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摘要：資金管理是制約房地產(chǎn)集團(tuán)公司長(zhǎng)效發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)集團(tuán)公司在資金管理實(shí)施條件、融資管理模式以及資金利用率等方面仍存在較為顯著的問(wèn)題，為了提升房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理效率，本文將研究目前房地產(chǎn)面臨的背景狀況，進(jìn)一步探究房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理存在的問(wèn)題，并基于此，提出優(yōu)化資金管理的建議，以期改進(jìn)問(wèn)題和優(yōu)化資金管理結(jié)構(gòu)，促進(jìn)公司健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團(tuán)公司；資金管理；融資管理

一、引言

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)。就目前來(lái)看，房地產(chǎn)集團(tuán)公司在資金管理方面的工作急需改進(jìn)和優(yōu)化。房地產(chǎn)集團(tuán)公司實(shí)施資金管理的條件還存在不完備的地方，其融資管理方式相對(duì)比較粗放，資金利用效率還有待提高。針對(duì)上述問(wèn)題，房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)該對(duì)現(xiàn)行的資金管理制度和措施進(jìn)行調(diào)整，以期健全內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制，促進(jìn)公司在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中得以健康、穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理存在的問(wèn)題

（一）實(shí)施資金管理的條件不完善。首先，有些房地產(chǎn)集團(tuán)公司的資金管理硬件條件有待升級(jí)。實(shí)施資金管理制度，需要公司在硬件投入方面進(jìn)行基礎(chǔ)性優(yōu)化，例如辦公設(shè)施、計(jì)算機(jī)設(shè)備、存儲(chǔ)設(shè)備等硬件條件的更新，新時(shí)期資金管理所要用的各種軟件系統(tǒng)都需要硬件設(shè)施作為基礎(chǔ)，否則難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。其次，有些房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理的軟件條件存在不足。一是這些房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理缺乏組織保障。部分房地產(chǎn)集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)資金管理的重視程度不夠，很多管理者保持房地產(chǎn)行業(yè)早期發(fā)展的思維模式，將管理重心放在拿地、開發(fā)以及房產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)，忽略了對(duì)資金管理的重要性。在這種思維模式的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理就會(huì)缺乏領(lǐng)導(dǎo)和組織的認(rèn)同。二是這些房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理工作中的人力資源不足。從房地產(chǎn)集團(tuán)公司發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，其資金管理的核心內(nèi)容仍然是融資管理，但是很多公司在資金管理工作開展過(guò)程中缺乏相應(yīng)的人才保障，單一地追求融資管理知識(shí)和技能，忽略投資管理和風(fēng)險(xiǎn)控制，使得內(nèi)部人才結(jié)構(gòu)不夠完善。同時(shí)，有些房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理人員在創(chuàng)新方面乏力。此外，近年來(lái)國(guó)內(nèi)金融和信貸政策的大幅度調(diào)整，部分房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理面臨巨大的挑戰(zhàn)，如果不及時(shí)進(jìn)行創(chuàng)新和發(fā)展，那么勢(shì)必會(huì)滯后于其他同類型公司，失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（二）融資管理比較粗放。首先，有些房地產(chǎn)集團(tuán)公司融資渠道相對(duì)單一。受傳統(tǒng)融資思維的影響，目前房地產(chǎn)集團(tuán)公司主要的融資渠道依然是金融機(jī)構(gòu)貸款。顯而易見，近年來(lái)隨著國(guó)家信貸政策的調(diào)整，房地產(chǎn)集團(tuán)公司依靠的金融機(jī)構(gòu)貸款融資方式正面臨巨大的挑戰(zhàn)。如果不及時(shí)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，很容易產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)。其次，部分房地產(chǎn)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)杠桿相對(duì)較大。由于歷史遺留問(wèn)題的影響，很多房地產(chǎn)集團(tuán)公司為了迅速搶占市場(chǎng)，多選擇高負(fù)債融資模式。從部分房地產(chǎn)上市公司所披露的公開財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，稍有不慎，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈的斷裂。最后，房地產(chǎn)集團(tuán)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。就目前部分房地產(chǎn)公司的情況來(lái)看，短期負(fù)債為主、長(zhǎng)期負(fù)債為輔的結(jié)構(gòu)比較典型，但這與房地產(chǎn)開發(fā)長(zhǎng)周期運(yùn)作是不相匹配的。房地產(chǎn)集團(tuán)公司受到政策調(diào)控影響的程度較大，再加上市場(chǎng)波動(dòng)的頻繁，在短期內(nèi)形成的高負(fù)債率局面會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。（三）資金利用效率有待提高。一方面，部分房地產(chǎn)集團(tuán)公司在資金利用方面的科學(xué)性不足。一些房地產(chǎn)集團(tuán)公司為了迅速擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，往往會(huì)加大投資力度，不論是一線城市還是其他二、三線城市，都形成了房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。但是，這些房地產(chǎn)集團(tuán)公司可用于投資的資金本身有限，一味地追求市場(chǎng)規(guī)模上的擴(kuò)大，容易造成資金分散，失去戰(zhàn)略核心，從而拉低企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，有些房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金投放的效率普遍較低。部分房地產(chǎn)集團(tuán)公司在投資資金的利用方面比較草率，沒有進(jìn)行內(nèi)部科學(xué)、合理地論證和分析，使得很多投資項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間擱淺。同時(shí)，由于這些房地產(chǎn)公司本身投資額度較大，一旦出現(xiàn)投資問(wèn)題，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司造成根本性沖擊，不利于其長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理的建議

（一）完善資金管理基礎(chǔ)條件。首先，改進(jìn)和完善資金管理的硬件條件。隨著公司的發(fā)展壯大，資金使用和管理措施也在持續(xù)優(yōu)化，與之匹配的硬件條件也應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)更新和改進(jìn)。因此，房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)該加大對(duì)資金管理硬件條件的投入，對(duì)硬件條件進(jìn)行相應(yīng)地開發(fā)和建設(shè)，有效保障資金管理工作的開展。其次，優(yōu)化資金管理的軟件條件。一是夯實(shí)房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理的組織保障。房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)該自上而下，強(qiáng)化資金管理意識(shí)，尤其是高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該高度重視資金管理工作，并且企業(yè)還需為資金管理工作的正常開展構(gòu)建組織保障體系。同時(shí)，公司高層和各級(jí)管理者應(yīng)該貫徹和落實(shí)資金管理制度，通過(guò)健全財(cái)務(wù)管理制度和投融資管理制度等，為資金管理提供堅(jiān)實(shí)的制度保障。二是完善房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管理的人才保障。從房地產(chǎn)集團(tuán)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，提高資金管理人才的素質(zhì)和技能十分必要。公司應(yīng)該關(guān)注資金管理人員的素質(zhì)結(jié)構(gòu)，不僅要精通財(cái)務(wù)、資金管理方面的專業(yè)技能，還應(yīng)該對(duì)融資、稅務(wù)、資本運(yùn)作等相關(guān)內(nèi)容比較熟悉，具備資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。同時(shí)資金管理人員還應(yīng)該具有敏銳的市場(chǎng)嗅覺，能夠及時(shí)從國(guó)家調(diào)控政策中獲取信息，持續(xù)為公司發(fā)展提供戰(zhàn)略依據(jù)。（二）實(shí)施精細(xì)化融資管理策略。首先，房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)促進(jìn)融資模式的創(chuàng)新，以拓展融資渠道。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，在融資層面應(yīng)該采用多樣化的融資方式，不局限于金融機(jī)構(gòu)貸款這種單一的融資模式，例如房地產(chǎn)集團(tuán)公司可以發(fā)行公司債券、推進(jìn)資產(chǎn)證券化等，另外針對(duì)規(guī)模尚小的集團(tuán)公司可以選擇私募基金、聯(lián)合開發(fā)等。其次，房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)該有效控制其負(fù)債水平。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其黃金發(fā)展期已過(guò)，當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化，如果仍然選用高舉債的融資模式很難保障公司的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。如果市場(chǎng)處于飛速發(fā)展和高速上行時(shí)期，那么選擇高負(fù)債率可能會(huì)帶來(lái)迅速地?cái)U(kuò)展。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)方面的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，這就意味著金融管制越來(lái)越嚴(yán)格，信貸政策趨向收緊，如果這時(shí)候仍然選擇高負(fù)債率模式，那么勢(shì)必會(huì)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，因此，房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)背景，適當(dāng)降低負(fù)債水平。再次，房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)該優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)的變動(dòng)，房地產(chǎn)集團(tuán)公司在負(fù)債結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。在選擇負(fù)債周期上，需要結(jié)合公司實(shí)際情況和市場(chǎng)趨勢(shì)，科學(xué)、合理地確定負(fù)債時(shí)間，在長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債比例上進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。同時(shí)，房地產(chǎn)集團(tuán)公司也可以通過(guò)可轉(zhuǎn)債、可交債等股債相融合的方式進(jìn)行融資，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，提高融資效率。最后，房地產(chǎn)集團(tuán)公司可以嘗試推行股權(quán)多元化模式。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)集團(tuán)公司普遍采用高度集中的股權(quán)結(jié)構(gòu)模式，從現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)看，適當(dāng)向管理層讓渡股份，將管理層利益與公司效益捆綁，提高管理層的積極性、主動(dòng)性和穩(wěn)定性，有利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，為了規(guī)避上市公司股權(quán)控制權(quán)方面的隱患，房地產(chǎn)集團(tuán)公司可以優(yōu)先考慮財(cái)務(wù)投資者，適當(dāng)減少產(chǎn)業(yè)投資者。選擇財(cái)務(wù)投資者，更容易在追求公司經(jīng)營(yíng)效益最大化方面達(dá)成共識(shí)，有效避免股東間的矛盾和糾紛。（三）提高資金利用效率。一方面，房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)該制定科學(xué)的投資決策。在當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，公司應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展情況和市場(chǎng)變化趨勢(shì)，來(lái)制定合理的投資決策，不能片面追求市場(chǎng)占有率這一單一指標(biāo)，也不應(yīng)過(guò)度追求市場(chǎng)的規(guī)模和市場(chǎng)的拓展，而應(yīng)該從資金使用效率的角度對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行審核，選擇更為合理的投資方向。另一方面，房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)該優(yōu)化投資資金使用過(guò)程。除了要科學(xué)、合理地制定投資決策之外，還應(yīng)該對(duì)投資項(xiàng)目的資金額度、資金周轉(zhuǎn)率進(jìn)行審核，選擇開發(fā)適銷產(chǎn)品，縮短開發(fā)周期，摒棄“囤地”和“捂盤”的老思路，避免企業(yè)資金嚴(yán)重沉淀，提高資金周轉(zhuǎn)率。

四、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)漸緩，房地產(chǎn)集團(tuán)公司要想維持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，除了要深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家調(diào)控政策之外，還應(yīng)該著眼于自身內(nèi)部建設(shè)和管理。改進(jìn)和優(yōu)化資金管理制度，不僅可以優(yōu)化公司的資金使用效益，提高資金使用效率，還可以促進(jìn)公司運(yùn)營(yíng)管理制度的完善和優(yōu)化，保障公司的長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張涵.房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理探索[J].會(huì)計(jì)師，2019（21）.

作者:胡曉鷗 單位:山東魯信實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司