導(dǎo)語：城市住宅物業(yè)管理及對策研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一物業(yè)管理服務(wù)的屬性

經(jīng)濟(jì)學(xué)理論通常根據(jù)消費(fèi)過程中的排他性和競爭性①來定義私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品，認(rèn)為同時(shí)具有競爭性和排他性的產(chǎn)品是私人產(chǎn)品，而所謂公共產(chǎn)品是指增加一個(gè)人對該物品的消費(fèi)，并不同時(shí)減少其他人對該物品消費(fèi)可能性的一類物品，其中公共產(chǎn)品還可以細(xì)分為純公共產(chǎn)品和混合產(chǎn)品②。從生產(chǎn)者的角度來看，在不擁擠的情況下對混合產(chǎn)品的消費(fèi)不排斥和妨礙他人對該類產(chǎn)品的同時(shí)享用，也不會(huì)減少他人消費(fèi)該類公共產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量，因而具有一定程度的外部性，如某住宅小區(qū)整體環(huán)境的改善，不僅可增加該小區(qū)居民的福利，也可提升整個(gè)城市的環(huán)境水平，甚至惠及外來旅游者。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理是指由物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)統(tǒng)一實(shí)施的社會(huì)化、專業(yè)化管理，其包括以下幾方面的內(nèi)容:對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其附屬設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。通過城市住宅小區(qū)物業(yè)管理包括的內(nèi)容可見，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)屬于公共產(chǎn)品中的混合產(chǎn)品，具有非競爭屬性、排他屬性、社區(qū)性、非排他屬性等四個(gè)屬性。第一，城市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)所包含的內(nèi)容大多是為小區(qū)提供的公共服務(wù)，在城市小區(qū)居民尚未達(dá)到飽和之前，增加一位業(yè)主并不會(huì)影響其他業(yè)主獲取小區(qū)物業(yè)提供的服務(wù)，也就是說多一個(gè)業(yè)主并不會(huì)增加邊際服務(wù)成本，即具有非競爭性。第二，由物業(yè)管理公司提供的大部分服務(wù)是可以建立方便可行的收費(fèi)機(jī)制的，業(yè)主可以購買小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，即由物業(yè)管理公司提供的大部分服務(wù)具有一定程度的排他性，例如小區(qū)物業(yè)管理公司能夠方便地將拒絕支付供水、供暖費(fèi)的業(yè)主排除在這些服務(wù)的范圍之外。第三，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與其他混合產(chǎn)品最大的不同在于其社區(qū)屬性，也就是說，在其受益范圍即小區(qū)內(nèi)，具有非排他性，即小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的受益對象是住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，例如，一個(gè)小區(qū)的綠化與垃圾處理通常只對該小區(qū)內(nèi)的居民具有非排他性，但超出該小區(qū)范圍就具有排他性，因?yàn)榉窃撔^(qū)業(yè)主不能享受該小區(qū)綠化與垃圾處理帶來的好處。關(guān)于物業(yè)管理的這個(gè)屬性，為了與之前的“排他性”相區(qū)別，本文將其稱之為社區(qū)屬性。第四，物業(yè)管理企業(yè)為社區(qū)范圍之內(nèi)所提供的物業(yè)管理服務(wù)具有非排他屬性。例如社區(qū)排水管道的改造會(huì)使得所有業(yè)主受益，但當(dāng)改造費(fèi)用需要由業(yè)主支付時(shí)，肯定會(huì)有部分業(yè)主拒絕支付其應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)的改造費(fèi)用，而這部分拒絕支付改造費(fèi)用的業(yè)主卻仍可以享受社區(qū)排水管道改造后帶來的好處，此即“搭便車”現(xiàn)象。

二我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

1．現(xiàn)狀

(1)物業(yè)管理規(guī)模不斷擴(kuò)大近十幾年來，我國的城市住宅小區(qū)已初步建立起了社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理格局，并隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)而進(jìn)入了快速發(fā)展期。截至2012年，我國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)營收值已達(dá)到25734．8萬元，同比增長10．2%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入占各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入的54．9%;商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)和其他類型物業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的占比均有小幅提升，同比分別增加1．1、0．4、0．9個(gè)百分點(diǎn)。目前，全國物業(yè)管理覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá)50%以上，深圳等一線城市已超過95%。(2)物業(yè)管理法律框架初步形成原國家建設(shè)部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，該《辦法》首次明確規(guī)定:在城市新建住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理制度。隨后各省、自治區(qū)、直轄市也相繼制定了一系列關(guān)于物業(yè)管理的地方性規(guī)章，如深圳率先制定了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，開創(chuàng)了物業(yè)管理地方立法的先河。1998年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該《通知》系統(tǒng)地提出了要建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的物業(yè)管理新體制。2003年6月8號國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該《條例》的頒布標(biāo)志著我國的物業(yè)管理正式進(jìn)入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段。2007年8月國務(wù)院頒布經(jīng)重新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，新《條例》對業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)做了進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)。

2．問題

(1)服務(wù)質(zhì)量差，治安狀況差，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重首先，在服務(wù)質(zhì)量方面，據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)告》引述中國社會(huì)調(diào)查事務(wù)所的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示:在與購房有關(guān)的問題中，95%的消費(fèi)者最關(guān)心的是物業(yè)管理問題;在對物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度調(diào)查方面，41%的被訪者表示“非常不滿意”，22%的被訪者表示“不滿意”，12%的被訪者表示“比較滿意”，2%的被訪者表示“非常滿意”。上述數(shù)據(jù)表明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)滿意程度較低。目前，物業(yè)管理企業(yè)所提供的公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)這三項(xiàng)服務(wù)均存在較大的提升空間。雖然有部分物業(yè)管理企業(yè)的這三項(xiàng)服務(wù)工作做得較好，但是更多的物業(yè)管理企業(yè)連售房時(shí)承諾的最基本的公共服務(wù)也不能兌現(xiàn):公用樓梯、道路、綠地?zé)o人清掃;垃圾遍地、下水堵塞、污水漫溢、臭氣熏天亦無人過問。其次，小區(qū)治安狀況差是居民在日常生活中最為擔(dān)憂的問題之一。小區(qū)居民家被撬，自行車、摩托車、甚至汽車被盜案件時(shí)有發(fā)生。有的小區(qū)大門口處的門衛(wèi)形同虛設(shè)，小偷可以長驅(qū)直入;有的小區(qū)雇傭退休工人看樓護(hù)院，雖臂纏袖章坐在樓道前，但實(shí)為聾子耳朵，無濟(jì)于事;有的小區(qū)雖然組織了巡邏隊(duì)日夜巡邏，但仍難保小區(qū)的安全。再次，在物業(yè)收費(fèi)方面，由于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的地位不對等，導(dǎo)致有些物業(yè)管理者亂設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目，隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而使居民不堪重負(fù)，怨聲載道。例如，據(jù)《大同日報(bào)》報(bào)道，大同市物價(jià)局價(jià)格舉報(bào)中心每年受理的價(jià)格舉報(bào)、咨詢中房地產(chǎn)及物業(yè)管理亂收費(fèi)問題占43%，位居第一。(2)市場化程度低，經(jīng)營模式單一目前，我國住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)一般均與房地產(chǎn)開發(fā)商存在著密切關(guān)系，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)或是由房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建，或是由房地產(chǎn)開發(fā)商直接委托。這使得物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)具有一定程度的壟斷性，剝奪了業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)管理企業(yè)的選擇權(quán)利和契約自由。也就是說，一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)一旦開始管理某個(gè)小區(qū)，別的物業(yè)管理企業(yè)就再也沒有機(jī)會(huì)或是很難再進(jìn)入該小區(qū)從事該小區(qū)的物業(yè)管理工作。(3)業(yè)主委員會(huì)或無或渙散，無力制約物業(yè)管理企業(yè)目前，我國大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)為或無或渙散的狀態(tài)，這使得業(yè)主無力制約物業(yè)管理企業(yè)的任何行為。而業(yè)主委員會(huì)或無或渙散的原因來自于以下兩個(gè)方面。一方面從業(yè)主委員會(huì)的成立來看，《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，但并無任何硬性的程序性規(guī)定。由于小區(qū)業(yè)主的松散性，使其很難自主產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，而由此導(dǎo)致的后果是廣大業(yè)主不可能與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行充分有效的溝通，進(jìn)而不能對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施有效的監(jiān)督與制約。另一方面從業(yè)主委員會(huì)的存在及發(fā)展來看，業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)需要自籌活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、自建管理制度、自找辦公地點(diǎn)。由于對業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)轉(zhuǎn)缺乏強(qiáng)制性的相關(guān)規(guī)定，致使截至目前我國絕大多數(shù)小區(qū)都未成立業(yè)主委員會(huì)，即使少數(shù)小區(qū)已成立了業(yè)主委員會(huì)，其運(yùn)轉(zhuǎn)亦處于松散狀態(tài)，不能有效地開展活動(dòng)，說其有如形同虛設(shè)亦不為過。以武漢市江岸區(qū)岔馬路金洲花園小區(qū)為例，由于收費(fèi)不到位及人員流動(dòng)問題，業(yè)主委員會(huì)于2005年成立后僅維持兩年便于2007年解散。在業(yè)主委員會(huì)或無或渙散的情況下，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中幾乎處于不受任何監(jiān)督與制約的狀態(tài)，而缺乏監(jiān)督與制約的后果是物業(yè)管理公司即使在履行物業(yè)服務(wù)合同中存在嚴(yán)重的問題，其亦不會(huì)被追責(zé)。

3．物業(yè)管理問題產(chǎn)生的原因

(1)相關(guān)政策法規(guī)滯后我國物業(yè)管理實(shí)踐從上個(gè)世紀(jì)80年代中期就已經(jīng)開始，而與之相比我國的物業(yè)管理立法卻明顯滯后。自深圳于1981年成立第一家物業(yè)公司到1994年我國第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺，中間竟有13年地方法規(guī)的空白期。目前，在全國范圍內(nèi)調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系效力較高的是2007年出臺的《物權(quán)法》，但其作為一部基本法，原則性的規(guī)定要多于可操作性的規(guī)范，這使得對物業(yè)管理的規(guī)范更多地依賴其他行政法規(guī)等。在地方法規(guī)層面，為配合國家層面物業(yè)管理相關(guān)法律的實(shí)施，許多地區(qū)結(jié)合本地情況出臺了本地關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)章制度，但由于各地物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r不一及立法者對物業(yè)管理理解的不同，致使各地制定出來的地方物業(yè)管理法規(guī)與國家的法律規(guī)定在一些重大問題的規(guī)定上不相一致，如我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等活動(dòng)都是代表性的、程序性的，其法律結(jié)果直接歸屬于業(yè)主本人，換句話說小區(qū)的業(yè)主拒不根據(jù)合同履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的委員不因此而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，因而從立法角度看，業(yè)主委員會(huì)并不屬于社團(tuán)法人。而《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》卻規(guī)定業(yè)主委員會(huì)必須經(jīng)過注冊登記，成為社團(tuán)法人。中央與地方法規(guī)相互矛盾不僅破壞了我國物業(yè)管理法制的統(tǒng)一性，也是導(dǎo)致我國物業(yè)管理領(lǐng)域亂象頻仍的原因之一。

(2)業(yè)主尚未樹立購買物業(yè)服務(wù)的觀念，在認(rèn)識上存在較大誤區(qū)一方面，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布和實(shí)施多年，但某些業(yè)主并沒有樹立起“購買服務(wù)”的意識，致使拖交、拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象十分普遍。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)并沒有明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)責(zé)范圍，致使本應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的房屋質(zhì)量問題歸咎于物業(yè)管理企業(yè)，部分業(yè)主并未認(rèn)清各種管理矛盾的責(zé)任主體，常常以房屋質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費(fèi)。另一方面，從城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的非排他屬性來看，不能因?yàn)槟承I(yè)主“不需要”某些物業(yè)服務(wù)，如小區(qū)整體綠化、治安等物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)就可將其排除在物業(yè)服務(wù)范圍之外。由于“不需要”某些物業(yè)服務(wù)的業(yè)主雖然拒交相應(yīng)的費(fèi)用但仍享受物業(yè)管理企業(yè)提供的相應(yīng)服務(wù)，就會(huì)使得“需要”某些物業(yè)服務(wù)的業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)不足以彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的成本，于是，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量就可能達(dá)不到業(yè)主的要求，從而引起業(yè)主的不滿，進(jìn)而可能因此更進(jìn)一步地加劇物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理費(fèi)的難度。因此，業(yè)主尚未樹立購買物業(yè)服務(wù)的觀念，是導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾激化的重要原因之一。

三關(guān)于加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策

1．制定相應(yīng)的法律法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，明確界定業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系盡快完善我國物業(yè)管理法律體系，是理順目前物業(yè)管理領(lǐng)域各種關(guān)系、處理好各種糾紛的根本途徑。對此，本文提出以下建議:第一，涉及物業(yè)管理的法律法規(guī)應(yīng)由中央直接立法;第二，在涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的一系列法律法規(guī)中，應(yīng)對住宅小區(qū)管理中房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)限、業(yè)主的權(quán)益、業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作、物業(yè)管理公司的責(zé)任與義務(wù)等問題作出明確界定;第三，要尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的意思自治，在相關(guān)法規(guī)的調(diào)整下，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)最終須依據(jù)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，在《合同法》的框架下厘清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如此，小區(qū)的物業(yè)管理才能走上健康發(fā)展的軌道。2．加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理，引入市場競爭機(jī)制，培育和完善物業(yè)管理市場的微觀經(jīng)濟(jì)主體缺乏競爭機(jī)制、物業(yè)管理市場體系尚未真正建立起來，是當(dāng)前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理成效差的原因之一。因此，解決物業(yè)管理領(lǐng)域的亂象，最根本的就是在完善法規(guī)的前提下，改變這種市場競爭程度不夠的壟斷現(xiàn)狀，以競爭促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。對此，本文提出以下建議:第一，要推行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)評審制度，提高物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，例如對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資格認(rèn)證管理、對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行定期考評;第二，引進(jìn)市場競爭機(jī)制，明確物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求和操作程序，以使參與者有章可循。

四結(jié)論

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)屬于公共產(chǎn)品中的混合產(chǎn)品，具有非競爭屬性、排他屬性、社區(qū)性、非排他屬性等四個(gè)屬性。從我國城市住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀來看，受物業(yè)管理服務(wù)的屬性的影響，我國物業(yè)管理在服務(wù)質(zhì)量、行業(yè)市場化程度及業(yè)主的觀念等方面都還存在著許多問題，這些問題嚴(yán)重制約著我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。本文認(rèn)為，這些問題的最終解決，需要從完善物業(yè)管理法律體系、規(guī)范市場主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系等方面去予以解決。

本文作者：文宇工作單位：西昌學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院