導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理體系研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較為復(fù)雜，企業(yè)盈利呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，不斷增加的成本和逐漸縮減的收入之間的沖突加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提出了更高的要求，構(gòu)建一套適宜、高效的財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)接下來(lái)財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理體系；現(xiàn)代化管理

1當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改革方向

從政策環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，但相比以往，房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”經(jīng)營(yíng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)時(shí)期后，國(guó)家為管控房?jī)r(jià)、調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的非理性繁榮現(xiàn)象，先后提出了“房住不炒”“三條紅線”等政策意見，宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)。而從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入門檻較低，尤其是在多年的蓬勃發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)階段企業(yè)需要重視資金的動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)格控制成本，并實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展推進(jìn)中所需的財(cái)務(wù)管理方式、理念等也大有不同，企業(yè)財(cái)務(wù)管理需快速?gòu)囊载?cái)務(wù)會(huì)計(jì)為核心過渡到以管理會(huì)計(jì)為核心的模式，財(cái)務(wù)工作脫離實(shí)體束縛，深入業(yè)務(wù)一線，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合，參與企業(yè)決策，挖掘數(shù)據(jù)背后的信息，并借助信息技術(shù)手段，提高財(cái)務(wù)工作效率和推進(jìn)財(cái)務(wù)人員從基礎(chǔ)核算向管理型、決策型轉(zhuǎn)變。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)分析及財(cái)務(wù)體制建設(shè)關(guān)注點(diǎn)

2．1投資效率不高，財(cái)務(wù)分析不到位

投資是企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利的重要途徑，但企業(yè)間信息的不對(duì)稱性和市場(chǎng)變化莫測(cè)加大了企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的認(rèn)知難度，一項(xiàng)投資活動(dòng)的合理開展需要前期做好各項(xiàng)資料準(zhǔn)備，由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行投資可行性分析。但目前來(lái)說(shuō)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員能力受限，財(cái)務(wù)活動(dòng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)相割裂，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不夠真實(shí)、準(zhǔn)確，投資可行性分析有效性不強(qiáng)，項(xiàng)目投資沒有合理的規(guī)劃，投資回報(bào)率預(yù)估偏差過大，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，影響企業(yè)償債能力，給企業(yè)帶來(lái)資金鏈斷鏈危機(jī)。

2．2籌資成本較高，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)屬于負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在前期的樓盤開發(fā)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，再通過房產(chǎn)銷售回流資金。在過去，人們的“炒房熱情”使房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目開發(fā)到銷售完成整個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間較短，企業(yè)資金回流速度較快，而“暴利”的經(jīng)營(yíng)收益也使房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性較強(qiáng)。但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流速率下降，房產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)不復(fù)從前，而且國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，也使銀行等金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)抓房地產(chǎn)行業(yè)的房貸，房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度加大，籌資成本不斷攀升，且負(fù)債期限的判定也不夠明晰，債務(wù)短、中、長(zhǎng)期期限配置錯(cuò)誤情況時(shí)有發(fā)生，臨時(shí)借貸問題嚴(yán)重，額外籌資成本較高，引發(fā)籌資風(fēng)險(xiǎn)［1］。

2．3財(cái)務(wù)管理制度不健全，管理效率較低

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理建設(shè)還不夠完善，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控水平不高，所建立的管理制度仍然存在沿襲以往管理流程、模式的舊習(xí)，現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理制度較為粗放，對(duì)企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的約束不足，對(duì)各環(huán)節(jié)流程的監(jiān)督也不夠全面、深入，實(shí)際管理中存在的問題難以得到及時(shí)發(fā)現(xiàn)，滋生管理人員閑散情緒，工作積極性不強(qiáng)，成本控制效果有限，且財(cái)務(wù)管理改革實(shí)際推進(jìn)進(jìn)程小于預(yù)期，財(cái)務(wù)管理真空和重復(fù)問題并存，不僅影響財(cái)務(wù)工作效率，還不利于企業(yè)追責(zé)問效。

2．4資金管理與規(guī)劃缺乏統(tǒng)籌性

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，其投入資金的回收效率和房產(chǎn)銷售速率掛鉤，在當(dāng)前“房住不炒”以及“三條紅線”等宏觀政策的調(diào)控下，國(guó)家有意控制房?jī)r(jià)和空房率，雖然人們?nèi)匀挥欣碡?cái)投機(jī)傾向，但整體上，房屋購(gòu)置率出現(xiàn)明顯下降，企業(yè)房產(chǎn)向資金的轉(zhuǎn)換時(shí)間較長(zhǎng)，其中存在的銷售風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)更使得企業(yè)資金回收具有不確定性，給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

2．5財(cái)務(wù)信息化建設(shè)緩慢

隨財(cái)務(wù)管理改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷引入核算軟件與系統(tǒng)管理軟件，如用友財(cái)務(wù)軟件、明源銷售軟件等，但整體上企業(yè)在信息化建設(shè)上的投入較為有限，雖然引入了先進(jìn)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件，但考慮成本問題，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未請(qǐng)軟件開發(fā)商在軟件開發(fā)時(shí)結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)流程、業(yè)務(wù)流程等，多數(shù)是根據(jù)需求找系統(tǒng)，這就使得多數(shù)企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件功能還有待精進(jìn)。且大部分企業(yè)建設(shè)進(jìn)程緩慢，還處在信息化初級(jí)建設(shè)階段的財(cái)務(wù)共享平臺(tái)構(gòu)建上，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)還不能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享，信息傳遞真實(shí)性以及財(cái)務(wù)工作自動(dòng)化程度還有待完善［2］。

3房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理體系構(gòu)建思路

3．1完善全面預(yù)算管理體系，強(qiáng)化投資分析

預(yù)算管理是財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，而全面預(yù)算管理則是將預(yù)算拓展到對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)資源、非財(cái)務(wù)資源共同進(jìn)行分配、考核等，全面預(yù)算管理也是重要的管理會(huì)計(jì)工具之一，通過對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過程信息數(shù)據(jù)的分析，對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)、項(xiàng)目開展所需資源做出合理預(yù)估。在全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建上，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)從預(yù)算管理環(huán)境構(gòu)建出發(fā)，在內(nèi)部樹立新型的財(cái)務(wù)管理理念，采用新穎的管理手段，并培養(yǎng)專業(yè)的管理型、決策型財(cái)務(wù)人才，同時(shí)借助云計(jì)算等信息技術(shù)來(lái)科學(xué)編制預(yù)算及指標(biāo)，分析企業(yè)資金鏈管理情況、投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益、成本等信息，并制定科學(xué)、適宜的資金使用計(jì)劃。其次，完善內(nèi)部組織管理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)需建立“三級(jí)”管理組織結(jié)構(gòu)，包括預(yù)算管理委員會(huì)、管理層級(jí)以及執(zhí)行層級(jí)，從而有序開展事前調(diào)研、預(yù)算執(zhí)行以及預(yù)算評(píng)估等工作，在內(nèi)部建立以現(xiàn)金流預(yù)算為核心的全面預(yù)算管理體系，合理規(guī)劃企業(yè)資金資源，保證企業(yè)償債能力［3］。

3．2構(gòu)建全成本管理體系，提升資金投入產(chǎn)出比

成本控制是當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)內(nèi)容，和企業(yè)效益息息相關(guān)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部樹立成本效益觀念，提高管理層、基層人員對(duì)成本控制的重視，在滿足市場(chǎng)需求產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，重視內(nèi)在管理。其次，以目標(biāo)成本為導(dǎo)向，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、各項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)，以及市場(chǎng)環(huán)境等信息情況下，全面分析企業(yè)各項(xiàng)目投資成本，制定出相應(yīng)的成本控制目標(biāo)，并細(xì)化到各流程環(huán)節(jié)，精細(xì)投資項(xiàng)目立項(xiàng)前、施工過程中以及施工完成后全過程的成本費(fèi)用支出控制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需根據(jù)不同的產(chǎn)品、不同階段的工作任務(wù)，構(gòu)建相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)工作中的成本控制過程進(jìn)行監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，幫助企業(yè)提升資金投入產(chǎn)出比，獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

3．3健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理體系，提升財(cái)務(wù)管理效率

財(cái)務(wù)內(nèi)控是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)和保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)先完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，及時(shí)組織人員學(xué)習(xí)政策法規(guī)，深度了解和分析內(nèi)部控制管理、風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)以及難點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、業(yè)務(wù)規(guī)模、業(yè)務(wù)特點(diǎn)等明確財(cái)務(wù)內(nèi)控目標(biāo)，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及市場(chǎng)趨勢(shì)，從戰(zhàn)略的角度統(tǒng)籌規(guī)劃內(nèi)部控制管理活動(dòng)，構(gòu)建一套完整的財(cái)務(wù)管理制度，保證企業(yè)各部門人員都可以敬畏、遵守和其工作相關(guān)的規(guī)章制度，自我約束行為，規(guī)范操作，規(guī)避會(huì)計(jì)舞弊、腐敗、人為錯(cuò)誤等問題，有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的提升［4］。

3．4強(qiáng)化資金管理體系，維持資金鏈的穩(wěn)定

對(duì)于資金管理體系的完善，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要從強(qiáng)化企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)率的角度出發(fā)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)融資管理，在和銀行搞好關(guān)系、爭(zhēng)取銀行低息貸款的同時(shí)，還需結(jié)合國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的發(fā)展，不斷拓展融資手段，比如信用證、股權(quán)融資、股票發(fā)行以及公司債券發(fā)行等，由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行融資信息整理，明確可借貸各渠道的借貸要求、貸款利息以及額度等。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)結(jié)合預(yù)算指標(biāo)、目標(biāo)成本、企業(yè)現(xiàn)有流動(dòng)資金、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等，分析企業(yè)融資需求、長(zhǎng)短期負(fù)債期限的配置，在融資成本最小化的目標(biāo)下，選擇合適的融資組合，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。其次，加強(qiáng)投資管理。企業(yè)管理者在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行決策前，應(yīng)由專業(yè)的復(fù)合型財(cái)務(wù)人員結(jié)合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，評(píng)估投資項(xiàng)目的必要性，并就其收益率進(jìn)行合理預(yù)估，編制投資可行性分析報(bào)告。管理者在決策時(shí)，需結(jié)合該項(xiàng)報(bào)告來(lái)慎重開展投資。最后，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。通過對(duì)現(xiàn)金流的分析，房地產(chǎn)企業(yè)可以及時(shí)把握投融資的最佳機(jī)會(huì)。為此，企業(yè)應(yīng)借助信息化平臺(tái)來(lái)動(dòng)態(tài)地追蹤現(xiàn)金流變動(dòng)情況，及時(shí)掌握企業(yè)各經(jīng)營(yíng)時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金流凈額，計(jì)算資金流轉(zhuǎn)率，進(jìn)而評(píng)估出企業(yè)資金收支管理效率，識(shí)別資金管理漏洞，協(xié)助管理層不斷提升資金管理水平，完善資金管理體系。

3．5構(gòu)建財(cái)務(wù)信息化管理體系，推動(dòng)財(cái)務(wù)自動(dòng)化管理

在信息時(shí)代下，信息傳遞、交流的效率直接關(guān)系到企業(yè)管理手段采取的及時(shí)性和有效性。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)情況，首先企業(yè)應(yīng)加大在信息化建設(shè)上的投入，及時(shí)引入市面上適用于房地產(chǎn)行業(yè)、滿足管理會(huì)計(jì)運(yùn)行的財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件，革新業(yè)務(wù)、人力資源等其他管理信息系統(tǒng)。同時(shí)邀請(qǐng)專業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)，在自身財(cái)務(wù)人員的協(xié)助下，掌握企業(yè)財(cái)務(wù)流程、業(yè)務(wù)流程等，進(jìn)而對(duì)財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件功能、模塊程序進(jìn)行針對(duì)性優(yōu)化，統(tǒng)一財(cái)務(wù)系統(tǒng)和其他系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)編碼、標(biāo)準(zhǔn)等，構(gòu)建一個(gè)共享平臺(tái)，建立健全系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)的訪問日志審計(jì)制度等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)的共享，給財(cái)務(wù)人員提供一手真實(shí)、全面的數(shù)據(jù)材料，也實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自動(dòng)化管理，進(jìn)而提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率。

4結(jié)語(yǔ)

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的發(fā)展形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)居高不下，加快財(cái)務(wù)管理改革、優(yōu)化財(cái)務(wù)管理理念、方法等是企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)沖擊、政策變動(dòng)的核心要點(diǎn)。而除管理意識(shí)、人員能力等外，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，企業(yè)還可以從預(yù)算控制、成本控制、內(nèi)部控制以及信息化等多個(gè)核心管理角度出發(fā)，細(xì)化分析各階段建設(shè)需求，快速?gòu)浹a(bǔ)財(cái)務(wù)管理漏洞，搭建現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理體系架構(gòu)，隨后續(xù)發(fā)展不斷細(xì)化、完善，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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作者：戴寬 單位：邛崍市天際山水文化旅游投資集團(tuán)有限公司