導語：我國房地產業(yè)研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

住房是廣大人民的生活必需品，有人說“小康不小康，關鍵看住房?！笨梢?，住房問題直接關系到千家萬戶的生活水平，關系到老百姓的安居樂業(yè)，關系到社會公平和諧的實現(xiàn)。如今，雖然我國住房已經實現(xiàn)市場化,但是因為房地產業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問題，阻礙著這個行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且探討出有效地解決途徑，以促進中國房地產業(yè)健康的發(fā)展。

1當前中國房地產業(yè)存在問題

1.1土地供應環(huán)節(jié)不夠規(guī)范

1988年，國務院決定在全國城鎮(zhèn)試行土地使用權有償轉讓，定期出讓土地使用權。同年12月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租、抵押。從此，土地使用權由無償劃撥轉為有償出讓，供應環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實現(xiàn)公開拍賣、招標或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實現(xiàn)公平、公開，透明操作，但是隨著成交土地價格不斷攀升，房地產產品的成本大大提高，房價大幅度上漲，我們不禁擔心，這樣下去如果土地價格不能得到合理的控制，對整個房地產業(yè)的影響將是非常大的。

有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國土地出讓收入近13000億，”；“自04年河南省鄭州市農科路400余畝地塊以173萬每畝天價被思達金基投資組合拍得以后，歷經兩年醞釀，藍堡灣誕生，目前均價8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點?！薄瓘倪@些數(shù)據(jù)中，我們不難看出隨著土地成交價格的不斷刷新，房價不斷攀高。如今的房地產業(yè)與“經濟增長”密切相關，大多數(shù)城市的經濟增長很大程度靠房地產拉動。經濟增長就是政績，決定地方官員烏紗帽大小。在中國，凡是與烏紗帽緊密相關的事情特別容易“火”，有些地區(qū)，政府賣地收入已經占到財政收入一半左右。1998年，中國各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個數(shù)字魔術般地變成了13000億元。通過計算我們發(fā)現(xiàn)，土地費用占房地產價格20%～40%，政府稅費收入占30%～40%?？傆嬈饋?，地方政府在房地產上的收入占整個房地產價格的50%～80%。這個數(shù)字可謂是驚人的，換句話說，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經濟收入，成為了當?shù)卣腉DP值中一個重要的組成部分，那么中國GDP總額在2007年增長了11.3%就不足為奇了。

1.2房地產開發(fā)過分依賴銀行貸款，資金來源結構單一

《2007房地產藍皮書：中國房地產發(fā)展報告NO.4》中指出，房地產企業(yè)的融資結構仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預收款。其中預收款也間接地來自銀行貸款。不少購房者除首付房款20%外，其余80%可能都來自銀行。

據(jù)統(tǒng)計，目前銀行貸給房產行業(yè)的資金比例過大，而貸款比值在整個房地產總值中比例也過重，兩者均超過60%。這個數(shù)值是偏危險的。銀行給房地產行業(yè)的資金過大，會影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展，而房地產商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產行業(yè)熱度消退，銀行的虧空就會加速經濟泡沫的形成。

1.3房地產投資偏熱，行外資金比重增加

從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產有直接或間接的關系，可見房產業(yè)的利潤比較“可觀”。因此很多其他行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、惠州TCL、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬家樂、重汽集團、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團、中國東方航空等企業(yè)都在涉足房地產。經濟學家楊帆教授曾在2004年提醒房地產業(yè)：一直被各界認為是利潤率較高的房地產業(yè)，2002年以來成為各種資金涌入的焦點，外來資金搞房地產、外行搞房地產的現(xiàn)象，應十分值得注意。大量的資金涌入地產市場，拉動了土地價格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒有創(chuàng)造出應有的財富增值，反而限制了其它行業(yè)的金融支持。有些城市，超過50%的其他行業(yè)都轉而進入房地產行業(yè)投資。

1.4房地產供求的結構性矛盾突出

2006年以來，我國房地產市場出現(xiàn)局部過熱。而結構性矛盾成為房地產過熱的重要原因。一是商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應過多,而中低價位住宅供應數(shù)量則大幅下降。這種錯位直接導致了商品房空置規(guī)?？焖偕仙?，從而加劇了總量的矛盾；三是社會保障型住宅數(shù)量有限，多數(shù)低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過程中帶來的被動需求過多，也加劇了需求的增長帶來的房價上漲。

1.5消費者的理念有待更新

受中國傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產權房，只有產權屬于自己的才算“有房”。其實，“居者有其屋”不等于“居者購其屋”。即使在發(fā)達國家和地區(qū)，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未來發(fā)展的趨勢。

2面對以上問題，我們應該采取舉措，確保房地產業(yè)健康發(fā)展

2.1完善土地供應制度，嚴格監(jiān)控土地增量供應環(huán)節(jié)

依法出讓土地是政府的職能之一，這個環(huán)節(jié)對整個房地產業(yè)影響巨大。

（1）合理控制土地價格。近幾年，出讓土地給政府帶來巨大的財政收入，有些城市出讓土地所帶來的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長遠眼光的政府，急于得到眼前的利益，實現(xiàn)自己任期的政績，用高價拍賣土地來拉動GDP的巨大增長，促使房地產行業(yè)發(fā)展偏熱。為了避免投資過熱，政府應該合理的控制土地價格，引導房價，促進房地產健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買得起住房。（2）減少住房開發(fā)過程中政府收費(稅)環(huán)節(jié)。在房地產行業(yè)的繁榮時期，土地供不應求。政府為了得到更多的收入，設置了名目繁多的收費項目，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設計費、人防費、文物勘測費、施工合同鑒證費、預算審核費、工程造價咨詢審核費、質量監(jiān)督費、土壤氡氣檢測費、室內空氣檢測費、政府價格調整基金、勞務咨詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線只能隔閡竣工圖設計費、電力委托費等多達50余項，涉及25個部門，總計占房價的30～40%。數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產建筑兩項稅費收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產建筑稅費收入上升67%”；“北京東區(qū)國際公寓項目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費大約在8000元左右，售價在2萬左右”因此減少政府收費環(huán)節(jié)，是勢在必行的。（3）避免土地供應環(huán)節(jié)中的貪污受賄現(xiàn)象。土地的稀缺性決定了它是一個賣方市場，這樣的市場很容易滋生貪污商業(yè)賄賂現(xiàn)象。有句話說，只要有選擇的機會，就很可能有貪污腐敗。近幾年來，全國各地查處的有關土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會影響。因此，加強土地供應環(huán)節(jié)的監(jiān)管，避免貪污腐敗現(xiàn)象對房地產行業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義。

2.2嚴格控制投入房地產行業(yè)的資金

（1）提高間接融資的門檻。國家在2007年全年共5次上調銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業(yè)的融資成本，這在一定程度上抑制了企業(yè)的貸款沖動。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經濟持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境，提高進入房地產行業(yè)的資金門檻。負債率過高的房地產企業(yè)一旦資金鏈斷裂，將被無情地淘汰出這個市場。

（2）控制行外資金大量進入房地產行業(yè)。隨著房地產業(yè)的發(fā)展，其他行業(yè)的資金以直接投資或兼并、融資等形式進入房地產行業(yè)投資的比例逐年增加。雖然外行資金進入房地產業(yè)，在很多方面促進了房地產行業(yè)的發(fā)展，比如拓寬了房地產行業(yè)的融資渠道；增強了房地產行業(yè)的競爭，淘汰了一批實力差的企業(yè)；引入了先進的管理理念等等，但是我們不能被這些優(yōu)點所迷惑。投資過熱所帶來的負面影響更加突出。大量資金投入到一個行業(yè)勢必導致原來的行業(yè)投入不足，投資過冷，因此，擾亂了正常的市場供求，容易引起更大的民生問題。2007年生活必備品價格上漲過快，從部分意義上來分析與房地產開發(fā)過熱有一定關系。

（3）嚴格控制外資進入中國房地產行業(yè)。近幾年來，外資除了通過直接購買國內的不動產或從事房地產開發(fā)之外，還通過向國內房地產開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內房地產市場。尤其是在國家采取緊縮的房地產信貸政策影響下，國內房地產公司紛紛轉向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。在房地產價格不斷上漲的形勢下，國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實體經濟帶來可怕后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期。因此我們應該加強對國外房地產投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內房地產；加強對外資房地產公司外債規(guī)模的管理。

2.3增加房地產投資中直接融資的比重

房地產開發(fā)商的開發(fā)資金依賴銀行貸款，給銀行帶來了巨大的壓力和風險，在未來的房地產發(fā)展中，我們應該探究一些行之有效的直接融資的形式來分解這份風險。

增加直接融資，可以改變房地產開發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風險。一些優(yōu)秀的房地產企業(yè)通過上市實行股權融資，對一些高信譽等級的公司允許發(fā)行一些企業(yè)債券，或者發(fā)行“房地產投資信托基金（REITs）”。

關于REITs，中國人民銀行副行長吳曉靈對此發(fā)表了個人意見，她認為用公開發(fā)行收益憑證的方式設立REITs是房地產直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。房產商必須以股本融資為主要形式，才能更好解決風險與收益相匹配的問題。在房地產公開發(fā)行證券融資受制約情況下，這種私募方式的融資是值得探索的道路。

另外，在房地產信托投資基金模式下，房地產開發(fā)的錢證券化了，每個人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，發(fā)展商只是一個替基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開發(fā)商之間的關系就不再是完全對立的了。

2.4從住房供應環(huán)節(jié)入手，加強住房供應結構調整

重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都應把住房套型結構比例總體要求統(tǒng)籌分解到各具體區(qū)域，落實到各具體項目。編制年度用地計劃時，優(yōu)先保證中低價位、中小戶型商品房、廉租房、經濟適用房等的土地供應，切實調整優(yōu)化新建住房結構比例。另外，引導二手住房的釋放，增加住房的有效供給。

2.5正確引導消費者的住房需求

雖然身為開發(fā)商，萬科集團董事會主席王石仍然誠懇的建議大家40歲之前可以先租房。其理由是：“實際擁有房屋的好處是讓人有安心感；壞處是不動產，你想變賣它，你想轉換工作，往往因為擁有它而成為了你的包袱。所以沒有最后定型，還有抱負有理想的，在40歲之前還是租房為好?！睆牧硗庖粋€角度上講，房產消費的本質是享受較好的居住物質生活，倘若背上了沉重的還貸負擔，使得房產變成了沉重負擔，那就違背本意了。如果廣大的消費者在住房消費上能夠更理性一點，也會促進房地產的健康發(fā)展。

另外，如“國六條”中所說，一定要嚴格控制城市拆遷改造的速度，避免大量的被動性住房需求。

縱觀房地產行業(yè)，我們的目標似乎僅僅是滿足老百姓的住房需求。其實，房地產行業(yè)的健康發(fā)展的意義遠不止這些。在房地產行業(yè)繁榮，房價不斷攀升的同時，我們看到豬肉、雞蛋、蔬菜、食用油等生活必需品，以及其他的生產生活資料價格都在攀升。試想一下：在整個市場中流動的資金總額基本不變的情況下，大量資金被誤導入過熱的行業(yè)，那么很多其他的行業(yè)就會缺資金。當各地政府通過出讓土地獲取了大量的“GDP”的時候，他們沒有及時發(fā)現(xiàn)豬瘟開始蔓延，面對豬瘟無能為力的養(yǎng)豬企業(yè)家們只好抽出資金開始投入各地方的股市或者樓市。可見，國民經濟各行各業(yè)的發(fā)展都有著密切的關聯(lián)，樓市的火熱造成其他很多行業(yè)的投資環(huán)境惡化，而反過來其他行業(yè)投資環(huán)境的惡化又加劇房地產業(yè)的過熱。

因此，綜合以上研究來看，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展有著更加深遠的意義，為了實現(xiàn)建設社會主義和諧社會的目標，我們有責任，有義務引導房地產行業(yè)健康有序地發(fā)展。