導(dǎo)語：略析產(chǎn)權(quán)式酒店管理問題及路徑一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

(一）建立對(duì)開發(fā)商的審批和監(jiān)督機(jī)制

產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的投融資工具擁有其自身的特殊性,但由于缺乏專門的法律規(guī)制,目前只能接受我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)法律規(guī)范的規(guī)制,這成為其在我國發(fā)展的主要障礙。出于對(duì)非法集資可能性的擔(dān)憂，地方政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展都持謹(jǐn)慎態(tài)度。因而建立產(chǎn)權(quán)式酒店特殊制度的首要問題即在于規(guī)范開發(fā)商的行為,完善審批和監(jiān)督制度。具體體現(xiàn)如下：在審批時(shí),開發(fā)商的資金實(shí)力、信譽(yù)如何,開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)都應(yīng)作為關(guān)注的重點(diǎn)。同時(shí),還應(yīng)査明開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店未來的經(jīng)營模式是否具備可行的計(jì)劃,對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和可能發(fā)生的市場風(fēng)險(xiǎn)有無合理的預(yù)測等。另一方面,還應(yīng)保證開發(fā)商對(duì)其承諾的投資回報(bào)是否有充足的資金實(shí)力作為后盾,或者已經(jīng)采用其他方式對(duì)投資者的投資回報(bào)予以擔(dān)保(如引入擔(dān)保公司等）。

在開發(fā)過程中，對(duì)開發(fā)商的違規(guī)操作,如將商業(yè)性質(zhì)的建設(shè)用地擅自變更為住宅性質(zhì)的用地等應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格且充分的監(jiān)督，同時(shí)對(duì)于集資詐騸也應(yīng)進(jìn)行深人的防備。當(dāng)然,僅由政府對(duì)開發(fā)商進(jìn)行單一監(jiān)督還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,應(yīng)逐步建立起多元的監(jiān)督模式?？梢圆捎眠m當(dāng)?shù)姆绞綄⑼顿Y者納入監(jiān)督的模式中,基于自身切身利益的考慮，這種監(jiān)督的效力是顯而易見的。此外,由媒體主導(dǎo)的輿論監(jiān)督也將產(chǎn)生重要作用。

(二）完善投資回報(bào)擔(dān)保制度

開發(fā)商售房廣告中宣稱的高額回報(bào)率是影響投資者做出投資產(chǎn)權(quán)式酒店決定的重要影響因素。由于目前我國市場經(jīng)濟(jì)制度發(fā)展尚不完善，出于對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店市場發(fā)展的考慮，應(yīng)允許開發(fā)商對(duì)投資者的投資回報(bào)進(jìn)行擔(dān)保,但必須要求雙方主體就此簽訂明確的擔(dān)保協(xié)議。發(fā)生法律糾紛時(shí),對(duì)于此擔(dān)保關(guān)系可以適用我國擔(dān)保法或其他有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定。第三方專業(yè)擔(dān)保公司與投資者簽訂協(xié)議約定由第三方公司承擔(dān)對(duì)髙額回報(bào)的，開發(fā)商應(yīng)與第三方擔(dān)保公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

實(shí)踐中,開發(fā)商與酒店管理公司多存在關(guān)聯(lián)性。當(dāng)由于起初對(duì)投資回報(bào)過于樂觀地估計(jì),投資者所得收益無法達(dá)到約定的回報(bào)水平時(shí),開發(fā)商即將所有責(zé)任推給幾乎沒有什么責(zé)任能力的酒店經(jīng)營者,借以逃脫自己的法律責(zé)任。此時(shí)開發(fā)商的行為屬于欺詐行為,應(yīng)利用法人人格否認(rèn)理論直接向開發(fā)商主張權(quán)利,由開發(fā)商對(duì)投資者承擔(dān)其承諾回報(bào)與現(xiàn)實(shí)回報(bào)之間的利益差值。

(三）允許產(chǎn)權(quán)式酒店分割出售

在我國若將產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地定性為商業(yè)用地，將直接導(dǎo)致開發(fā)商無法將酒店分割出售,投資者不能進(jìn)行登記進(jìn)而取得單間客房的產(chǎn)權(quán)證書。因此為了能將酒店分割出售，開發(fā)商不得不通過違規(guī)操作將已獲得的商業(yè)性質(zhì)用地轉(zhuǎn)換為住宅用地,進(jìn)而引起一系列的法律問題。進(jìn)一步地講,禁止開發(fā)商擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計(jì)為大空間的商業(yè)用房間，是產(chǎn)權(quán)式酒店在我國發(fā)展的最大障礙。如果整間酒店有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證’但這一產(chǎn)權(quán)證不允許分割，那么單獨(dú)的酒店客房即不能辦出單間客房的產(chǎn)權(quán)證。由于沒有進(jìn)行登記,無法取得房產(chǎn)證，投資者實(shí)際上根本沒有取得房屋所有權(quán)。允許開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店分割銷售,為購房者辦理酒店單間所有權(quán)證奠定了基礎(chǔ)。

進(jìn)而單間所有權(quán)證的辦理也直接解決了產(chǎn)權(quán)式酒店交易轉(zhuǎn)讓的問題。但仍有必要要求開發(fā)商與投資者之間簽訂“回購條款”,以解決如果產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況不好，市場上不存在酒店的受讓者,投資者無法退出經(jīng)營關(guān)系的問題。這也是對(duì)建立退出制度的重要保障。因而，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國健康發(fā)展的關(guān)鍵是要對(duì)其建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行準(zhǔn)確定性，同時(shí)允許幵發(fā)商將酒店分割銷售。只要允許開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店分割出售，承認(rèn)投資者的產(chǎn)權(quán)，建設(shè)用地定性問題也就隨之解決了。上文提及的《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》第7條規(guī)定：“商服用地、住宅用地、金融辦公用地可兼容建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店,用地性質(zhì)和年限可以不變”，明確規(guī)定住宅用地可用于產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)。同時(shí)其第3條規(guī)定產(chǎn)權(quán)式酒店可予以分割銷售,第10條規(guī)定產(chǎn)權(quán)式酒店客房按套、間等房屋基本單元進(jìn)行銷(預(yù)）售，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店分割銷售問題做出肯定性規(guī)定。該辦法第18條規(guī)定通過分割進(jìn)行銷售的客房按套內(nèi)建筑面積分割登記，第19條規(guī)定客房產(chǎn)權(quán)人在辦理客房產(chǎn)權(quán)登記后,可向土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記,對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店分割出售后房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記作出明確規(guī)定。上述規(guī)定對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店用地性質(zhì)、分割出售以及產(chǎn)權(quán)登記等亟待解決的問題進(jìn)行規(guī)定,是對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店法律問題的有益突破。

(四）明確產(chǎn)權(quán)式酒店可以成為區(qū)分所有的客體

產(chǎn)權(quán)式酒店存在區(qū)分所有的事實(shí)與作為住宅小區(qū)的高層建筑并無本質(zhì)區(qū)別,因而產(chǎn)權(quán)式酒店可以成為區(qū)分所有的客體。確立了產(chǎn)權(quán)式酒店的區(qū)分所有權(quán)，即可設(shè)立基于成員權(quán)而成立的業(yè)主委員來解決酒店的管理、修繕等方面的問題。同時(shí),為投資者分享酒店收益提供了法律基礎(chǔ)。明確產(chǎn)權(quán)式酒店可以使用建筑物區(qū)分所有權(quán),還有利于明確酒店配套娛樂設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此,可以通過相應(yīng)的物權(quán)法司法解釋對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)適用的客體進(jìn)行具體規(guī)定，將區(qū)分所有的事實(shí)作為適用建筑物區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，而不考慮該建筑的具體用途和其是否為高層建筑。

作者：葉小麗單位：西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院