導(dǎo)語：長租公寓運(yùn)營企業(yè)贏利模式研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]隨著我國城鎮(zhèn)化水平的不斷提高和國家對發(fā)展住房租賃市場的日益重視，長租公寓逐漸成為住房租賃市場的重要組成部分。受限于住房租賃市場的發(fā)展階段和市場環(huán)境，長租公寓運(yùn)營企業(yè)普遍面臨著贏利難的困境。為此，本文通過對國內(nèi)和國外成熟的長租公寓贏利模式進(jìn)行梳理，分析國內(nèi)長租公寓運(yùn)營企業(yè)贏利模式存在的典型問題，并從綜合分析視角對提升長租公寓運(yùn)營企業(yè)的贏利水平進(jìn)行思考。

[關(guān)鍵詞]綜合分析；長租公寓；贏利模式

近年來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，2018年末常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了59.58%，到2020年將有1億人在城鎮(zhèn)落戶。為了滿足新增城鎮(zhèn)人口和流動人口的住房需求，國家對發(fā)展住房租賃市場日益重視，出臺實(shí)施了相關(guān)政策法規(guī)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等多種類型的企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，培育發(fā)展住房租賃企業(yè)，“房住不炒”和“租購?fù)瑱?quán)”的理念也在逐漸深入人心。長租公寓是住房租賃市場的重要組成部分，為了增加企業(yè)利潤來源，把握市場發(fā)展機(jī)遇，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等市場主體紛紛涉足長租公寓，其中既有萬科、龍湖、旭輝等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也有鏈家、我愛我家等傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，還有魔方公寓、新派公寓等創(chuàng)新型企業(yè)。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的是重資產(chǎn)運(yùn)營的方式，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)施的是輕資產(chǎn)運(yùn)營的方式。當(dāng)前，企業(yè)無論選擇重資產(chǎn)運(yùn)營還是輕資產(chǎn)運(yùn)營，均面臨著投資回報期長和贏利難的問題，為挖掘新的利潤增長點(diǎn)，提升企業(yè)贏利水平，探索成功的贏利模式已經(jīng)成為長租公寓運(yùn)營企業(yè)的重要任務(wù)。

一、國內(nèi)長租公寓運(yùn)營企業(yè)贏利模式梳理

總體而言，我國長租公寓市場還處于起步發(fā)展階段，長租公寓的相關(guān)配套法律法規(guī)還不完善，企業(yè)融資成本也比較高，贏利渠道十分單一，基本是以租金收入作為主要的利潤來源。通過對市場上成熟的主流贏利模式進(jìn)行分析可知，目前，國內(nèi)長租公寓運(yùn)營企業(yè)贏利主要有租金收入模式、服務(wù)贏利模式和資產(chǎn)證券化模式。（一）租金收入模式。受限于當(dāng)前的市場環(huán)境和發(fā)展水平，租金收入仍是國內(nèi)各類長租公寓運(yùn)營企業(yè)利潤的主要來源。選擇租金收入模式的企業(yè)在拓展市場業(yè)務(wù)時，會充分考慮投入產(chǎn)出比，也會積極運(yùn)用智能化和科技化管理等手段降低管理成本和人工成本的支出。企業(yè)還要平衡好市場業(yè)務(wù)布局，做好運(yùn)營規(guī)劃，重點(diǎn)選擇交通便利和生活配套齊全的房屋作為市場開拓的首選房源，以有效提升租賃房屋的中轉(zhuǎn)效率，為增加租金收入提供有力的保障。企業(yè)要想確保租金收入持續(xù)穩(wěn)定，科學(xué)合理地確定租金價格是租金收入模式的核心。租金價格定得過高和租金漲幅過大，都會影響房源的出租效率和租金的溢價能力。選擇該類贏利模式的企業(yè)會緊密結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、服務(wù)對象的工資水平和市場上同類型房屋的租金水平等多種因素確定租金價格。（二）服務(wù)贏利模式。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住房租賃群體會有很多特殊的租賃需求和個性化體驗(yàn)需求，他們需要的不僅僅是一個居住空間，而是一個社交空間和提升生活品質(zhì)的空間。為此，很多長租公寓經(jīng)營企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的租金贏利模式，從提供服務(wù)上挖掘新的利潤增長點(diǎn)，使租賃服務(wù)既能滿足租客的多樣化需求，提升租客的滿意度，增加租客的黏合度，又能拓寬企業(yè)的利潤來源，增加企業(yè)的經(jīng)營收入。企業(yè)采取服務(wù)贏利模式一般會提供房屋租賃過程所涉及的生活和社交等相關(guān)增值服務(wù)，既包括房間保潔、租客衣物的清洗、快遞收發(fā)和搬家等基本的生活服務(wù)，也涵蓋租車、商品代購和外出酒店預(yù)訂等社交服務(wù)?！白饨穑?wù)”的贏利模式已逐漸被企業(yè)所接受，通過這種贏利模式，不僅可以有效地拓展企業(yè)利潤來源渠道，也有利于強(qiáng)化企業(yè)市場品牌的建設(shè)，提升企業(yè)的綜合競爭力。（三）資產(chǎn)證券化模式。企業(yè)要想在住房租賃市場上長久立足，必須要不斷對新的贏利模式進(jìn)行有效的探索。很多企業(yè)結(jié)合住房租賃市場的發(fā)展情況，選擇適合企業(yè)自身的資產(chǎn)證券化模式。國內(nèi)已經(jīng)有不少知名的長租公寓運(yùn)營企業(yè)在資產(chǎn)證券化上進(jìn)行了有益的嘗試。因國內(nèi)金融市場中長租公寓資產(chǎn)證券化相關(guān)政策法規(guī)還不完善，企業(yè)能夠選擇的資產(chǎn)證券化模式并不多，主要為ABS模式、CMBS模式和類REITs模式。各類模式均有各自的優(yōu)缺點(diǎn)：ABS模式的優(yōu)點(diǎn)是結(jié)構(gòu)簡單、操作簡單和稅務(wù)成本低，缺點(diǎn)是基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險隔離不充分；CMBS模式的優(yōu)點(diǎn)也是交易結(jié)構(gòu)比較簡單，設(shè)計成本較低，主要的缺點(diǎn)也是風(fēng)險隔離不充分；類REITs模式的優(yōu)點(diǎn)是可以有效隔離風(fēng)險，還對改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益凈利率等重要財務(wù)指標(biāo)有顯著作用，主要的缺點(diǎn)是稅負(fù)成本高。[1]

二、國外典型長租公寓運(yùn)營企業(yè)贏利模式梳理

經(jīng)過多年的發(fā)展，美國和日本的住房租賃市場發(fā)展非常成熟，房屋租賃的法律體系也比較健全，國民的住房觀念也很開放。與國內(nèi)的長租公寓運(yùn)營企業(yè)相比，國外的長租公寓運(yùn)營企業(yè)在贏利模式上已經(jīng)積累了很多可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)，對國內(nèi)的長租公寓運(yùn)營企業(yè)具有重要的參考價值。為此，有必要對美國和日本典型的長租公寓贏利模式進(jìn)行系統(tǒng)的總結(jié)分析，為國內(nèi)企業(yè)提供相應(yīng)的參考借鑒。（一）美國長租公寓運(yùn)營企業(yè)的贏利模式。美國的資本市場發(fā)展非常成熟，為住房租賃市場的發(fā)展提供了有力的支持。很多知名的長租公寓運(yùn)營企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的方式來增加經(jīng)營利潤，典型的代表企業(yè)是美國經(jīng)營規(guī)模最大的公寓運(yùn)營商之一EQR（EquityResidentialProperties），它是美國第一家上市的公寓型REITs，從20世紀(jì)90年代初上市至今已有20多年的歷史。美國的住房租賃市場競爭十分激烈，EQR在如此激烈的競爭中能夠迅速發(fā)展為成功的公寓REITs，而且收益水平也非常穩(wěn)定（從2002年到現(xiàn)在，EQR平均每年的每股凈收益穩(wěn)定在1.5美元以上），主要得益于企業(yè)發(fā)展定位清晰，根據(jù)美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房租賃市場發(fā)展情況，及時調(diào)整發(fā)展定位，合理控制市場占有率，通過信息化和智能化管理降低運(yùn)營管理成本，吸引了眾多知名的投資機(jī)構(gòu)。[2]此外，EQR還系統(tǒng)研究REITs相關(guān)的稅收減免政策法規(guī)，進(jìn)行全面的稅務(wù)籌劃，以便企業(yè)在運(yùn)營管理過程中可以有效降低納稅成本。（二）日本長租公寓運(yùn)營企業(yè)的贏利模式。日本公司治理深受日本傳統(tǒng)文化的影響，在眾多的影響因素中，傳統(tǒng)文化中“家”概念的影響也是不能忽視的。[3]Leopalace21是日本知名的長租公寓品牌，截至2018年底，公司運(yùn)營的房間數(shù)量共有55萬間,主要分布在東京、大阪、名古屋和福岡等城市。1通過對企業(yè)的運(yùn)營管理模式進(jìn)行分析可以看出，Leopalace21創(chuàng)造性地將“家”的經(jīng)營理念融入運(yùn)營管理實(shí)際。與中國的“有恒產(chǎn)者有恒心”的觀念不同，日本的年輕人更喜歡租房，租房也能夠享受到與買房相同的配套服務(wù)。為了提升租住體驗(yàn)的舒適感，尤其是滿足眾多年輕人的租賃服務(wù)需求，Leopalace21以市場需求為導(dǎo)向，實(shí)施差異化的經(jīng)營策略，注重從租客的體驗(yàn)出發(fā)，實(shí)施精細(xì)化運(yùn)營和全流程服務(wù)，堅(jiān)持“小戶型，高坪效”的產(chǎn)品定位，結(jié)合住房租賃市場的發(fā)展情況和租金水平等因素采取長短租相結(jié)合的經(jīng)營策略。[4]為了提高經(jīng)營收益，拓展經(jīng)營市場，Leopalace21還積極拓展，公司網(wǎng)站對留學(xué)生和商務(wù)出差人士也設(shè)有專門的服務(wù)模塊，并詳細(xì)介紹日本的國情概況，提供生活指南和來日本以后要辦理的相關(guān)手續(xù)等生活信息，極大地方便了國外的租客。

三、我國長租公寓運(yùn)營企業(yè)贏利模式存在的問題

（一）租金增長瓶頸突出。現(xiàn)階段，租金收入仍是長租公寓運(yùn)營企業(yè)的主要利潤來源。絕大部分企業(yè)為了能夠盡快地收回投資成本，減輕融資壓力，將房屋租金定得偏高，此舉雖然短期內(nèi)能夠增加經(jīng)營管理的現(xiàn)金流，但從長遠(yuǎn)來看，隨著政府不斷重視發(fā)展住房租賃市場，后續(xù)會有大量的租賃房源投入到市場，將有效平抑租金上漲。租賃價格指數(shù)作為反映市場租金水平的晴雨表，可以合理地判斷長遠(yuǎn)的市場租金走勢。通過對中國房地產(chǎn)測評中心的2018年4月到2019年5月的中國城市租賃價格指數(shù)報告進(jìn)行比較分析可以發(fā)現(xiàn)，該指數(shù)連續(xù)12個月均呈現(xiàn)出同比下降的態(tài)勢，直至2019年4月中國城市租賃價格指數(shù)同比才有所上升，但同比漲幅僅為0.01%，該指數(shù)5月再次出現(xiàn)下跌，如圖1所示。從中可以清晰地看出，受近幾年國家鼓勵支持發(fā)展住房租賃市場的影響，租賃價格總體上已經(jīng)趨于平穩(wěn)，漲幅也有所縮小。伴隨住房租賃市場的日趨完善，企業(yè)要想在日益激烈的住房租賃市場中立足，通過大幅提高租金定價來增加經(jīng)營收入的可能性已經(jīng)越來越小，必須緊跟市場發(fā)展需求，研判住房租賃市場發(fā)展趨勢，通過其他切實(shí)可行的贏利方式來增加經(jīng)營收入。（二）服務(wù)管理水平有待提升。近年來住房租賃市場的變化日新月異，90后已逐漸成為租房的主力人群。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下成長起來的90后對居住服務(wù)的要求很高。眾多年輕人在選擇租賃房屋時，普遍看重入住后能否享受到便捷高效的服務(wù)。但從當(dāng)前住房租賃市場的發(fā)展情況看，部分長租公寓運(yùn)營企業(yè)一味圖強(qiáng)圖大，把工作重心放在拓展市場、增加市場占有率、掌握市場話語權(quán)上，忽略了服務(wù)水平的提升和租后管理水平的提高。上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會2018年9月10日通報的數(shù)據(jù)顯示，僅2018年前9個月受理長租公寓相關(guān)投訴就達(dá)1400件，同比增長了3倍，投訴主要集中在居住安全、押金退還和信貸風(fēng)險等相關(guān)服務(wù)管理方面。22019年3月，廣東省消委會了廣東十大消費(fèi)維權(quán)典型案例，其中就有關(guān)于深圳市租客入住長租公寓存在風(fēng)險的案例。近年來深圳市涉及長租公寓的問題投訴也大幅增長。投訴主要集中在隱形貸款、合同霸王條款和安全（資金安全、消防安全）等方面。3可以看出，即使在國內(nèi)的一線城市，長租公寓的服務(wù)管理仍然存在多種問題，在一定程度上影響了企業(yè)的社會形象和贏利水平。（三）配套法律法規(guī)不完善。改革開放以來，特別是深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，國家及地方政府制定了很多關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)，然而，受土地財政和“重售輕租”等多種因素的影響，頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)主要側(cè)重于土地管理，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、轉(zhuǎn)讓、登記和調(diào)控等，而關(guān)于房屋租賃的法律法規(guī)則非常少，主要是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年施行的《商品房屋租賃管理辦法》，其出臺距今已快10年，其中有部分條款已經(jīng)很難適應(yīng)新時期住房租賃市場的發(fā)展形勢，如廠房和商業(yè)辦公用房改造后作為公寓出租很難找到對應(yīng)的參照條款。房屋租賃雙方在承租期間遇到法律糾紛主要還得按照《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)條款來解決，現(xiàn)在住房租賃市場還沒有專門的操作性強(qiáng)的租賃管理法律來保障租賃雙方利益。長租公寓運(yùn)營企業(yè)無論選擇重資產(chǎn)運(yùn)營還是輕資產(chǎn)運(yùn)營，都要投入大量的資金。企業(yè)僅僅依靠自有資金難以在市場上長期立足。為此，很多長租公寓運(yùn)營企業(yè)都想通過資產(chǎn)證券化方式融資以滿足企業(yè)的資金需求，加快資金回籠，提高資金使用效率。但國內(nèi)針對住房租賃資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)還不健全，僅有中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2018年4月聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2018〕30號）作為參考，通知僅明確企業(yè)開展住房租賃資產(chǎn)證券化的總體要求、條件、支持領(lǐng)域，以及提供完善住房租賃資產(chǎn)證券化工作程序、加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理和營造良好政策環(huán)境等，缺乏具體的操作細(xì)則，后續(xù)政府相關(guān)部門還要結(jié)合住房租賃市場的發(fā)展情況對其進(jìn)行細(xì)化，這樣才能有助于住房租賃企業(yè)順利開展資產(chǎn)證券化。（四）經(jīng)營管理模式同質(zhì)化。住房租賃市場作為一片“藍(lán)?！?，行業(yè)吸引力巨大。很多知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和新興的長租公寓運(yùn)營企業(yè)相繼布局住房租賃市場。中國飯店協(xié)會2019年4月的《中國長租公寓行業(yè)運(yùn)營情況分析報告》顯示，截至2018年底，中國市場上活躍的長租公寓品牌已經(jīng)超過80個，分布的城市數(shù)量達(dá)到44個，涉及1223座集中式公寓（約240052套公寓）和135200套分散式公寓。面對競爭日趨激烈的住房租賃市場，企業(yè)選擇的運(yùn)營模式是否貼近市場需求關(guān)系到市場占有率能否提升，關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。市場上不同類型的企業(yè)結(jié)合自身的管理優(yōu)勢和市場需求確定了不同的經(jīng)營管理模式。通過對市場上主流的公寓經(jīng)營管理模式進(jìn)行分析可以看出，眾多的長租公寓運(yùn)營企業(yè)管理模式總體上趨于同質(zhì)化，包括房間的設(shè)計裝修、贏利模式、提供的租前租后服務(wù)、審批流程、智能化管理和融資方式等基本上是大同小異的。房間的裝修設(shè)計普遍為全裝全配的形式；贏利模式仍然以租金收入為主；提供的租后服務(wù)基本涵蓋了保潔、維修和管家等服務(wù)；審批流程高效簡單，簽約耗時短；智能門鎖、水表和電表應(yīng)用普及；融資方式以銀行貸款和社會資本投資為主，開展資產(chǎn)證券化融資的企業(yè)還比較少。大部分長租公寓運(yùn)營企業(yè)還沒有探索出標(biāo)新立異的經(jīng)營管理模式，這給企業(yè)長期贏利水平的提高帶來了極大的挑戰(zhàn)，在一定程度上，也會削弱企業(yè)的總體經(jīng)營實(shí)力。企業(yè)要想在市場上做大做強(qiáng)，逐步擴(kuò)大影響力，必須要對現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的評估，找出經(jīng)營管理存在的短板和薄弱環(huán)節(jié)，集中精力提升經(jīng)營管理能力，實(shí)施精細(xì)化經(jīng)營，增加租客的黏性。（五）運(yùn)營管理成本高。長租公寓運(yùn)營企業(yè)開拓市場業(yè)務(wù)需要投入大量的資金。重資產(chǎn)類型的企業(yè)選擇競拍租賃地塊建造租賃房、購買整棟樓宇抑或改造收購的酒店和廠房用于出租；輕資產(chǎn)類型的企業(yè)通過長期租賃空置房源用于出租；經(jīng)營管理類型雖然不同，但獲取房源均要有大量資金的強(qiáng)力支撐。國家為了鼓勵各類企業(yè)投資住房租賃市場，促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，租賃住房用地土地出讓金雖然低于商品住房用地的出讓金，但出讓金的支付方式是相同的，均要一次性支付。企業(yè)競拍租賃地塊就需要支付大額的資金，大部分企業(yè)為了使改造后的公寓便于出租，傾向于購買或租賃地段好的房源，這也需要支付高額的資金。企業(yè)獲得房源后還要對房源進(jìn)行統(tǒng)一的裝修，房源投入市場運(yùn)營后，企業(yè)還要支付人工成本和營銷成本等日常的運(yùn)營管理成本。據(jù)統(tǒng)計，獲取房源成本一般占70%左右，裝修成本占15%左右，運(yùn)營管理費(fèi)占10%左右，稅收占5%左右。[3]從中可見，受住房租賃市場整體大環(huán)境的影響，運(yùn)營管理成本也水漲船高，壓縮了企業(yè)的贏利空間，對企業(yè)經(jīng)營管理方式的調(diào)整和贏利模式的創(chuàng)新提出了新的課題，企業(yè)如果還沿用傳統(tǒng)的經(jīng)營管理理念勢必會影響后續(xù)的贏利。

四、提升長租公寓運(yùn)營企業(yè)贏利水平的思考

長租公寓運(yùn)營企業(yè)贏利水平的提升是一項(xiàng)系統(tǒng)性和綜合性的工作，需要不同的主體協(xié)同推進(jìn)，既需要政府和相關(guān)行業(yè)協(xié)會發(fā)揮應(yīng)有的作用，營造良好的發(fā)展預(yù)期，也需要企業(yè)守正創(chuàng)新，積極探索適合自己的發(fā)展贏利模式。政府要結(jié)合住房租賃市場的發(fā)展情況適時修訂和完善相關(guān)法律法規(guī)，營造良好的法治環(huán)境和市場環(huán)境，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會也要發(fā)揮好引導(dǎo)作用。（一）牢固樹立正確的經(jīng)營理念。住房租賃市場蘊(yùn)藏著大量的投資機(jī)遇，但它也具有經(jīng)濟(jì)性和民生性的雙重屬性，企業(yè)要樹立正確的經(jīng)營理念，實(shí)施的投資策略和經(jīng)營管理方式要有針對性，不能僅僅考慮經(jīng)濟(jì)利益，也要注重社會評價，國有長租公寓運(yùn)營企業(yè)要努力發(fā)展成為住房租賃市場的主力軍，民營長租公寓運(yùn)營企業(yè)要轉(zhuǎn)變成為住房租賃市場的生力軍，二者形成齊頭并進(jìn)的發(fā)展局面。國有長租公寓運(yùn)營企業(yè)要積極承擔(dān)社會責(zé)任，把民生性放在首位，發(fā)揮好自身的“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用。非國有長租公寓運(yùn)營企業(yè)也要制定合理的投資戰(zhàn)略，積極履行企業(yè)公民責(zé)任，不能為了搶占房源就采取高價收購的方式，也不能為了使房屋盡快投入市場就不合理地壓縮房屋裝修周期，而是要堅(jiān)持正確的經(jīng)營思路，立足長遠(yuǎn)，公平地參與市場競爭，創(chuàng)造更多的社會價值。市場經(jīng)濟(jì)條件下，誠信是企業(yè)的試金石。長租公寓運(yùn)營企業(yè)一旦出現(xiàn)負(fù)面新聞就極易影響其后續(xù)的發(fā)展。企業(yè)要把握好誠實(shí)守信和經(jīng)濟(jì)利益的平衡點(diǎn)，合規(guī)合理地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利潤，逐漸擺脫以租金收入為主的贏利模式，深入研究租賃群體的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣，在為租客提供服務(wù)的同時，也要瞄準(zhǔn)租賃群體對租賃服務(wù)需求產(chǎn)生的新變化，以實(shí)現(xiàn)綜合性、多元化的贏利模式。（二）合理借鑒國外成功的經(jīng)驗(yàn)。與國內(nèi)的住房租賃市場相比，美國、日本等發(fā)達(dá)國家的住房租賃市場發(fā)展比較完善，政府頒布實(shí)施了很多金融支持、減免稅費(fèi)等相關(guān)法律法規(guī)，形成了健全的住房租賃法律體系，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)造了良好的法制環(huán)境，促進(jìn)了住房租賃市場的健康發(fā)展。我國的長租公寓運(yùn)營企業(yè)可以結(jié)合自身的發(fā)展戰(zhàn)略，積極研究國外成功的品牌住房租賃運(yùn)營企業(yè)管理模式，吸收借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)。但因國情不同，住房租賃市場發(fā)展階段不同，居民的租賃需求和消費(fèi)偏好也大不相同。國內(nèi)的長租公寓運(yùn)營企業(yè)絕不能照抄照搬國外的經(jīng)驗(yàn)做法，而是要創(chuàng)造性地加以吸收和轉(zhuǎn)化。企業(yè)應(yīng)根據(jù)在國內(nèi)不同城市的業(yè)務(wù)布局，堅(jiān)持因城施策和一城一策。（三）科學(xué)地確定租金標(biāo)準(zhǔn)。國內(nèi)住房租賃市場的發(fā)展還不成熟，長租公寓運(yùn)營企業(yè)想要探索多元化的贏利模式還存在很多掣肘，絕大部分的企業(yè)仍然將租金收入作為主要的利潤來源。企業(yè)科學(xué)地進(jìn)行租金定價是租金收入模式贏利的核心問題。如果房屋租金定價過高，短期內(nèi)能夠快速增加經(jīng)營收入，長期來看則會影響企業(yè)的房屋出租率和市場競爭力；如果將房屋租金定價過低，短期內(nèi)能夠使房屋快速出租，長期來看則會增加項(xiàng)目的投資回收期和運(yùn)營管理壓力。為此，企業(yè)要宏觀地考慮社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢，也要精準(zhǔn)地分析投入產(chǎn)出情況，全面系統(tǒng)地考慮地段、交通、裝修、租賃期限和客群承受能力等多種因素，加強(qiáng)對住房租賃市場的調(diào)研，細(xì)分租賃群體，審慎地評估業(yè)務(wù)布局區(qū)域周邊同類型公寓的租金水平，還要加強(qiáng)對政府相關(guān)部門和房地產(chǎn)領(lǐng)域權(quán)威行業(yè)協(xié)會的房地產(chǎn)租賃情況報告進(jìn)行綜合性的分析研究，研判未來階段的租金走勢，為租金定價提供參考依據(jù)。（四）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的引導(dǎo)作用。全國各地，尤其是一線城市和大中型城市，為了有效監(jiān)督房地產(chǎn)市場的經(jīng)營主體，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展，成立了很多房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域的行業(yè)協(xié)會，包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會、房地產(chǎn)估價師協(xié)會等。有的協(xié)會成立歷史悠久，在行業(yè)內(nèi)影響力大、權(quán)威性強(qiáng)，也有的行業(yè)協(xié)會是主管部門根據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況和新變化而推動成立的。行業(yè)協(xié)會基本都將知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃經(jīng)營企業(yè)和新興的公寓運(yùn)營企業(yè)納為會員單位。行業(yè)協(xié)會作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體和領(lǐng)域?qū)I(yè)人員的自律性組織，是連接政府和企業(yè)的重要橋梁，是向行業(yè)主管部門反映住房租賃市場發(fā)展情況的主要民間組織，具有很多獨(dú)有的優(yōu)勢?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在很多相關(guān)的行業(yè)協(xié)會，但行業(yè)協(xié)會的管理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水平和引導(dǎo)作用還有很多提升空間，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)行業(yè)協(xié)會要逐步完善溝通協(xié)作和信息共享機(jī)制，利用自身優(yōu)勢，制定符合市場要求的行為規(guī)范，推動行業(yè)自律和誠信體系的建設(shè)，提供符合實(shí)際的基礎(chǔ)教育培訓(xùn)，為促進(jìn)行業(yè)協(xié)會規(guī)范健康有序發(fā)展提供保障。還要加強(qiáng)行業(yè)的自律管理，積極鼓勵引導(dǎo)支持還未被納入?yún)f(xié)會的企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會，促進(jìn)行業(yè)多元化差異化發(fā)展，以利用協(xié)會平臺獨(dú)有的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)互利共贏。（五）修訂完善相關(guān)法律法規(guī)。從中央到地方都在大力鼓勵發(fā)展住房租賃市場，出臺了很多相關(guān)的指導(dǎo)性意見和通知，但它的強(qiáng)制性和約束性與法律是不能相提并論的。健全的法律法規(guī)是保障住房租賃市場發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要基礎(chǔ)。租賃市場上出現(xiàn)了很多新情況，包括廠房及商辦用房改建用于租賃住房、住房租賃資產(chǎn)證券化和長租運(yùn)營企業(yè)希望享受稅費(fèi)減免等，難以找到相應(yīng)的法律法規(guī)作為參考。中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的鼓勵住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化的實(shí)施意見，主導(dǎo)方向仍然是優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國家政策鼓勵的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化，眾多的中小型長租公寓運(yùn)營企業(yè)在現(xiàn)階段是不具備參與條件的。國家相關(guān)部門針對住房租賃市場實(shí)施的稅收優(yōu)惠政策也僅限于政府批準(zhǔn)建設(shè)（籌集）的公共租賃住房。而作為住房租賃市場主體之一的長租公寓運(yùn)營企業(yè)，并沒有被納入享受稅收優(yōu)惠的范圍，住房租賃法律制度體系建設(shè)還明顯滯后于住房租賃市場的發(fā)展。配套法律法規(guī)的不完善給企業(yè)拓展住房市場造成了極大的不便，也影響了承租人利益的維護(hù)，因此，現(xiàn)在有必要從國家層面出臺住房租賃管理的相關(guān)法規(guī)，解決市場上出現(xiàn)的新問題，并通過立法的方式切實(shí)保障租賃雙方的權(quán)益。住房租賃市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，在發(fā)展的過程中要有成熟的贏利模式供企業(yè)借鑒選擇，提升企業(yè)拓展住房租賃市場的積極性，這樣才能激發(fā)不同類型企業(yè)的投資興趣，吸引更多的社會資本進(jìn)入住房租賃市場。從長遠(yuǎn)來看，形成住房租賃市場可行且成熟的贏利模式還需要不同的工作主體協(xié)同努力；政府的主管部門要健全相關(guān)的法律法規(guī)，細(xì)化稅費(fèi)減免的適用條件，加強(qiáng)對市場的事前事中事后監(jiān)管；長租公寓運(yùn)營企業(yè)也要結(jié)合自身的發(fā)展定位選擇合適的贏利模式。

作者:邢景朋 單位:上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)[集團(tuán)]有限公司