導(dǎo)語：漫談地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢預(yù)測一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題

（一）政府管理機(jī)制不完善1.宏觀調(diào)控乏力。當(dāng)前,房地產(chǎn)供給與需求嚴(yán)重失衡,造成大量資源的閑置和浪費(fèi)。這里固然有企業(yè)投資決策失誤的原因,但政府在建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)方面宏觀調(diào)控不力也是重要原因。2.職能部門管理方式落后。3.在房地產(chǎn)開發(fā)金融方面缺乏參與。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場主要由買房人、開發(fā)企業(yè)、銀行三者構(gòu)成。4.監(jiān)督機(jī)制不完善。對管理部門及管理人員的決定或決策缺乏有效的制度監(jiān)督。（二）房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)體系和機(jī)制尚欠完備隨著開發(fā)業(yè)的日益發(fā)展,有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)也相繼出臺(tái),從開發(fā)建設(shè)到經(jīng)營管理都有全國或地方性法規(guī)、條例涉及。但從整體上看,法律機(jī)制仍欠完善。1.必要的法規(guī)缺失。缺乏管制房地產(chǎn)交易行為的專門法規(guī),缺乏有關(guān)房地產(chǎn)保險(xiǎn)方面的法規(guī),對一些諸如開發(fā)商重復(fù)售房、買房人退房、轉(zhuǎn)讓以及所購物業(yè)受損等實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的行為和情況,尚無明確的法律可依。隨著國有土地出讓制度的建立,與之配套的征用補(bǔ)償制度卻沒有建立起來,隱含矛盾。2.現(xiàn)行法規(guī)的滯后得不到及時(shí)修正和調(diào)整?，F(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中,拆遷直管公房不找差價(jià),非住宅拆遷的補(bǔ)償與安置不考慮土地區(qū)位等條款,已不能適應(yīng)當(dāng)前的環(huán)境,這些問題影響拆遷工作的順利進(jìn)行,也挫傷開發(fā)企業(yè)的積極性,不利于城市建設(shè)。在農(nóng)地征用補(bǔ)償方面,也有類似的情況。3.對一些新興的投資、經(jīng)營行為反應(yīng)過慢,不能及時(shí)予以法規(guī)規(guī)范。現(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)實(shí)行的內(nèi)部認(rèn)購、包租、回租等銷售方式,以及正盛行的農(nóng)業(yè)莊園投資行為等,均不能及時(shí)給予必要的監(jiān)督、規(guī)范和引導(dǎo),給利益各方帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)供求矛盾十分突出供給方面，土地是影響房地產(chǎn)供給的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房價(jià)是影響房地產(chǎn)需求的主要因素。我國房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)相比較，存在著嚴(yán)重的供給方面市場化不足而需求方面市場化過度的現(xiàn)象。產(chǎn)品市場化與要素非市場化之間嚴(yán)重不對稱。造成這種非對稱的一個(gè)重要原因，在于作為房地產(chǎn)供給方面的土地的稀缺性與不可再生性。（四）房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)管和協(xié)調(diào)體系不完善當(dāng)前有的開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場競爭力不強(qiáng)，房產(chǎn)開發(fā)交易行為不規(guī)范，虛假廣告，合同欺詐，中介服務(wù)和物業(yè)管理中違法和違規(guī)行為等，還沒有得到有效遏制，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)督有待進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，我國的市場化程度還不夠高，房地產(chǎn)市場機(jī)制不夠完善，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)市場的服務(wù)體系還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)居民住房消費(fèi)需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場也存在很多問題。不少家庭住房比較困難，適合我國國情的住房保障制度有待建立。（五）房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重雖然已經(jīng)規(guī)定用于商品房建設(shè)的土地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣，但目前招標(biāo)拍賣還未形成氣候，地塊出讓仍以協(xié)議方式為主，這使取得土地的成本與招標(biāo)拍賣取得土地的成本相差懸殊，造成了市場的不公平競爭。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)是政府的利稅大戶，各地紛紛致力于“固本培源”，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)與本地政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，自然受到當(dāng)?shù)卣谋幼o(hù)。（六）土地供應(yīng)不規(guī)范在過去二十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，呼市土地供應(yīng)很不合理。政府將土地以很低的價(jià)格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認(rèn)的土地價(jià)占房產(chǎn)價(jià)20%的比例。這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭，也易出現(xiàn)腐敗行為。

呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢展望

（一）房屋供給結(jié)構(gòu)將會(huì)越來越符合人們的需求從2011年12月的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析，社會(huì)需求較大的住宅投資比重增長較大，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由2010年47%上升到期67%。特別是以中低收入階層為主要需求對象的普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房供給結(jié)構(gòu)趨于合理，普通住房投資占投資總額的58%(包括經(jīng)濟(jì)適用房)。呼和浩特城市居民購買住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供給比例為42.4%。建設(shè)部今年發(fā)出通知，新開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目單套建筑面積在90平方米以下的小戶型占到總面積的70%，同時(shí)嚴(yán)格控制別墅類用地，房屋供給結(jié)構(gòu)越來越符合人們的需求。造成房屋供給結(jié)構(gòu)的原因:(l)房地產(chǎn)的利潤可觀，許多開發(fā)商就能夠從住房的需求出發(fā)，設(shè)計(jì)戶型結(jié)構(gòu)合理的用房。(2)有許多煤炭行業(yè)都投入到房地產(chǎn)中，造成從事房地產(chǎn)的人員迅速膨脹，房地產(chǎn)之間的角逐，必然會(huì)造成房屋戶型結(jié)構(gòu)更加合理。（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。呼市國民經(jīng)濟(jì)以年均31%的速度持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，地區(qū)生產(chǎn)總值由2008年179億元增至2011年700億元。從目前呼和浩特經(jīng)濟(jì)走勢看，未來幾年呼和浩特經(jīng)濟(jì)將保持這樣的發(fā)展速度，也必將帶動(dòng)呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。另外，隨著國家西部大開發(fā)政策的完善，以及呼和浩特提出的活躍房地產(chǎn)市場等多項(xiàng)措施的實(shí)施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強(qiáng)有力的政策保障。良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。（三）房地產(chǎn)價(jià)格增長將會(huì)趨于穩(wěn)定從供給來看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房價(jià)上漲，從需求來看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房價(jià)上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因;一是我市房價(jià)與其他城市比相對較低，具有一個(gè)上升空間;一是我市居民可支配收入增加，房價(jià)收入比逐年增加，人們購房能力不斷增強(qiáng)，房價(jià)的穩(wěn)步上升不會(huì)影響市場需求。另外，由于政府的宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)，未來的呼市房價(jià)增長將會(huì)趨于平穩(wěn)。（四）度假區(qū)、旅游地和退休居住區(qū)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速度增長，人均收入和人們生活水平的迅速提高，人均生活理念也會(huì)有大的改變。另外，雙休日和黃金周的執(zhí)行，假日經(jīng)濟(jì)的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具備旅游支出能力的家庭越來越多，利用收入休閑已成為大眾選擇。據(jù)我國人口普查顯示，我國正逐漸步入老齡化社會(huì)，2011年底我國60歲以上的老人就達(dá)1.3億，呼和浩特60歲以上的老人已達(dá)19.6萬人。計(jì)劃生育政策作為我國的基本國策，有效地?cái)M制了我國人口的過快增長，為社會(huì)的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到了積極參的推動(dòng)作用。但隨之也帶來了一些社會(huì)問題，一對獨(dú)生子女夫婦贍養(yǎng)四位老人已成為社會(huì)普遍現(xiàn)象，有的夫婦甚至要贍養(yǎng)包括祖父母、外祖父母在內(nèi)的6-8位老人?，F(xiàn)代青年要面臨社會(huì)的沉重壓力，在激烈的社會(huì)競爭要想悉心照料老人是難上加難，現(xiàn)在不少老人已成為空巢老人，子女忙于工作無暇顧及父母。退休居住區(qū)可以將這些老人集中到一起，同時(shí)提供交流、溝通與娛樂的場所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住區(qū)將成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)。

本文作者：王雄工作單位：內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)