導(dǎo)語：房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理效果關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)商的根本利益。為實(shí)現(xiàn)既定的項(xiàng)目效益目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)采用全生命周期的成本管理理念和體系，將成本管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，提高項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)、拆除翻新等各個(gè)階段的成本管理成效，在保證工程質(zhì)量的前提下將整個(gè)生命周期內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)成本降到最低，為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造巨大的利潤空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；造價(jià)控制；全生命周期理論

1全生命周期理論下的成本控制及其內(nèi)涵

全生命周期理論視角的成本控制，指的是立足于項(xiàng)目的全生命周期展開造價(jià)的控制工作，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)生命周期總成本最低的目標(biāo)。全生命周期理論強(qiáng)調(diào)運(yùn)用多學(xué)科知識，采用綜合集成方法，重視投資成本、效益分析與評價(jià)，通過精密對比和計(jì)算選擇項(xiàng)目全生命周期內(nèi)成本最小方案展開成本管理?？梢詮娜齻€(gè)視角進(jìn)行解讀：從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來看，項(xiàng)目全生命周期包括項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營維護(hù)、拆除翻新等階段，在項(xiàng)目的各個(gè)周期實(shí)施項(xiàng)目造價(jià)管理，最終實(shí)現(xiàn)全過程的總成本最?。粡慕ㄖO(shè)計(jì)視角來看，項(xiàng)目全生命周期的成本管理是要通過精密計(jì)算，核算出整個(gè)項(xiàng)目全周期的直接成本、間接成本以及環(huán)境成本等各項(xiàng)成本，確保工程質(zhì)量的前提下確定一個(gè)成本投入最小的項(xiàng)目最優(yōu)設(shè)計(jì)方案；從數(shù)學(xué)視角來看，項(xiàng)目全生命周期生命控制其實(shí)質(zhì)是一種數(shù)學(xué)分析工具，全面全過程地分析項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)性，為項(xiàng)目投資、設(shè)計(jì)和決策提供依據(jù)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系的構(gòu)建原則

（1）以全生命周期為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本控制著眼于長期和全局，是一種動(dòng)態(tài)發(fā)展的管理思路，全面審視房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資階段開始，到后期的建設(shè)、運(yùn)營以及維護(hù)各個(gè)階段的成本管理過程都納入到管控范圍之內(nèi)，反映的是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從無到有到不斷完善的全過程，是對工程貨幣化的體現(xiàn)過程?？梢?，房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系的構(gòu)建的基準(zhǔn)原則的就是以全生命周期為前提。（2）以優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的責(zé)任方是所有項(xiàng)目參與方，不管是開發(fā)商還是施工單位，工程人員還是造價(jià)人員，都應(yīng)在不同的時(shí)期完成不同階段的成本控制目標(biāo)，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，密切合作，對成本管理有一個(gè)全生命周期的把控意識。（3）以動(dòng)態(tài)管理為基本準(zhǔn)則。由于影響成本的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等也隨著技術(shù)、市場、政策因素不斷的變化著，這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本也在發(fā)生變化。因此，應(yīng)該將房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，以動(dòng)態(tài)管理為基本原則進(jìn)行體系的構(gòu)建。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系的構(gòu)成

依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理的六個(gè)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的成本管理體系可分為開發(fā)商管理體系、咨詢監(jiān)理體系與政府監(jiān)督體系。各組成部分應(yīng)該緊密結(jié)合，相互協(xié)作，從房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的角度保證整個(gè)成本管理體系的高效運(yùn)作。（1）開發(fā)商管理體系。開發(fā)商管理體系開發(fā)商管理體系中包括了設(shè)計(jì)單位、施工單位和物資供應(yīng)部門，都是由開發(fā)商選聘的，同時(shí)施工單位和物資供應(yīng)部門的成本控制工作受監(jiān)理單位和造價(jià)咨詢單位的監(jiān)督和指導(dǎo)。但在實(shí)際工程中，當(dāng)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)圖紙不明晰或者不詳盡，勢必會(huì)造成施工中的大量變更，耽誤工期所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，增加造價(jià)成本。因此，設(shè)計(jì)單位的成本管理工作無疑是關(guān)鍵的一步。在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理過程中，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該改變只注重技術(shù)不重經(jīng)濟(jì)的思想，不斷提高經(jīng)濟(jì)意識，樹立全生命周期的成本管理觀念，在嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)還應(yīng)積極采用新的技術(shù)和工藝來形成低造價(jià)、高質(zhì)量的方案。施工單位是工程實(shí)施階段工程成本管理的主要承擔(dān)者。施工單位從編制投標(biāo)報(bào)價(jià)開始參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理，直到竣工結(jié)算結(jié)束。在投標(biāo)報(bào)價(jià)階段，施工單位根據(jù)企業(yè)實(shí)際狀況和施工要求自主進(jìn)行定價(jià)，體現(xiàn)了施工單位的自身管理水平。因此，為了使投標(biāo)報(bào)價(jià)更加經(jīng)濟(jì)、合理，施工單位應(yīng)該不斷提升自身的組織、管理水平，提高機(jī)械準(zhǔn)備水平、工人技術(shù)水平，以此提高投標(biāo)競爭實(shí)力，達(dá)到發(fā)包方和承包方雙贏的目的。對物資供應(yīng)部門應(yīng)該嚴(yán)格按照《招投標(biāo)法》的規(guī)定進(jìn)行投標(biāo)，并為項(xiàng)目提供價(jià)格合理的產(chǎn)品。（2）咨詢監(jiān)理體系。咨詢監(jiān)理體系主要包括了咨詢單位和監(jiān)理單位，這一體系的主要職責(zé)是監(jiān)督施工單位與物資供應(yīng)單位的成本控制工作。結(jié)合目前的國際慣例接軌，我國監(jiān)理單位和咨詢單位在全生命周期的成本控制過程中的具體成本管理內(nèi)容如下：負(fù)責(zé)決策階段的可行性研究并參與設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制等；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段施工圖概算與預(yù)算的審查工作，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)對比，尋求成本最小化與利益最大化等；負(fù)責(zé)招投標(biāo)階段標(biāo)底與計(jì)劃值的對比，并確定合同價(jià)計(jì)算和調(diào)整及付款方式；審查施工單位提出的材料和設(shè)備清單等；負(fù)責(zé)施工階段工程計(jì)劃值與實(shí)際值比較及投資控制報(bào)表數(shù)據(jù)等；負(fù)責(zé)竣工結(jié)算階段的結(jié)算與決算的審核，并進(jìn)行投資跟蹤控制、編制詳細(xì)費(fèi)用支出計(jì)劃以及控制執(zhí)行。（3）政府監(jiān)督體系政府監(jiān)督體系。主要由工程成本管理部門和行政管理部門構(gòu)成，是代表政府執(zhí)行工程成本管理職能主要職責(zé)有：編制發(fā)行各類定額，制定建筑市場價(jià)格指導(dǎo)信息及各種變化指數(shù)；采用經(jīng)濟(jì)法律手段保持價(jià)格主體規(guī)范化和管理機(jī)制正常運(yùn)行；制定市場價(jià)格政策，探索并制定新的價(jià)格管理體制；職業(yè)人員、咨詢單位資質(zhì)的管理；仲裁各方糾紛；各種數(shù)據(jù)資料收集整理歸檔。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作開始實(shí)施的前期，要明確管理目標(biāo)，明確各方參與的職責(zé)，協(xié)調(diào)和處理好各方的關(guān)系，充分地做好組織準(zhǔn)備工作。在運(yùn)行階段要及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系中存在的問題，并采取糾正措施，促進(jìn)全生命周期造價(jià)管理體系的完善和有效運(yùn)行。對管理體系中的各部分而言，在每個(gè)運(yùn)行階段都會(huì)出現(xiàn)各種問題，因此在運(yùn)行的過程中，應(yīng)該及時(shí)的發(fā)現(xiàn)管理中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織等問題，隨時(shí)隨地的對出現(xiàn)的問題進(jìn)行糾偏，改進(jìn)，達(dá)到體系的完善，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期造價(jià)成本的綜合管理最優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)

[1]晉榮敏.項(xiàng)目的全生命周期成本管理[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2017（01）.

作者:賈春香 黃珊 單位:內(nèi)蒙古科技大學(xué)