導(dǎo)語：市場經(jīng)濟(jì)與土地權(quán)利獨立性研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

土地是財富之母，人類社會一切物質(zhì)財富幾乎無不來源于土地，土地制度根本目的在于有效利用土地，增進(jìn)人類福祉。能否促進(jìn)土地的利用，似乎可以說是衡量一切土地制度是否合理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。（注：土地保護(hù)仍然是服從于土地利用的次級價值，而不是土地制度的最終目的，保護(hù)之所以必要乃是由于土地為人類根本利益所系，保護(hù)的目的是為了實現(xiàn)對土地的永久利用。）我國實行土地公有制度，作為土地所有人的國家和農(nóng)業(yè)集體組織直接經(jīng)營土地不可能保證土地的利用效率，新中國成立以后至改革開放以前的歷史已經(jīng)充分證明了這一點。因此，在堅持土地公有的前提下，最大限度地發(fā)揮土地的利用效率，必須賦予土地所有權(quán)以外的其他權(quán)利人相對獨立的權(quán)利，惟有如此，才能保證土地資源通過市場實現(xiàn)配置優(yōu)化，并在此基礎(chǔ)上充分提高土地的利用效率。

一、土地權(quán)利獨立性塑造之必要-兩個邏輯

在保證永久利用土地前提下最大限度發(fā)揮土地的利用價值，是一切土地制度所追求的終極目的。實現(xiàn)土地資源最有效利用，必須具備兩個基本前提：第一，土地資源的配置處于最優(yōu)的狀態(tài)；第二，在土地資源配置最優(yōu)狀態(tài)下，土地利用者能夠自主經(jīng)營土地。然而，這兩個前提的實現(xiàn)都要以土地權(quán)利的獨立化為條件。

（一）土地資源配置與土地權(quán)利獨立化

人類社會最大的浪費莫過于土地不能充分發(fā)揮其利用價值。決定土地資源效用發(fā)揮最基本的因素是土地使用人的經(jīng)營素質(zhì)。因此，土地利用效率如何首先取決于土地資源的配置狀態(tài)。同樣一塊土地，由富有經(jīng)營管理經(jīng)驗的土地經(jīng)營專家利用，其產(chǎn)生的效率可能是由外行使用時的幾倍、幾十倍、甚至成百上千倍。只有當(dāng)土地能夠落入最善于利用該土地的人手中，才能最大限度地發(fā)揮其增進(jìn)人類福利的效用。

實現(xiàn)土地資源配置優(yōu)化，必須使得土地上各種利益的擁有者能夠根據(jù)市場規(guī)則轉(zhuǎn)移土地上的利益。市場之所以能夠發(fā)揮最佳的配置效果，其主要原因在于它考慮了土地利用者利用土地能力的差異。假設(shè)一個不善于利用土地的人，他擁有某種土地的財產(chǎn)權(quán)每年只能給他帶來100元的收益，如果他將土地上該項財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給一個善于利用土地的人，或者授予后者對土地進(jìn)行實際經(jīng)營的權(quán)利能夠獲得200元的收益，他肯定愿意出讓或授予他人經(jīng)營。同時，如果受讓人利用自己的經(jīng)營方式，能夠從同一片土地上獲得在扣除各項成本和消耗后仍超過200元的收益，那么，他也會愿意受讓。這樣的交易對于土地權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、授予者以及土地權(quán)利的受讓、被授予者來說，都是合算的。市場將通過這種利益機(jī)制促進(jìn)不善于經(jīng)營土地的人將土地或土地上的某種利益轉(zhuǎn)移給更善于利用土地的人。因此，在市場配置土地資源的情況下，必然存在一種趨勢：土地資源逐步向最善于利用土地者手中轉(zhuǎn)移。

土地資源配置的市場化是通過土地權(quán)利交易而實現(xiàn)的。因此，市場配置土地資源，首先要求土地的權(quán)利人能夠根據(jù)其對交易收益的計算自由地轉(zhuǎn)讓土地權(quán)利，要做到這一點，首先被轉(zhuǎn)讓對象必須具有獨立性。也就是說，被轉(zhuǎn)讓利益的范圍、被轉(zhuǎn)讓利益與該土地上的其他利益以及相鄰?fù)恋厣系睦娴年P(guān)系必須明確。在土地權(quán)利本身不明確的情況下，除了會大量增加交易成本并可能因為其他人主張利益而使轉(zhuǎn)讓受阻外，由于雙方對交易的利益不能進(jìn)行準(zhǔn)確計算，交易的結(jié)果未必會對土地的利用有利。因為市場優(yōu)化資源配置的作用是在交易者將自己作為經(jīng)濟(jì)人對待而進(jìn)行交易的條件下才能發(fā)揮，當(dāng)交易者不能準(zhǔn)確地計算其交易利益時，市場便可能發(fā)生不能優(yōu)化資源配置的結(jié)果。也就是說，在土地權(quán)利不具有獨立性的情況下，即便通過市場對土地資源進(jìn)行配置，其結(jié)果并不能肯定導(dǎo)致土地資源配置的優(yōu)化。

（二）資源配置效益與土地權(quán)利的獨立性

在土地資源配置處于最佳的狀態(tài)下，土地利益的享有者必須能夠自由地按照自己的意愿，在其享有的土地利益范圍內(nèi)決定土地利用的一切問題。如果他不能做到這一點，那么，土地資源配置即便是有效的，對于土地效用的發(fā)揮也不會有直接的積極作用。即便最善于經(jīng)營土地的人獲得了土地的權(quán)利，但如果外部的干涉過多而使得他不能按照合理的方式對土地進(jìn)行利用，土地產(chǎn)出便不會由于他獲得了土地而有所增加。要實現(xiàn)土地資源最有效利用，必須使土地權(quán)利人能夠按照自己的意志在其權(quán)利范圍內(nèi)對土地進(jìn)行利用。如果他是一個最善于利用土地的人，那么，只有按照他自己的方式利用土地，土地的效益才可能最大限度發(fā)揮。此時，任何來自外部的干涉對于土地的利用都會產(chǎn)生消極的影響。只有在土地利用者獲得了獨立的土地權(quán)利時，他才能在其權(quán)利范圍內(nèi)完全按照自己的意志經(jīng)營土地。

此外，土地權(quán)利獨立化也是保護(hù)土地資源的基本條件。土地權(quán)利不獨立，必然導(dǎo)致土地開發(fā)利用中相互爭奪利益和逃避義務(wù)的現(xiàn)象，導(dǎo)致土地利用者掠奪性開發(fā)、利用土地，忽視對土地資源的保護(hù)。

二、土地權(quán)利獨立性的內(nèi)涵-兩個關(guān)系

土地權(quán)利的獨立性程度主要取決以下兩個方面關(guān)系的處理：（一）同一土地上不同權(quán)利享有者的相互關(guān)系；

（二）土地上的各種權(quán)利享有者與外部的關(guān)系，包括與管理者國家的關(guān)系。

在農(nóng)業(yè)社會中，土地資源的利用極為有限。自給自足生活方式意味著人類的生活需求直接通過自己的勞動成果來滿足，利用土地從事農(nóng)牧業(yè)經(jīng)營，以獲取各種生活資料，是土地利用的一般內(nèi)容。土地利用的單一化決定，所有人利用土地是土地利用的一般形式。因此，土地資源的配置主要是通過所有權(quán)轉(zhuǎn)移實現(xiàn)的。正因為如此，在所有的農(nóng)業(yè)社會中，都存在極為嚴(yán)密的土地所有權(quán)制度?，F(xiàn)代社會，隨著科技發(fā)展，人類利用土地資源的能力獲得空前提高，土地的利用也由原來的單一目的利用轉(zhuǎn)化為多目的的利用。土地多目的利用必然導(dǎo)致在同一土地上形成眾多不同的利益，土地效用是否能夠充分發(fā)揮，不僅取決于土地所有權(quán)人經(jīng)營土地的能力，而且也取決于在土地上享有不同利益的其他人能否發(fā)揮其所控制的土地某一方面的利用價值。因此，土地資源配置的內(nèi)容便不再僅僅是土地本身的歸屬問題，而更重要的是土地利用的各種利益的歸屬問題。在我國，由于實行土地公有，本質(zhì)上就是土地所有權(quán)以外的其他權(quán)利（土地他物權(quán)）的歸屬和行使問題。土地上不同權(quán)利的相互關(guān)系處理是否使每一權(quán)利人的權(quán)利、義務(wù)范圍明確、具體、彼此獨立，是評價土地權(quán)利獨立性的基本尺度。

除此以外，土地權(quán)利的獨立性還表現(xiàn)在土地利益享有者與外部世界的關(guān)系上。在土地的外部關(guān)系中，有兩方面的關(guān)系應(yīng)予以明確：一為土地權(quán)利人與一般非權(quán)利人之間的關(guān)系，其中包括土地權(quán)利人與相鄰?fù)恋貦?quán)利人之間的關(guān)系以及土地權(quán)利人與其他非權(quán)利人之間的關(guān)系。二為土地權(quán)利人與國家的關(guān)系。此所謂國家，是指作為社會管理者的國家，而非所有權(quán)者的國家，國家作為土地所有權(quán)人與土地權(quán)利人之間的關(guān)系，屬于土地權(quán)利者內(nèi)部關(guān)系。

獨立的土地權(quán)利在對以上兩方面關(guān)系的處理上應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

（一）各種權(quán)利體現(xiàn)的利益獨立。土地權(quán)利的獨立性首先表現(xiàn)在該項權(quán)利所表彰的土地上的某種利益是獨立的。土地作為一種特殊的財產(chǎn)，人們可以以不

同的目的而進(jìn)行多方面的利用。土地的這一特點決定人們在同一土地上可以享有不同的利益，當(dāng)這些利益獲得法律的承認(rèn)和認(rèn)可時，便會形成各種不同的土地權(quán)利。土地的歸屬和總體支配的利益，在法律上便表現(xiàn)為土地所有權(quán)；對土地使用價值進(jìn)行利用的利益，在法律上便表現(xiàn)為土地用益權(quán)；而對于土地價值的支配利益，則表現(xiàn)為土地?fù)?dān)保權(quán)。各種不同的土地權(quán)利實際上是土地上不同利益在法律上的表現(xiàn)。也正因為如此，土地上不同利益的獨立性程度決定著土地權(quán)利的獨立性程度。土地權(quán)利人是否擁有獨立的土地利益，土地上的利益是否為某一權(quán)利人認(rèn)同，這是衡量土地權(quán)利獨立性的自然尺度。如果土地上的某種利益不可能獨立于其他利益而存在，反映這種利益的土地權(quán)利也就不可能具有獨立性。因此，一方面，土地上相對獨立的利益，都可能形成與此相對應(yīng)的土地權(quán)利；另一方面，土地權(quán)利的獨立程度在很大程度上取決于土地的利益的獨立性程度。例如，基于土地相鄰關(guān)系而發(fā)生的對他人土地的利用利益，只能是一種附屬于土地相鄰關(guān)系而存在的利用權(quán)，這種權(quán)利只能是一種附屬于獨立的土地權(quán)利而存在的權(quán)利，不能獨立存在，更不能單獨地進(jìn)行處分。獨立原則并不是要求對于這種不能獨立土地權(quán)利也要賦予其獨立的性格，而是要求當(dāng)土地上的某種利益是一種獨立的利益時，就應(yīng)當(dāng)盡可能使體現(xiàn)這種利益的權(quán)利成為一種獨立的權(quán)利。

（二）權(quán)利人能夠按照自己的意志獨立行使權(quán)利。權(quán)利人行使土地權(quán)利的獨立性程度本質(zhì)上屬于土地權(quán)利的界定問題，在很大程度上取決于立法者和權(quán)利授予者的安排。立法者完全可以通過有關(guān)土地權(quán)利的立法，要求土地的用益權(quán)人接受土地所有權(quán)或公共權(quán)力不同程度的約束。從歷史發(fā)展軌跡來看，土地所有權(quán)對于其他土地權(quán)利人行使權(quán)利的約束有逐步緩和的趨勢。我們只要將封建社會土地租佃權(quán)對于土地所有權(quán)依附程度與現(xiàn)代土地用益權(quán)對于土地所有權(quán)的依附程度進(jìn)行對照，就不難得出這一結(jié)論。土地所有權(quán)與用益權(quán)制約關(guān)系的緩和，實際上是現(xiàn)代社會注重土地利用價值的結(jié)果。要充分利用土地，必須使土地的利用者獲得更大的自由和更多的利益。所有權(quán)對用益權(quán)的限制過甚，用益權(quán)人便不能完全按照自己的方式對土地進(jìn)行使用，其結(jié)果必然是：不管用益權(quán)人如何善于利用土地，由于土地所有權(quán)的障礙，土地的利用效率仍然不可能充分提高。因為在所有權(quán)的嚴(yán)格控制下，土地用益權(quán)人將不得不屈服于土地所有者的意志對土地進(jìn)行利用，其利用土地的能力便不可能淋漓盡致地發(fā)揮。

（三）不受其他權(quán)利人處分權(quán)利的影響。土地上某種權(quán)利的處分在何種程度上影響其他權(quán)利的存在，是衡量土地權(quán)利獨立程度的重要指標(biāo)之一。同樣，對于這個問題，立法者和土地權(quán)利創(chuàng)設(shè)者的意志也發(fā)揮著決定性作用。例如，在德國，土地上的抵押權(quán)具有較強(qiáng)獨立性，土地權(quán)利人盡可對土地所有權(quán)或其他用益權(quán)進(jìn)行處分，而土地上的抵押權(quán)不受影響。同時，抵押權(quán)作為對土地價值進(jìn)行支配的一種獨立權(quán)利，其本身便可以獨立存在，并可以單獨作為交易的對象進(jìn)行交易。而在法日等國，土地抵押權(quán)的獨立性程度則相對較差，抵押權(quán)只能作為債權(quán)的附屬權(quán)利而存在，隨債權(quán)的產(chǎn)生而發(fā)生，隨債權(quán)的變化而變化，消滅而消滅。在我國，抵押權(quán)與土地權(quán)利的關(guān)系也存在一些不應(yīng)有的牽連。例如，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)移土地權(quán)利，必須通知抵押權(quán)人；如果沒有通知抵押權(quán)人，則其對土地權(quán)利的轉(zhuǎn)讓無效。抵押權(quán)的存在無疑對土地使用權(quán)人對權(quán)利的處分具有重大影響。這種影響的存在也就意味著抵押權(quán)、土地使用權(quán)的獨立性仍然是十分有限。

（四）土地權(quán)利的外部制約適度并確定。土地權(quán)利受其他外部限制主要表現(xiàn)在土地權(quán)利人利用土地受相鄰?fù)恋貦?quán)利人、一般非權(quán)利人以及國家的制約程度。例如，相鄰?fù)恋貦?quán)利人對于鄰地的利用范圍的大小以及該項權(quán)利的發(fā)生條件；非權(quán)利人不承擔(dān)任何責(zé)任的情況下合法利用或進(jìn)入土地的條件。土地權(quán)利外部制約的最大來源是國家。這里所說的國家制約，是指國家作為公權(quán)的享有者或社會的管理者而對土地權(quán)利的制約。政府憑借其強(qiáng)大的權(quán)力完全可以消除土地權(quán)利任何程度的獨立性。對此，筆者不想進(jìn)行詳細(xì)地論證，只要回顧一下在計劃經(jīng)濟(jì)時代政府權(quán)利如何吞噬包括土地所有權(quán)在內(nèi)的所有土地權(quán)利，便可以想象國家對土地權(quán)利的制約所可能產(chǎn)生的后果。包括土地權(quán)利在內(nèi)的任何權(quán)利都不可能是不受約束的，外部約束在適度和確定的范圍內(nèi)對于權(quán)利的獨立性并不會造成嚴(yán)重影響。如果非土地權(quán)利人或者國家可以隨意以這種或那種理由縮小土地權(quán)利的范圍，或阻止土地權(quán)利人行使權(quán)利，或?qū)ζ湫惺箼?quán)利附加條件，那么，這種土地權(quán)利就沒有獨立性可言。

三、土地權(quán)利獨立性的塑造-兩種方式

土地權(quán)利的獨立性塑造以兩種方式進(jìn)行：一是通過立法規(guī)定實現(xiàn)；二是通過契約實現(xiàn)。可以比較肯定地說，最初土地權(quán)利的界定是通過或者說主要是通過當(dāng)事人之間的契約而完成的。這種土地權(quán)利的界定方式直到中世紀(jì)仍然發(fā)揮著重要作用。隨著社會發(fā)展，人們漸漸地發(fā)現(xiàn)，土地權(quán)利的這種界定方式不僅成本過高，而且也不能保證其結(jié)果的公正性。到近代社會，各國逐漸放棄了契約界定土地權(quán)利的方式，而采用了更有效、更公正的法律界定方式。近代各國普遍實行物權(quán)法定主義，正是土地權(quán)利界定方式轉(zhuǎn)換的標(biāo)志。

立法方式塑造土地權(quán)利的獨立性，就是通過土地權(quán)利立法直接規(guī)定土地權(quán)利的形式，并明確各土地權(quán)利的相互關(guān)系以及土地權(quán)利的外部關(guān)系，使土地權(quán)利獲得獨立的特性。而契約方式對土地權(quán)利獨立性的塑造則是通過相關(guān)當(dāng)事人的合意而實現(xiàn)的。立法和契約對土地權(quán)利的獨立性塑造，本質(zhì)上都是土地權(quán)利界定的內(nèi)容之一。因此，我們將其放在土地權(quán)利界定的框架內(nèi)對這一問題進(jìn)行討論。

以立法方式界定土地權(quán)利，顯然具有諸多的優(yōu)越性。這主要表現(xiàn)在六個方面：

（一）立法安排可以賦予權(quán)利獨立性以法定效力。一當(dāng)權(quán)利人獲得某種權(quán)利，它便可以直接依據(jù)法律規(guī)定而取得獨立的土地的利益，無須對權(quán)利進(jìn)行重新界定。通過契約方式塑造權(quán)利的獨立性，則需要權(quán)利的授予人與被授予人之間就有關(guān)權(quán)利的內(nèi)容、范圍、效力等涉及權(quán)利的獨立性問題進(jìn)行協(xié)商談判。因此，通過立法安排，可以使某一類權(quán)利的獨立性在法律實施的范圍內(nèi)全面實現(xiàn)。而契約塑造只能分別通過個別的談判實現(xiàn)。因此，立法安排實現(xiàn)權(quán)利獨立性的成本比通過契約安排的成本要低得多。

（二）立法安排有利于權(quán)利人對權(quán)利的了解和行使。立法安排使得同一類權(quán)利獲得相同的獨立性，從而可以避免土地權(quán)利獨立性程度出現(xiàn)千差萬別的現(xiàn)象，有利于權(quán)利人對權(quán)利的了解和行使。在立法安排的前提下，權(quán)利人知道立法怎樣規(guī)定，也就知道自己在什么范圍內(nèi)享有權(quán)利。相反，通過契約方式則不可能達(dá)到這一效果。假設(shè)通過契約的方式界定土地使用權(quán)，那么，如果某人從10個不同的所有者（或土地所有者人）那里取得10塊土地的使用權(quán)，并通過不同的合同對權(quán)利的范圍進(jìn)行了界定，此時，他必須同時了解10份土地使用權(quán)受讓合同，才能知道自己對10塊土地分別享有哪些權(quán)利。同樣，他甚至不得不采用10種不同的方式行使這些權(quán)利。這對于權(quán)利人來說，不能不說是一個繁重的負(fù)擔(dān)。

（三）立法安排有利于降低權(quán)利交易成本。立法安排使權(quán)利的獨立性獲得統(tǒng)一，從而使權(quán)利的交易節(jié)省大量的

交易成本。在契約安排的情況下，由于契約通常僅為當(dāng)事人所了解，因此，出讓人是否有權(quán)處分自己的土地權(quán)利？其所處分的權(quán)利到底包含哪些利益？存在哪些負(fù)擔(dān)？受讓方都必須進(jìn)行個別的查詢和調(diào)查，否則，他便不知道自己在購買什么。而對于這些情況的了解，必然要花費大量的人力和財力。

（四）立法安排有利于避免糾紛。立法安排使權(quán)利內(nèi)容通過法律而穩(wěn)定下來，從而為所有同類權(quán)利提供了一個公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，有利于避免就土地權(quán)利而發(fā)生糾紛；即便發(fā)生糾紛，由于存在一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也能夠使糾紛獲得及時、完滿解決。

（五）立法安排更能獲得公正的結(jié)果。在契約安排情形下，當(dāng)事人為了避免交易成本過巨，不可能就權(quán)利的獨立性問題進(jìn)行極為縝密的考慮；而且，當(dāng)事人的品行、智力、習(xí)性等都可能對契約內(nèi)容的公正性產(chǎn)生一定的影響。而立法者在制定法律時則超脫于具體利益之外，并且，立法方式允許立法者進(jìn)行縝密地論證和周全地考慮。因而，立法安排更能獲得公正的結(jié)果。

（六）立法安排更能保證權(quán)利獨立性穩(wěn)定的存在。契約不可能永久地有效，而且，在契約的有效期間當(dāng)事人隨時都可能根據(jù)法律或按照自己的意思對契約進(jìn)行變更。因此，契約安排即便可能使某種土地權(quán)利具有較高的獨立性，也不可能保證這種獨立性能夠永久存在。

四、土地權(quán)利獨立性實現(xiàn)-六項原則

土地權(quán)利的內(nèi)容主要是通過立法來規(guī)定的，立法者對于土地權(quán)利如何規(guī)定，對土地權(quán)利的獨立性起著決定作用。要強(qiáng)化土地權(quán)利的獨立性，我國土地權(quán)利立法應(yīng)當(dāng)著重貫徹以下六項基本原則：

（一）土地權(quán)利的法定化原則

土地權(quán)利的法定化是實現(xiàn)土地權(quán)利獨立的前提性要件，法定化的基本要求是土地權(quán)利類型法定和內(nèi)容法定。通過契約方式對土地權(quán)利進(jìn)行界定，雖然也可能使某一項具體土地權(quán)利取得獨立性，但由于契約關(guān)系的相對性和不穩(wěn)定性，這種土地權(quán)利即便可能獨立，但也決不可能是普遍和穩(wěn)定的。值得注意的是，土地權(quán)利的法定化，并不是說當(dāng)事人對于權(quán)利存在和轉(zhuǎn)移都無能為力。實際上，當(dāng)事人的意思在一定范圍內(nèi)仍然對權(quán)利發(fā)生一定影響，只是在權(quán)利類別和權(quán)利內(nèi)容上，當(dāng)事人意思決定的范圍受到法律的嚴(yán)格限制。即便在實行最徹底的物權(quán)法定主義國家，仍然允許當(dāng)事人對于土地權(quán)利的某些問題（如土地權(quán)利的存續(xù)期間、土地使用收益的分配、土地抵押權(quán)的實行方式、抵押權(quán)所及的標(biāo)的物范圍等等）通過契約來確定。此外，法定性也不應(yīng)當(dāng)理解為當(dāng)事人的約定在與法律規(guī)定相違背時不能產(chǎn)生任何效力。作為土地權(quán)利的產(chǎn)生方式之一，土地權(quán)利創(chuàng)設(shè)契約，在契約有效的范圍內(nèi)，仍然可以發(fā)生契約債權(quán)的效力，只是這種效力僅存于契約當(dāng)事人之間，而不能產(chǎn)生對世的效果。

我國目前土地權(quán)利并未實現(xiàn)徹底法定化。其中，較為突出的是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在很大程度上仍然是一種契約性的土地權(quán)利。這種狀況嚴(yán)重影響了土地承包關(guān)系的穩(wěn)定，對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極為不利。盡快實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的法定化，無疑是擺在立法者面前的一項重要任務(wù)。

（二）土地權(quán)利明晰化原則

土地權(quán)利明晰是土地權(quán)利獨立的重要表現(xiàn)。根據(jù)土地權(quán)利明晰化原則，土地上各種權(quán)利的相互關(guān)系、土地權(quán)利人與非權(quán)利人的關(guān)系、土地權(quán)利人與國家的關(guān)系都應(yīng)當(dāng)明確、具體、確定。土地權(quán)利不明晰是我國目前土地權(quán)利立法存在的又一重大破綻。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)尚未實現(xiàn)法定化，因而，土地權(quán)利的明晰化程度依賴于相關(guān)當(dāng)事人的交易結(jié)果。盡管有些承包合同確定的承包經(jīng)營權(quán)極為具體、明確，但是，就總體而言，承包經(jīng)營權(quán)的明晰化程度仍然相當(dāng)?shù)汀Ｄ壳按罅看嬖诘某邪贤m紛大多是由于土地承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系不明晰而造成的。城市土地使用權(quán)雖然已經(jīng)實現(xiàn)了法定化，但是，法律對土地使用權(quán)各方面關(guān)系的處理相當(dāng)含混。作為土地使用權(quán)授予者的國家對于土地使用權(quán)的干預(yù)過多，且不能一視同仁。相同的土地使用權(quán)人（如同為出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人）享有的權(quán)利往往有天壤之別。這對于土地使用權(quán)市場的發(fā)展和土地的開發(fā)和利用，無疑會帶來消極的影響。要理順土地權(quán)利關(guān)系，必須通過立法使各種土地權(quán)利更加明晰。

（三）土地所有權(quán)與土地管理權(quán)分離原則

在土地公有制度下，國家作為土地所有者可以對土地權(quán)利設(shè)定義務(wù)，同時，作為社會的管理者也可以對土地權(quán)利設(shè)定義務(wù)。在我國，土地公有包括國家所有和集體所有兩種形式，由于國有土地管理權(quán)與所有權(quán)行使不分，國家享有對于一切土地全面的管理權(quán)，農(nóng)村集體組織雖在名義上是土地的所有權(quán)人，但實際上對于土地并沒有什么實質(zhì)性的權(quán)利。鑒于農(nóng)村集體土地所有權(quán)名存實亡的現(xiàn)狀，一些學(xué)者甚至提出實行土地的全面國有化、甚至私有化的主張。（注：王衛(wèi)國：《中國土地權(quán)利研究》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第108—110頁。）筆者認(rèn)為，集體土地所有權(quán)與國有土地所有權(quán)的一體化，可以通過所有權(quán)與管理權(quán)的分離而實現(xiàn)。根據(jù)所有權(quán)與國家管理權(quán)相分離原則，所有者取得對土地權(quán)行使的監(jiān)督權(quán)和土地利用收益的分配權(quán)，國家作為社會的管理者對于一切土地取得基于公共利益而進(jìn)行管理的權(quán)力。所有權(quán)作為一種最全面的私法上的權(quán)利，無論權(quán)利的客體是國有土地，還是集體土地，權(quán)利的內(nèi)容都應(yīng)保持一致。在土地所有權(quán)與國家管理權(quán)分離的前提下，可以使集體土地所有權(quán)與國家土地所有權(quán)保持統(tǒng)一，并使土地上其他權(quán)利人對于土地所有人承擔(dān)的義務(wù)一致。只是在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，實行所有權(quán)與管理權(quán)分離后，應(yīng)弱化所有權(quán)對于土地上其他權(quán)利的制約，以鼓勵土地的開發(fā)利用；同時，強(qiáng)化國家基于公共利益而對土地的管理，以保護(hù)公共利益。這樣不僅可以理順和明晰國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)、土地所有權(quán)與國家管理權(quán)、土地所有權(quán)與其他土地權(quán)利的關(guān)系，而且也可以照顧我國土地制度的現(xiàn)狀，并在使土地權(quán)利關(guān)系明確的基礎(chǔ)上提高土地權(quán)利的獨立性。

（四）土地權(quán)利物權(quán)化原則

土地權(quán)利是否為一種物權(quán)，取決于有關(guān)該項土地權(quán)利的立法是否完成了這一土地權(quán)利物權(quán)化的過程。我一貫認(rèn)為，某項權(quán)利并非天然就是物權(quán)，是否具有物權(quán)性質(zhì)，主要看有關(guān)該權(quán)利的立法是否將它作為一種物權(quán)來進(jìn)行安排。（注：參見拙著《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998年版，第79—80頁。）例如，我國擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)是否均為物權(quán)，是值得懷疑的。未經(jīng)登記的抵押合同的債權(quán)人所享有的權(quán)利與一般的債權(quán)并無實質(zhì)性差別，很難說它就是一種物權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主要通過當(dāng)事人之間的承包經(jīng)營合同決定權(quán)利的內(nèi)容，不具有對世的效力，也不能說就是一種物權(quán)。作為物權(quán)，必須具備幾個基本的特性，這就是：權(quán)利的法定性（權(quán)利類型與基本內(nèi)容的法定）、對物的直接支配性、排他性、對世的對抗性和追及性。不具有這幾個作為物權(quán)的基本特性，就不是真正意義上的物權(quán)。由此看來，我國不少學(xué)術(shù)著作中所謂的物權(quán)。事實上并不是真正的物權(quán)。土地權(quán)利的物權(quán)化，就是要通過法律賦予一些基本的土地權(quán)利以物權(quán)的效力，使它們成為真正意義上的物權(quán)。只有在土地權(quán)利物權(quán)化的基礎(chǔ)上，才能統(tǒng)一塑造土地權(quán)利的獨立性格。

（五）土地權(quán)利變動的公示原則

土地權(quán)利

若要成為一種獨立的權(quán)利，必須全面貫徹權(quán)利變動的公示原則。根據(jù)公示原則的要求，某種權(quán)利要取得對世的效力，對抗第三人，必須對權(quán)利狀況和權(quán)利的變動過程進(jìn)行公開表彰。通常的公示方法是登記和占有，但由于土地權(quán)利的多重性和占有原因的多重性，因此，占有不能作為土地權(quán)利變動的公示方法。土地權(quán)利的公示只能通過登記而實現(xiàn)。為了保證土地權(quán)利的獨立性，對于土地權(quán)利應(yīng)統(tǒng)一采用登記成立要件原則。惟有如此，才能確保在維護(hù)土地權(quán)利獨立性的同時，不會造成對社會交易安全的破壞。

（六）權(quán)利變動公示公信原則

土地權(quán)利的獨立化，目的在于通過對土地權(quán)利獨立性的賦予而使土地權(quán)利能夠在不同的主體之間轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)對土地資源的充分利用。公信力原則賦予登記的權(quán)利推定效力，信賴登記而受讓權(quán)利的人能夠依登記之記載而獲得其所期待的權(quán)利。物權(quán)立法如果賦予土地權(quán)利登記的公信力，土地權(quán)利交易者便盡可信賴登記而進(jìn)行交易，不必顧忌任何第三人主張權(quán)利而使自己的期待利益不能實現(xiàn)，因此，登記的公信力為土地權(quán)利交易安全提供了最徹底的保護(hù)。立法對于土地權(quán)利的界定，只能抽象地從一般意義上對不同的土地權(quán)利人之間的關(guān)系以及土地權(quán)利人與外部世界關(guān)系的角度進(jìn)行。但是，每一具體的土地權(quán)利人的權(quán)利客體、范圍（如土地的位置、面積）以及土地權(quán)利上的負(fù)擔(dān)（土地上是否設(shè)定有他人的用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)）等等，不可能通過立法來規(guī)定。土地權(quán)利登記正好可以彌補(bǔ)立法的這種缺陷，使每一塊土地上的權(quán)利在具體層面上進(jìn)一步確定化。如果承認(rèn)登記的公信力，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移完全按照登記的記載發(fā)生權(quán)利變動的效果，信賴登記而受讓土地權(quán)利的人無須對土地的權(quán)利狀況進(jìn)行各種費神耗財?shù)恼{(diào)查，也無須費盡腦汁去防范土地交易中的各種欺詐，土地交易會因此而變得既經(jīng)濟(jì)便利，又安全可靠。以促進(jìn)土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓、實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置為的目的土地權(quán)利獨立化立法，才會因此而發(fā)揮淋漓盡致的作用。盡管公信力的賦予可能對土地財產(chǎn)的靜態(tài)安全產(chǎn)生一定消極影響，但這種消極影響可以通過土地權(quán)利登記制度的完善而減少到最低限度。相對于動態(tài)的安全（交易安全）而言，適當(dāng)犧牲靜態(tài)的財產(chǎn)安全，是符合效益原則的。