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摘要：通過分析新時期我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的問題，從系統(tǒng)的角度出發(fā)，采用理論與實踐相結合的方法，對新時期我國住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提出具體、可行的實施對策與辦法。以期使我國的住宅建設走上健康發(fā)展的道路，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：新時期；住宅產(chǎn)業(yè)；可持續(xù)發(fā)展

一、引言

住宅在各類消費品中是耐久性最長、耗用資源最多、同生態(tài)環(huán)境結合最密切的產(chǎn)品。而且，房屋投入使用后，仍需不間斷地用水、耗電、供熱、制冷、產(chǎn)生垃圾等。如何在住宅建設中，能夠滿足方便、舒適，合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，促進住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，這是新時期我國住宅產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。近幾年，我國經(jīng)濟發(fā)展進入了新時期的快車道。我國城市居民的生活水平隨著經(jīng)濟的發(fā)展不斷提高，居民的消費水平也不斷提高。主要表現(xiàn)在投資需求不斷增長，對住房的消費需求快速的加大。我國住宅業(yè)的發(fā)展方式已由計劃經(jīng)濟型向市場導向型轉變，住宅產(chǎn)業(yè)隨著發(fā)展方式的轉變已經(jīng)進入了發(fā)展的新時期。

二、新時期我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

1．土地資源利用及供給不合理。我國城市存量土地集約化利用程度有待提高，這主要表現(xiàn)為：一是土地利用效率低下，土地集約化利用程度不高，特別是工業(yè)用地利用率和建筑容積率過低，嚴重影響城市存量用地節(jié)約集約程度；二是城市中土地閑置現(xiàn)象嚴重，包括破產(chǎn)或者經(jīng)營不善企業(yè)的閑置土地、開發(fā)項目停產(chǎn)閑置的土地、開發(fā)區(qū)征而未用的土地以及城市建成區(qū)內的城中村土地等。另外，土地供應法制不健全，導致了很多土地供應不符合城市規(guī)劃，對遠期土地利用留下隱患。同時，土地供應結構不合理，一些開發(fā)商為了降低土地成本，往往選擇一些增量土地作為開發(fā)用地，而這些城市非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的建設用地供給主要通過對集體農(nóng)用地的征用來解決。但在糧食安全和耕地保護的硬約束下，這顯然是有悖于可持續(xù)發(fā)展的原則的，而且使“三農(nóng)”問題更為嚴重。2．房屋供應結構不夠合理。目前，我國處于房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，城市增量住宅不斷增加。與此同時，出現(xiàn)了高檔的商品住宅偏多，低檔的住宅（商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房）等開發(fā)較少，導致了房價上漲幅度較快。出現(xiàn)了以炒房為目的的房地產(chǎn)投機行為，擾亂了房屋供應市場，造成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。3．住宅的生產(chǎn)方式粗放。住宅建造過程沒有充分利用的社會資源，現(xiàn)有資源利用率較低，生產(chǎn)方式過于粗放，在生產(chǎn)過程中沒有注重生產(chǎn)率的提高和先進的技術的集成。生產(chǎn)仍表現(xiàn)為“勞動生產(chǎn)率低、成套技術集成度低、工業(yè)化水平低、資源消耗高”的特點。生產(chǎn)周期較長，生產(chǎn)過程污染程度高，運行能耗浪費嚴重。生產(chǎn)方式粗放，集約程度不高。4．節(jié)能環(huán)保型住宅稀缺。住宅設計過于僵化，節(jié)能環(huán)保型住宅缺乏，對現(xiàn)代建筑工藝掌握不足，造成建筑資源浪費，同時節(jié)能減排意識不強，建筑垃圾濫排濫放，造成環(huán)境嚴重污染。建筑的圍護結構的保溫隔熱性能差，同時能效低，使用能耗較大。目前有必要對住宅的供熱、制冷系統(tǒng)、門窗保溫密封、照明、圍護結構進行節(jié)能設計。

三、新時期我國住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展實施策略

1．以合理的土地供應方式促進住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。（1）加強土地供應法制建設。我國在發(fā)展建設中，城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃應以立法的形式頒布。在城市的發(fā)展過程中，嚴格遵循《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》。政府應根據(jù)以往相關市場中所出現(xiàn)的問題，及時細化、深化法律法規(guī)的相應條款，使之盡可能完善。同時，加強土地供應法制建設，以立法形式保證土地供應的科學性和公正性。（2）完善土地供應機制。嚴格執(zhí)行招、拍、掛的出讓國有土地使用權出讓方式，實現(xiàn)公開公正公平的土地供應機制，健全土地供應評價體制，加強土地供應一級市場的監(jiān)督力度。真正做到一個渠道進水、一個池子蓄水、一個籠頭放水，做到政府對于土地一級市場的壟斷供應，避免房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地或者炒地皮等現(xiàn)象的發(fā)生。（3）制定具體的土地供應計劃?？茖W制定土地供應計劃，政府土地管理部門應該有專門的人員負責土地出讓計劃的具體制定工作。聯(lián)合高等院校，科研院所共同研究制定科學合理的土地供應方案。在確定土地需要數(shù)量時，打破行政分派，關系分派的舊有模式，要針對各類用地的特點進行具體約定量、定性分析。（4）加大耕地的保護措施，集約利用土地。實行嚴格的耕地保護制度，加大耕地的保護措施，實行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤。不斷減少城市開發(fā)占用耕地。適度開發(fā)新區(qū)，集約利用建成區(qū)土地資源，是新時期我國住宅建設中應該注意的問題。2．不斷完善住房的供應體系。房屋供給體系按照供給類型主要包括高檔型、經(jīng)濟適用型、普通型，廉租型，集資型。按照供給渠道可分為存量住宅和增量住宅的供給。新時期住房建設和發(fā)展中，我國應該堅持“以商品化為主，兼顧弱勢群體，以政府財力保障為輔的原則”。在今后的住房建設和發(fā)展中，建立高檔型、經(jīng)濟適用型、普通型，廉租型，集資型等體系不斷消化城市存量，限制增量住宅的開發(fā)的住宅供應體系?？茖W合理的制定住房供應計劃，完善土地供應機制，健全供應評價體制。加大保障性安居工程的開發(fā)力度。3．逐步實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅產(chǎn)業(yè)化是新時期我國產(chǎn)業(yè)結構調整過程中必然趨勢，這不僅是我國發(fā)展階段的的要求，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。住宅產(chǎn)業(yè)化是生產(chǎn)方式的工業(yè)化。采用通用部品體系和工業(yè)化結構體系，有利于提高質量、縮短工期、加快交付量、減少在建量。工廠預制程度高，減少施工垃圾和廢棄物，節(jié)約資源，生產(chǎn)效率高，也使資金周轉加快，實現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保的要求。4．發(fā)展可持續(xù)性住宅和資源節(jié)約型住宅。加強政府的政策干預和引導；從規(guī)劃與建筑設計方面滿足現(xiàn)代生活要求，合理規(guī)劃；綜合考慮整個地區(qū)的設計，在可持續(xù)性住宅建設中，應當考慮的不僅僅是一棟獨立住宅，如辦公場所離家很近，就應該考慮在家能做的職業(yè)，從而可緩解城市交通的壓力，或限制私家車的使用等。戶型設計的多樣化，盡量滿足各消費層次的要求；使用3R環(huán)保建材，減量化原則，即減少建材的使用，再使用原則，再循環(huán)原則。同時盡量使用當?shù)亟ú模瑴p少運輸成本和對環(huán)境的污染積極采用節(jié)能新技術；開拓節(jié)能新途徑，圍護結構本體節(jié)能措施的采用，推廣使用太陽能熱水器，采用可再生材料及可再生利用的材料；加強資源循環(huán)型住宅建設。（1）減少廢棄物。考慮降低原材料等資源的消耗及住宅構件的耐久性，實現(xiàn)廢棄物減低和資源循環(huán)。（2）拆卸。采用資源再生或再次利用的形式對住宅的構成要素進行拆卸。（3）再使用。住宅構件在拆卸過程中維持其性能或功能。（4）再生。通過改變形狀，使住宅再次利用。（5）無損能源技術。通過回收利用被廢棄的能源來減低能耗。（6）評價、管理技術。用于住宅材料的數(shù)量和質量的把握、對使用后住宅材料的逐年變化的診斷及評價從而清晰整理出的從設計階段到使用階段的完整的數(shù)據(jù)庫。

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作者:崔娟敏 季文光 李洋宰 單位:1.河北民族師范學院 2.圓光大學