導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)行業(yè)融資形式一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2008年全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的股市和樓市產(chǎn)生了一定的沖擊?？梢哉f(shuō)2008年對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是非常艱難的一年。伴隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的顯現(xiàn)和金融市場(chǎng)流動(dòng)性危機(jī)的雙重打擊,大小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的局面,房地產(chǎn)行業(yè)更是有了“百日巨變”一說(shuō)。

2008~2009年,我國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。伴隨著這個(gè)刺激計(jì)劃而生的是巨大的銀行貸款規(guī)模,2009年1~11月份人民幣各項(xiàng)貸款增加9.21萬(wàn)億元,同比多增加5.06萬(wàn)億元。流動(dòng)性的增加使房地產(chǎn)企業(yè)再一次開(kāi)始了大規(guī)模的圈地行為,使得土地市場(chǎng)上“地王”頻現(xiàn)。從缺錢(qián)的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中,通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動(dòng)的總稱。

眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長(zhǎng)、投資規(guī)模較大等特點(diǎn)。在開(kāi)發(fā)周期的每一個(gè)階段幾乎都涉及資金安全的問(wèn)題,其中主要有3個(gè)階段需要大量的資金:買(mǎi)地階段、建設(shè)階段和銷售階段。這3個(gè)階段也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要節(jié)點(diǎn),所以,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與資金鏈密切相連。

(一)融資方式

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起始于上世紀(jì)80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)改革的不斷深入也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。房地產(chǎn)融資方式主要是:

1.以銀行信貸為主

在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上,由于歷史的原因,房地產(chǎn)信貸占了絕大部分比例。如下表所示:

其中占房地產(chǎn)融資比重57%的私募債權(quán)絕大部分直接來(lái)源于銀行,占房地產(chǎn)融資比重40%的私募股權(quán)中的大部分直接或間接來(lái)源于銀行。許多公開(kāi)報(bào)道也指出,我國(guó)70%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自銀行。這些巨大的銀行資金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了良好的促進(jìn)作用,特別是在企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房按揭貸款配合使用后,對(duì)我國(guó)居民住房條件的改善起到了很好的推動(dòng)作用。但是我們也應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到,這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金大部分來(lái)源于銀行的模式也有很多缺點(diǎn),并不是最優(yōu)的結(jié)構(gòu)模式。主要在于以下幾個(gè)原因:

(1)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門(mén)檻越來(lái)越高。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的十幾年間,房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸政策之間相互配合、相互制約。調(diào)控房地產(chǎn)的背后,基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實(shí)施和央行121號(hào)文件的出臺(tái),使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。這種情況的出現(xiàn)也逼迫開(kāi)發(fā)商們逐步改變以往的融資方式,建立多種途徑的融資方式。

(2)對(duì)于銀行而言,至少存在著以下兩種風(fēng)險(xiǎn):

第一,呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)由于存在著開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、前期投資較大等因素,屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。尤其是其中的商品房,因具有使用和投資的雙重性,決定了其有可能存在投機(jī)行為。以上因素的存在,使得銀行貸款出現(xiàn)違約甚至出現(xiàn)壞賬的情況的幾率相應(yīng)的增加了。由于我國(guó)目前的證券市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)也并不完善,使得銀行無(wú)法使用如證券化的方式來(lái)分散這種風(fēng)險(xiǎn),而只能將風(fēng)險(xiǎn)集中在自己身上。

第二,成本增加風(fēng)險(xiǎn)。在中國(guó)幾萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中,企業(yè)資信良莠不齊,開(kāi)發(fā)水平也有很大的差別,在我國(guó)還沒(méi)有發(fā)達(dá)的評(píng)估市場(chǎng)和評(píng)級(jí)市場(chǎng)的時(shí)候,如何對(duì)這些企業(yè)的信用水平進(jìn)行評(píng)估,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的難題?，F(xiàn)階段只能由銀行根據(jù)自己的實(shí)際情況和以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行評(píng)估,這勢(shì)必會(huì)增加銀行的經(jīng)營(yíng)成本。

(3)對(duì)于政府而言,如果大量的房地產(chǎn)融資都是來(lái)源于銀行系統(tǒng),必然會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的難度。尤其是在個(gè)人住房按揭貸款已經(jīng)形成很大規(guī)模的情況下,會(huì)使得政府在調(diào)控的時(shí)候左右為難,也會(huì)使調(diào)控政策加大成本,并延長(zhǎng)政策的顯現(xiàn)時(shí)間。如果大量的房地產(chǎn)融資都來(lái)源于銀行系統(tǒng),會(huì)增加整個(gè)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行系統(tǒng)是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、金融中最重要的組成部分,如果銀行系統(tǒng)出現(xiàn)了問(wèn)題,那么整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)將有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

總而言之,房地產(chǎn)由于其特殊性,如果融資過(guò)度依賴于銀行系統(tǒng),風(fēng)險(xiǎn)還是存在的。

2.企業(yè)上市融資為輔

我國(guó)的資本市場(chǎng)開(kāi)展的比較晚,到現(xiàn)在不過(guò)近20年的時(shí)間。在此期間,房地產(chǎn)商上市融資可謂是一波三折,經(jīng)歷了發(fā)展、被停止、再發(fā)展3個(gè)階段。在我國(guó)A股市場(chǎng)剛剛起步的幾年里,一些比較有代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼上市融資。之后,隨著房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的增加,證監(jiān)會(huì)等部門(mén)出于對(duì)投資者的保護(hù),曾一度停止了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)的審批工作。再之后,伴隨著我國(guó)商品房的出現(xiàn)和住房制度的改革,加之我國(guó)資本市場(chǎng)自身的不斷完善,資本市場(chǎng)的大門(mén)在2007年又重新向房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)了。最近幾年,由于資本市場(chǎng)的不斷升溫,國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市融資。這種“上市融資——用融來(lái)的錢(qián)買(mǎi)地——再用買(mǎi)來(lái)的地融資”的方式,已經(jīng)被許多業(yè)內(nèi)人士看做推高土地價(jià)格的一種重要因素。

房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市融資如火如荼進(jìn)行的同時(shí),一些房地產(chǎn)商也積極尋求境外融資途徑。最近一例是2009年11月恒大地產(chǎn)成功在香港市場(chǎng)上市。但無(wú)論在哪個(gè)市場(chǎng)上市融資,能夠成功融資的企業(yè)從數(shù)量到規(guī)模,都無(wú)法與銀行貸款相比較。

3.個(gè)別企業(yè)能夠涉及到其他融資方式

除了銀行貸款和上市融資兩種方式外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個(gè)別企業(yè)使用過(guò)如債券、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、典當(dāng)融資、金融租賃、過(guò)橋貸款以及信托融資等方式。

(二)中小企業(yè)融資困難

隨著全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊,中小企業(yè)的日子非常難過(guò),特別是對(duì)于資金需求量較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),融資難更成為企業(yè)迫切需要解決的一個(gè)問(wèn)題。近年來(lái),國(guó)家為扶持中小企業(yè)的發(fā)展,特別出臺(tái)了一系列針對(duì)融資問(wèn)題的政策,這些政策雖然解決了一部分問(wèn)題,但對(duì)于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),沒(méi)有從根本上解決問(wèn)題。

二、適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)融資方式及發(fā)展方向

鑒于我國(guó)目前的國(guó)情,在上述的幾種融資方式中,我國(guó)應(yīng)該大力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資方式。這樣,一方面可以緩解儲(chǔ)蓄率居高不下的難題;另一方面也能降低銀行的風(fēng)險(xiǎn),保持金融體系的平穩(wěn)運(yùn)行。筆者認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展以下幾種融資方式。

1.房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)

房地產(chǎn)信托投資基金起源于美國(guó)市場(chǎng),雖然中途經(jīng)歷了一段低谷,但現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最主要的融資方式之一,并且不斷引起其他國(guó)家和地區(qū)的重視,在我國(guó)香港周邊的主要金融市場(chǎng),像日本、新加坡等地都已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展REITs交易。REITs的發(fā)展主要得益于其兩大明顯優(yōu)勢(shì):

第一是其自身優(yōu)勢(shì),包括以下幾個(gè)方面:REITs本身具有很高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性;REITs使資金專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理;REITs能加速房地產(chǎn)的資本積累;REITs使投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)分散;健全的REITs流程監(jiān)控機(jī)制能充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制。

第二是REITs的運(yùn)用在商業(yè)地產(chǎn)上有以下幾種不可替代的優(yōu)勢(shì):可以融資的物業(yè)范圍(下轉(zhuǎn)50頁(yè))(上接47頁(yè))廣;可融資金額巨大,資金來(lái)源豐富;分散房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn);融資總額相對(duì)較高;融資方式靈活;可選擇長(zhǎng)期獲益;節(jié)稅;提高企業(yè)的知名度;有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范化。

2.債券

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展極不平衡,在一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,企業(yè)債券應(yīng)該作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要融資方式之一。但目前的狀況是我國(guó)的債券市場(chǎng)規(guī)模還非常有限,而且以國(guó)債為主?？上驳氖亲渣h的十七大報(bào)告中提出“強(qiáng)調(diào)優(yōu)化資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu),多渠道提高融資比例”后,國(guó)務(wù)院及其他相關(guān)部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)了發(fā)展債券市場(chǎng)的重要性。今后的債券市場(chǎng)應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。

債券的優(yōu)點(diǎn)主要有:(1)不會(huì)有失去公司控制權(quán)的危險(xiǎn)。(2)債券利息可以在稅前扣除,節(jié)省成本。(3)債券方式比較靈活,有長(zhǎng)期、短期、可轉(zhuǎn)換債等。

三、結(jié)束語(yǔ)

改革開(kāi)放30多年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)取得了顯著成效,人民生活質(zhì)量大幅提高。特別是近十年來(lái),隨著改革開(kāi)放的不斷深入,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平不斷提高。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然還將高速發(fā)展一段時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)也必然將迎來(lái)一個(gè)高速發(fā)展的機(jī)遇。但是我們也應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到,在機(jī)遇的背后,房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將成為一個(gè)突出的矛盾,融資難仍將成為阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極從自身企業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向出發(fā),克服困難,了解成熟市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r,學(xué)習(xí)外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),抓住政策調(diào)整的有利時(shí)機(jī),不斷創(chuàng)新,努力突破這一發(fā)展瓶頸,為我國(guó)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。