導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：自1998年開(kāi)始，隨著福利化分房的結(jié)束，住房商品化的開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的新時(shí)期。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也連續(xù)快速攀升。近年來(lái)，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的爭(zhēng)論不絕于耳，但是一直未有定論。在借鑒國(guó)內(nèi)外理論研究的基礎(chǔ)上，引用最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用定量方法，對(duì)我國(guó)1997—2006年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行申是否存在泡沫進(jìn)行實(shí)證分析，得出結(jié)論：我國(guó)還不存在嚴(yán)格意義上的全國(guó)普遍性的房地產(chǎn)泡沫，但泡沫化傾向明顯，需警惕。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)價(jià)格；指標(biāo)

中國(guó)自1998年結(jié)束了福利分房制，開(kāi)始實(shí)行貨幣化分房，成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)化的分水嶺。從此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需，加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，起到了重要作用。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為我國(guó)主要產(chǎn)業(yè)之一。然而，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置率過(guò)大、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、供房結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題凸顯，溫州炒房團(tuán)，海外熱鈔，上海房?jī)r(jià)神話(湯臣一品均價(jià)11萬(wàn)／平方米)，部分高官紛紛落馬，無(wú)不揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍極為濃厚。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)商品住宅的價(jià)格從2000年逐步上漲，2002年上漲了4％，2003年上漲了5．7％，2004年上漲了18．6％，2005年上漲了15．1％，2006年1—7月份，全國(guó)比去年同期上漲9．7％。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其供給彈性有限、不存在易得的替代品；房地產(chǎn)沒(méi)有終極價(jià)格、基本價(jià)值難于確定等特征，成為最常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)泡沫載體之一。因此，國(guó)內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”的呼聲日高，中國(guó)的房地產(chǎn)是否存在泡沫之爭(zhēng)也成了中國(guó)當(dāng)前最為熱烈討論的話題。

一、我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是否存在之爭(zhēng)

2001年10月25日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰在一次電視訪談中認(rèn)為“2002年就要充分顯示出房地產(chǎn)的冬天”。由此拉開(kāi)了“房地產(chǎn)泡沫”爭(zhēng)論的序幕。2002年11月，時(shí)任總理朱镕基表示了對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。2004年10月底，美國(guó)《紐約時(shí)報(bào)》刊登了題為《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫》的報(bào)道，引發(fā)了國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)是否存在嚴(yán)重泡沫的爭(zhēng)論不斷升級(jí)。目前主要有兩種觀點(diǎn)“泡沫論”和“無(wú)泡沫論”。

泡沫論的代表人物是清華大學(xué)魏杰教授、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容等。他們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱、空置率過(guò)高、房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)收入比超出警戒線等都說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，應(yīng)該采取嚴(yán)格調(diào)控措施進(jìn)行調(diào)控。易憲容還認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫主要是住房有效需求不足。無(wú)論從消費(fèi)的角度還是從投資的角度，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。這種依賴銀行信貸所釋放的“存量需求”不僅可能給銀行帶來(lái)巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且這種需求脆弱性將暴露無(wú)遺，房地產(chǎn)泡沫也隨時(shí)有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地產(chǎn)的價(jià)格只能使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫越吹越大。

持“無(wú)泡沫論”觀點(diǎn)的以中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華、北京大學(xué)蕭灼基教授、建設(shè)部政策研究中心等為代表。他們認(rèn)為，從政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面都說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)的需求很大，目前的房地產(chǎn)業(yè)是在健康快速發(fā)展。建設(shè)部與房地產(chǎn)商等主張中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上升在于市場(chǎng)需求大于供給，根本不存在泡沫。由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)、北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)等組成的聯(lián)盟，了“中國(guó)房地產(chǎn)研究報(bào)告”，主旨是“拿數(shù)字說(shuō)話”，反擊“泡沫論”。這份報(bào)告認(rèn)為，1998—2003年我國(guó)商品住宅售價(jià)的年增長(zhǎng)率為3．5％，而同期城鎮(zhèn)居民的年收入增長(zhǎng)率為10．7％，幾乎是房?jī)r(jià)上漲速度的3倍。房?jī)r(jià)漲幅低于收入，哪有什么房地產(chǎn)泡沫?

數(shù)字勝過(guò)千言。本文在對(duì)房地產(chǎn)泡沫內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，以全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)作為依據(jù)，選取適當(dāng)指標(biāo)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行實(shí)證研究，力求從數(shù)字、指標(biāo)、判斷標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)界定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀如何，是否已出現(xiàn)了普遍性的泡沫，程度如何，等等。

二、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理

房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格脫離了實(shí)際基礎(chǔ)價(jià)值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的主要特征是：第一，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；第二，房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大；第三，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。投機(jī)價(jià)格機(jī)制和自我膨脹的機(jī)制是房地產(chǎn)的主要內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制和外在沖擊機(jī)制的共同作用下，開(kāi)始產(chǎn)生、膨脹和崩潰的。

三、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的實(shí)證分析

我們根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理，選取了理性泡沫模型，基于數(shù)據(jù)的收集困難，本文采用直接指標(biāo)法和間接檢驗(yàn)法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

(一)直接指標(biāo)法實(shí)證檢驗(yàn)

1．房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率／貸款總額增長(zhǎng)率

反映房地產(chǎn)與信貸協(xié)調(diào)性的指標(biāo)。該指標(biāo)在1～3左右為宜，過(guò)高表示銀行資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度過(guò)快，泡沫的成分比較大。

由圖看出，中國(guó)的這個(gè)指標(biāo)波動(dòng)很大，但每一次的漲落都與國(guó)家的政策短期效應(yīng)有關(guān)，如1998、1999年由于我國(guó)處于機(jī)構(gòu)改革、緊縮階段，2001年國(guó)家金融機(jī)構(gòu)貸款驟減，房地產(chǎn)貸款同比上升，2004年由于“121”等強(qiáng)勁措施的出臺(tái)。2004年后，這一比例又逐步開(kāi)始上升，至2006上半年達(dá)到了4．37，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)貸款額增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)多依賴于銀行資金支持，當(dāng)前的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著投機(jī)泡沫成分，應(yīng)該提高警惕，嚴(yán)防由此引發(fā)的泡沫擴(kuò)大化。

2．房?jī)r(jià)收入比

這個(gè)指標(biāo)最初是用來(lái)衡量家庭對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。如果房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于家庭年平均收入，則說(shuō)明住房?jī)r(jià)格超過(guò)了居民消費(fèi)水平，房?jī)r(jià)過(guò)高。比較理想的情形是房?jī)r(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，國(guó)際上通常認(rèn)為這個(gè)范圍是3～6。世界銀行認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家的比值一般在4～6之間，發(fā)達(dá)國(guó)家一般在1．8～5．5之間。

從圖4可以看出，我國(guó)的房?jī)r(jià)／家庭年平均收入都在6以上，高于國(guó)際水平，所以，僅從房?jī)r(jià)收入比這一國(guó)際公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫現(xiàn)象的指標(biāo)來(lái)看。中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)某種程度地超過(guò)了居民的實(shí)際支付能力，出現(xiàn)了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市，這一比例都超過(guò)了12以上，應(yīng)時(shí)刻警惕目前過(guò)高房?jī)r(jià)中的泡沫成分。但整體來(lái)看這個(gè)比值在慢慢下降，說(shuō)明房?jī)r(jià)與收入之間的差距在逐年縮小，向6以內(nèi)逼近。

3．房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率

用GDP增長(zhǎng)率代表本國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化的趨

勢(shì)。該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)的發(fā)展超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度就越大，相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。一般認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度是GDP增長(zhǎng)幅度2倍以上時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲就超出了合理的區(qū)間，有泡沫存在。

由圖5可知，即使GDP增長(zhǎng)率使用可比價(jià)格計(jì)算，我國(guó)的這個(gè)指標(biāo)也均保持在2以內(nèi)，僅從此指標(biāo)判斷來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行正常，毫無(wú)泡沫可言。

(二)單位根及協(xié)整實(shí)證檢驗(yàn)

1．分別檢驗(yàn)售價(jià)和租價(jià)序列是否為平穩(wěn)數(shù)據(jù)，如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列是一個(gè)非平穩(wěn)的隨機(jī)過(guò)程，說(shuō)明需求中包含了大量的投機(jī)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在投機(jī)性泡沫。

2．如果都不是平穩(wěn)序列，則找出它們的單整階數(shù)d，在階數(shù)相等的條件下進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。如果房地產(chǎn)價(jià)格與租價(jià)之間不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在大量投機(jī)交易，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏離了理論價(jià)格，可能產(chǎn)生了投機(jī)性泡沫。分析如表：

結(jié)果顯示，在5％的顯著性水平下，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)序列存在單位根，是非平穩(wěn)的，而全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)一階差分序列和全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)序列都不存在單位根，都是平穩(wěn)的。

以上分析表明，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)序列的ADF檢驗(yàn)無(wú)法拒絕存在單位根的零假設(shè)，故可以認(rèn)為是一個(gè)非平穩(wěn)的隨機(jī)過(guò)程，說(shuō)明全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)性需求和投機(jī)性泡沫。而全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)一階差分序列和全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)序列的ADF檢驗(yàn)拒絕了存在單位根的零假設(shè)，故可以認(rèn)為是一個(gè)子穩(wěn)的隨機(jī)過(guò)程。另外，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)序列和全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)序列不存在協(xié)整關(guān)系和長(zhǎng)期均衡關(guān)系，由此也認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量投機(jī)交易，可能產(chǎn)生了投機(jī)性泡沫。

四、結(jié)論

我國(guó)目前正處于房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇與繁榮期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行比較健康。通過(guò)以上直接和間接檢驗(yàn)法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行特征的實(shí)證分析及定量評(píng)判，從整體上看，雖還沒(méi)有完全足夠的證據(jù)證明我國(guó)各大城市存在普遍性的房地產(chǎn)泡沫?？捎姓w向泡沫一方傾斜的跡象，各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)均運(yùn)行在高位，因而存在著較高的潛在的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)因素，但尚未形成嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，更未達(dá)到房地產(chǎn)泡沫破裂程度。然而局部地區(qū)(比如上海、北京等)確實(shí)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機(jī)性泡沫(關(guān)于上海、北京等局部出現(xiàn)的泡沫研究請(qǐng)參看其他文獻(xiàn)，在此略)，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)敲響了泡沫警鐘。

近幾年來(lái)，政府各種調(diào)控措施的不斷及時(shí)出臺(tái)，如“121號(hào)文件”、“國(guó)八條”、“8．31大限”、“212號(hào)文件”及“國(guó)六條”等，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升之勢(shì)得到一定遏制，擠壓了一定的泡沫。隨著國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，建立健全相應(yīng)的政策法規(guī)來(lái)約束房地產(chǎn)的發(fā)展速度與方向，嚴(yán)格限制各級(jí)政府的缺位與越位行為，加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，打擊投機(jī)性投資行為，限制國(guó)際熱錢(qián)的影響，可以使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到全面健康與合理的發(fā)展，使已經(jīng)出現(xiàn)的局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫逐漸消除。

故筆者認(rèn)為，目前中國(guó)的房地產(chǎn)絕不會(huì)出現(xiàn)像日本、香港那樣泡沫破裂的悲劇，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫最濃、危險(xiǎn)最大的時(shí)期也已經(jīng)過(guò)去。但是，政府有關(guān)部門(mén)不能放松對(duì)泡沫的警惕，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)地采取政策措施，避免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。