導(dǎo)語(yǔ)：貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:貨幣政策是市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格的中間變量，作為國(guó)家的財(cái)政工具之一，市場(chǎng)消費(fèi)品的價(jià)格受到貨幣政策的傳導(dǎo)影響，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)的重要組成部分，貨幣政策對(duì)其價(jià)格同樣存在聯(lián)系。本文就貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，探究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制，主要包括利率傳導(dǎo)機(jī)制與資產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制兩部分，指明貨幣政策的擴(kuò)張與緊縮對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并指出我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來的影響，一是貨幣適當(dāng)性寬松政策，令房地產(chǎn)價(jià)格總體呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì);二是一二線城市房?jī)r(jià)漲幅分化特征明顯。我國(guó)堅(jiān)持采用穩(wěn)健的貨幣政策，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，一方面要加快房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)，另一方面要明確房地產(chǎn)政策的特殊性，不能“一刀切”。

關(guān)鍵詞:貨幣政策;房?jī)r(jià)影響;區(qū)域差異

1.引言

貨幣政策作為房地產(chǎn)價(jià)格與市場(chǎng)的中間變量，要起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，以市場(chǎng)的有效性調(diào)控為目標(biāo)。房地產(chǎn)作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特殊產(chǎn)品，具備許多特性，包括權(quán)屬性、需求彈性、趨勢(shì)性、預(yù)期性等，其自身的多重特性，決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格高于普通大宗產(chǎn)品，正是由于其價(jià)值水平高，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求則更為必要，是資金密集型行業(yè)。隨著我國(guó)信貸政策的不斷完善，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。對(duì)于市場(chǎng)而言，更加關(guān)注貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，資金的流動(dòng)性是影響其行業(yè)與房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。

2.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制理論

關(guān)于貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制關(guān)系理論起源于美國(guó)金融學(xué)家弗里德曼的相關(guān)理論，最初是對(duì)股票價(jià)格與貨幣量之間關(guān)系的探究和歸納。我國(guó)學(xué)者在其理論基礎(chǔ)上分析房?jī)r(jià)與貨幣供應(yīng)量、對(duì)銀行信貸等方面的影響。房?jī)r(jià)之所以與貨幣政策之間存在緊密的聯(lián)系，是由于資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)勢(shì)必會(huì)影響貨幣市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。關(guān)于貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制分析，本文主要從利率傳導(dǎo)機(jī)制與資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制兩部分進(jìn)行說明。2.1利率傳導(dǎo)機(jī)制。貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的利率傳導(dǎo)作用主要表現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量上，貨幣政策實(shí)際是借助行政手段對(duì)市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量的調(diào)控。依據(jù)凱恩斯的利率傳導(dǎo)理論，假設(shè)國(guó)家行政部門采用緊縮性的貨幣政策，勢(shì)必會(huì)減少放入市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，在貨幣量供不應(yīng)求的情況下，會(huì)導(dǎo)致利率上升，市場(chǎng)的消費(fèi)和投資行為會(huì)受到一定程度的約束，當(dāng)然，這種約束并不是政策本身帶來的，而是取決于市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)和消費(fèi)者的心理因素。反之，采用擴(kuò)張性的貨幣政策，即會(huì)增加貨幣供應(yīng)量，利率將會(huì)下降，人們的消費(fèi)和投資需求就會(huì)上升。采用凱恩斯的利率傳導(dǎo)機(jī)制理論，論證貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的利率傳導(dǎo)機(jī)制。假設(shè)國(guó)家采用緊縮的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量就會(huì)減少，利率上升，對(duì)于房地產(chǎn)開放商而言，資金的流動(dòng)性變差，企業(yè)的生存發(fā)展面臨著危機(jī);對(duì)于消費(fèi)者而言，購(gòu)房的成本提高了，此時(shí)購(gòu)房所背負(fù)的利率較高，消費(fèi)者更傾向于保守的消費(fèi)，購(gòu)房的需求就會(huì)降低，由于房地產(chǎn)需求彈性的特性，其價(jià)格受到市場(chǎng)需求變化的影響明顯，在購(gòu)房需求低的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)降低。反之，實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，則貨幣供應(yīng)量增加，利率下降，購(gòu)房成本降低，購(gòu)房需求增加，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。利率傳導(dǎo)機(jī)制如下圖。以上是機(jī)遇利率傳導(dǎo)機(jī)制理論，對(duì)貨幣政策與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的推導(dǎo)研究，可以發(fā)現(xiàn)，不論是緊縮性貨幣政策或是擴(kuò)張性貨幣政策，所導(dǎo)致的結(jié)果都會(huì)造成市場(chǎng)較大波動(dòng)。其中，房?jī)r(jià)的快速上漲伴隨產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫問題影響最為嚴(yán)重，曾席卷日本、美國(guó)、新西蘭等國(guó)家衍生造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤與危機(jī);而緊縮性的貨幣政策又將遏制消費(fèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)難以實(shí)現(xiàn)發(fā)展成效。正是由于貨幣政策的深遠(yuǎn)影響，我國(guó)堅(jiān)持采用穩(wěn)健的貨幣政策。2.2資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制。關(guān)于資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制，主要包括托賓Q與財(cái)富效應(yīng)兩大理論，這兩大理論都是將人們手中所持有的資產(chǎn)劃分為金融資產(chǎn)與非金融資產(chǎn)，金融資產(chǎn)即為通常意義上的股票，非金融資產(chǎn)可以理解為不動(dòng)產(chǎn)或固定資產(chǎn)，當(dāng)貨幣政策發(fā)生變化時(shí)，不同資產(chǎn)的價(jià)格水平就會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)，而資產(chǎn)持有者會(huì)依據(jù)產(chǎn)品當(dāng)時(shí)的價(jià)格變動(dòng)對(duì)不同類型的資產(chǎn)比例進(jìn)行調(diào)整，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)以實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。以此為依據(jù)，推導(dǎo)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制。假設(shè)采取擴(kuò)張性貨幣政策，貨幣的供應(yīng)量增加，利率下調(diào)，資產(chǎn)持有者持有的股票價(jià)值將會(huì)增加，股市的價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)一定程度的上漲，市場(chǎng)投資增加，將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。反之，采取緊縮性的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量將會(huì)下降，利率上調(diào)，股票的價(jià)值降低，投資將會(huì)減少，房?jī)r(jià)下降。資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制如下圖。除利率傳導(dǎo)機(jī)制與資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制外，信貸傳導(dǎo)機(jī)制也可作為兩者關(guān)系的探究工具。這三種傳導(dǎo)機(jī)制都是在理論上論證了貨幣政策的擴(kuò)張、緊縮對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升下降的關(guān)系，是同方向變化的。

3.我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

2019年3月“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告中提出，將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣政策要松緊有度。2018年央行連續(xù)3次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，3次降低存款準(zhǔn)備金率累計(jì)達(dá)到2.5%。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，放寬了資金準(zhǔn)入，增加了資金流動(dòng)的速度。2019年開年之初，連續(xù)兩月下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，自2018年以來，累計(jì)凈投放3.35萬億流動(dòng)資金。3.1貨幣適當(dāng)性寬松政策，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。2018年以來連續(xù)5次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施適當(dāng)性的寬松貨幣政策，基于利率傳導(dǎo)機(jī)制，央行連續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金的動(dòng)作，釋放了貨幣供應(yīng)量，會(huì)導(dǎo)致利率下調(diào)，購(gòu)房成本降低，購(gòu)房需求增加，房?jī)r(jià)上升。盡管央行不斷在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但下調(diào)的利率數(shù)值在下降，2018年4月與10月的兩次降準(zhǔn)皆下調(diào)1%，2019年連續(xù)降準(zhǔn)皆為0.5%，此舉說明現(xiàn)階段的貨幣政策是在適當(dāng)性寬松，整個(gè)貨幣市場(chǎng)需要平穩(wěn)發(fā)展，而不是刺激性地?cái)U(kuò)張。依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的2019年1月、2月全國(guó)70城新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)，2019年1月份，在全國(guó)70個(gè)大中城市中有58個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲，2月份有59個(gè)城市價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，符合貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制。值得關(guān)注的是，貨幣供應(yīng)量的增加并沒有出現(xiàn)房?jī)r(jià)猛漲的情況，一二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)有很大的差別，北京上海等一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)上漲十分不明顯，尤其是北京，2019年2月北京房?jī)r(jià)指數(shù)比1月份下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)，上海2月份房?jī)r(jià)指數(shù)只比1月份增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。貨幣政策的適當(dāng)性寬松，確實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的資金活力，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體呈穩(wěn)步上升，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格是符合貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制，但不完全相同，這是由于我國(guó)始終堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，房地產(chǎn)價(jià)格不僅受到市場(chǎng)、貨幣政策的影響，還有區(qū)域、限購(gòu)、成本等影響因素，采用穩(wěn)健的貨幣政策也是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。3.2一二線城市房?jī)r(jià)漲幅分化特征明顯。依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)變化與一線城市變化不同，西安2月份房?jī)r(jià)指數(shù)較1月份增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，大理2月份相較于1月份增加了1.8個(gè)百分點(diǎn)。單就2019年前兩個(gè)月的月度房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅，二線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)略高于一線城市，全國(guó)范圍的城市房?jī)r(jià)指數(shù)月度漲幅并不明顯。然而，年度比較全國(guó)城市房?jī)r(jià)指數(shù)的變化，一線、二線城市出現(xiàn)明顯分化。2019年北京房?jī)r(jià)指數(shù)與上年同月相比僅增加2.9個(gè)百分點(diǎn)，西安房?jī)r(jià)指數(shù)與上年同月相比增加24.2個(gè)百分點(diǎn)，大理與上年同月相比增加21.4個(gè)百分點(diǎn)，濟(jì)南房?jī)r(jià)指數(shù)增加16.4個(gè)百分點(diǎn)。一方面說明我國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅是符合貨幣政策對(duì)其的傳導(dǎo)機(jī)制，在貨幣供應(yīng)量增加的條件下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了宏觀范圍的增長(zhǎng);另一方面則反映出，我國(guó)一二線城市或大中型城市房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅差距大，一線城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)漲幅較小，例如北京的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)全面僅增長(zhǎng)了2.9%，而二線待發(fā)展城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，一二線城市房?jī)r(jià)漲幅分化明顯。一、二線城市的房?jī)r(jià)漲幅特征分化大，究其原因，一方面是政策調(diào)控這雙“有形的手”，自上世紀(jì)90年代初期，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，由于大城市的規(guī)模效應(yīng)，房?jī)r(jià)迅速上升，遠(yuǎn)高于二線、三線城市，大城市“炒房”現(xiàn)象的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生了極大威脅，由此政府頒布各種限購(gòu)、限貸等政策遏制房地產(chǎn)的投資性需求，2018年上更是提出“房住不炒”的定位，維持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展;另一方面，則是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性特性，各地區(qū)頒布的房產(chǎn)政策有差異，例如2018年二三線城市的“人才大戰(zhàn)”影響延續(xù)，各地的落戶福利政策和區(qū)域性的發(fā)展都為二三線城市的房?jī)r(jià)推波助瀾，各地政策的差異性，各地政策的差異性也是導(dǎo)致一二線城市房?jī)r(jià)漲幅分化明顯的原因。

4.結(jié)論與建議

通過貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制影響分析，可以得出，貨幣政策是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一，但不是唯一因素。貨幣政策作為宏觀政策不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)，更是對(duì)其他行業(yè)與個(gè)體有重要影響，另外，房地產(chǎn)價(jià)格的變化也會(huì)對(duì)貨幣政策產(chǎn)生一定程度的影響。因此，把握貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的傳導(dǎo)機(jī)制關(guān)系，對(duì)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康至關(guān)重要。我國(guó)采用穩(wěn)健的貨幣政策，不是不增長(zhǎng)，也不是慢增長(zhǎng)，而是有序的增長(zhǎng)，貨幣政策作為調(diào)控國(guó)計(jì)民生的金融工具就必須要維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，一方面要鼓勵(lì)中小企業(yè)不斷發(fā)展，加快房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)，另其“活下來”;另一方面，要充分考慮社會(huì)民生的收入與消費(fèi)能力問題，認(rèn)識(shí)到不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，一二線城市要差異化對(duì)待，不能“一刀切”，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品作為當(dāng)前消費(fèi)者資產(chǎn)的普遍形式，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)已定，房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)也會(huì)衍生出泡沫，各地區(qū)還是要堅(jiān)持穩(wěn)健的宏觀貨幣政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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作者:劉慧敏 單位:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)