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摘要：當前，整個增量的信用創(chuàng)造，高度集中在房地產和基礎設施，成為信用創(chuàng)造的主體。從房地產金融來看，房地產金融不是因為貨幣太多了，所以要通過房地產市場來消化，而是房地產本身的信用擴張直接導致了信用的快速擴張。

關鍵詞：房地產；信用貨幣；載體

如果把2016年和2017年所有金融機構新增的貸款里面，跟房地產相關的，包括土地開發(fā)、各種抵押住房、保障性住房等加起來，占新增貸款的比重在40%以上，即四成以上新增的信貸創(chuàng)造都是跟房地產直接相關的。這里面沒有包括公積金貸款，如果把公積金貸款再加進來，這個比重就更高了，公積金與房地產直接相關的增量占到了五成。

我們看到上市銀行的整個數據結構，上市銀行貸款的投放方式通過房地產抵押，可以直接看到房地產抵押貸款占余額的比重大概為40%。如果看基礎設施部分，基礎設施占整個新增貸款的量約為20%多，房地產50%，中間還有個人貸款，不是與房地產直接相關的貸款。可以看到整個增量的信用創(chuàng)造，高度集中在房地產和基礎設施，成為我們信用創(chuàng)造的主體。所以對房地產金融來說，房地產金融不是因為貨幣太多了，所以要通過房地產市場來消化，而是房地產本身的信用擴張直接導致了信用的快速擴張。如果從資金的邏輯來看，它們兩個是正的關系。所以這個過程需要高度關注房地產基礎設施的信用，在整個信用創(chuàng)造中的作用，它已經成為最主要的主體了，我們這種調整需要同時跟信用的擴張和收縮聯系在一起，所以需要有個平穩(wěn)的過程。另外是個人貸款或者個人購房貸款在其中的比重。把個人的購房貸款和個人可支配收入做一個對比，相當于個人貸款和負債跟個人一年的收入做一個比較，從增量來看，這個比重大概占到了80%。2012年大概50%左右到現在的80%，即每年收入的80%是個人購房貸款。個人購房貸款占整個個人貸款大概一半左右，如果把所有個人貸款都加進來，這個比重達到了147%。如果再加上公積金貸款占的比重的話，這個比重就更高了。個人貸款占個人收入的比重在國際上是中位水平，甚至中位高一點，這幾年增長非?？?。因此，這種信用擴張高度集中于房地產，而房地產這些年又高度依賴于個人的信用擴張。這個需要引起高度的重視。

這一輪的房地產波動對金融條件是高度敏感的。前幾次房地產波動跟金融條件是正相關的，房地產價格上漲帶動的是增加庫存，而這次是反的，金融條件的改善帶動房地產價格的上升，從而帶來房地產庫存的去化。這表明現在房地產對金融條件的敏感性很高。當下，是金融條件推動房地產價格的變化，而且?guī)齑娴淖兓矔杏绊?。再加上匯率的變化，匯率跟房地產原來的變化是正相關的，現在匯率在一定程度上波動了，在一定階段上出現匯率貶值，跟房地產價格之間的關系就更加復雜化了。房地產開始逐步從新房增量走向存量，走向金融化，這時更要高度關注金融的對應關系。

作者:陳道富 單位:國務院發(fā)展研究中心