導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問(wèn)題及策略一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：現(xiàn)金流管理對(duì)于企業(yè)發(fā)展具有重要意義。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的改進(jìn)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提供參考。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流；現(xiàn)金流管理；房地產(chǎn)企業(yè)

1引言

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高，甚至有部分企業(yè)由于資金鏈斷裂而面臨破產(chǎn)。資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)主要是由于長(zhǎng)期負(fù)凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量導(dǎo)致的。現(xiàn)金流管理對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)能力、增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提供參考。

2房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特點(diǎn)

現(xiàn)金流量管理是企業(yè)對(duì)生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的現(xiàn)金流量預(yù)先計(jì)劃、預(yù)測(cè)、分析、控制、評(píng)估的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理具有以下特點(diǎn)。一是房地產(chǎn)企業(yè)投資的資本數(shù)額大、需要的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)。一個(gè)完整的項(xiàng)目周期一般包括征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到項(xiàng)目完工兌付等環(huán)節(jié)。二是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定性。與一般商品制造商不同，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展必須要有一定數(shù)量的資金支持，而且資金進(jìn)出不穩(wěn)定，易出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。三是房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的風(fēng)險(xiǎn)性比較高。一旦資金被用于某一項(xiàng)目便不能隨時(shí)調(diào)動(dòng)，且宏觀調(diào)控政策和金融環(huán)境的變化也會(huì)為企業(yè)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。四是籌資任務(wù)繁重。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象一般是住宅用地、大型項(xiàng)目。由于購(gòu)買(mǎi)地盤(pán)的價(jià)格以及為房屋工程付出的造價(jià)較高，企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期需一次性投入大量資金，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資任務(wù)。五是難以維持現(xiàn)金流平衡。相對(duì)于其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理和現(xiàn)金流平衡更為困難，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行全面管理，從而保持整個(gè)企業(yè)現(xiàn)金流的正常運(yùn)行。

3房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問(wèn)題分析

房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售和融資是房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入的主要來(lái)源，而地盤(pán)購(gòu)買(mǎi)款、項(xiàng)目資金、管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、貸款和納稅是現(xiàn)金流出的主要來(lái)源。目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理還存在諸多問(wèn)題。3.1現(xiàn)金流管理意識(shí)淡薄?，F(xiàn)金流量表可以反映企業(yè)資本流動(dòng)情況，有助于管理者了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，制定合理的戰(zhàn)略決策。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)現(xiàn)金流管理重視程度仍然不足。一方面，由于缺乏企業(yè)管理及財(cái)務(wù)管理方面的理論知識(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒(méi)有現(xiàn)金流管理的理念。另一方面，大多數(shù)管理者更關(guān)注公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，將利潤(rùn)作為重要績(jī)效考核指標(biāo)，現(xiàn)金流量管理等指標(biāo)尚未完全納入績(jī)效考核。這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)一味提高盈利能力，強(qiáng)調(diào)企業(yè)收入規(guī)模的增長(zhǎng)，忽視現(xiàn)金流管理。3.2現(xiàn)金流量管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識(shí)到土地儲(chǔ)備量和資本是企業(yè)最重要的資源。土地儲(chǔ)備的增加會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)增加，同時(shí)使企業(yè)現(xiàn)金流出，容易造成企業(yè)現(xiàn)金危機(jī)，這在一定程度上限制了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。對(duì)土地儲(chǔ)備量的過(guò)度追求，對(duì)現(xiàn)金流的忽視，使房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與現(xiàn)金流管理目標(biāo)嚴(yán)重偏離。3.3直接融資較少。為了開(kāi)發(fā)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)一般選擇使用外部融資來(lái)解決內(nèi)部資金短缺問(wèn)題。其中，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式。很多企業(yè)傾向于銀行貸款這種間接融資方式，導(dǎo)致直接融資比例下降。如果銀行的貨幣政策收緊，企業(yè)資金鏈就會(huì)受到較大影響。同時(shí)，較高的資產(chǎn)負(fù)債率，也給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。3.4現(xiàn)金流管理內(nèi)部控制薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面?，F(xiàn)金流管理也需要企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)配合完成。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)很多人認(rèn)為現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)部門(mén)的主要職責(zé)?，F(xiàn)金流管理的事前預(yù)測(cè)、事中監(jiān)督、過(guò)程控制、事后分析尚未在企業(yè)內(nèi)部控制工作中有機(jī)結(jié)合。此外，由于業(yè)務(wù)人員能力問(wèn)題，現(xiàn)金流量預(yù)算編制無(wú)法根據(jù)企業(yè)實(shí)際資金需求進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，預(yù)算管理無(wú)法有效實(shí)施，也無(wú)法對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行調(diào)節(jié)控制。3.5現(xiàn)金流缺少風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)體系必不可少。由于管理者對(duì)現(xiàn)金流管理的認(rèn)識(shí)不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，缺乏專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)。只有在資本危機(jī)的情況下，企業(yè)才會(huì)將注意力從利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到現(xiàn)金流管理上。這導(dǎo)致企業(yè)對(duì)于可能出現(xiàn)的資本危機(jī)的抵抗力較弱。

4改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的對(duì)策

4.1強(qiáng)化現(xiàn)金流管理意識(shí)。一方面，企業(yè)管理者應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，明確現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的戰(zhàn)略地位，通過(guò)現(xiàn)金流評(píng)估業(yè)務(wù)績(jī)效。在制定經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，憑借自己理論知識(shí)和獲得的信息做出合理的決定，避免出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好而財(cái)務(wù)狀況不太樂(lè)觀的局面。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)的特點(diǎn)，普及財(cái)務(wù)知識(shí)，使各部門(mén)提高對(duì)現(xiàn)金流管理的重視程度。4.2將現(xiàn)金流管理納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)必須將現(xiàn)金流管理于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合起來(lái)。一方面，根據(jù)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流的長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)進(jìn)行預(yù)算、分析及控制。另一方面，將現(xiàn)金流管理提升到企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略管理層次，制定適應(yīng)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的現(xiàn)金流管理系統(tǒng)。4.3培育多元化的融資管理渠道。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的巨大需求不能通過(guò)銀行貸款一種融資方式所滿(mǎn)足，必須培育多元化的融資管理渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流量管理中也要納入融資管理，主動(dòng)拓寬融資渠道，嘗試多種融資方式，如集合信貸、其他項(xiàng)目資產(chǎn)抵押融資、建設(shè)方融資、各種信托融資、資產(chǎn)重組融資、資本緩沖、與其他公司合作開(kāi)發(fā)等，以及其他直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金和債券，也可以通過(guò)股權(quán)融資、低分紅政策等方式實(shí)現(xiàn)融資。4.4建立全面的現(xiàn)金流管理內(nèi)部控制系統(tǒng)。企業(yè)在規(guī)范現(xiàn)金流管理時(shí)，所進(jìn)行的一系列流程實(shí)質(zhì)上就是現(xiàn)金流內(nèi)部控制系統(tǒng)，規(guī)范和控制企業(yè)的投資、融資、分配等各個(gè)環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流量。一方面，建立嚴(yán)格的資金管理制度，明確現(xiàn)金流管理中的分工，使各職能部門(mén)各盡其責(zé)、互相監(jiān)督。另一方面完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)庫(kù)存管理，使成本和相結(jié)合。此外，在現(xiàn)金流內(nèi)部控制中還應(yīng)事先預(yù)測(cè)和分析生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，事中進(jìn)行監(jiān)督，事后公司關(guān)注現(xiàn)金流量以及出現(xiàn)的異常情況，有效規(guī)避可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.5建立健全現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。當(dāng)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制可以使企業(yè)在現(xiàn)金流出現(xiàn)異常狀況時(shí)，及時(shí)收到預(yù)警信息，保證了企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，建立完善的現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，一般包括償付能力指標(biāo)、流動(dòng)性指標(biāo)、可持續(xù)性指標(biāo)、創(chuàng)造價(jià)值指標(biāo)等。

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作者:楊冬 王莎 單位:西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院