(shè)備，從而造成房屋建筑成本高于一般企業(yè)產(chǎn)品成本。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期長。房地產(chǎn)企業(yè)投資要受到房地產(chǎn)市場各個(gè)組成部分的制約，包括土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)市場等四個(gè)相互聯(lián)系的市場。一旦將資金投入于房地產(chǎn)市場，需要經(jīng)過這幾個(gè)市場的一次完整流通才能獲得利潤。通常，開發(fā)一宗房地產(chǎn)，從選擇地塊到規(guī)劃設(shè)計(jì)、興建完工，直至出售需3-5年時(shí)間，如通過出租獲得租金收回投資則時(shí)間更長。當(dāng)企業(yè)遇到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等因素導(dǎo)致的房價(jià)下跌，則會加劇現(xiàn)金流動緩慢的狀況。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性大。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期長，其投資風(fēng)險(xiǎn)很大。由于房地產(chǎn)不像一般商品、股票那樣可以輕易脫手，其資產(chǎn)很難在短期內(nèi)變現(xiàn)，這樣房地產(chǎn)項(xiàng)目就存在變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場是一個(gè)較為復(fù)雜的特殊市場，具有許多可變的不確定性因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高投資決策及經(jīng)營管理水平，降低經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資效果會受到社會政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，存在較大的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.易受國家法規(guī)政策影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和國計(jì)民生，國家和地方政府根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)開始，各個(gè)環(huán)節(jié)都受到直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。例如，2003年中國人民銀行通知,規(guī)定對手續(xù)不全、自有資金不全的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款；2004年國務(wù)院要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。這些宏觀調(diào)控政策的出臺勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和行業(yè)布局產(chǎn)生深刻影響。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題

1.負(fù)債比例過高。房地產(chǎn)經(jīng)營活動具有周期長、耗費(fèi)大等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進(jìn)行發(fā)展，由于政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制較高，企業(yè)大多從銀行借款進(jìn)行負(fù)債融資，這導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口增大，2008年我國房地產(chǎn)商的資金缺口為6730億元。過高的債務(wù)比率使得房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金沉淀嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)一方面深受資金不足之苦，另一方面企業(yè)對資金的無效占用不斷增加，投入的資金未形成有效產(chǎn)出流回企業(yè)，而是轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品積壓。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎(chǔ)，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計(jì)算，2009年全國商品房空置率將達(dá)30%以上，這將大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線,全國35個(gè)典型城市存量房消化平均需要33.84個(gè)月。這些空置商品房無疑大大占用房地產(chǎn)企業(yè)的資金，造成企業(yè)資金的嚴(yán)重沉淀。

3.投資行為盲目。由于前幾年房地產(chǎn)的理論投資回報(bào)率較高，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注行業(yè)利潤時(shí)，沒有考慮到行業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，忽視行業(yè)發(fā)展的周期性，對未來行業(yè)困境估計(jì)不足。部分房地產(chǎn)企業(yè)在未能科學(xué)分析開發(fā)項(xiàng)目所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，未能分析房地產(chǎn)市場的消費(fèi)趨向、消費(fèi)者的購買能力和市場上的供求情況的前提下，就按企業(yè)主觀臆斷，盲目進(jìn)行項(xiàng)目投資，在這種投資理念和策略下，房地產(chǎn)企業(yè)的投資很難得到合理回報(bào)，投資行為的盲目性勢必會使得企業(yè)陷入資金上的窘境。

4.融資形式單調(diào)。由于我國企業(yè)債券市場發(fā)展進(jìn)程很慢，企業(yè)很難通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金。同時(shí)，我國證監(jiān)會對企業(yè)IPO有較為嚴(yán)格的規(guī)定，特別是近兩年，監(jiān)管部門控制房地產(chǎn)企業(yè)上市，使得房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小企業(yè)企圖通過發(fā)行股票方式籌集資金成為不可能。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式往往只能停留在短期和長期銀行貸款，這樣對房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作和發(fā)展非常不利，使企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)高、償債壓力大。

5.資金管理不善。房地產(chǎn)企業(yè)在我國還是個(gè)新興行業(yè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金意識淡薄，并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時(shí)間價(jià)值等觀念，使資金管理成為企業(yè)管理中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，具體表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部資金管理的責(zé)任不明確，前期開發(fā)拖沓，建設(shè)工程質(zhì)量不過關(guān)，工期延長，配套不落實(shí)，銷售策劃不夠，售后服務(wù)欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時(shí)回籠，造成企業(yè)資金的短缺。

6.投融資主體不明。在加快城市建設(shè)和舊區(qū)改造中，一些房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了危棚簡屋的拆除和市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。這些項(xiàng)目投資額大，建設(shè)工期長，屬公益性項(xiàng)目，建設(shè)資金理應(yīng)由市、區(qū)二級政府財(cái)政來負(fù)擔(dān)。但鑒于財(cái)力不足，項(xiàng)目只能靠銀行貸款來解決資金問題，而銀行貸款的主體只能落到房地產(chǎn)企業(yè)身上，房地產(chǎn)企業(yè)通過政府信用進(jìn)行銀企合作放大貸款規(guī)模。受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，“以路帶房”的效果不明顯，投入和產(chǎn)出未能同步增長，反而使企業(yè)背上了沉重的包袱。這種政企不分，投融資主體不明，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對策

1.實(shí)施多渠道融資。房地產(chǎn)企業(yè)既可以按照政府有關(guān)規(guī)定，以投資者入股的方式向社會公開或定向招募資金，也可以一定的開發(fā)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，通過有關(guān)金融機(jī)構(gòu)，向社會公開發(fā)行一定期限的債券。需要注意的是，企業(yè)債券雖償還期較長，但由于到期時(shí)償還金額巨大，企業(yè)壓力較大，為緩解企業(yè)償債壓力，債券期限應(yīng)盡量與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期相一致。同時(shí)，企業(yè)還可以向銀行及有關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，但需要嚴(yán)格掌握貸款數(shù)量、合理組合貸款形式，以防止企業(yè)舉債過度而帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開展項(xiàng)目合作與參建，吸引國內(nèi)外資金。例如，通過進(jìn)行項(xiàng)目合作吸收資金，與國內(nèi)外企業(yè)合作投資或組織項(xiàng)目開發(fā)公司，共同開發(fā)，共享利潤;或通過參建籌集資金，將其中部分房產(chǎn)以商定價(jià)格吸收其他企業(yè)參與建設(shè)，參建單位按協(xié)議定期支付參建款，待項(xiàng)目竣工交付后，參建單位可按協(xié)議獲得部分房產(chǎn)所有權(quán)。

2.強(qiáng)化內(nèi)部資金管理。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部流動資金管理，減少資金閑置，在充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，將資金投資于高收益項(xiàng)目。針對企業(yè)應(yīng)收賬款管理，應(yīng)設(shè)立房款臺賬，記錄每個(gè)客戶的信息，同時(shí)財(cái)務(wù)部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。應(yīng)貫徹并執(zhí)行分期滾動開發(fā)的理念，減少在建工程成本的占有量。同時(shí)，強(qiáng)化利息觀念，并在企業(yè)制定和實(shí)施生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)中運(yùn)用。企業(yè)內(nèi)部對資金占用應(yīng)建立完善的結(jié)算機(jī)構(gòu)與制度，準(zhǔn)確核算占用量及占用期，努力降低企業(yè)資金的占用成本。

3.優(yōu)化項(xiàng)目投資管理。投資項(xiàng)目優(yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)資金回收和利潤大小，因此企業(yè)在投資的前期必須針對項(xiàng)目做大量可行性研究。同時(shí)，房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、政策法規(guī)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率、國家金融政策等方面存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案選擇時(shí)，應(yīng)按一定的操作程序，從各個(gè)角度對房地產(chǎn)市場與項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和分析。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前期應(yīng)該充分了解國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最新政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市規(guī)劃發(fā)展情況、擬開發(fā)項(xiàng)目的周圍環(huán)境、消費(fèi)群體的定位等事項(xiàng)，做好充分的市場調(diào)研，再由專業(yè)人員設(shè)計(jì)開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排等，并測算出建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價(jià)指標(biāo)等相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，使項(xiàng)目的開發(fā)適應(yīng)市場需求，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。

4.完善項(xiàng)目資金監(jiān)控。完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資金監(jiān)控，包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控。期前預(yù)控的目的是為了事先對資金流向和流量進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測，以“防患于未然”。企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計(jì)劃，對企業(yè)每一個(gè)具體開發(fā)項(xiàng)目的資金收入和資金投入情況，按時(shí)間、數(shù)量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點(diǎn)，分析造成缺口的原因，擬訂彌補(bǔ)缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的資金管理全過程，包括對商品房預(yù)銷售收入和項(xiàng)目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項(xiàng)目的期前預(yù)控和期間監(jiān)控，最終實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金的良好管理。

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