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一、房地產價格上漲引發(fā)通貨膨脹的原因

（一）房地產業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持

正如貨幣天然需要金銀一樣，房地產業(yè)天然需要金融。表現在以下兩方面：-

1、房地產的開發(fā)和銷售需要金融支持。房地產業(yè)不同于其他產業(yè)，房地產開發(fā)需要大量的資金投入，少則數百萬元，多則數十億。在我國，房地產開發(fā)項目的平均投資額約為1000萬元左右。并且，房地產投資周期長，資金回收慢，一個房地產項目的開發(fā)過程從申請立項、購買土地使用權、平整土地、設計、施工到竣工驗收要經歷一個比較長的時間。另一方面，銷售還需要一定的時間，如果市場不景氣，則可能銷售比開發(fā)的時間還要長。因此占用資金和支付利息都比較多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉困難甚至發(fā)生財務危機。從目前國內國外的情況來看，銀行貸款是房地產企業(yè)的一項重要資金來源，大約占企業(yè)開發(fā)投資總額的1/4-1/3，我國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中銀行貸款越占10%-30%。

2、住房消費需要金融支持。國際上房價收入比約為3：1至6：1(在我國這個比例要更高一些，可能會達到7：1至10：1)。這意味著國際上一個家庭買一套住房要在禁絕一切消費的情況下積累3-6年，而在我國則要7-10年，實際時間要遠遠大于這個理論時間。金融機構的住房消費信貸可以解決這個問題，它使家庭積累過程大大縮短，提前實現住房消費。并且對房地產企業(yè)來說，無異于縮短了銷售時間，加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了房地產企業(yè)的利潤。

（二）房地產信貸是金融業(yè)的一項重要內容

房地產價格取決于地產價格和房產價格，前面論述過建筑物數勞動產品，因此房地產的價格主要應該取決于地產價格。由于地產稀缺性和土地供給的完全無彈性的特性，決定了地產具有穩(wěn)定的升值性，在加上土地的永續(xù)利用性，從而也就決定了房地產具有較為穩(wěn)定的升值性。這樣，房地產就成為一種優(yōu)良的抵押品，銀行遭受抵押物滅失或者抵押物價值下降的可能性非常小。如果借款人到期不能償還貸款或者中途違約，銀行可按合同約定將抵押物拍賣變現用以償還借款人所欠貸款本息余額。在一些發(fā)達國家，住房抵押貸款一向是銀行的一項重要資產，美國銀行貸款中有30%以上是住房抵押貸款，英國為20%-25%，在我國香港，這個比例超過40%。

（三）房地產價格上漲引發(fā)通貨膨脹機理

導致通貨膨脹的因素是復雜的，無論是國際收支、財政收支、貨幣供求的嚴重失衡，還是資本市場、借貸市場的嚴重失衡都可能會導致通貨膨脹。房地產價格上漲引發(fā)金融危機主要是由于借貸市場的失衡引起的。因為房產業(yè)與金融業(yè)共生共榮的密切聯(lián)系，一旦房地產價格上漲破滅，則首先殃及的就是金融業(yè)，引發(fā)通貨膨脹。房地產價格上漲主要來自于地產價格上漲，所以房地產價格上漲一旦破滅直接表現為土地價格急劇縮水，房地產價格隨之大降，金融機構的資產負債率被改變，巨大的不良資產企業(yè)無力還貸而產生。金融機構的呆帳、壞帳將大量增加。數量龐大的不良資產因其資金滯留而危機到金融業(yè)的資產流動性及安全性，極大的破壞了銀行信用制度，通貨膨脹不可避免。價格上漲經濟破裂，金融系統(tǒng)中存在的“債務鏈”逐級放大，作為金融機構債權人的社會存款人對金融機構信心不足而就可能發(fā)生銀行擠兌，并進一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應”而使金融機構由點到面，逐個破產。隨著價格上漲經濟破滅，破產所占比重越來越達，破壞力逐級升高，最終危及整個金融體系的安全性，導致全面的徹底的通貨膨脹。

二、我國房地產良性發(fā)展思路和建議

通過前文的分析我們可以知道，房地產價格上漲的出現有一定的必然性，尤其是在經

濟快速發(fā)展的國家或地區(qū)，房地產價格上漲出現的可能性就更大。房地產價格上漲的任意膨脹會引發(fā)通貨膨脹或經濟危機。若要在房地產的過快發(fā)展中避免通貨膨脹，則一方面要降低房地產企業(yè)的資產負債率(目前房地產融資渠道單一的情況下主要是房地產企業(yè)的貸款比例)另一方面就要控制房地產價格上漲，而實際上房地產價格上漲又主要由地價價格上漲決定。因此防范房地產價格上漲引發(fā)通貨膨脹可以從兩大方面入手，其一是房地產企業(yè)的資產負債率，其二是土地。同時一定要作好房地產價格上漲的監(jiān)測和預警工作。因此，我國的房地產發(fā)展中要避免房產過快發(fā)展引發(fā)通貨膨脹或經濟危機，我們重點應該從以下幾方面努力：

（一）建立通貨膨脹角度的房地產價格上漲預警體系

因為我國的房地產業(yè)發(fā)展時間短，相應的房地產評價指標體系尚不健全，所以筆者認為我國更應該建立多方面的全方位的房地產價格上漲預警體系，從多個角度對房地產價格上漲進行預警。房地產價格上漲預警可以分為兩個層次，一是大眾層次的房地產預警；二是政府或決策層房地產預警(也就是通貨膨脹角度的房地產預警體系)。

1．大眾層房地產預警

房地產價格上漲雖然無法確切地進行定量的判斷，但可以從一些現象觀察出房地產市場出現過熱或出現過度投機，從而有可能會產生房地產價格上漲。這些現象有：

（1）房地產投資收益率。房地產投資收益率指廣義收益率，即持有期房地產租金加上賣出房地產后的價差利潤再除以房地產購入價。如果收益率過高，將會吸引更多投資(機)者加入，推波助瀾，哄抬地價。

（2）房地產轉手率或成交額。房地產轉手率可以通過房地產交易所監(jiān)測，短期內轉手率高，說明炒賣嚴重，存在過度投機。房地產交易額不正常地顯著增大，說明房地產交易過于活躍，其中肯定存在不以房地產利用為目的的投資轉手交易。

（3）房地產投資情況。房地產價格產生價格上漲時，開發(fā)商收益將提高，這樣會誘使開發(fā)資過度，容易引發(fā)房地產價格上漲。

（4）房地產開發(fā)商的施工進度。在房地產投機熱中，投機者持有房地產并不是想真正使用，也不會投資開發(fā)，而是想待價而沽，因此如果有許多開發(fā)商持有土地后，遲遲不肯投資或施工進度特別緩慢，則可判定開發(fā)商有投機炒地炒樓花的動機。

2．政府或決策層的房地產預警

此處的政府或決策層的房地產預警，即根據上文我們分析過的用房地產價格上漲引發(fā)

通貨膨脹的價格上漲率臨界值與現實中用利率調整的PER測算出的現實價格上漲率進行比較的方法來判定現實的經濟生活中房地產價格上漲是否存在以及其程度如何。

若引發(fā)通貨膨脹的臨界價格上漲率>>現實中用利率調整的PER測算的現實價格上漲率，則證明現實中的房地產價格上漲不大，或者說根本不存在房地產價格上漲，這時只需要對房地產發(fā)展中存在的局部性問題進行微調即可;

若引發(fā)通貨膨脹的臨界價格上漲率>(或=)現實中用利率調整的PER測算的現實價格上漲率，則說明現實中的房地產價格上漲很嚴重，有可能引發(fā)通貨膨脹，需要馬上采取措施對

房地產價格上漲進行控制。

（二）建立因地制宜的、動態(tài)的房地產預警體系

由于中國房地產發(fā)展的地區(qū)差異性和不平衡性，預警預報指標的設置和區(qū)間不可

能相同，需要所在城市自己努力找出規(guī)律性，確定指標數目和量化區(qū)間。

同時，房地產市場既然稱之為市場，市場本身就是動態(tài)的，所以房地產市場也就是一個動態(tài)的市場。對動態(tài)的房地產市場進行監(jiān)測，則這種監(jiān)測也就要求具有動態(tài)性，能夠反映最新的市場動態(tài)和金融動態(tài)。數據、指標的周期要盡可能的短，隨著市場的完善，指標體系可以從最初的半年更換一次，縮短至一個季度、一個月進而至一個周，周期越短，預警效果越佳。

（三）完善房地產金融，增加房地產融資渠道

由于我國房地產融資渠道單一，房地產金融風險集中在商業(yè)銀行體系是一個不爭的事實，從促進房地產業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展、持續(xù)促進國民經濟增長的角度出發(fā)，必須認真探討降低和分散房地產金融風險的制度、手段和措施。改進的辦法就是加速房地產金融創(chuàng)新的進程。

大力發(fā)展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級市場，以分散銀行信貸風險。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發(fā)和經營的融資不僅有債權和股權融資兩種基本形式，而且在債權和股權融資一級市場以外，存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。正是通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的投資者。

參考文獻：

1．曹振良：《房地產經濟通論》，北京大學出版社，2003年版

2．曹振良、高曉慧：《中國房地產發(fā)展與管理研究》，北京大學出版社2002年版

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4．謝經榮、朱勇：《地價泡沫和金融危機》，經濟管理出版社，2002年版

5．曾康霖：《必須關注房地產經濟的特殊性及其對金融的影響》，《金融研究》，2003年第9期

摘要：近年來隨著我國經濟的迅速發(fā)展，我國房地產的價格迅速上漲，我國房地產業(yè)是否出現泡沫，房地產價格是否會引起通貨膨脹，進而引發(fā)金融危機越來越受到人們的關注。但目前研究多是從房地產業(yè)出現的一些問題出發(fā)，從而得出房地產市場價格上漲是否與通貨膨脹的結論，多數缺乏理論深度。本文首先分析了房地產價格上漲引發(fā)通貨膨脹的原因，認為，房地產業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持，因而容易出現房地產價格上漲與通貨膨脹并發(fā)的現象，然后再集中系統(tǒng)論述了如何避免房地產價格過快上漲，從而保證房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展與整個經濟體系的穩(wěn)定。