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[摘要]我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，逐漸成了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并帶動了許多其它相關(guān)行業(yè)的進步，其發(fā)展?fàn)顩r與國民經(jīng)濟有著密不可分的關(guān)系。針對當(dāng)今學(xué)者們對房地產(chǎn)價格對宏觀經(jīng)濟影響存在爭議的現(xiàn)狀，通過閱讀學(xué)者在相關(guān)領(lǐng)域的文獻著作，總結(jié)完善并提出自己的觀點，并利用國家統(tǒng)計局對于杭州市的統(tǒng)計調(diào)查，進行理論與實證相結(jié)合的論證分析。對于房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的分析，借鑒中國杭州2006-2016十年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的影響，以西方經(jīng)濟學(xué)基本理論進行分析，用宏觀經(jīng)濟學(xué)基本公式進行驗證，研究了房地產(chǎn)價格變動對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的影響，并經(jīng)過實證分析，具體說明以杭州市為例的房地產(chǎn)價格對該地區(qū)經(jīng)濟的影響。由所舉實例發(fā)現(xiàn)杭州市房地產(chǎn)行業(yè)中商品房交易對GDP，有顯著正相關(guān)影響，說明在2006-2016年這一時間段中，杭州房地產(chǎn)行業(yè)的進步確實對宏觀經(jīng)濟增長起著推動作用。最后針對性對我國政府宏觀經(jīng)濟政策提供了適當(dāng)建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價格；宏觀經(jīng)濟；多元線性回歸

改革開放以來,我國國民經(jīng)濟發(fā)展保持了持續(xù)穩(wěn)定的高速增長勢頭，從1997年到至今,國家GDP年平均增長速度為9.65%，創(chuàng)造了世界增長奇跡。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為當(dāng)前和今后一個時期國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。近幾年來，我國房地產(chǎn)市場也是高歌猛進，人民的生活水平上去了，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展功不可沒。眾多學(xué)者發(fā)表了許多不同的觀點，浩如煙海。有專家認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)通過行業(yè)要素對宏觀經(jīng)濟通過多種路徑起到良好的推動作用，但是也有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)過度投資帶來熱錢過多，推動房價虛高，令家庭購房壓力劇增，會抑制市場消費，從而造成經(jīng)濟緊縮。根據(jù)許多專家學(xué)者們的觀點，結(jié)合杭州市房地產(chǎn)業(yè)近10年來的實際數(shù)據(jù)，可以得出杭州市整體宏觀經(jīng)濟的發(fā)展很大程度上得益于杭州市房地產(chǎn)火熱的交易量，10年來杭州市房地產(chǎn)行業(yè)對杭州市經(jīng)濟發(fā)展起著正向的推動作用。房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的沖擊主要是由于市場投資的盲目與過熱，如果政府的宏觀調(diào)控方向得當(dāng)，或許房地產(chǎn)市場可以更好地推動宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。

1研究意義

我國的房地產(chǎn)市場從貨幣化改革至今已經(jīng)20年了。房地產(chǎn)行業(yè)進入了空前繁榮的時期，研究房地產(chǎn)行業(yè)是一個很重要的任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為了我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r與國民經(jīng)濟的發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系，房地產(chǎn)市場的波動通過對很多國民經(jīng)濟基礎(chǔ)行業(yè)例如家具制造和日常消費來拉動投資消費，影響國民經(jīng)濟很長時間。因此，深入探討研究房地產(chǎn)市場波動對于宏觀經(jīng)濟運行的影響并且提出具有針對性的政策建議就有了重要的理論意義和現(xiàn)實意義?，F(xiàn)有分析許多借鑒國外房地產(chǎn)理論，或是以中國進行整體研究，故本研究重點以中國地區(qū)特殊性（以杭州為例）為出發(fā)點進行分析研究，杭州市作為經(jīng)濟發(fā)達的“新一線城市”和亞運會舉辦城市為世界熟知，杭州還是近日熱門的房地產(chǎn)限價城市，推行了許多房地產(chǎn)價格抑制政策，筆者作為杭州本地居民也對杭州市有著特別的情感和熟悉的認(rèn)知，因此本文選擇杭州市為例來進行分析研究。房地產(chǎn)業(yè)的各種理論和結(jié)果表明對國民經(jīng)濟發(fā)展起著積極的指導(dǎo)作用。對房地產(chǎn)價格的走勢與宏觀經(jīng)濟指標(biāo)相結(jié)合的研究，有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展與宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行，有利于兩者相互促進，共同發(fā)展。

因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)的定量從房地產(chǎn)市場交易市場角度考慮，選取三個控制變量：分別是杭州市2006-2016年的商品房的住房面積，年商品房銷售額和年交易量。住房面積在商品房范疇中是居民的基本考察點。商品房銷售額在本文是通過對杭州市商品房數(shù)據(jù)的匯總得到的，是地區(qū)商品房套數(shù)與商品房單價的乘積的結(jié)果。年商品房交易量是指每年商品房的交易總量。文章將以此3個變量來論證房地產(chǎn)交易對宏觀經(jīng)濟的影響。對于本文的因變量宏觀經(jīng)濟增長這一指標(biāo)，學(xué)術(shù)上一般用GDP指數(shù)進行衡量，是指在一定時期內(nèi)（一個季度或一年），一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價值。

2文獻綜述

2.1對已有文獻的理論與方法進行總結(jié)

為了通過研究房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟運行之間存在的相關(guān)關(guān)系，對此國內(nèi)外許多著名學(xué)者都有涉獵。Green(1997)在20世紀(jì)末研究認(rèn)為美國人的出住宅投資對GDP有著顯著地單向影響作用。國外的許多學(xué)者表達了自己的觀點。KarI.E.Case(2000)研究結(jié)果表明房地產(chǎn)市場價格的上漲和下跌對宏觀經(jīng)濟發(fā)展的上升和下降趨勢起到了加速推動的作用。這一改以往房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的線性觀點因素，拓展了變量關(guān)系。Goodhart和Hofinann(2000)從價格出發(fā)表明房地產(chǎn)市場價格的波動對宏觀經(jīng)濟有著較為明顯的影響，尤其是對宏觀經(jīng)濟發(fā)展最重要的指標(biāo)GDP的影響更是非常的顯著，此外他們還發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)股票價格的影響機制。Chirinko,DeHaant和Sterken(2004)對13個發(fā)達國家的資產(chǎn)價格波動對消費、產(chǎn)出等實體經(jīng)濟變量的影響進行實證分析研究發(fā)現(xiàn)，相比股票資產(chǎn)而言，房屋資產(chǎn)對于消費、產(chǎn)出等實體經(jīng)濟的影響更加顯著，并且得出房價每上漲1個百分點就能夠帶動消費增加0.75個百分點。

綜上所述，許多國家的學(xué)者都不遺余力地進行了許多理論和實證研究，證實了不同國家房地產(chǎn)行業(yè)不同時期確實與經(jīng)濟發(fā)展存在一定相同點，就是都對國民經(jīng)濟起到顯著推動作用。就國內(nèi)學(xué)者而言，許多專家在研究中國房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)問題時傾向于表達出讓房地產(chǎn)與現(xiàn)有市場經(jīng)濟發(fā)展掛鉤。南京大學(xué)的許家軍博士承認(rèn)了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的掛鉤?；艚?jīng)緯（2018）也曾發(fā)文指出，我國房價上升對居民消費的拉動作用，同時他還指出，美國同一時期房地產(chǎn)的拉動作用要顯著大于國內(nèi)的情況。西北大學(xué)的許名豪通過實證發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場投資與經(jīng)濟增長之間互為因果關(guān)系。GDP與房地產(chǎn)市場投資額之間存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系。房地產(chǎn)市場投資額的變動對于GDP的增長有著長期顯著的正向影響作用。百皮舜、武康平(2000)基于我國部分地區(qū)的面板數(shù)據(jù)模型，實證結(jié)果表明1994-2002年這9年間我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與經(jīng)濟增長之間互為因果關(guān)系。沈悅、劉洪玉(2004)實證分析了房地產(chǎn)業(yè)和GDP以及國民經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系。王國軍、劉水杏((2004)對中國以及美國、日本、英國和澳大利亞4個發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)進行量化分析研究。

2.2國內(nèi)外文獻綜述的總結(jié)與啟示

從國內(nèi)外對于房地產(chǎn)市場波動與宏觀經(jīng)濟發(fā)展之間關(guān)系的研究來看，文獻數(shù)量很多，研究涉及的內(nèi)容很廣，早期的研究文獻主要集中于分析宏觀經(jīng)濟基本面因素的變動對房地產(chǎn)市場的影響，解釋房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟發(fā)展之間存在著互動影響的作用機制。采用的研究方法主要包括理論分析和利用實際經(jīng)濟數(shù)據(jù)建立計量經(jīng)濟模型進行定量實證分析，而采用的具體計量模型主要包括傳統(tǒng)的普通最小二乘法回歸模型等，這些研究對于揭示房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟發(fā)展之間的相互影響關(guān)系提供了十分有價值的理論視角和研究方法，取得了很有意義的研究成果，為宏觀調(diào)控部門調(diào)控房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供了非常具有價值的理論指導(dǎo)和政策建議。前人的這些研究成果對于本論文的寫作也起到了重要的指導(dǎo)和借鑒作用，本論文正是在前人的研究成果的基礎(chǔ)之上對我國杭州市房地產(chǎn)市場波動與宏觀經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系作了進一步的深入的實證研究。想通過對杭州市的研究來驗證是否存在上述的情況。

3杭州市房地產(chǎn)交易與經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

3.1杭州市城市發(fā)展過程與現(xiàn)狀簡介

3.1.1杭州市簡介

杭州，簡稱“杭”，杭州成為浙江省會后，憑借其優(yōu)越的地理位置。迅速成為了浙江省的政治、經(jīng)濟、文化、教育、交通和金融中心，是寧杭生態(tài)經(jīng)濟帶節(jié)點城市和中國重要的電子商務(wù)中心之一，著名電商企業(yè)阿里巴巴坐落于此，作為新一線城市，近年來房價連續(xù)上漲，且有幅度較大、速度快的特點。下面選取了杭州GDP，戶籍人口，投資與消費支出，進出口總額來反映杭州的發(fā)展過程現(xiàn)狀。杭州戶籍人口在2013年時已達700多萬，在改革開放不斷深化過程中，杭州市人口在94年經(jīng)歷了爆炸性增長，從不足150萬人上升到近600萬人口，與上圖對比發(fā)現(xiàn)，這一時期人均GDP也有了小幅提高，這一時期住房剛性需求上升。這是中國特色社會主義市場化推進的結(jié)果，眾多的人口帶來了巨大的需求，房價因供不應(yīng)求而上漲，由此進一步促進了社會生產(chǎn)的發(fā)展，使經(jīng)濟持續(xù)增長。如下圖的工業(yè)總產(chǎn)值的總體上漲趨勢可證明社會生產(chǎn)的發(fā)展。

3.1.2杭州市歷史變革中的特征

凱恩斯在其著作中指出投資、消費和進出口是拉動國民經(jīng)濟的三駕馬車，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展會引起投資和消費的增加，從而帶動該地區(qū)經(jīng)濟的增長。從圖1中數(shù)據(jù)我們可以看出，從改革開放以來，杭州市經(jīng)濟發(fā)展水平總體呈上升趨勢，人均GDP增長水平不斷提高，具有很強的生產(chǎn)創(chuàng)造能力，并且呈加速增長態(tài)勢。據(jù)國民經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)，住房年銷售量和固定資產(chǎn)投資額與杭州市居民人均GDP和消費有很強的共線關(guān)系，當(dāng)住房投資增加，明顯帶來了居民人均GDP的上升，過程渠道可能是多樣化的，這和房地產(chǎn)行業(yè)強大的行業(yè)帶動作用是密不可分的。房價上漲有利于樹立投資者和消費者信心，有利于刺激住宅的投資、開發(fā)和消費，有利于形成房地產(chǎn)市場一片繁榮的景象。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)多、關(guān)聯(lián)度大，能夠直接或間接的引導(dǎo)和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與興衰。房地產(chǎn)投資的增加還能夠帶動諸如建材、化工、家電、裝飾等生產(chǎn)、生活資料行業(yè)的消費增長。與杭州工業(yè)總產(chǎn)值擬合后可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格上漲一定程度上帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動了城市經(jīng)濟的快速增長。

3.2杭州市城市收入基本模型的擬合結(jié)果

21世紀(jì)開端的杭州市經(jīng)歷了良好的生產(chǎn)發(fā)展。“杭州市發(fā)展現(xiàn)狀通過凱恩斯宏觀經(jīng)濟學(xué)基本收入模型的擬合”可知將杭州地方財政預(yù)算內(nèi)支出、固定資產(chǎn)投資總額、城鎮(zhèn)居民人均消費支出、貨物進出口總額納入、GDP回模型后，經(jīng)過對比可以明顯的觀察到杭州GDP與固定資產(chǎn)投資總額的增長幅度是同方向的，證明杭州市居民企業(yè)的消費和投資的發(fā)展方向與杭州經(jīng)濟發(fā)展的基本方向相同，商品房交易作為居民企業(yè)消費投資的重要組成部分，可以預(yù)測與杭州市經(jīng)濟發(fā)展存在顯著線性關(guān)系，具體數(shù)據(jù)實證部分會在下文進行介紹說明。凱恩斯對于國民經(jīng)濟收入基本模型Y=C+I+G+XM的擬合效果。對于從杭州市的角度來看，同樣符合這一公式，這為后文使用商品房交易的多元回歸分析奠定了良好的數(shù)據(jù)與實證基礎(chǔ)。本文的核心在于使用模型的商品房投資消費來分析宏觀經(jīng)濟的影響方向。

4杭州市商品房交易的影響機制

4.1杭州市城市收入基本模型驗證

下表為杭州市宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)交易狀況納入回歸模型后所做出的圖表。由表中P值可得，針對2006-2016的城市數(shù)據(jù)可以看出。政府支出P值為3.6%、投資為4.3%、消費為1.1%，進出口總額為2.0%。說明在模型假設(shè)的5%的顯著性水平下，政府支出、投資、消費、進出口總額對于城市GDP的影響是顯著且穩(wěn)定的。這驗證了凱恩斯的宏觀經(jīng)濟模型.進出口總額、銷售額，則說明政府支出、消費、進出口總額、銷售額呈上升趨勢發(fā)展。從表2中可以看出，本文使用的控制變量杭州市2006-2016年商品房的銷售額、成交套和銷售建筑面積與模型中的消費投資變量存在很強的多重共線性，所以不能直接把變量納入模型當(dāng)中，這使模型變量變得不顯著。

4.2杭州市商品房數(shù)據(jù)多元線性回歸

在進行了杭州市2006-2016年商品房市場數(shù)據(jù)和杭州市GDP的線性回歸可以看出，在10%的顯著性水平下，商品房的成交數(shù)量與杭州市GDP存在顯著正向關(guān)系。

5結(jié)論與建議

通過以上研究，知道杭州市2006-2016這十年間的經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場有密切的關(guān)系,其次杭州市房地產(chǎn)交易市場選擇的幾個變量屬于國民經(jīng)濟范疇下的投資消費范圍，這證實了杭州市宏觀經(jīng)濟運行符合西方經(jīng)濟學(xué)的Y=I+C+G+XM這一凱恩斯基本收入模型。而商品房基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)與模型內(nèi)容存在自相關(guān)，同時得出結(jié)論商品房銷售在2006-2016年期間對杭州市經(jīng)濟有推動作用。實證分析的結(jié)果顯示，房地產(chǎn)商品作為城市居民生產(chǎn)和生活中不可缺少的資源，房價的高低對于一個城市經(jīng)濟的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展起著非常重要的作用。本文提出建議:首先政府需做好宏觀調(diào)控，而且在宏觀調(diào)控中要認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的重要性，因此要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化管理，合理引導(dǎo)促進其進一步發(fā)展。房價的適度上漲能夠有效地推動經(jīng)濟發(fā)展，應(yīng)該通過城市經(jīng)濟的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的成長和發(fā)展環(huán)境，充分發(fā)揮房價對城市經(jīng)濟發(fā)展的正向積極作用，使城市經(jīng)濟保持持續(xù)的增長，在一定程度上增加提高城鎮(zhèn)居民家庭人均收入，提高居民的財產(chǎn)性收入。

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作者:方沈濤 單位:杭州市蕭山區(qū)第三高級中學(xué)