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[摘要]近幾年來，我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，但同時也暴露出諸多問題，存在不規(guī)范的地方。通過梳理當(dāng)前國內(nèi)外學(xué)者對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題的分析，采用模糊綜合評價法對當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的共性風(fēng)險進行識別與控制，旨在形成日益完善的風(fēng)控機制。本文分別向政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等三方利益相關(guān)主體提出有針對性的建議，如嘗試構(gòu)建物業(yè)保證金制度。

[關(guān)鍵字]物業(yè)管理；風(fēng)險；模糊綜合評價法；物業(yè)保證金制度

一、引言

近幾年來，物業(yè)管理作為我國的新興行業(yè)，受到了國家的大力支持，但其運營仍存在一定風(fēng)險?？傮w來說，物業(yè)管理風(fēng)險可定義為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進行物業(yè)經(jīng)營管理的一系列活動中，因多種不確定因素而導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)營效益、員工安全等受損失的可能性。通過對近幾年來我國物業(yè)管理相關(guān)文獻進行整理，采用模糊綜合評價法（FAHP）對當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的共性風(fēng)險進行識別與控制，有助于減少風(fēng)險發(fā)生并形成完善的風(fēng)控機制。本文從多利益主體視角出發(fā)，為各類住宅物業(yè)的風(fēng)險預(yù)防提供經(jīng)驗借鑒。當(dāng)前，國內(nèi)已有數(shù)位學(xué)者對物業(yè)管理風(fēng)險進行了劃分。郭立（2002）將風(fēng)險的內(nèi)在因素、內(nèi)在原因、可控程度等作為劃分依據(jù)，將物業(yè)管理風(fēng)險分為不同類型。林雋中（2005）將高校物業(yè)管理的風(fēng)險分為政治風(fēng)險、體制風(fēng)險、市場風(fēng)險與法律風(fēng)險四大類。程鴻群、毛潔（2010）將風(fēng)險發(fā)生的各個環(huán)節(jié)作為分類依據(jù)，將風(fēng)險劃分為承接風(fēng)險及服務(wù)風(fēng)險。通過梳理各位學(xué)者的研究，可對物業(yè)管理風(fēng)險作出劃分如表1所示。

二、我國物業(yè)管理面臨的問題

第一，收費問題凸顯。雖然建設(shè)部已于1996年頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，對各類收費明細作出了詳細解釋，但諸多具體細節(jié)仍存在問題，具體體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，具體物業(yè)費用明細不透明、不公開，收費項目與標準不符，甚至存在重復(fù)收費現(xiàn)象。另一方面，定價缺乏依據(jù)，造成業(yè)主方的不信任并導(dǎo)致投訴量驟增。從經(jīng)濟學(xué)角度來說，雙方屬于委托關(guān)系，被委托方若受資源、資金約束而使委托方無法實現(xiàn)效益最優(yōu)，雙方便會產(chǎn)生利益沖突與矛盾。第二，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨融資困境。尤其對于中小企業(yè)來說，業(yè)主需求量的急速增加導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的融資需求增加，但因該類企業(yè)往往缺乏可抵押資產(chǎn)，短時間內(nèi)資金難以回正，在實際融資過程中經(jīng)常面臨融資成本過高、融資用途單一以及渠道受限的難題。根據(jù)“同花順”等網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，目前以銀行貸款融資、“新三板”融資等為主的傳統(tǒng)融資方式已經(jīng)難以滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金需求，極易造成資金風(fēng)險。第三，業(yè)主委員會實際作用有限。業(yè)主委員會的維權(quán)意識與協(xié)調(diào)能力相對匱乏。有些委員會成員中大部分人員是由物業(yè)公司委派的，嚴重缺乏代表性。另外，部分業(yè)主委員會成員缺乏理論基礎(chǔ)，對其權(quán)利與義務(wù)不甚明晰，無法從根本上解決廣大業(yè)主的權(quán)益糾紛，具有較大的局限性。第四，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識有待加強。業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度是衡量企業(yè)服務(wù)能力的重要指標之一，從近幾年的物業(yè)糾紛情況來看，當(dāng)前業(yè)主對物業(yè)管理水平的要求日益提高，但部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作仍停留在對物業(yè)的管理上，缺乏經(jīng)營服務(wù)意識及與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)的能力，從而造成業(yè)主投訴、故意欠費等現(xiàn)象的發(fā)生，這給企業(yè)帶來負面的經(jīng)濟影響，降低企業(yè)的市場占有率，也在很大程度上損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聲譽。

三、風(fēng)險評價及風(fēng)險成因分析

（一）物業(yè)管理風(fēng)險評價流程。當(dāng)前，學(xué)者多以模糊數(shù)學(xué)為理論依據(jù)，采用模糊綜合評價法（FAHP）建立風(fēng)險評價指標體系，識別與衡量當(dāng)前物業(yè)管理所涉及的風(fēng)險。模糊綜合評價模型的最大優(yōu)勢：避免了傳統(tǒng)層次分析法因素分層具有較強主觀性或指標過多導(dǎo)致分析效率低下等問題，同時解決了判斷的模糊性和不確定性問題。如張會敏等人（2009）依托模糊綜合評價法對商用物業(yè)投資進行了風(fēng)險評價，為該方法在物業(yè)領(lǐng)域的進一步深入研究奠定了基礎(chǔ)。為防止出現(xiàn)主觀性過強等問題，保證選擇體系的合理性與客觀性，本文采用專家問卷法對初步建立的選擇指標體系中不恰當(dāng)?shù)闹笜诉M行篩選與修正（圖1）。（二）風(fēng)險原因分析。各方信息不對稱，具體表現(xiàn)如下：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與市場信息不對稱。從全國范圍來看，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊，其應(yīng)對市場波動風(fēng)險的能力也不盡相同，能力相對薄弱的中小型企業(yè)很難在風(fēng)險中生存。第二，業(yè)主與市場信息不對稱。因業(yè)主長期處于弱勢地位，個人往往無法抵擋物業(yè)市場的波動，故存在較大的不確定性風(fēng)險。雖然當(dāng)前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識在不斷增強，但從當(dāng)前業(yè)主投訴量來看，仍有諸多問題沒有得到有效處理。此外，部分業(yè)主缺乏法律意識，由于業(yè)主與物業(yè)管理者在交流問題時難免產(chǎn)生意見不同的現(xiàn)象，部分業(yè)主會選擇采取暴力、過激的方式解決問題，或拒交物業(yè)管理費。近幾年來，國家物業(yè)相關(guān)法律雖在不斷完善之中，但仍未形成完善的風(fēng)控機制，行業(yè)體制不盡完善，無法實現(xiàn)雙贏的目的。

四、風(fēng)險控制建議

（一）拓寬融資渠道。結(jié)合上文所述，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨融資難問題，極易引發(fā)相關(guān)金融風(fēng)險，尤其對于中小企業(yè)來說，拓寬融資渠道十分關(guān)鍵。具體提出以下兩點建議：第一，開拓以REITs為代表的融資方式。以南都物業(yè)為例，2017年底，該物業(yè)在A股市場成功上市，截至2019年底，我國已有多項物業(yè)REITs項目落地，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的A股融資進行了有益嘗試。第二，嘗試物業(yè)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化，以獲得資產(chǎn)支持。作為物業(yè)管理的“穩(wěn)定器”與“助推器”，證券化融資方式具有一定的防范風(fēng)險作用。結(jié)合當(dāng)前已經(jīng)發(fā)行的證券化項目，借鑒當(dāng)前多主體聯(lián)合視角下真正實現(xiàn)各相關(guān)企業(yè)間利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的機制，在最大程度上滿足其融資需求。（二）加強法律框架約束。我國雖已頒布了一系列法規(guī)及制度，但仍存在諸多需要完善的地方。法律保障作為最具強制性的保障措施，應(yīng)發(fā)揮其特點和優(yōu)勢，故物業(yè)管理相關(guān)法律條例及政策應(yīng)得到落實與強化。一方面，加強政策支持，重點是針對財政方面的法律支持。這不但能減輕企業(yè)負擔(dān)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，也能使消費者權(quán)益得到最大程度的保障，能積極引導(dǎo)企業(yè)樹立責(zé)任意識并增強核心競爭力，使得多利益主體形成聯(lián)動機制。另一方面，適當(dāng)引入第三方監(jiān)管機構(gòu)。當(dāng)前，信息不透明現(xiàn)象十分明顯，政府當(dāng)前充當(dāng)物業(yè)管理最主要的“監(jiān)管者”角色，但其效力有限，建議由第三方機構(gòu)負責(zé)提供客觀的評估結(jié)果，實現(xiàn)外部有效監(jiān)督，與政府監(jiān)督一起形成“組合拳”，逐步建立風(fēng)險管理機制。（三）多主體共同組建風(fēng)險評估專家組。建議由相關(guān)專家牽頭，形成官方的風(fēng)險評估系統(tǒng)，使得風(fēng)險評估數(shù)據(jù)更具科學(xué)性、嚴謹性。一方面，依照物業(yè)管理風(fēng)險識別的目標和原則，對相關(guān)風(fēng)險進行精準識別、分析與管控，及時更新評估數(shù)據(jù)，加強動態(tài)監(jiān)測。另一方面，定時更新相關(guān)的專業(yè)人才庫，監(jiān)督相關(guān)職業(yè)資格證書的評定與發(fā)放（圖2）。綜上所述，在物業(yè)利益相關(guān)主體的多方努力之下，我國物業(yè)管理風(fēng)險識別、防控與管理工作將得到官方支持，與之對應(yīng)的龍頭服務(wù)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮優(yōu)勢，結(jié)合當(dāng)前項目落地的可行性，為其他企業(yè)提供借鑒，多方利益主體最大化地結(jié)合自身資源優(yōu)勢，形成“資源共享、風(fēng)險共擔(dān)”的運營模式。（四）建立物業(yè)風(fēng)險保證金制度。近些年來相關(guān)學(xué)者對國內(nèi)物業(yè)風(fēng)險管理提出了不少建議。穩(wěn)定的資金鏈是物業(yè)風(fēng)險管理順利推行的重要基礎(chǔ)，也將使企業(yè)在更大程度上贏得業(yè)主方信賴，故有多名學(xué)者嘗試提出物業(yè)風(fēng)險保證金制度，如：李延榮（2006）提出了物業(yè)保證金制度的設(shè)想與概念設(shè)計，可有效防范物業(yè)管理風(fēng)險的發(fā)生。王占強（2009）提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過繳付物業(yè)風(fēng)險保證金明確各自責(zé)任，分擔(dān)風(fēng)險。在風(fēng)險發(fā)生時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以保證金來抵扣相關(guān)的維修、賠付等費用，若在保證期未出現(xiàn)問題且符合相應(yīng)退還條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法全額取回所繳納的保證金。2009年，吉林市開始實施《吉林市物業(yè)管理條例》，這一創(chuàng)新性制度在全國范圍內(nèi)首次得到了實踐。但是，該制度設(shè)計目前在國內(nèi)多數(shù)城市并未得到真正實踐，配套制度不盡完善，故監(jiān)管部門等仍需進一步探索其具體運用細則。

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作者:孟瑞琦 單位:曲阜市自然資源和規(guī)劃局