導(dǎo)語：住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)問題分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

〔摘要〕當(dāng)前，由于物業(yè)公司剛性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)居民彈性服務(wù)之間的矛盾，導(dǎo)致物業(yè)管理公司在收取費(fèi)用過程中存在很多問題。因此，本文通過演化博弈對物業(yè)公司、業(yè)主、政府三個(gè)主體之間相互追求利益最大化過程中進(jìn)行行為分析，并對小區(qū)物業(yè)收費(fèi)問題提出有針對性的建議。

〔關(guān)鍵詞〕住宅小區(qū);物業(yè)收費(fèi);演化博弈

物業(yè)管理公司收取的物業(yè)費(fèi)既是使物業(yè)公司正常運(yùn)行的保證，又是使業(yè)主安心生活的重要條件。但是，我國物業(yè)管理收費(fèi)問題居多，主要表現(xiàn)在收費(fèi)難和收費(fèi)行為不規(guī)范，如何解決好這些收費(fèi)問題是物業(yè)管理公司可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

一、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的博弈

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的演化博弈思路是：建立兩者之間的博弈模型，物業(yè)公司如果提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就會得到業(yè)主的認(rèn)可，否則得不到業(yè)主的認(rèn)可，業(yè)主選擇是否交物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是對物業(yè)公司提供的服務(wù)是否滿意的思路進(jìn)行反復(fù)博弈，以此達(dá)到利益的最大化。（一）博弈分析的假設(shè)。在對物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的利益進(jìn)行博弈分析之前，提出以下基本假設(shè)。1.物業(yè)管理公司和業(yè)主是有限理性的主體。物業(yè)公司可選擇提供“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”和“劣質(zhì)服務(wù)”兩種策略，比重各占y和（1-y）；業(yè)主的策略是“按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)”和“拖欠物業(yè)費(fèi)”，比重分別為x和（1-x）。2.物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)用為P1，物業(yè)公司選擇提供劣質(zhì)服務(wù)時(shí)業(yè)主獲得的收益為P2，物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)業(yè)主獲得的收益為P3，業(yè)主拖延物業(yè)費(fèi)時(shí)用于投資其他所獲得的收益為E2。3.業(yè)主選擇“拖欠物業(yè)費(fèi)”策略時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)選擇“不提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的初始收益為0，業(yè)主延期繳費(fèi)時(shí)物業(yè)公司的收益為F，物業(yè)公司利用收取的物業(yè)管理費(fèi)投資于其他行業(yè)得到的額外收益為E1，物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)時(shí)所花費(fèi)用為C1，物業(yè)公司提供劣質(zhì)服務(wù)時(shí)所花費(fèi)用為C2。經(jīng)上述分析，建立物業(yè)公司和業(yè)主之間的博弈模型，得出兩者的博弈矩陣（見表1）。（二）博弈模型構(gòu)建與分析。根據(jù)表1，對于物業(yè)公司來說，選擇提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的預(yù)期收益的期望收益UT1，物業(yè)公司提供劣質(zhì)服務(wù)的預(yù)期收益UT2以及物業(yè)公司的平均期望收益UT；業(yè)主選擇繳費(fèi)時(shí)的期望收益AT1，不繳費(fèi)時(shí)的期望收益AT2，業(yè)主的平均收益AT分別為（1）UT1=x（P1+E1-C1）+（1-x）（F-C1），（2）UT2=x（P1+E1-C2）+（1-x）（F-C2），（3）UT=yUT1+（1-y）UT2。由上述物業(yè)公司的期望收益，可得出物業(yè)公司在選擇“提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”下的復(fù)制動態(tài)方程F（y）==y（UT1-UT）=y（y-1）{x（P1+E1-F）+（F-C2）}，令F（y）=0，則該復(fù)制動態(tài)方差會有三個(gè)均衡點(diǎn)x=，y1=0，y2=1，當(dāng)UT1>UT2時(shí)，物業(yè)公司選擇“提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”策略，此時(shí)x<。同理，可以得出業(yè)主選擇繳費(fèi)時(shí)的期望收益、不繳費(fèi)時(shí)的期望收益、業(yè)主的平均收益分別為（4）AT1=yP3+（1-y）P2，（5）AT2=y（P3+E2）+（1-y）（P2+E2），（6）AT=xAT1+（1-x）AT2。由上述業(yè)主的期望收益，可得出業(yè)主在選擇“按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)”情形下的復(fù)制動態(tài)方程F（x）==x（AT1-AT）=x（x-1）（y-E2），令F（x）=0，則該復(fù)制動態(tài)方程會有三個(gè)均衡點(diǎn)y=E2，x1=0，x2=1，當(dāng)AT1>AT2時(shí)，業(yè)主選擇“按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)”策略，此時(shí)y<E2。

二、政府與物業(yè)管理公司之間的博弈

政府通過頒發(fā)相關(guān)的法律法規(guī)，監(jiān)督物業(yè)管理公司費(fèi)用的收取和服務(wù)質(zhì)量。因此，積極引入政府行為對物業(yè)管理公司和政府之間的博弈進(jìn)行詳細(xì)分析。（一）博弈模型參數(shù)確定。物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定提供服務(wù)獲得的利潤是B，不按規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)可獲得的額外利潤是H；政府的監(jiān)管成本是C，給予物業(yè)公司的處罰是F，政府處罰帶來正的社會效應(yīng)是V1，物業(yè)管理企業(yè)被處罰帶來負(fù)的社會效應(yīng)是V2；物業(yè)管理公司既沒有按規(guī)定而政府也沒有給予處罰帶來的社會負(fù)面效應(yīng)是V3。同時(shí)，在物業(yè)管理公司中，選擇“按規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)”的比重為x1，選擇“不按規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)”的比重為（1-x1）；同樣，政府進(jìn)行“監(jiān)管”的比重為y1，選擇“不監(jiān)管”的比重為（1-y1）。經(jīng)過上述分析，得出政府與物業(yè)管理公司之間的博弈矩陣（見表2）。（二）博弈模型構(gòu)建與求解。根據(jù)政府與物業(yè)管理公司的博弈矩陣，對于物業(yè)公司來說，選擇按規(guī)定收費(fèi)預(yù)期收益的期望收益BT1，物業(yè)公司不按規(guī)定收費(fèi)的預(yù)期收益BT2，物業(yè)公司的平均期望收益BT，政府監(jiān)管時(shí)的期望收益為CT1，政府不監(jiān)管時(shí)的期望收益CT2，業(yè)主的平均期望收益CT分別為：（7）BT1=B；（8）BT2=y1（B1+H-F-V2）+（1-y1）（B1+H）；（9）BT=x1BT1+（1-x1）BT2；（10）CT1=-Cx1+（F+V1-C）（1-x1）；（11）CT2=-V3（1-x1）；（12）CT=y1CT1+（1-y1）CT2。由（7）（8）（9）得出物業(yè)公司在選擇“按規(guī)定收費(fèi)”情形下的復(fù)制動態(tài)方程為：F（x1）==x1（BT1-BT）=x1（1-x1）{y1（F+V2）-H}；由（10）（11）（12）得出政府在選擇“監(jiān)管”情形下的復(fù)制動態(tài)方程：F（y1）==y1（CT1-CT）=y1（1-y1）{F+V1-C+V3-x1（F+V1-V3）}，令F（x1）=0，則可以得到物業(yè)公司在選擇“按規(guī)定收費(fèi)”情形下的復(fù)制動態(tài)方程的三個(gè)均衡點(diǎn)分別是x1=0，x2=1，y1=，且當(dāng)BT1>BT2時(shí)物業(yè)公司才會選擇按規(guī)定收費(fèi)，即y1>；同理令F（y1）=0則可以得到政府在選擇“監(jiān)管”情形下的復(fù)制動態(tài)方程的三個(gè)均衡點(diǎn)分別是y1=0，y2=1，y1=，且當(dāng)CT1>CT2時(shí)，即x1>時(shí)政府才會選擇監(jiān)管。

三、結(jié)束語

根據(jù)以上博弈分析，對物業(yè)收費(fèi)問題提出以下對策建議：在物業(yè)管理公司和業(yè)主的博弈過程中，應(yīng)該積極增加物業(yè)管理公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)帶來的社會正面效應(yīng)，在物業(yè)管理公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)盡量減少服務(wù)成本，提高物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)對業(yè)主帶來利益的概率。在政府和物業(yè)管理公司博弈過程中，政府應(yīng)積極加強(qiáng)監(jiān)管，并不斷降低監(jiān)管成本，加大政府對物業(yè)管理公司不按規(guī)定收費(fèi)的處分力度，增大物業(yè)管理公司被處罰而帶來的社會負(fù)面效應(yīng)。

作者:李魯波 張豪華 單位:沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院