導(dǎo)語：加大監(jiān)管力度降低房價(jià)論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從新疆房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況；新疆房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)發(fā)展中的作用；新疆房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的障礙因素；新疆房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對策進(jìn)行論述。其中，主要包括：房地產(chǎn)投資情況、房地產(chǎn)開發(fā)投資量穩(wěn)步增長,房屋施工、新開工面積逐年上升、房地產(chǎn)供需情況、商品房年度銷售面積高于供應(yīng)面積253.79萬平方米、房地產(chǎn)住房結(jié)構(gòu)情況、房地產(chǎn)價(jià)格變化概況、房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)性、有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、有效改善居民居住環(huán)境、有效提升新疆投資環(huán)境、有效促進(jìn)社會(huì)和諧、空置商品房面積數(shù)量較大、房地產(chǎn)市場體系不盡完善、區(qū)域間發(fā)展不平衡、市場觀望氣氛濃、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度、加快住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,提高有效供應(yīng)水平、引導(dǎo)空置房租賃,促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展、降低房價(jià),提高居民的購買力等，具體請?jiān)斠姟?/p>

摘要:房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)新疆經(jīng)濟(jì)增長,改善居民居住環(huán)境,提升投資環(huán)境和促進(jìn)社會(huì)和諧等方面起著重要作用。該文從新疆房地產(chǎn)投資情況、供需情況、住房結(jié)構(gòu)情況、住房價(jià)格情況4個(gè)方面對新疆房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了闡述,分析發(fā)現(xiàn)新疆房地產(chǎn)業(yè)所存在的問題主要表現(xiàn)為空置房面積偏大、區(qū)域發(fā)展不平衡等4個(gè)阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,提出采取加大行業(yè)監(jiān)管力度、加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、引導(dǎo)空置房租賃、降低房價(jià)等對策建議,促進(jìn)新疆房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);障礙因素;發(fā)展

一、新疆房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

新疆房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,從1985年第一家房地產(chǎn)公司誕生起,伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的幾起幾落,新疆房地產(chǎn)業(yè)也隨之波動(dòng)向前發(fā)展。新疆房地產(chǎn)開發(fā)同全國一樣經(jīng)歷了起步(1985～1990年)、發(fā)展(1991～1995年)、回調(diào)整理(1996～1998年)、高速發(fā)展(1999～2001年)和結(jié)構(gòu)調(diào)整(2002年至今)5個(gè)階段。雖在時(shí)間跨度上滯后于全國的發(fā)展進(jìn)程,但20年的歷程,20年的滄桑,使新疆的房地產(chǎn)開發(fā)逐步走向成熟,房地產(chǎn)開發(fā)投資由1988年的68.4119億元增加到2007年的1850.8415億元。

(一)房地產(chǎn)投資情況

2002—2007年,全新疆共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7746.8417億元,年均增長率約為17.91%;竣工面積36841.52萬平方米,年均增長率約為15.46%。其中新開工面積總和為8954.67萬平方米,年均增長率為11.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資量穩(wěn)步增長,房屋施工、新開工面積逐年上升。2006年,國家相繼出臺了一系列的政策措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場。但總體上來說,新疆房地產(chǎn)市場依然保持穩(wěn)定發(fā)展。2007年底,全新疆完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1850.8415億元,比上年同期增長11.11%。完成房地產(chǎn)開發(fā)增加值283.7894億元,占同期國民生產(chǎn)總值的5.25%。商品房屋施工面積2053.76萬平方米、新開工面積1347.11萬平方米,比上年同期都有較大幅度的增長。

(二)房地產(chǎn)供需情況

2002—2007年,商品房竣工總量為4509.64萬平方米,銷售總量為4453.16萬平方米,供銷比為1.01:1,供給量略微大于銷售量,供銷總量穩(wěn)步增長,整體位于正常水平。從各年正常情況來看,2006年以前供應(yīng)量大于銷售量。2006年后同期供銷量逐漸接近,至2007年銷售量大于供應(yīng)量,供銷比為1:1.29。2007年商品房竣工面積890.55萬平方米,商品房銷售面積1144.34萬平方米,商品房年度銷售面積高于供應(yīng)面積253.79萬平方米。

(三)房地產(chǎn)住房結(jié)構(gòu)情況

近年來,新疆人民普通住宅的人均占有面積隨著新疆房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展穩(wěn)步提升。人均住房面積已經(jīng)由20世紀(jì)80年代的人均不足15平方米發(fā)展到2007年的近28平方米,人均住房面積正趨于合理化。

(四)房地產(chǎn)價(jià)格變化概況

2007年,全市商品房均價(jià)為2081元/平方米,同比增長12%,其中住宅均價(jià)為1960元/平方米,同比上漲16.39%。同期新疆城市居民人均可支配收入為8986元,同比增長14.11%。新疆生產(chǎn)總值同比增長為15.7%,商品房銷售價(jià)格的增幅略高于GDP和人均可支配收入的增幅。從2002—2007年全國各個(gè)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格增速來看,新疆(以烏魯木齊為代表進(jìn)行比較)房地產(chǎn)價(jià)格上漲率處于較低水平,結(jié)合周圍的城市來看,新疆房地產(chǎn)價(jià)格處于西部地區(qū)房價(jià)比較低的水平,近年來,新疆房價(jià)變化與周圍地區(qū)比較情況見表1。

二、新疆房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)發(fā)展中的作用

房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)性,對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率高,我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1—1.5個(gè)百分點(diǎn),也就是說,我國近年來的GDP增長速度中,有1%—1.5%是由房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的。房地產(chǎn)業(yè)在新疆的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,具有優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市空間結(jié)構(gòu)的作用,已經(jīng)成為主導(dǎo)性、支柱性的產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。具體表現(xiàn)如下:

(一)有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

隨著國家產(chǎn)業(yè)政策和投資政策的逐步調(diào)整,近幾年來,國家把住宅建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的有力舉措,使新疆房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出了快速增長的態(tài)勢,對新疆經(jīng)濟(jì)起到了強(qiáng)有力的推動(dòng)作用,對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率日益提高。1990年以來,新疆房地產(chǎn)投資基本呈逐年加大趨勢,占固定資產(chǎn)投資總額和占GDP的比重逐年攀升。1990年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的1.1%,占GDP的0.35%,2000年分別占9.4%和4.2%,2007年分別占到12.12%和6.4%,比1990年分別提高了11.02和6.05個(gè)百分點(diǎn),比2000年提高了2.72和2.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣,它的發(fā)展拓寬了其他產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的空間,推動(dòng)了建筑業(yè)、建材工業(yè)、裝飾裝修業(yè)、金融業(yè)等一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并擴(kuò)大了社會(huì)就業(yè)。2007年新疆建筑企業(yè)完成建筑業(yè)產(chǎn)值454.1026億元,比2000年增長93.3%。其中,完成建筑工程產(chǎn)值382.2922億元,增長84.4%,并實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值68.4803億元。裝飾裝修業(yè)迅速發(fā)展壯大,裝飾裝修企業(yè)由1995年的20多家發(fā)展到現(xiàn)在的150多家。

(二)有效改善居民居住環(huán)境

從市場交易的情況來看,2001年全新疆商品房成交419.87萬平方米。而2007年全市商品房成交1144.34萬平方米,6年間總量增長了接近724.47萬平方米。另外,根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2002年全新疆人均居住面積為23.43平方米,至2007年底已經(jīng)達(dá)到27.17平方米,6年間增長了3.74平方米。可以說,房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展,大大改善了新疆人民的居住環(huán)境。

(三)有效提升新疆投資環(huán)境

環(huán)境是生產(chǎn)力,也是競爭力。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如何,與一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境好壞有著直接的、必然的聯(lián)系。商品住房價(jià)格的良性上漲,從一個(gè)側(cè)面表明了該地區(qū)的人氣旺、購買力強(qiáng)、需求大,就會(huì)有外商來投資擇業(yè)、開發(fā)資源,從而促進(jìn)商貿(mào)活動(dòng),帶來經(jīng)濟(jì)繁榮。從全國經(jīng)濟(jì)繁榮的城市來看,經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū),其房價(jià)越高,而相應(yīng)的其投資環(huán)境越好。2001—2007年,新疆房價(jià)一直處于穩(wěn)定、健康上升狀態(tài),間接改善和提升了新疆經(jīng)濟(jì)和投資環(huán)境。

(四)有效促進(jìn)社會(huì)和諧

房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)必然會(huì)給相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來直接的就業(yè)。2006年,建筑業(yè)從業(yè)人員為192249人,建筑業(yè)所吸納的勞動(dòng)力,大部分是由房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)帶動(dòng)的。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算,每億元建筑投資與施工面積比例為1:16.7,每增加10億元建筑投資,就可以增加167萬平方米的施工面積,而完成1萬平方米的施工面積需要從業(yè)人員167人。由此推算,2001—2007年,新疆可以安排就業(yè)人員接近222.62萬人。從事建筑業(yè)施工的以農(nóng)民工居多,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對帶動(dòng)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移、增加就業(yè)、提高農(nóng)民收入有著非常積極的作用。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,特別是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多層次住房保障體系的建立和不斷完善,逐步解決了廣大中低收入者的住房困難問題,促進(jìn)了社會(huì)穩(wěn)定和諧。

三、新疆房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的障礙因素

(一)空置商品房面積數(shù)量較大

全新疆商品房空置面積雖有所下降,但數(shù)量仍然較大,近幾年空置率約超過了國際通行的10%警戒線。2007年為289.22萬平方米,空置商品房面積占當(dāng)年竣工商品房面積的比重近32.5%。這主要是由以下幾個(gè)原因造成的:一是住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)中真正滿足廣大無房戶、中低收入戶的普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房比例較小,供不應(yīng)求;而中高檔商品房則供過于求,積壓現(xiàn)象嚴(yán)重。二是商品房價(jià)格相對收入偏高。2007年,全新疆商品房均價(jià)為2081元/平方米,房價(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比顯得偏低,但相對于新疆居民收入水平來說卻顯得偏高。

(二)房地產(chǎn)市場體系不盡完善

新疆房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成一個(gè)以大眾化投資與消費(fèi)為主體,適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場體系。消費(fèi)者對商品房的需求主要集中于增量市場的經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房,而存量市場則相對冷清;住房租賃市場發(fā)展滯后,房屋租賃經(jīng)營不規(guī)范,有關(guān)法規(guī)也不健全,執(zhí)法力度不強(qiáng);住房二級市場發(fā)展步伐不快,制約二級市場發(fā)展的政策壁壘沒有有效打破,制約了住房二級市場的發(fā)展,阻礙了居民對住房的有效需求和住房消費(fèi)的進(jìn)一步擴(kuò)大。

(三)區(qū)域間發(fā)展不平衡

全新疆房地產(chǎn)開發(fā)集中度明顯,主要集中在烏魯木齊、石河子、克拉瑪依、伊犁、巴音郭楞蒙北部5個(gè)城市,而且差距有逐步拉大之勢。2007年,五大城市累計(jì)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值318.2082億元,占全新疆的70%。而其他市尤其南疆一些城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比偏低。

(四)市場觀望氣氛濃

隨著國內(nèi)眾多媒體有關(guān)房地產(chǎn)市場“拐點(diǎn)”論的出現(xiàn),特別是深圳、上海等大城市房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng),這些因素都或多或少影響了消費(fèi)者對市場的預(yù)期,造成眾多購房者投資置業(yè)欲望變淡,進(jìn)入等待、觀望階段,從而影響了商品房銷售。

四、新疆房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對策

(一)加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度

全面開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作,各職能部門要進(jìn)一步嚴(yán)格履行管理職責(zé),完善市場制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理,把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目審批管理,把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)交易動(dòng)態(tài)管理,把好“交易關(guān)”。對開發(fā)項(xiàng)目審批、開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)、中介服務(wù)、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為,要進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

(二)加快住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,提高有效供應(yīng)水平

認(rèn)真貫徹國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,嚴(yán)格落實(shí)新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求,重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房;在區(qū)域規(guī)劃上兼顧主城區(qū)和郊區(qū)城市功能定位差異,著力解決區(qū)域性房源過剩和緊缺并存的矛盾,以市場需求為導(dǎo)向,不斷提高住房有效供應(yīng)水平。根據(jù)城市總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃,及時(shí)將套型結(jié)構(gòu)比例要求分解到具體區(qū)域、地塊和項(xiàng)目,并確保落實(shí)到位。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)節(jié)能型環(huán)保型住宅,提高住宅品質(zhì),力求在中小套型內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度。建立完善發(fā)展節(jié)能環(huán)保型住宅建設(shè)的配套政策,推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。

(三)引導(dǎo)空置房租賃,促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展

商品房空置面積較大將影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)和正常運(yùn)轉(zhuǎn),成為阻礙新疆房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的不利因素。目前,新疆城市化水平仍然較低,隨著城市化水平提高將會(huì)有大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn),過高的房價(jià)勢必使得他們在一個(gè)較長時(shí)期內(nèi)無力購買商品房,因而租房是其較佳的選擇。對城市中的大量流動(dòng)人口而言,購房不如租房靈活方便。因此,新疆住宅租賃市場蘊(yùn)含著巨大需求,可采取多種形式將空置房推向租賃市場,制定操作性強(qiáng)的法規(guī)改變租賃市場無法可依和法規(guī)不完善的狀況。政府出面組建專門的房屋租賃公司,或是扶持大型房地產(chǎn)公司成立房屋租賃公司收購空置商品房加以裝修改善后對外出租;將空置房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房或廉租房;鼓勵(lì)居民出租現(xiàn)住房購買空置房。這些措施的實(shí)施在消化空置房的同時(shí),也將促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場的繁榮,進(jìn)而改變住房一級和二級市場的供求關(guān)系,起到平抑房價(jià)的作用,推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

(四)降低房價(jià),提高居民的購買力

衡量相對購買力的主要指標(biāo)是房價(jià)收入比,國際上通行標(biāo)準(zhǔn)為房價(jià)是家庭年收入的3～6倍。因此,一方面,應(yīng)該合理規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi),盡量減少不合理收費(fèi),以降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,進(jìn)而使房價(jià)理性回歸。另一方面,應(yīng)該采取各種必要的措施來提高居民的現(xiàn)實(shí)購買力:首先,加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展,提高居民的收入水平,促使房地產(chǎn)的潛在市場轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)市場;其次,進(jìn)一步加大個(gè)人住房抵押貸款的比例,提高居民購房的支付能力。

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