導(dǎo)語：房地產(chǎn)經(jīng)營模式論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

首先，假定房地產(chǎn)真的出現(xiàn)了問題，政府一定要救房地產(chǎn)，那么先來看下房地產(chǎn)真出了什么問題。從最近國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，9月份居住價(jià)格上漲7.0%；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.5%(9月份上漲3.5%)，漲幅比上年同期高1.8個(gè)百分點(diǎn)。而房價(jià)的上漲，一定會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長及各類資金以不同的方式大量地流入。1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為18430億元，同比增長29.1%(2005~2007年則同比分別增長為19.8%、21.8%、30.2%)。今年上半年進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)25102億，同比增長14.1%，資金流入多增3000多億。1~8月份，房屋施工面積達(dá)231607萬平方米，同比增長21.7%，同比多開工40000多萬平方米。房屋竣工面積23371萬平方米，同比增長12.2%，同比增加2000多萬平方米。房屋銷售面積34592萬平方米，同比下降14.7%，同比少銷售6000多萬平方米。商品房銷售金額13813億元，同比下降12.7%。

這組數(shù)字中，可以看出以下三點(diǎn)：一是隨著住房銷售面積的下降、竣工面積的增加，房地產(chǎn)商手上持有住房越來越多；二是盡管住房銷售面積下降，但住房銷售總金額減少不多，也就說明國內(nèi)房價(jià)仍然在上升；三是上述數(shù)字也透露出，目前房地產(chǎn)市場不少方面沒有什么變化，如粗放式經(jīng)營模式沒有改變、暴利型的利潤水平?jīng)]有改變、也沒有從買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)型等，盡管住房銷售下降，但房價(jià)沒有下降。

如果房地產(chǎn)開發(fā)商不維持房地產(chǎn)暴利的模式，把房價(jià)調(diào)整到自住性消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，或?qū)Ξ?dāng)前房地產(chǎn)市場的價(jià)格與購買對(duì)象重新定位，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場很快就會(huì)掀起新一輪發(fā)展與繁榮。

其次，由于房地產(chǎn)的價(jià)格還在上漲，從而使得國內(nèi)房價(jià)水平仍然維持在暴利的水平上。無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨脚c當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)水平來說，基本上沒有多少地方的居民會(huì)認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績r(jià)是便宜的。國內(nèi)房價(jià)過高是不爭的事實(shí)。對(duì)于這個(gè)問題，政府只要對(duì)市場做一個(gè)最為簡單的調(diào)查就一目了然。

前幾天，論文答辯，一位名牌大學(xué)的教授就問我，北京的房價(jià)，他什么時(shí)候可購買得起？我就告訴他，如果政府現(xiàn)行的政策不改變，能夠維持下去，應(yīng)該不會(huì)太長的時(shí)間了。試想，北京一所名牌大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，其收入水平在北京也應(yīng)該是中上，但是憑他的收入水平在北京根本無能力購買一處中位價(jià)格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民對(duì)城市房價(jià)更是無可奈何。北京的房價(jià)高于不少發(fā)達(dá)國家早就是不爭的事實(shí)。

在這樣全國房價(jià)一片高企的情況下，地方政府要救市房地產(chǎn)不就是認(rèn)為是要把房地產(chǎn)的價(jià)格維持在比目前更高的房價(jià)水平上嗎？政府要維持高房價(jià)水平，到底想維持什么？

從最近披露出來的一些貪污大案要案來看，大多與房地產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)。比如重慶的規(guī)劃貪污案、浙江紹興貪污案、北京的劉志華案等，個(gè)個(gè)都是通過房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓、城市規(guī)劃等大量地攫取社會(huì)財(cái)富及國家財(cái)富。這說明了房地產(chǎn)業(yè)所牽動(dòng)的利益關(guān)系太大。相應(yīng)的當(dāng)事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益，也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在當(dāng)前房價(jià)高企的情況下，政府救市房地產(chǎn)就是希望房地產(chǎn)尋租空間的制度化。

有人說，房地產(chǎn)為什么要救？是因?yàn)橐揽糠康禺a(chǎn)可以拉動(dòng)四五十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)居民的需求，特別是還有人說房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需或居民消費(fèi)的一個(gè)增長點(diǎn)。其實(shí)，這里有幾個(gè)問題要來思考。

一是房地產(chǎn)需求是居民消費(fèi)嗎？其實(shí)，按照國家統(tǒng)計(jì)局的分類，房地產(chǎn)購買從來就不算作居民消費(fèi)而是算作居民投資。如果房地產(chǎn)購買是居民投資，那么依靠房地產(chǎn)發(fā)展來拉動(dòng)內(nèi)需又有多少關(guān)聯(lián)呢？正因?yàn)?，在國家統(tǒng)計(jì)局那里，居民購買住房是投資，因此，房價(jià)攀升不要計(jì)算到居民消費(fèi)的通貨膨脹指數(shù)中，居民居住類消費(fèi)所占整個(gè)消費(fèi)比重也很小(如居住類比重中國只有13%，美國則在42%以上)。而通貨膨脹指數(shù)則是政府貨幣政策核心指數(shù)所在。

二是假定房地產(chǎn)購買是居民消費(fèi)，是可以擴(kuò)大居民的內(nèi)需的，并通過這種內(nèi)需擴(kuò)大來帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。但是，這里有一個(gè)前提條件，就是這種內(nèi)需擴(kuò)大是建立在絕大多數(shù)居民有支付能力的價(jià)格水平上。但是，在目前的房價(jià)水平上，國內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒有支付能力進(jìn)入，因此，內(nèi)需的擴(kuò)大也只能是一句空話。

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)嚴(yán)重下降，房地產(chǎn)開發(fā)商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財(cái)政收入，也影響相應(yīng)產(chǎn)業(yè)衰退。如果不救市，中國經(jīng)濟(jì)將面臨著下行的巨大風(fēng)險(xiǎn)。但是這種比較的依據(jù)是2007年。這種比較依據(jù)何在？

如果2007年是一個(gè)房地產(chǎn)泡沫較大的年份，那么2008年房地產(chǎn)開始走向正常運(yùn)行。因?yàn)椋?008年住房銷售下行僅相對(duì)2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產(chǎn)銷售相比不僅沒有下降，反之增長的幅度不小。即便假定2007年房地產(chǎn)增長速度沒有太多的泡沫成分，我們也要問：這樣的增長是否可以持續(xù)？2008年是否具有同樣發(fā)展的條件？如果沒有相應(yīng)的條件，我們還要讓2008年房地產(chǎn)達(dá)到2007年增長水平，恐怕是不容易的事情。

2007年房地產(chǎn)市場的火暴，不僅讓房地產(chǎn)市場賺得盆滿缽滿，而且使房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)前所未有的繁榮。但是，2008年房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。比如說，房地產(chǎn)市場政策、金融市場環(huán)境、房地產(chǎn)購買住房的對(duì)象、居民住房消費(fèi)觀念等都發(fā)生了根本性變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)商仍然以2007年的房價(jià)水平、地方政府以過去居民的購買觀念，希望讓居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這是不可能的。

目前想通過一些所謂“救市政策”形成2007年房地產(chǎn)那種火暴的場面已經(jīng)不可能了。反之，地方政府越是這樣救，廣大沒有支付能力的居民越是對(duì)房地產(chǎn)沒有信心。因?yàn)椋粍t地方政府推高房價(jià)，民眾不接受；二則本來過高的房價(jià)絕大多數(shù)居民沒有支付能力購買，房價(jià)一推高更是把這些居民推出到房地產(chǎn)市場之外。除非政府希望用一個(gè)新泡沫來掩蓋舊的泡沫。

總之，在房價(jià)維持高水平的情況下，房地產(chǎn)市場的根本問題只是房地產(chǎn)開發(fā)商把房價(jià)頂?shù)教旎ò迳希?0%以上的絕大多數(shù)居民沒有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，因此目前不在于政府如何救市房地產(chǎn)，而且在于房地產(chǎn)開發(fā)商把價(jià)格下降到一定水平上。只要房價(jià)下降到一定水平上，房地產(chǎn)的需求就自動(dòng)地釋放出來，而且房地產(chǎn)價(jià)格下降越多，這種需求釋放越是大。