導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

【摘要】房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的關(guān)鍵，文章在分析河北房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的基礎(chǔ)上，從營(yíng)銷(xiāo)層面對(duì)影響河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵因素進(jìn)行了深層剖析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營(yíng)銷(xiāo)；預(yù)警指標(biāo)

影響房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的因素有宏觀因素也有微觀因素；有投資層面、供應(yīng)層面、需求層面也有營(yíng)銷(xiāo)層面的因素。而因素的復(fù)雜性使得我們只能在因素分析中尋找到關(guān)鍵因素來(lái)構(gòu)成房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。下面從營(yíng)銷(xiāo)因素分析中篩選河北房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。

一、房地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式、手段

事實(shí)上目前河北省乃至全國(guó)各地房子供不應(yīng)求往往是假象，現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式——預(yù)售制度才是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)原因。由于房地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)需要大量資金，回籠資金成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的首要問(wèn)題，為了及早回籠大筆資金保證資金鏈正常流轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商憑借著銷(xiāo)售模式的變化來(lái)招徠消費(fèi)者，在房子沒(méi)建好的時(shí)候就吸引消費(fèi)者先付錢(qián)，營(yíng)造房子“奇貨可居”、房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲的氛圍，還有“沒(méi)被許可先預(yù)賣(mài)，取得許可又不賣(mài)，分期開(kāi)盤(pán)捂著賣(mài)，最后拖成現(xiàn)房賣(mài)?！钡馁u(mài)房方式和“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“收取誠(chéng)意金”、“發(fā)放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人氣和熱銷(xiāo)現(xiàn)象，讓消費(fèi)者愿意先付錢(qián)，這樣大量的預(yù)付資金支撐了房地產(chǎn)業(yè)以遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的速度發(fā)展。正是由于房地產(chǎn)業(yè)奇特的預(yù)售融資方式和手段，扭曲了消費(fèi)者正常的消費(fèi)心理，支持了房地產(chǎn)業(yè)的高投資和高價(jià)格。而當(dāng)商品房像其他商品一樣作為產(chǎn)成品由消費(fèi)者去選購(gòu)時(shí)，急于賣(mài)出的是開(kāi)放商，價(jià)格的話(huà)語(yǔ)權(quán)更多由消費(fèi)者決定，房?jī)r(jià)飛漲不會(huì)再現(xiàn)，房地產(chǎn)就能夠較為合理有序發(fā)展。

二、價(jià)格

一般而言，制約價(jià)格高低的關(guān)鍵因素在于房?jī)r(jià)成本。房?jī)r(jià)成本主要由三部分組成，土地成本、建設(shè)成本及配套稅費(fèi)。其中，建設(shè)成本和配套稅費(fèi)變化不大，土地成本則越來(lái)越大?！芭懦袌?chǎng)因素，單從成本來(lái)說(shuō)，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響最大。”石家莊市中宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理錢(qián)先明表示，土地在房?jī)r(jià)成本中所占比重也在不斷提高。“2005年土地在房?jī)r(jià)中所占比重約為30%，2006年則達(dá)到了40%左右。”加上2007年2月開(kāi)始，國(guó)家剛剛出臺(tái)向房地產(chǎn)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅，更使得土地成本上升。

實(shí)際上影響房?jī)r(jià)的因素還有很多，有經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政法律因素還有其自身因素。如經(jīng)濟(jì)因素中除了土地價(jià)格外物價(jià)、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等也影響著價(jià)格的升降。物價(jià)和土地價(jià)格上漲會(huì)造成價(jià)格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房?jī)r(jià)格也會(huì)上漲。銀行利率提高會(huì)減少買(mǎi)方市場(chǎng)，利率降低刺激購(gòu)房。貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，其代表的土地價(jià)格相對(duì)減少，即提高價(jià)格。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使購(gòu)買(mǎi)力加強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。社會(huì)因素中人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長(zhǎng)率或人口集中地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，房?jī)r(jià)自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購(gòu)房目的、購(gòu)買(mǎi)力；福利性實(shí)物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購(gòu)房需求。行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣(mài)掉。自身因素中位置、地質(zhì)、土地面積、日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向、建筑物的外觀等，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略都影響者房?jī)r(jià)的高低。所以在分析價(jià)格中我們不得不考慮這些因素來(lái)選擇合適的價(jià)格指標(biāo)。

三、商品房空置量

房地產(chǎn)空置量是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”。據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的的確存在。如果將商品房年竣工面積與年銷(xiāo)售面積對(duì)比，每年都有較大面積的未銷(xiāo)售商品房，且累計(jì)總量較大，這充分說(shuō)明房地產(chǎn)的確存在空置問(wèn)題。但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒(méi)有增加，而是呈下降趨勢(shì)。近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲，但是空置面積始終徘徊在1億平方米以上。這說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問(wèn)題并未惡化。我們認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個(gè)方面認(rèn)識(shí)：一方面房地產(chǎn)空置占?jí)捍罅抠Y金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種“庫(kù)存”，從而發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用。北京市近年房地產(chǎn)供銷(xiāo)兩旺，不僅沒(méi)有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也賣(mài)出去了，而房?jī)r(jià)表現(xiàn)為一路飆升；上海市則房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中房地產(chǎn)空置對(duì)房?jī)r(jià)上升起到的抑制作用不可忽視。河北省商品房空置面積149.26萬(wàn)平方米；其中商品住宅空置面積68.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，也在一定程度上穩(wěn)定了商品房的供需平衡。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10％以?xún)?nèi)時(shí)，是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在，許多城市中高檔房大量空置，據(jù)了解，北京高檔住宅供求關(guān)系的市場(chǎng)消化系數(shù)（市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量）2006年1～9月為0.5783。此數(shù)據(jù)表明購(gòu)房者的觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)消化能力減弱，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩引發(fā)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，充分說(shuō)明了空置量是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”，我們?cè)谶x則指標(biāo)時(shí)必須考慮到他的兩面性。

總之，以上因素都是在選擇確定預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系中必須考慮到的因素，只是在指標(biāo)體系分析中所占權(quán)重不同而已。只有全面衡量了這些因素的權(quán)重，才能更好地構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

參考文獻(xiàn)

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（上接第22頁(yè)）

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