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1物業(yè)服務中的工程管理

1.1建筑工程維修保養(yǎng)管理

物業(yè)服務中的建筑工程管理主要是對建筑物結構設施（如墻體、樓板、屋面及防水等）進行維護工作。因此，物業(yè)公司首先應掌握建筑物的使用年限和工程保修主體的信息。建筑物在保修年限內的維修工作按《工程質量保修書》規(guī)定進行保修管理；建筑物在保修年限外的維修工作按《物業(yè)管理服務合同》約定進行保修管理。通常物業(yè)服務中的建筑工程維修工作大多為屋面滲漏、外墻面滲漏和衛(wèi)生間滲漏等等。物業(yè)公司的工程管理部門應熟悉這些部位的防水材料性能和防水施工工藝，根據具體滲漏的情況選擇不同的防水材料和工藝進行維修。

1.2安裝工程維修保養(yǎng)管理

與建筑工程維修一樣，安裝工程維修保養(yǎng)管理也應分別按保修期內外采取不同的管理方法進行。與建筑工程維修不一樣的是安裝工程維修保養(yǎng)涉及的專業(yè)、范圍、頻率、工藝和出現故障對使用的影響均有所不同。因此，管理的方法也不同。安裝工程的維修是整個物業(yè)服務中維修頻率最多、次數最多、總量最多的工作。一旦安裝工程發(fā)生故障，會立即影響物業(yè)的使用功能，對生活的影響是難以接受的。因此，安裝工程維修保養(yǎng)管理不能像建筑工程維修那樣按部就班地實施，而必須建立一支全天候的專業(yè)齊全的快速維修隊伍，并采用先進的管理模式，才能滿足物業(yè)服務需求。

1.3建筑智能化維修保養(yǎng)管理

建筑智能化是指以建筑為平臺，兼?zhèn)浣ㄖO備、辦公自動化及通信網絡三大系統(tǒng)，集結構、系統(tǒng)、服務、管理及它們之間的最優(yōu)化組合。包括通信網絡技術、計算機技術、自動控制技術、消防與安全防范技術、聲頻與視頻應用技術、綜合布線和系統(tǒng)集成技術。建筑智能化維修保養(yǎng)與安裝工程的維修一樣，也是一旦設備發(fā)生了故障，立即就會影響物業(yè)的使用功能。因為建筑智能化依托的技術更先進、更復雜、更智能化。所以，維修保養(yǎng)工作要求會更高，尤其是日常的使用和保養(yǎng)工作做好了，維修的概率和維修成本會大大的降低。

1.4工程管理信息化

工程管理信息化是在整個建設工程項目生命周期內產生的，反映和控制工程管理活動的所有組織、管理、經濟、技術信息，其形式為各種數字、文字、聲音、圖像等。其內容包括項目創(chuàng)建過程中建立的工程信息和在整個項目生命周期中管理和共享這些信息。采用BIM技術通過對建筑物建立虛擬的建筑工程三維模型，利用數字化技術對建設工程進行全過程管理，可以高效準確地實現工程管理信息化；BIM技術不僅可以觀察到工程建設的全過程活動，還能對施工活動的過程進行前后“穿越”觀看。所以采用BIM技術對物業(yè)服務工程維修保養(yǎng)進行管理，能提高管理效率、決策準確度以及維修保養(yǎng)質量。如果物業(yè)服務工程維修保養(yǎng)管理能夠觀看到建筑物的施工的全過程，就可以更加準確地判斷建筑物的瑕疵是怎樣產生的、怎樣發(fā)展的，以及應該怎樣去維修、保養(yǎng)。

2結束語

物業(yè)管理服務在我國雖然已經過30余載的發(fā)展。但是能采用BIM技術進行工程管理的企業(yè)還很少，有條件的物業(yè)管理企業(yè)應盡快引進該技術。

本文作者：陶秀群工作單位：廣東省惠州市光耀物業(yè)服務有限公司