導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)成本控制措施一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)成本核算與成本控制面臨的問(wèn)題

1.開(kāi)發(fā)階段的問(wèn)題

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的核算對(duì)象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產(chǎn)行業(yè)同其他制造業(yè)有著很大的不同，產(chǎn)品形態(tài)并非是一成不變，同一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品在成本構(gòu)成方面多種多樣，這就導(dǎo)致成本歸屬以及分?jǐn)偟姆椒ㄒ踩狈潭ǖ臉?biāo)準(zhǔn)。由于土地開(kāi)發(fā)成本以及配套設(shè)施方面的建設(shè)成本屬于間接費(fèi)用，需要根據(jù)成本會(huì)計(jì)方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計(jì)，從而無(wú)法盡快獲取成本核算依據(jù)，導(dǎo)致成本核算同實(shí)際的施工進(jìn)度存在偏差。在實(shí)施工程建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，工程的完成量以及實(shí)際總預(yù)算之間往往存在比較大的差異，如果無(wú)法及時(shí)地更新，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的時(shí)候難以取得可靠依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目往往周期比較長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)的變動(dòng)對(duì)于總成本的影響非常大，因此總成本預(yù)算事先預(yù)估的難度比較大。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期占用資金規(guī)模比較大，為節(jié)約資金的成本同時(shí)控制經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)往往出于謹(jǐn)慎方面的考慮而高估前期成本，導(dǎo)致項(xiàng)目成本的波動(dòng)幅度比較嚴(yán)重。另一方面是預(yù)算指標(biāo)的不夠合理或者是下達(dá)不夠及時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目總預(yù)算同現(xiàn)場(chǎng)工程的施工進(jìn)度難以配比，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制也缺乏可靠的依據(jù)，從而無(wú)法戰(zhàn)爭(zhēng)落到實(shí)處。

2.銷(xiāo)售階段的問(wèn)題

第一，預(yù)售階段作為回籠項(xiàng)目資金的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)雖收到部分預(yù)售款項(xiàng)，不過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬還沒(méi)有轉(zhuǎn)移，無(wú)法確認(rèn)收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本轉(zhuǎn)。這時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)沒(méi)有結(jié)束，成本仍然不斷累計(jì)，處于歸集分配的過(guò)程當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)為快速地回籠資金，在預(yù)售階段往往面臨著銷(xiāo)售費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)費(fèi)用急劇上升的問(wèn)題。第二，稅收政策對(duì)于銷(xiāo)售階段的成本核算影響。部分地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)就要繳納一定稅款，例如營(yíng)業(yè)稅以及城建稅等，甚至一些地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)售款項(xiàng)的比例來(lái)預(yù)征所得稅以及土地增值稅，等到項(xiàng)目清算的時(shí)候多退少補(bǔ)。因此根據(jù)收入配比的原則，預(yù)售款沒(méi)有確認(rèn)收入，同時(shí)繳納稅款難以同收入配比的，無(wú)法及時(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。第三，借款費(fèi)用在停止資本化后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，在企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂使用狀態(tài)以及銷(xiāo)售狀態(tài)的時(shí)候，借款費(fèi)需要停止資本化。不過(guò)在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中如何確定可使用狀態(tài)仍然存在問(wèn)題。第四，銷(xiāo)售收入確認(rèn)以及成本結(jié)算方面的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入確認(rèn)方式主要依據(jù)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬轉(zhuǎn)移與否，目前為止大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)主入伙的時(shí)候才可以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)候項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還沒(méi)有結(jié)束，并且工程也沒(méi)有決算，導(dǎo)致企業(yè)只能預(yù)估成本的結(jié)轉(zhuǎn)，無(wú)法及時(shí)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算與成本控制的措施

1.合理設(shè)立成本項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理劃分成本項(xiàng)目，從而客觀反映項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，也有利于探討控制成本的措施。現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)成本是一級(jí)成本核算科目，房地產(chǎn)企業(yè)需要在這一科目之下，根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及管理要求，來(lái)進(jìn)一步選擇成本項(xiàng)目，同時(shí)據(jù)此落實(shí)明細(xì)核算。在確定成本項(xiàng)目的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目要避免太多，對(duì)那些發(fā)生次數(shù)比較少甚至是單筆費(fèi)用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費(fèi)用開(kāi)支，可以考慮設(shè)置專門(mén)的配套費(fèi)用科目加以核算。對(duì)于那些金額較大同時(shí)持續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，則需要設(shè)立單獨(dú)的科目核算，例如土地費(fèi)用以及土建費(fèi)用等，如果屬于發(fā)包合同還需要根據(jù)合同要求來(lái)做好明細(xì)核算，從而隨時(shí)了解施工進(jìn)度以及付款情況，為房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算提供依據(jù)。

2.加強(qiáng)間接費(fèi)用核算

房地產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用內(nèi)容主要有財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷(xiāo)售費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，這些費(fèi)用都需要當(dāng)作期間費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期的損益。不過(guò)這樣一來(lái)就無(wú)法滿足配比性的原則。例如項(xiàng)目貸款利息以及前期銷(xiāo)售的費(fèi)用，數(shù)額較大并且受益的對(duì)象非常明確，在受益對(duì)象銷(xiāo)售前將其列入到損益類(lèi)的科目加以核算，就會(huì)形成相應(yīng)的虛假財(cái)務(wù)成果，無(wú)法真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。所以對(duì)那些受益對(duì)象非常明確銷(xiāo)售費(fèi)用以及貸款利息費(fèi)用需要當(dāng)作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產(chǎn)這一科目下設(shè)置明細(xì)專戶核算，后者則列入到開(kāi)發(fā)成本并當(dāng)作成本項(xiàng)目的重要組成部分。

3.完善項(xiàng)目竣工決算

房地產(chǎn)成本核算的目的是計(jì)算開(kāi)發(fā)總成以及銷(xiāo)售面積的成本，從而結(jié)出經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)。不過(guò)目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問(wèn)題是重視工程決算但是忽視項(xiàng)目的決算。這是由于工程決算施工結(jié)束后進(jìn)行，有著明確的時(shí)間性，同時(shí)涉及工程款支付而難以拖拉。項(xiàng)目決算往往因?yàn)楦鞣矫娴脑蚨b遙無(wú)期，例如小區(qū)的個(gè)別配套難以完成，計(jì)劃當(dāng)中的公建設(shè)施無(wú)法落實(shí)，這些都影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完全的進(jìn)度，從而影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的決算。綜上所述，成本控制可以說(shuō)是涉及房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中也有著重要作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化成本控制措施，并且根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算特點(diǎn)，提高成本控制的水平，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題以及改正問(wèn)題過(guò)程當(dāng)中，不斷房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目使用以及營(yíng)銷(xiāo)提供科學(xué)依據(jù)，最終改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

作者:崔秀娟 單位:河南省聚金實(shí)業(yè)有限公司