導(dǎo)語：我國工業(yè)與住宅用地的比價(jià)分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

改革開放以來，工業(yè)用地一直以“低成本”、“高供給”的模式支撐著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，但也帶來用地粗放、用地結(jié)構(gòu)失衡等衍生問題。由此，黨的十八屆三中全會(huì)明確提出:“建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地價(jià)格”的要求?？梢?，分析現(xiàn)階段我國工業(yè)與住宅用地的比價(jià)現(xiàn)狀，探索提高工業(yè)地價(jià)的有效路徑具有重要意義。此前，已有學(xué)者關(guān)注到我國工業(yè)地價(jià)及工業(yè)用地出讓市場的相關(guān)問題，普遍看法是我國工業(yè)用地在土地競價(jià)機(jī)制中的市場化程度低，但占據(jù)的城市建設(shè)用地份額大，地價(jià)水平偏低。由于研究土地資源絕對(duì)價(jià)格的意義不大，所以有學(xué)者嘗試運(yùn)用區(qū)域間、用途間比較的方式描述土地價(jià)格，“比價(jià)”這一相對(duì)價(jià)格的概念由此引入。在我國，工業(yè)用地相對(duì)于住宅用地，市場機(jī)制形成較晚，將工業(yè)與住宅地價(jià)相比，更能體現(xiàn)工業(yè)用地在市場條件下價(jià)值顯現(xiàn)的程度。比價(jià)是針對(duì)特定的時(shí)期和供需圈而言的，要進(jìn)一步描述比價(jià)的變動(dòng)情況還應(yīng)當(dāng)與其他變量相掛鉤。先前已有學(xué)者基于不同尺度的地價(jià)數(shù)據(jù)，分析得出城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響工業(yè)地價(jià)的主要因素，工業(yè)地價(jià)水平與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)程度較高，比商業(yè)、居住地價(jià)更能體現(xiàn)城市的綜合競爭實(shí)力。所以，本文以GDP作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的代表性指標(biāo)，著重研究GDP和工業(yè)與住宅用地比價(jià)之間的關(guān)聯(lián)性。

一、工業(yè)與住宅用地比價(jià)的變動(dòng)規(guī)律和現(xiàn)狀

地價(jià)是未來若干年期地租的資本化，依據(jù)級(jí)差地租理論，級(jí)差地租Ⅰ與土地的肥沃程度、位置差異有關(guān)。對(duì)于同一年份、同一城市的工業(yè)和住宅用地而言，兩者地價(jià)由于區(qū)位條件的差別存在一部分固有的差額，這部分差額會(huì)隨著貨幣價(jià)值的變化而變化，與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢同向變化。級(jí)差地租Ⅱ則是與土地上追加的投資相關(guān)。在同一供需圈內(nèi)，理想的市場競爭環(huán)境下，理性的投資者會(huì)將資本投向成本低、預(yù)期產(chǎn)出高的部門，進(jìn)而帶動(dòng)競爭、推高土地價(jià)格。工業(yè)用地的投資成本低，相對(duì)產(chǎn)出高，隨著城市獲得的投資增加，其地價(jià)水平理應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。此外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，需求方取得工業(yè)用地的機(jī)會(huì)成本越大，工業(yè)地價(jià)與住宅地價(jià)間差距應(yīng)逐步縮減。所以，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，工業(yè)與住宅用地比價(jià)在理論上應(yīng)表現(xiàn)為穩(wěn)步上升，價(jià)格結(jié)構(gòu)趨于合理，與我國近年來GDP的運(yùn)行趨勢呈正相關(guān)。圖1我國35個(gè)大中型城市工業(yè)、住宅平均地價(jià)和GDP運(yùn)行趨勢圖但圖1并未顯示出上述的理論分析結(jié)果，2003－2014年，我國35個(gè)大中型城市的住宅地價(jià)不斷增漲，與GDP的發(fā)展態(tài)勢基本吻合;工業(yè)地價(jià)則始終在低位運(yùn)行，漲幅較低。2004年我國住宅用地全部采用“招拍掛”出讓，在總供給一定的條件下，由于人口數(shù)量帶來的龐大的需求、國民投資途徑的匱乏使住宅用地需求端進(jìn)一步膨脹，住宅地價(jià)不斷提升。工業(yè)地價(jià)由于一方面受到產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的制約，另一方面受到地方政府招商引資的壓力，上漲遲緩。從我國35市地價(jià)和GDP的平均水平觀察，工業(yè)與住宅地價(jià)呈現(xiàn)出“剪刀差”，兩者價(jià)格的結(jié)構(gòu)性偏離逐步加重，“工業(yè)—住宅用地比價(jià)”和GDP在數(shù)據(jù)上呈負(fù)相關(guān)。由此可見，實(shí)際數(shù)據(jù)與理論分析呈現(xiàn)的結(jié)果有所偏差，但工業(yè)與住宅地價(jià)差距隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而擴(kuò)大的結(jié)論顯然不合理。那么是否我國所有城市的比價(jià)與GDP間均表現(xiàn)為負(fù)相關(guān)，需進(jìn)一步探究各市比價(jià)與GDP間相關(guān)性的方向、大小及成因。

二、實(shí)證分析

(一)指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源

從前文的初步分析可知，“工業(yè)—住宅用地比價(jià)”和城市GDP間存在一定相關(guān)性。為考察各市相關(guān)性大小，以相關(guān)系數(shù)作為衡量指標(biāo)，表達(dá)式如下:r=Σni=1(xi－x)(yi－y)Σni=1(xi－x)2•Σni=1(yi－y)槡2(1)其中，x表示各市工業(yè)與住宅地價(jià)之比;y表示各市GDP水平;r表示比價(jià)與GDP間的線性相關(guān)性，r的符號(hào)表示相關(guān)性方向，定義0.6≤|r|≤1為強(qiáng)相關(guān)，0.3≤|r|＜0.6為一般相關(guān)，0≤|r|＜0.3為不相關(guān);下標(biāo)i表示第i年。本文選取的地價(jià)數(shù)據(jù)為中國地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2003－2013年各城市的GDP數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，2014年的GDP數(shù)據(jù)根據(jù)各市統(tǒng)計(jì)局的公告及GDP增長趨勢，通過模型擬合估算獲得。

(二)結(jié)果分析

由于工業(yè)用地在2007年被納入“招拍掛”出讓范疇，土地出讓方式的變化可能對(duì)地價(jià)存在影響，出于政策作用滯后性的考慮，分2003－2007年、2008－2014年兩個(gè)時(shí)段分別計(jì)算相關(guān)系數(shù)，其結(jié)果如表1所示。由表1可知，多數(shù)城市“工業(yè)—住宅用地比價(jià)”和GDP之間呈負(fù)相關(guān)，2003－2007年間表現(xiàn)為強(qiáng)負(fù)相關(guān)的城市24個(gè)，一般負(fù)相關(guān)的城市3個(gè)(共占比77%);2008－2014年間表現(xiàn)為強(qiáng)負(fù)相關(guān)的城市28個(gè)，一般負(fù)相關(guān)的城市1個(gè)(共占比83%)。此外，有個(gè)別城市的比價(jià)與GDP表現(xiàn)為不相關(guān)，但從變化趨勢上觀察，前期表現(xiàn)為不相關(guān)的城市在2008年后均趨向負(fù)相關(guān)，各市比價(jià)從上下波動(dòng)變?yōu)橼吔怠？梢姡I(yè)用地采用“招拍掛”方式出讓后，市場機(jī)制的作用沒有充分發(fā)揮，工業(yè)與住宅地價(jià)的結(jié)構(gòu)性偏離沒有明顯扭轉(zhuǎn)，并且這一現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場發(fā)育較完善的北京、上海、廣州和經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、市場發(fā)育不完全的西北各市同樣存在，城市間的差異不顯著。究其原因，政府作為我國土地一級(jí)市場的唯一供給方，地方政府偏好會(huì)直接影響土地價(jià)格，地方政府依靠“尋底競爭”爭奪投資的情況還普遍存在于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)。多數(shù)城市在市場化出讓工業(yè)用地后，底價(jià)成交成為主流，工業(yè)地價(jià)僅在2007年前后出現(xiàn)階梯性抬升，后期上漲依然乏力。2008－2014年間有5個(gè)城市的比價(jià)表現(xiàn)出與GDP正相關(guān)，較2008年以前的城市數(shù)有所增加。5個(gè)城市的比價(jià)水平在2008年后趨于穩(wěn)定并有緩步上升的趨勢，原因來自于兩方面:第一，在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，土地市場需求受到一定抑制，住宅地價(jià)增速放緩，杭州、南京等城市出現(xiàn)了負(fù)增長;第二，在市場化出讓工業(yè)用地的基礎(chǔ)上，部分城市逐漸意識(shí)到工業(yè)地價(jià)的不合理，出臺(tái)了一系列地方政策，將國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價(jià)水平提高。例如，南京市在2012年將工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高至少30%。在以上正反兩個(gè)作用力下，比價(jià)與GDP的走勢趨于相同，但這一現(xiàn)象僅在極個(gè)別城市出現(xiàn)。

三、結(jié)論與展望

本文將工業(yè)與住宅用地比價(jià)和GDP相關(guān)聯(lián)，說明現(xiàn)階段我國比價(jià)的變動(dòng)趨勢及成因，主要結(jié)論有以下幾點(diǎn):第一、我國多數(shù)城市工業(yè)與住宅用地比價(jià)和該市GDP呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，比價(jià)水平趨降，與理論分析的結(jié)果相悖。第二、工業(yè)用地出讓的市場機(jī)制未完全成形，地方政府偏好依然對(duì)地價(jià)存在影響，隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)與住宅地價(jià)的偏離有擴(kuò)大趨勢。根據(jù)以上研究結(jié)論，本文對(duì)黨中央提出的“建立工業(yè)和居住用地的合理比價(jià)機(jī)制”提出以下幾點(diǎn)展望:第一、建立合理比價(jià)機(jī)制的重點(diǎn)是正確估計(jì)工業(yè)地價(jià)水平。目前，比價(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢呈負(fù)相關(guān)的主要原因是工業(yè)地價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅地價(jià)，工業(yè)地價(jià)并未體現(xiàn)出市場均衡價(jià)格，并且現(xiàn)有的成本法、市場比較法等估價(jià)方法都可能低估工業(yè)地價(jià)，所以找到測算合理工業(yè)地價(jià)的方式是關(guān)鍵。第二、應(yīng)當(dāng)以市或市以下行政單位作為建立比價(jià)機(jī)制的區(qū)域尺度。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)分析可以看出比價(jià)水平與城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度并不存在規(guī)律性，通過借鑒其他城市的比價(jià)結(jié)果估算本市比價(jià)水平的科學(xué)性不強(qiáng)，應(yīng)當(dāng)因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅陌l(fā)育程度、經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況等進(jìn)行測度。第三、在建立合理比價(jià)機(jī)制的同時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮市場在工業(yè)用地配置中的作用。目前工業(yè)用地尚未實(shí)現(xiàn)真正的市場配置，這也是工業(yè)地價(jià)、工業(yè)與住宅用地比價(jià)不合理的重要成因，所以進(jìn)一步規(guī)范政府在工業(yè)用地出讓中的行為，讓市場配置發(fā)揮決定性作用也是建立合理比價(jià)機(jī)制的重要基礎(chǔ)。

作者:金雪婷 吳群 單位:南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院