導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)公司法律關(guān)系分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)也由以農(nóng)村人口為主體逐漸向以城鎮(zhèn)人口為主體過渡，在轉(zhuǎn)變過程中，如何提高社區(qū)治理成為當(dāng)下熱議話題。實(shí)踐中，物業(yè)公司侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)、知情權(quán)；業(yè)主拒交物管費(fèi)、集體信訪甚至釀成群體性事件時(shí)有發(fā)生。而立法領(lǐng)域中涉及社區(qū)治理相關(guān)的立法較少，且層級(jí)較低，不利于對(duì)社區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)的全國(guó)推廣?，F(xiàn)通過對(duì)成都市成華區(qū)部分社區(qū)治理過程中產(chǎn)生的涉及物管相關(guān)訴訟糾紛案例進(jìn)行分析，總結(jié)成華區(qū)社區(qū)治理的現(xiàn)狀，從完善業(yè)主自治制度的角度出發(fā)，以構(gòu)建新型業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系為思路，探索我國(guó)社區(qū)治理的發(fā)展之路。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)治理；業(yè)主自治制度；業(yè)主委員會(huì)；物業(yè)公司

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程加大和商品房開發(fā)蓬勃發(fā)展、舊城改造、棚戶區(qū)改造、集體土地征收等相關(guān)政策的實(shí)施和城鎮(zhèn)化率的加快，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)由較為分散定居的農(nóng)村居民漸漸過渡為集中居住的城市居民。短時(shí)間內(nèi)的身份轉(zhuǎn)變讓他們無(wú)法適應(yīng)城市化的社區(qū)治理模式，法律意識(shí)的缺失更是導(dǎo)致新晉市民們無(wú)法清楚地認(rèn)識(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的法律關(guān)系，在需要維權(quán)時(shí)也無(wú)法采取合法且行之有效的手段。因此，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中不斷完善社區(qū)治理則顯得尤為重要。在探討如何完善社區(qū)治理中涉及物管引發(fā)不穩(wěn)定因素時(shí)，首先應(yīng)分析業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司三者的法律關(guān)系和法律地位，在界定各方角色與法律地位的基礎(chǔ)上，輔之以民主自治思維、現(xiàn)代科技治理手段，并制定相應(yīng)的法律及自治規(guī)則予以固定。我國(guó)的社區(qū)治理現(xiàn)狀方能得到有效改善。

一、立法現(xiàn)狀

在立法方面，我國(guó)國(guó)家層面目前針對(duì)物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱“指導(dǎo)規(guī)則”）等，就成都市而言，本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)相關(guān)的地方性法規(guī)和條例有《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱“四川指導(dǎo)規(guī)則”）、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》等。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督”；指導(dǎo)規(guī)則中也規(guī)定：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督”。四川指導(dǎo)規(guī)則中規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的居民（村民）委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民（村民）委員會(huì)開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。居民（村民）委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)開展工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益”。但并非所有物業(yè)服務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)都對(duì)業(yè)主自治制度進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》就僅對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系等進(jìn)行了規(guī)定，此外，《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》中也未單獨(dú)對(duì)業(yè)主自治制度進(jìn)行特別地規(guī)定。由此可見，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行規(guī)制的相關(guān)法律法規(guī)在業(yè)主自治制度方面尚存在部分待完善之處，此類立法層面的空缺也導(dǎo)致實(shí)踐中的相關(guān)糾紛無(wú)法得以有效地解決。

二、成華區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛之溯源

在協(xié)助成華區(qū)各街道辦事處處理日常社區(qū)法律事務(wù)的過程中，筆者發(fā)現(xiàn)上述物業(yè)糾紛在成華區(qū)各街道辦普遍存在。但指導(dǎo)規(guī)則中規(guī)定：“物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督”。四川指導(dǎo)規(guī)則中規(guī)定：“街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民（村民）委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理有關(guān)的工作”，即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的選舉及其日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督，其只有進(jìn)行行政指導(dǎo)而不能行政干預(yù)，相關(guān)法律規(guī)定也并未就“區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”對(duì)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的選舉及其日?；顒?dòng)是否具有相關(guān)行政干預(yù)的權(quán)利以及其具體的實(shí)施問題進(jìn)行明確。因此，在實(shí)踐中，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，尤其是街道辦事處，在處理此類糾紛時(shí)缺少行使行政執(zhí)法權(quán)的相關(guān)法律依據(jù)，無(wú)法及時(shí)有效地對(duì)相關(guān)糾紛進(jìn)行解決和處理，容易引起群眾的不滿，甚至演變?yōu)槿后w性事件。社區(qū)治理的最終出路還在于自治，但須從立法規(guī)制下的行政干預(yù)漸漸過渡。

三、國(guó)內(nèi)外業(yè)主自治制度之比較分析

（一）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀分析。1.業(yè)主委員會(huì)籌備組、業(yè)委會(huì)成立困難。業(yè)主委員會(huì)籌備組作為成立業(yè)委會(huì)的前置組織之一，履行業(yè)委會(huì)成立之前的大量協(xié)調(diào)組織工作，但設(shè)立籌備組的過程中會(huì)出現(xiàn)表決人數(shù)不足，業(yè)主參與度不高，部分別有用心的業(yè)主在規(guī)則起草時(shí)有意阻撓而為之，要求同步設(shè)立監(jiān)事會(huì)、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的委員進(jìn)行諸多的條件限制，導(dǎo)致籌備組胎死腹中，后續(xù)業(yè)委會(huì)成立遙遙無(wú)期。但業(yè)委會(huì)是業(yè)主行使權(quán)利的自治組織之一，依照相關(guān)法律規(guī)定，每個(gè)小區(qū)的業(yè)主大會(huì)都應(yīng)該成立自己的業(yè)主委員會(huì)，但是我國(guó)目前的業(yè)主委員會(huì)的成立現(xiàn)狀卻不容樂觀，在網(wǎng)絡(luò)搜索引擎上一搜“業(yè)委會(huì)成立”，出來(lái)的結(jié)果大多是業(yè)委會(huì)成立困難等類似信息。我國(guó)目前只有部分小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，且已經(jīng)成立的業(yè)主委員會(huì)中，又有過半數(shù)都被物業(yè)公司操縱，其作出的相關(guān)決定自然也是對(duì)物業(yè)公司更為有利。還有更多的小區(qū)根本沒有成立業(yè)主委員會(huì)，不是業(yè)主們不想，而是在成立業(yè)主委員會(huì)的過程中頻頻受阻[1]。我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一是與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，業(yè)主委員會(huì)成立不了，物業(yè)公司就沒有被替換的風(fēng)險(xiǎn)。而在立法與實(shí)際操作中，成立業(yè)主委員會(huì)除了需要業(yè)主同意，還需要經(jīng)過法定程序，但現(xiàn)實(shí)中，往往物業(yè)公司會(huì)不遺余力地安插己方的勢(shì)力以保障自己的利益，如果安插不利，就千方百計(jì)地讓業(yè)主委員會(huì)無(wú)法成立。成立不受物業(yè)公司控制的業(yè)主委員會(huì)就意味著業(yè)主從物業(yè)手中爭(zhēng)取回了一部分自治權(quán)，能夠?qū)ξ飿I(yè)公司的工作進(jìn)行一定的有效監(jiān)督，所以目前仍有不少小區(qū)的業(yè)主們正在為了成立業(yè)主委員會(huì)而披荊斬棘。2.亟需建立、健全對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制。業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定、處理小區(qū)的日常事務(wù)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，但是相關(guān)法律、法規(guī)并沒有明確對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制。雖然通常業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的利益是一致的，但是不排除業(yè)委會(huì)成員可能有私心、出現(xiàn)為了增加自己的利益而侵犯其他業(yè)主權(quán)益的情況。在此基礎(chǔ)上，建立、健全對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制就顯得十分必要[2]。建立、健全對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督機(jī)制既能保證業(yè)主的自治權(quán)，同時(shí)也能避免因利益而使業(yè)主和業(yè)委會(huì)產(chǎn)生嫌隙的可能，減少二者相互之間的震蕩和關(guān)系危機(jī)。（二）國(guó)外研究現(xiàn)狀。1.美國(guó)模式。美國(guó)是業(yè)主自治制度的發(fā)源地，擁有較為完善的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。眾所周知，美國(guó)是一個(gè)十分重視私權(quán)的國(guó)家，所以美國(guó)的業(yè)主也是最為擅長(zhǎng)自治的一群業(yè)主。美國(guó)的業(yè)主高度自治的狀態(tài)是怎么達(dá)到的呢？首先，房地產(chǎn)商在開始銷售房屋之前就必須辦理好成立業(yè)主協(xié)會(huì)的法定程序，購(gòu)房者在簽署購(gòu)房協(xié)議與限制性契約之后，即自動(dòng)成為業(yè)主協(xié)會(huì)的會(huì)員，業(yè)主協(xié)會(huì)的決策遵循少數(shù)服從多數(shù)的原則。并且業(yè)主協(xié)會(huì)下設(shè)董事會(huì)以及各種職能委員會(huì)，下設(shè)的董事會(huì)及委員會(huì)又與政府關(guān)系緊密，在執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、開展相關(guān)活動(dòng)以及業(yè)主維權(quán)方面很有優(yōu)勢(shì)[3]。美國(guó)的物業(yè)公司專業(yè)盡職，這在世界范圍內(nèi)均是數(shù)一數(shù)二的，同時(shí)，美國(guó)也有最擅長(zhǎng)自治的業(yè)主，但是美國(guó)的業(yè)主自治制度也存在一定問題。美國(guó)在業(yè)主的資格條件上有一定限制，成為業(yè)主的大部分是中產(chǎn)階級(jí)以上的人，美國(guó)的業(yè)主自治制度最后可能只是少部分人利益的保護(hù)傘。2.日本模式。日本的業(yè)主自治相關(guān)法律已經(jīng)比較完備，有專門的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》，該法律為業(yè)主自治提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。日本的業(yè)主自治團(tuán)體又稱為區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體，業(yè)主自治團(tuán)體按業(yè)主人數(shù)和業(yè)主意愿又可以分為法人團(tuán)體和非法人團(tuán)體。業(yè)主自治團(tuán)體下設(shè)委員會(huì)等部門，執(zhí)行具體事物，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的需求來(lái)選擇物業(yè)公司，自然地質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的物業(yè)公司會(huì)脫穎而出，而非像我國(guó)的業(yè)主很難有選擇物業(yè)公司的權(quán)利，這也會(huì)促進(jìn)其他物業(yè)公司改善自身的服務(wù)，形成良性循環(huán)，所以日本的物業(yè)服務(wù)水平在世界范圍內(nèi)的水平都是一流的[4]。（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀之分析。美國(guó)和日本均是業(yè)主自治水平較高的國(guó)家，其業(yè)主自治水平高也促進(jìn)了本國(guó)物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。對(duì)比以上兩國(guó)，我國(guó)物業(yè)服務(wù)水平參差不齊且普遍偏低，主要原因還是物業(yè)管理相關(guān)立法數(shù)量少，且效力層級(jí)不高，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主組織的定性并不明確，且我國(guó)立法較為滯后，已經(jīng)跟不上社會(huì)發(fā)展，導(dǎo)致我國(guó)業(yè)主自治組織自治程度低，無(wú)法對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行有效約束，才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)公司為了謀求自身利益最大化而作出許多侵害業(yè)主權(quán)益的事。反觀國(guó)外業(yè)主自治程度較高的國(guó)家，均是先有理論基礎(chǔ)及法律支撐，業(yè)主自治才能發(fā)展起來(lái)，并促進(jìn)該國(guó)物業(yè)水平的提高。另外，我國(guó)對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的程序過于苛刻，且業(yè)委會(huì)是與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體，業(yè)委會(huì)一旦成立就可能會(huì)換掉原來(lái)的物業(yè)公司，先于業(yè)委會(huì)成立的物業(yè)公司為了使自己的利益最大化，通常會(huì)在業(yè)委會(huì)的成立過程中做手腳，要么成立更傾向物業(yè)公司利益的業(yè)委會(huì)，要么就讓小區(qū)的業(yè)委會(huì)無(wú)法成立，在這個(gè)過程中，又會(huì)導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，物業(yè)公司提供的服務(wù)又會(huì)更差。反觀美國(guó)，購(gòu)房者在簽署購(gòu)房合同后便成為小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)的成員，業(yè)主協(xié)會(huì)擁有高度的自治權(quán)，可以決定物業(yè)公司的選聘，自然更能夠促進(jìn)本國(guó)物業(yè)服務(wù)水平的提高。

四、完善我國(guó)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議和思考

（一）推進(jìn)高位階立法的完善與細(xì)化。[5]目前，我國(guó)的物業(yè)管理立法存在諸如立法層次低、地方立法活躍、內(nèi)容不統(tǒng)一等問題。除了《物權(quán)法》之外，法律一級(jí)的立法幾乎沒有。而且，關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)只是《物權(quán)法》中的一個(gè)小節(jié)，而日本則將建筑物區(qū)分所有權(quán)單立一部法。但是，物業(yè)管理涉及的問題卻復(fù)雜而多面，對(duì)基層社會(huì)治理有著重大的影響。筆者建議，應(yīng)從立法上對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的法律關(guān)系與地位具體化。在實(shí)際調(diào)研與論證的基礎(chǔ)上著手起草我國(guó)的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》。另外，在程序方面，對(duì)現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位即開發(fā)商有權(quán)選擇前期物業(yè)公司。業(yè)主權(quán)利意識(shí)的淡薄和這種既成事實(shí)的管理導(dǎo)致建設(shè)單位選擇的物業(yè)公司長(zhǎng)期服務(wù)于本小區(qū)，而不受任何約束。實(shí)質(zhì)上，物業(yè)公司管理服務(wù)的權(quán)源正是來(lái)自于廣大業(yè)主。于此，筆者認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條雖然規(guī)定了建設(shè)單位有權(quán)選擇物業(yè)公司，但為了喚醒業(yè)主的權(quán)利主體意識(shí)和約束物業(yè)公司的不良行為，可在此條后補(bǔ)充：建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》截止期限為業(yè)主大會(huì)成立之日。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)公司應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)聯(lián)系業(yè)主大會(huì)重新簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，業(yè)主大會(huì)有權(quán)選擇任何一家物業(yè)公司為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)工作，但選擇的程序及時(shí)間應(yīng)當(dāng)明確予以規(guī)制，如在規(guī)定時(shí)間、規(guī)則范圍內(nèi)不能選擇新簽訂的物業(yè)公司，可以明確啟動(dòng)業(yè)主自治管理，而啟動(dòng)業(yè)主自治管理的權(quán)利，應(yīng)明確賦予業(yè)委會(huì)，街道、社區(qū)的指導(dǎo)權(quán)利依法明確，原物管公司的退場(chǎng)交接程序、法律責(zé)任應(yīng)予以明確。（二）變更業(yè)主大會(huì)成立程序。指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定了籌備業(yè)主大會(huì)須向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由上述行政機(jī)關(guān)組織、指導(dǎo)。籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成，且籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。而四川指導(dǎo)規(guī)則甚至規(guī)定了第一次申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的主體為建設(shè)單位。業(yè)主大會(huì)本為業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的自治組織，指導(dǎo)規(guī)則中卻將業(yè)主大會(huì)的成立規(guī)定為行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)審批職能，而四川指導(dǎo)規(guī)則甚至將首要申請(qǐng)主體規(guī)定為建設(shè)單位。實(shí)踐中，開發(fā)商、物業(yè)公司為了一己私欲而阻止業(yè)主大會(huì)成立的情形屢見不鮮，這也是開發(fā)商、物業(yè)公司攫取業(yè)主公共利益常用的手段。將首要申請(qǐng)主體規(guī)定為建設(shè)單位（開發(fā)商）實(shí)為不當(dāng)。另外，籌備組的成員中也不應(yīng)有建設(shè)單位，甚至是居委會(huì)。前文已對(duì)是否應(yīng)有建設(shè)單位作了論述，至于是否應(yīng)有居委會(huì)，我國(guó)法律規(guī)定居委會(huì)為基層自治組織，而非行政序列。因此，往往居委會(huì)的行為受外界因素的干擾較大。比如，去年北京某小區(qū)在成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，居委會(huì)主任死活不簽字，導(dǎo)致成立的業(yè)委會(huì)無(wú)法備案。因此，現(xiàn)行指導(dǎo)規(guī)則和四川指導(dǎo)規(guī)則的部分規(guī)定不利于業(yè)主大會(huì)的成立和行使權(quán)利。我們應(yīng)追本溯源，在程序上保障業(yè)主大會(huì)的成立。（三）建立完善信息公開制度和全面推廣清單服務(wù)報(bào)價(jià)制度。實(shí)踐中，眾多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司只收費(fèi)而不辦事，物業(yè)公司服務(wù)跟不上，小區(qū)的環(huán)境治理不值業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)公司也覺得冤屈，保安、保潔、客服等工作人員為小區(qū)日常管理付出了許多辛苦。業(yè)主與物業(yè)公司的信息不對(duì)稱造成了雙方之間的隔閡與矛盾不斷加劇。為了消除業(yè)主與物業(yè)公司的隔閡和不信任，筆者建議可以立法的形式要求物業(yè)公司建立信息公開制度，公開的內(nèi)容可以分為兩部分，一部分為小區(qū)的財(cái)務(wù)收支情況，記錄小區(qū)本年度的收入與支出及合理利潤(rùn)；另一部分為物業(yè)公司的工作內(nèi)容，記錄物業(yè)公司投入小區(qū)工作的人數(shù)、工作內(nèi)容等。一方面，通過信息公開讓業(yè)主看到物業(yè)公司的工作成果，以便業(yè)主大會(huì)考慮物業(yè)公司的去留；另一方面，通過信息公開也可以展現(xiàn)物業(yè)公司的工作成果，可謂一舉兩得。物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主享有的服務(wù)一家是清單式報(bào)價(jià)，明碼實(shí)價(jià)，讓業(yè)主能通過清單了解自己的權(quán)利、義務(wù)。減少因業(yè)主認(rèn)為交費(fèi)高、服務(wù)劣、物管公司認(rèn)為收費(fèi)低、繳費(fèi)比例低等形成的需求差異化矛盾升級(jí)。（四）重視互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等高科技的引進(jìn)，通過共享經(jīng)濟(jì)解決物管、業(yè)委會(huì)、業(yè)主增收渠道，提升服務(wù)品質(zhì)。由于城市生活的快節(jié)奏，業(yè)主入住小區(qū)后大多無(wú)暇顧及業(yè)主權(quán)利的行使，才有物業(yè)公司服務(wù)水平不斷降低，甚至是侵犯業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)與知情權(quán)等現(xiàn)象的發(fā)生。因此，筆者建議，可依托互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)為業(yè)主行使權(quán)利提供便捷的條件。例如依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行遠(yuǎn)程投票表決，議定日常管理事項(xiàng)，選取物業(yè)公司等。不僅可為業(yè)主參與小區(qū)管理節(jié)約大量時(shí)間，還可提高小區(qū)治理的效率。同時(shí)，在確保安全的前提下，通過共享車位限時(shí)出租、共享廣告位收益，讓物管平臺(tái)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)能增加收入，一來(lái)補(bǔ)貼提升物管服務(wù)品質(zhì)、二來(lái)為業(yè)主進(jìn)行資源合理整合利用增收，能有效化解部分矛盾。

五、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平的提升與制度完善，核心在于如何在立法規(guī)制下由政府主導(dǎo)漸漸過渡至社區(qū)自治？一方面，國(guó)家應(yīng)對(duì)業(yè)主自治制度的相關(guān)立法予以完善并細(xì)化，以增強(qiáng)居民的權(quán)利意識(shí)，從立法層面培養(yǎng)市民的自治精神和民主思維；另一方面，立法搭建起來(lái)的自治框架還需要每一位居民以實(shí)際行動(dòng)來(lái)踐行?；ヂ?lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)的應(yīng)用可以為我們解決部分實(shí)踐乏力的問題，但最終還需每一位社區(qū)居民主動(dòng)作為、勠力同心。

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作者:鄧勇 單位:四川善嘉律師事務(wù)所