導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題與對(duì)策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大推動(dòng)下，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)了企業(yè)資金管理工作的開展，其已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部共同關(guān)注的話題之一。加強(qiáng)資金管理建設(shè)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的有序進(jìn)行，不斷提高企業(yè)資金使用效率，并實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理化管控，給予房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的常見問題與對(duì)策展開深入研究，希望為相關(guān)行業(yè)人士提供些許幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問題；對(duì)策

目前，加強(qiáng)資金管理建設(shè)，是房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)管理工作的重中之重，是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的重要影響因素。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，屬于資金密集型企業(yè)，在購(gòu)買土地、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)等環(huán)節(jié)中所需要的資金比較多，在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展過程中，資金管理方面的問題越來越突出，嚴(yán)重限制著企業(yè)的健康發(fā)展。因此，必須制定行之有效的完善對(duì)策，加強(qiáng)資金管理建設(shè)，構(gòu)建完善的資金預(yù)算管理制度，并注重對(duì)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，將其保持在可控范圍內(nèi)，進(jìn)而將房地產(chǎn)企業(yè)推向可持續(xù)發(fā)展的道路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀

由于土地資源具有稀缺性和限量供給等特點(diǎn)，現(xiàn)階段，城市土地價(jià)格持續(xù)上漲，而且對(duì)于房屋的建筑安裝成本、人工成本等，所需要的資金流比較高。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)于所涉及的土地獲取、立項(xiàng)以及設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)，所需的時(shí)間比較長(zhǎng)，通過獲取租金收回投資也大都要在10年左右。目前，在諸多因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為了資金密集型企業(yè)之一[1]，具有較長(zhǎng)的資金周轉(zhuǎn)期、也有著較高的資金成本。房地產(chǎn)與一般商品之間有著較大的區(qū)別，其資產(chǎn)難以在短期內(nèi)進(jìn)行變現(xiàn)，進(jìn)而極容易滋生潛在風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于變動(dòng)性因素較多，所以房地產(chǎn)企業(yè)管理者要注重提升投資決策水平和經(jīng)營(yíng)管理水平，將經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要得益于各種金融工具和手段的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)之間的關(guān)系越來越緊密。如果將兩者結(jié)合在一起，房地產(chǎn)價(jià)格下跌明顯或經(jīng)營(yíng)不力，會(huì)大大增加企業(yè)資金回籠的難度，從而不利于穩(wěn)定金融體系，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

1.缺少完善的資金預(yù)算管理制度。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)資金管理給予高度重視，對(duì)資金預(yù)算管理存在著一定的心理誤區(qū)，缺少構(gòu)建資金預(yù)算管理制度，也沒有嚴(yán)格控制企業(yè)在項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)的資金，極容易出現(xiàn)成本費(fèi)用超支現(xiàn)象。同時(shí)，某些房地產(chǎn)企業(yè)也沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)者的購(gòu)買能力等進(jìn)行深入分析，工程建設(shè)進(jìn)度與銷售進(jìn)度沒有緊密結(jié)合起來，在項(xiàng)目投資中，存在著較高的盲目性與隨意性，一定程度上會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入資金困境。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然構(gòu)建了資金預(yù)算管理制度，但是制度的作用沒有發(fā)揮出來，預(yù)算與實(shí)際情況的差距過于懸殊，從而不利于企業(yè)資金利用效率的提升。2.企業(yè)資金融資比較單一。目前，企業(yè)自有資金、銀行貸款和股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。其中，對(duì)于股權(quán)融資來說，明確提出了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求，諸多中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資。所以諸多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款存在著嚴(yán)重的依賴性[2]，以往傳統(tǒng)的單一融資渠道，很難與企業(yè)資金需求相符合，并且一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)不穩(wěn)定，也會(huì)影響到銀行，從而威脅到我國(guó)金融系統(tǒng)的安全性與穩(wěn)定性。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)單一融資方式的影響下，還會(huì)提高企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，大都為75%左右。如果房地產(chǎn)企業(yè)缺少充足的資金，往往會(huì)使用承包商墊資、銀行貸款等形式來進(jìn)行輪換式開發(fā)，從而獲取銀行的長(zhǎng)期貸款。例如：以順馳集團(tuán)為例，在不斷擴(kuò)張過程中，沒有對(duì)諸多安全因素進(jìn)行深入分析，進(jìn)而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致香港路勁基建公司將其收購(gòu)。該企業(yè)在大規(guī)模融資中，主要采用了現(xiàn)金滾動(dòng)的模式，并以高價(jià)來獲得土地的開發(fā)權(quán)。但是該企業(yè)沒有對(duì)資本成本的增加予以高度重視，資金缺口越來越明顯，從而導(dǎo)致出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.缺少資金使用監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制的構(gòu)建。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有高度重視資金預(yù)算執(zhí)行情況，尚未落實(shí)資金使用情況的檢查工作，也沒有深入分析資金使用情況，對(duì)于往來賬目，沒有實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)追蹤與管理，尤其對(duì)于應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款等。同時(shí)，項(xiàng)目承包責(zé)任人績(jī)效與應(yīng)收款項(xiàng)的回收速度、回收金額也出現(xiàn)了一定的脫節(jié)現(xiàn)象，相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制較不完善，項(xiàng)目的事前預(yù)防和事中控制沒有體現(xiàn)出來。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的完善對(duì)策

1.建立健全完善的資金預(yù)算管理制度。在資金管理中，資金預(yù)算是至關(guān)重要的一個(gè)方面，加強(qiáng)資金預(yù)算管理制度的構(gòu)建，可以確保資金使用效率的穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)資金的高效利用。財(cái)務(wù)部門要從實(shí)際情況出發(fā)，注重資金預(yù)算計(jì)劃的編制，主要包括資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出等內(nèi)容。企業(yè)要制定完善的資金預(yù)算管理制度，設(shè)置資金預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，確保項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃的可行性[3]，以便于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人充分了解。在預(yù)算執(zhí)行過程中，對(duì)于資金預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，還要實(shí)時(shí)追蹤和監(jiān)督項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)預(yù)算與實(shí)際情況之間存在的差異進(jìn)行深入分析，及時(shí)向預(yù)算管理部門進(jìn)行反饋，以便于預(yù)算管理部門結(jié)合預(yù)算執(zhí)行進(jìn)展情況提出相應(yīng)的解決辦法，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要構(gòu)建全面預(yù)算管理模式，設(shè)置規(guī)范的預(yù)算流程，有效控制資金，并且在財(cái)務(wù)監(jiān)督與控制中，要涵蓋企業(yè)全部業(yè)務(wù)活動(dòng)。2.構(gòu)建企業(yè)多元化融資渠道。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有待進(jìn)一步完善，在資本市場(chǎng)中獲得融資的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在融資中，大都借助銀行或民間貸款。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示[4]，現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主要依靠銀行。銀行將資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，極容易影響金融體系的完善性。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展過程中，其融資渠道的多元化特點(diǎn)比較顯著，但是仍然與企業(yè)對(duì)資金的需求較不相符。因此，要想將房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化融資落實(shí)到位，要將證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合在一起，采用全新的融資工具，進(jìn)而給予房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多元化一定的保障。3.加大監(jiān)督力度，強(qiáng)化項(xiàng)目資金的監(jiān)督與控制。房地產(chǎn)企業(yè)要定期開展資金使用情況的檢查工作，借助專項(xiàng)檢查了解資金預(yù)算執(zhí)行過程中存在的不足之處。對(duì)于應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等，要進(jìn)行動(dòng)態(tài)性的追蹤和監(jiān)督，并將項(xiàng)目負(fù)責(zé)人績(jī)效、應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和金額等結(jié)合在一起，確定明確的獎(jiǎng)懲措施，避免出現(xiàn)壞賬損失現(xiàn)象。企業(yè)還要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，確保財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性與可靠性，將監(jiān)督關(guān)口向前推移，充分提現(xiàn)事前預(yù)防和事中控制的益處。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金監(jiān)督與控制中，期前預(yù)防控制和期間監(jiān)督控制是至關(guān)重要的兩個(gè)方面。首先，對(duì)于期前預(yù)防控制，可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)資金流向，企業(yè)要結(jié)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)際需求，加強(qiáng)資金收支計(jì)劃的編制，涵蓋年度、月度以及季度等時(shí)間段；其次，對(duì)于期間監(jiān)督控制，涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金管理的方方面面，進(jìn)而在整體上將項(xiàng)目資金管理落到實(shí)處。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，加強(qiáng)資金管理建設(shè)勢(shì)在必行，其可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的高效利用和配置，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金，從而滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。

參考文獻(xiàn)

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[4]溫世玲.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境及對(duì)策[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2016，（19）：34-35.

作者:葉曉偉 單位:中科建設(shè)（廈門）有限公司