導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、當(dāng)前實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)存在的問(wèn)題

(一)預(yù)算編制混亂。從本質(zhì)上講，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品是"服務(wù)"，這意味著它的成本控制無(wú)法量化與對(duì)象化，預(yù)算編制的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于生產(chǎn)型企業(yè)。許多物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)，缺少科學(xué)的手段和方法，無(wú)法編制出精確的預(yù)算方案。其中，預(yù)算與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略結(jié)合不緊密，預(yù)算決策目標(biāo)不清晰，導(dǎo)致預(yù)算方案缺乏一致性。預(yù)算起點(diǎn)難確定，預(yù)算范圍不明等，使預(yù)算方案缺乏可行性。同時(shí)在編制預(yù)算前缺少信息收集環(huán)節(jié)，導(dǎo)致預(yù)算方案的與實(shí)際情況的偏差過(guò)大，沒(méi)有遵循可靠性原則。預(yù)算編制是預(yù)算管理的基石，預(yù)算編制如果不嚴(yán)謹(jǐn)，往往造成預(yù)算管理其他環(huán)節(jié)漏洞百出。

(二)缺少預(yù)算機(jī)構(gòu)與專業(yè)人員。物業(yè)管理企業(yè)的管理項(xiàng)目廣泛，部門種類繁多，卻很少有物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置專門的預(yù)算機(jī)構(gòu)。造成這種現(xiàn)象的根本原因是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人權(quán)利過(guò)度集中，尤其是中小型的物業(yè)管理企業(yè)。一些物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的成本意識(shí)薄弱，只追求產(chǎn)值而忽視了耗費(fèi)，導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)缺少約束力，在沒(méi)有預(yù)算機(jī)構(gòu)的情況下，浪費(fèi)現(xiàn)象愈加嚴(yán)重。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)中的預(yù)算人才匱乏，財(cái)務(wù)預(yù)算環(huán)節(jié)大多由財(cái)務(wù)部門的人員負(fù)責(zé)，然而很多財(cái)務(wù)人員不具備全面預(yù)算管理的技能和經(jīng)驗(yàn)，只能夠按要求進(jìn)行簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在權(quán)利過(guò)度集中的管理下，財(cái)務(wù)人員更難充分表達(dá)自己的看法，更難培養(yǎng)預(yù)算管理的能力。

(三)招投標(biāo)環(huán)節(jié)信息失真。如今物業(yè)管理企業(yè)在為了迎合開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)，在參與競(jìng)標(biāo)時(shí)出具的是不真實(shí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是由于物業(yè)管理企業(yè)作為"乙方"，在需要爭(zhēng)取客戶和搶占市場(chǎng)的時(shí)候往往很被動(dòng)，費(fèi)用預(yù)算都是比照"甲方"設(shè)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)倒推而來(lái)，背離了預(yù)算管理的前瞻性思想。這種方式既不科學(xué)，又容易造成雙方的不信任。一旦物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)預(yù)算偏差過(guò)大，極可能采取向業(yè)主多收管理費(fèi)等方式來(lái)彌補(bǔ)資金缺口，甚至降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)縮減成本，造成與業(yè)主的矛盾，得不償失。

(四)預(yù)算執(zhí)行的評(píng)價(jià)與考核環(huán)節(jié)薄弱?？陀^來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程確實(shí)受外部影響較大，容易造成與計(jì)劃不符的情況。這就要求企業(yè)必須重視事中控制，建立一套切實(shí)可行的評(píng)價(jià)考核體系。然而，許多物業(yè)管理企業(yè)考核體系不夠深入，監(jiān)控不到位，隨意調(diào)整預(yù)算，對(duì)超支事由不重視，批復(fù)系統(tǒng)流于表面，沒(méi)有做到與財(cái)務(wù)系統(tǒng)的緊密相連。

二、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算的對(duì)策和建議

(一)合理設(shè)計(jì)預(yù)算編制，明確預(yù)算范圍。預(yù)算編制的關(guān)鍵在于確定預(yù)算起點(diǎn)，這也是物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算管理中的難點(diǎn)。預(yù)算起點(diǎn)的確立有幾種方法。其中，經(jīng)營(yíng)預(yù)算的起點(diǎn)可以以銷售起點(diǎn)進(jìn)行編制，投資預(yù)算的起點(diǎn)可以以投資計(jì)劃為依托，融資預(yù)算的起點(diǎn)應(yīng)當(dāng)用企業(yè)實(shí)際資金狀況作為參考。考慮物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況，建議采用銷售起點(diǎn)作為預(yù)算編制的起點(diǎn)，即合理估算收入來(lái)制定預(yù)算方案。為了減小預(yù)算編制與實(shí)際執(zhí)行的偏差，一定要與物業(yè)管理的實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行比較，每年編制預(yù)算時(shí)要考慮本年度小區(qū)規(guī)模、設(shè)施質(zhì)量、人員工資、清潔耗費(fèi)等重要相關(guān)數(shù)量的變動(dòng)情況，對(duì)預(yù)算方案不斷進(jìn)行修改與調(diào)整。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用科學(xué)的預(yù)算編制方法，預(yù)算編制主要有固定預(yù)算，彈性預(yù)算，零基預(yù)算，滾動(dòng)預(yù)算和增量預(yù)算等方法。其中，零基預(yù)算不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對(duì)各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量，從而制定出費(fèi)用預(yù)算。要達(dá)到精確編制的目標(biāo)，必須首先要明確預(yù)算范圍，而不能事后隨意更改。物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算范圍大致相似，應(yīng)包含員工年度薪金、社保及福利費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)、電氣設(shè)備維護(hù)費(fèi)、管道維護(hù)系統(tǒng)費(fèi)用、電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、年度檢測(cè)費(fèi)、工程改良支出，設(shè)施設(shè)備大修費(fèi)、設(shè)備維護(hù)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、景觀運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、清潔滅蟲費(fèi)、園藝綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、車庫(kù)管理系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)、行政辦公費(fèi)、公共用水電費(fèi)、物業(yè)人員服裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅，企業(yè)合理利潤(rùn)等，其中細(xì)節(jié)各物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身情況進(jìn)行調(diào)整。

(二)設(shè)置預(yù)算機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)預(yù)算人員。全面預(yù)算管理是個(gè)系統(tǒng)化的大工程，做好預(yù)算管理工作必須要有組織和制度上的保障，需要物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)發(fā)揮帶頭作用，同時(shí)設(shè)置專門的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，全面把控預(yù)算管理的每個(gè)環(huán)節(jié)。大型的物業(yè)管理企業(yè)可以分渠道設(shè)置預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的網(wǎng)點(diǎn)，管理基層的預(yù)算實(shí)施工作，并將預(yù)算信息與執(zhí)行情況由下往上的進(jìn)行匯報(bào)，消除信息不對(duì)稱的影響。中小型的物業(yè)管理企業(yè)可以設(shè)置單個(gè)的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，將所有信息匯總，統(tǒng)一進(jìn)行管理。高素質(zhì)的預(yù)算管理人才可以視為企業(yè)中一項(xiàng)珍貴的資產(chǎn)，他們不但要精通財(cái)務(wù)核算和成本管理，更重要的是要具備大局觀和戰(zhàn)略意識(shí)。因此，物業(yè)管理企業(yè)要重視對(duì)預(yù)算管理人才的培養(yǎng)，領(lǐng)導(dǎo)人要適度分散權(quán)利，給予這些預(yù)算人員或者財(cái)務(wù)人員更多的話語(yǔ)權(quán)，讓他們積極參與到企業(yè)管理中。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以適當(dāng)組織相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高他們的預(yù)算管理理論水平和實(shí)操能力。另外，每個(gè)部門可以安排與預(yù)算機(jī)構(gòu)對(duì)接的人員，加強(qiáng)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的聯(lián)系。

(三)改善招投標(biāo)環(huán)境，保障預(yù)算信息真實(shí)?，F(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，企業(yè)急功近利的心態(tài)也較為明顯，容易造成投標(biāo)信息失真的情況。從改善大環(huán)境的角度入手，國(guó)家應(yīng)當(dāng)"與時(shí)俱進(jìn)"，改變?cè)瓉?lái)物管費(fèi)必須參照政府標(biāo)定價(jià)格的政策，順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，如此一來(lái)物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)環(huán)節(jié)的地位能得到一定的改善。當(dāng)然，最重要的是物業(yè)管理企業(yè)自身要保證預(yù)算信息的真實(shí)性，劃定的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要貼近現(xiàn)實(shí)，不可為了投標(biāo)成功而盲目跟從開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)的定價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)一定要明確自己的價(jià)格要能匹配自己提供的服務(wù)，提供一流的服務(wù)，卻只收取三流的價(jià)格，當(dāng)然會(huì)造成預(yù)算資金不足的窘狀;反之，提供三流的服務(wù)，卻收取一流的價(jià)格，又會(huì)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛與矛盾。因此，物業(yè)管理企業(yè)最好將招投標(biāo)的定價(jià)與預(yù)算編制劃分開(kāi)，用科學(xué)的方法進(jìn)行編制，而不是本末倒置。

(四)優(yōu)化評(píng)價(jià)考核體系，保障預(yù)算功能的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)要有效發(fā)揮預(yù)算功能，前提是要用設(shè)計(jì)一套完善的考核評(píng)價(jià)體系。完善評(píng)價(jià)考核體系可以從以下這幾個(gè)方面入手。第一，設(shè)立一套標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部控制和考核制度。以成本，效益，費(fèi)用等指標(biāo)為基礎(chǔ)，量化到貨幣層面，建立有效的考核激勵(lì)機(jī)制。設(shè)立完畢后需要設(shè)置考核部門，可以使人力資源部門負(fù)責(zé)考核，也可以使財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)考核。同時(shí)，各部門之間負(fù)責(zé)相互監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制和內(nèi)部約束。第二，預(yù)算成果分期匯報(bào)，滾動(dòng)反饋。基于物業(yè)管理企業(yè)每月收一次管理費(fèi)的特性，事中控制很有必要，等到年末統(tǒng)一匯報(bào)已無(wú)法進(jìn)行調(diào)整。因此，預(yù)算評(píng)價(jià)應(yīng)劃分為月度評(píng)價(jià)和季度評(píng)價(jià)。第三，具體偏差具體分析，責(zé)任劃分到位。企業(yè)在評(píng)價(jià)時(shí)，要重視每一項(xiàng)實(shí)際與預(yù)算的偏差，揭示問(wèn)題的根源，將責(zé)任落實(shí)到人頭上，加大對(duì)嚴(yán)重浪費(fèi)，資金占用等行為的處罰力度。同時(shí)，切實(shí)記錄數(shù)據(jù)，積極采取補(bǔ)救措施，為后期的預(yù)算執(zhí)行形成預(yù)警。第四，加強(qiáng)外部監(jiān)督。針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)，最有效的監(jiān)督者即是業(yè)主。比如黑龍江欣匯龍物業(yè)管理公司，每年都對(duì)物業(yè)服務(wù)的收支情況進(jìn)行公示，讓業(yè)主監(jiān)督。與此同時(shí)還要請(qǐng)業(yè)主參與節(jié)日活動(dòng)的每個(gè)方案策劃，各種預(yù)算全部公開(kāi)讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。不但在幾年做到了零糾紛，還促進(jìn)了企業(yè)全面預(yù)算的良好運(yùn)作。

作者:諶川 單位:成都市浣花物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)部