導語：物業(yè)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1緒論

1.1選題研究的背景、目的、方法。我國物業(yè)管理是一個新興開展的行業(yè)，其未來發(fā)展有著很大的遠景。近30年來，我國商品經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮，物業(yè)管理行業(yè)也伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向規(guī)模化、社會化。我國物業(yè)管理行業(yè)不再局限于一線城市的定位發(fā)展，而開始走向全國化，越來越多的縣級城鎮(zhèn)也開始引入物業(yè)管理。物業(yè)管理已經(jīng)成為屋宇價值的20%~30%，屬于房屋價值的一部分。但是，隨著該行業(yè)的逐步擴大，越來越多的物業(yè)管理公司選擇與房地產(chǎn)企業(yè)進行合作，卻因為種種問題停滯不前，甚至導致虧損，加上其發(fā)展方向模糊，房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)管理行業(yè)不夠重視，無法妥善處理與物業(yè)管理公司之間的關系等等一系列問題仍然是阻礙其發(fā)展的主要原因。所以本文通過重點研究房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)管理的關系，詣在使房地產(chǎn)工作者認識到物業(yè)管理的重要性，必須認真徹底貫實物業(yè)工作在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使我國物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展得以進入一個全新階段。本文研究方法有：（1）實證分析。通過以深圳市國匯通投資有限公司和其旗下物業(yè)管理公司為例，與目前的房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)做出比較，同時對比該公司發(fā)展物業(yè)前后的基本狀況，得出物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的結(jié)論。（2）數(shù)據(jù)分析。本文通過分析深圳市國匯通投資有限公司及其旗下物業(yè)管理公司2014~2016年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，得到每年的年利潤率數(shù)額，再將兩方數(shù)據(jù)作為對比，得出相對應結(jié)論。使本文擁有可靠的數(shù)據(jù)支撐，更具真實性。1.2理論綜述。在我國的《物業(yè)管理條例》中，關于物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動①。學者原春梅在“淺議物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響”中對于物業(yè)管理與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關聯(lián)做出了三個總結(jié)。一是物業(yè)管理的質(zhì)量和服務效果對房產(chǎn)價格有一定影響。二是物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格有一定影響。三是物業(yè)管理對于房地產(chǎn)的品牌效應也有一定影響②。國外學者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物業(yè)管理是可以改善新加坡不可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀的催化劑，并對英國和美國的綠色實踐進行了簡要對比。為推動綠色物業(yè)管理更好的發(fā)展，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟和社會效益做出了貢獻③。

2物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

2.1國內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀分析。根據(jù)社會調(diào)查，目前為止我國已超過6萬家物業(yè)管理公司，相關從事人員有600多萬人，住宅類物業(yè)管理面積達到120多億平方米。城鎮(zhèn)物業(yè)管理的覆蓋率已達到50%以上，其中北上廣深等一線城市更是遠遠超過50%。物業(yè)管理已走向規(guī)?；缂岸鄠€領域，成為推進著我國城市GDP比重的增長的新興行業(yè)④。至于國外物業(yè)發(fā)展水平，相對于中國屬于比較先進發(fā)達。例如美國的物業(yè)，就已經(jīng)達到世界領先水準。尤其是在法律法規(guī)這一塊，擁有比較完善的物業(yè)法律作為保障。有一些發(fā)達國家的物業(yè)管理發(fā)展起步早，在管理智能化領域已有充足的經(jīng)驗。例如新加坡、美國、歐洲等國家和地區(qū)。近年來，歐美國家的住宅小區(qū)的智能化基礎配置逐漸走向完善，物業(yè)開始趨向智能化管理。AbbasElmualim對計算機輔助物業(yè)管理的機會也進行了深度研究。與世界物業(yè)的信息化和智能化發(fā)展比起來，我國的物業(yè)管理仍然處于初級階段。2.2深圳市國匯通投資有限公司的物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀分析。深圳市國匯通投資有限公司是于2012年在深圳市寶安區(qū)成立的一家從事房地產(chǎn)運營的公司，經(jīng)過5年的快速發(fā)展成為深圳市具有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，擁有良好的口碑和穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎。該公司主要從事于地產(chǎn)投資開發(fā)以及房地產(chǎn)建筑項目投資，同時也從事物業(yè)管理，物業(yè)升級改造，其旗下同時擁有一家國匯通物業(yè)管理子公司。此外，該公司雖發(fā)展迅速，但仍處于前期階段。許多方面尚未成熟，存在不少問題。

3深圳市國匯通物業(yè)管理有限公司存在的問題

深圳市國匯通物業(yè)管理有限公司成立于2013年，隸屬于深圳市國匯通投資有限公司，具有獨立法人資格，是深圳市乙級物業(yè)管理單位。和大多數(shù)物業(yè)管理公司一樣出現(xiàn)了各種問題亟待解決。雖然與業(yè)主簽訂了合同，并且該公司也制定了一系列的服務規(guī)范尺度，例如微笑接待業(yè)主，耐心回答業(yè)主問題等等。但大多數(shù)都沒有真正落實，不僅缺乏服務意識，服務水平也無法達到業(yè)主要求，拖延維修時間造成額外損失，與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，甚至口角沖突的事件屢屢頻發(fā)，有的甚至導致業(yè)主拒交、拖交管理費，這樣的情況直接影響了物業(yè)的形象建設。一般的物業(yè)管理公司工作人員通常是朝九晚六，即早上九點上班，晚上六點下班。業(yè)主離開小區(qū)去上班時，物業(yè)人員來到小區(qū)上班，而業(yè)主下班回到小區(qū)時，物業(yè)人員卻下班離開小區(qū)，到周末雙休時，物業(yè)人員也是休息日。如此一來當業(yè)主有需要的時候卻找不到工作人員，使得物業(yè)人員無法及時準確地了解業(yè)主需求，并服務于業(yè)主，由此導致業(yè)主對物業(yè)的滿意度降低。許多的物業(yè)公司都出現(xiàn)過類似問題，物業(yè)管理處未通過協(xié)商，徑自提高了收費標準，或者以其他理由擴大收費范圍，增加收費項目。該公司曾以小區(qū)停車位緊缺為由，將臨時停車費提升至10元/時，后來由于太多業(yè)主投訴反對，才降低了停車費費用。這樣不規(guī)范的收費引起業(yè)主不滿，使原本就難收的管理費難上加難，加之物業(yè)管理成本太高，收費太難，導致營運資金缺乏等問題。

4深圳市國匯通物業(yè)管理有限公司對存在問題解決對策

近幾年，經(jīng)濟適用房和普通住宅小區(qū)的投資比重上升，相對的高檔小區(qū)、別墅公寓所占比重有所降低，國匯通應采取相對應的措施，例如添加一些較低價位的、小型的房屋供應數(shù)量，合理調(diào)整自身房屋供應的結(jié)構(gòu)。與此同時，企業(yè)還應注重自己的品牌定位，打造富有個性化的口碑，例如“深圳市最具綠色生態(tài)健康小區(qū)”這樣的品牌定位去吸引消費者，運用品牌戰(zhàn)略來開拓市場。國匯通物業(yè)管理公司必須制訂一系列的專屬規(guī)章制度，加強對物業(yè)人員的管理。建立以人為本的服務準則，樹立員工正確的服務觀念?？梢越梃b一些知名度比較高的物業(yè)公司，如長城物業(yè)，中海物業(yè)等，適當參考其管理制度，在服務質(zhì)量上必須要有所完善，同時也要深入培養(yǎng)工作人員的服務意識，訓練出具有專業(yè)服務和技能的員工團隊。除此以外，要特別注意嚴格規(guī)定員工必須文明用語，維護公司自身的文明形象，切不能做有損壞公司形象的事⑤。在工作日，國匯通物業(yè)管理公司可以盡量分散人員工作時間，運用兩班倒或者三班倒的策略，將上班時間提前一個小時左右，下班時間推遲至晚上九點。提前上班的工作人員提前下班，推遲下班的人員也推后上班時間。周末可以采取周日單休、周六調(diào)休的策略，并且保證大多數(shù)時候管理處至少有一個工作人員在場。這樣一來，便可以及時為業(yè)主答疑解惑，確保業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度不會有所下降。國匯通物業(yè)管理公司都存在著收費難的困境，這主要歸因于公司收費制度不夠規(guī)范，有的甚至出現(xiàn)多收費、亂收費的現(xiàn)象。為了避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，其一，物業(yè)公司制定一系列的收費標準，并將其置于顯而易見的地方，使業(yè)主能夠一目了然。并且嚴格按照該標準規(guī)定收取管理費，不多收也不少收。其二，物業(yè)公司健全自身收費管理系統(tǒng)，改善以往傳統(tǒng)的財務收支統(tǒng)計方法，加強財務上的管理。還可以利用預付費管理系統(tǒng)，鼓勵業(yè)主提前按時繳清費用，而不必上門逐戶催收管理費。其三，要避免出現(xiàn)營運資金缺乏的問題，除了將收費透明化以外，還應該節(jié)約勞動力成本，開源節(jié)流，加強財務管理⑥。

5結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)雖是物業(yè)管理的根基，而物業(yè)管理卻是房地產(chǎn)企業(yè)的延伸，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)。擁有良好的物業(yè)管理不僅能夠使房屋保值升值，更能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的盈利，推動房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，實現(xiàn)價值最大化，形成競爭優(yōu)勢。因此，任何一家物業(yè)管理公司若想對房地產(chǎn)事業(yè)產(chǎn)生積極的影響，除了必須擁有到位的服務質(zhì)量和服務意識，更應該有一個發(fā)展戰(zhàn)略意識，即品牌戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略。經(jīng)過增強企業(yè)的物業(yè)管理水準，推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，更能促進居民生活水平提供，加快城市化進程。但仍有房地產(chǎn)企業(yè)并不是十分重視物業(yè)管理，只是將物業(yè)管理作為一種售后服務。筆者提出，物業(yè)管理必須深入貫徹落實于房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展的整個過程，包括了小區(qū)規(guī)劃、立項分析、戶型設計等各階段。此外，我國物業(yè)管理物業(yè)管理行業(yè)雖然在近幾年得到比較大的發(fā)展，但也出現(xiàn)了不少問題，本文只是就深圳市國匯通投資公司旗下的物業(yè)管理陳述了幾項主要存在的問題，但并不代表廣大物業(yè)公司存在的問題，解決策略也仍存在一定的思維局限性，解決方法實用性有待考察。目前物業(yè)行業(yè)仍然存在各種各樣的問題，而這些問題，亟待專業(yè)人員的研究并解決。

作者:雷 飛 孫熙彤 郭進超 黃明秀 單位:1、中山大學新華學院 2、東莞市科學技術(shù)博物館