導語：房產(chǎn)企業(yè)成立獨立的物業(yè)公司可行性研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：物業(yè)管理是監(jiān)督物業(yè)運行和維護，以實現(xiàn)業(yè)主目標的管理過程。物業(yè)管理和其他商業(yè)行為一樣都有一個共同的目標：讓顧客滿意。物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，也是開發(fā)商的需要，更是業(yè)主維護自身權(quán)利利益的需要。

隨著房地產(chǎn)市場的開發(fā)和房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理公司的在房屋開發(fā)建設(shè)和后期管理服務(wù)顯得尤為重要，本文從物業(yè)管理的早期介入的角度，通過對物業(yè)管理早期介入的提出、意義、作用，以及幾點思考等方面的論述，提出自己的認識和看法，以促使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開發(fā)的前期加以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，以提高物業(yè)的綜合功能、質(zhì)量、長效管理和物業(yè)的銷售，取得更好的經(jīng)濟效益和社會效益。

一、物業(yè)管理早期介入的提出

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般來講“重規(guī)劃設(shè)計，輕建后管理”、“重施工建設(shè)、輕物業(yè)配套”，以致于忽略了房屋建成交付使用后遺留的許多問題和矛盾。如管理用房不夠用、停車位不夠、空調(diào)位置未考慮、建筑物內(nèi)的管線布置不利于日后的維修養(yǎng)護、保安防范中的技術(shù)設(shè)備缺少以及水、電、氣、通訊、交通等配套方面存在的問題。給業(yè)主產(chǎn)生了很多缺陷，既使業(yè)主、使用人感到十分不便，增加物業(yè)管理工作的難度。甚至，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)帶來了無法彌補的缺撼。

多年的探索總結(jié)，現(xiàn)在人們越來越認識到，真正意義上的早期介入是從項目前期的規(guī)劃設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的的全過程，良好的物業(yè)管理并不是簡單的售后服務(wù)，而是貫穿于物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)及使用的整個過程之中。

物業(yè)管理的早期介人，是指物業(yè)管理公司在驗收接管投入正式運行、使用的物業(yè)之前，隨同項目開發(fā)就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。向前延伸對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)，以最大限度的滿足業(yè)主和使用人的需要的一種管理形式。

二、物業(yè)管理旱期介入的意義

(一)實現(xiàn)“設(shè)計、施工和物業(yè)管理一體化”全過程管理，節(jié)約了物業(yè)建設(shè)成本和運行成本

項目設(shè)計階段介入，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，提出全局性、功能性建設(shè)意見，使項目設(shè)計最優(yōu)化。設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，從完善物業(yè)設(shè)計細節(jié)、更好搞好物業(yè)經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。

在工程監(jiān)理階段，對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)控，奠定了物業(yè)“硬”基礎(chǔ)。由于物業(yè)項目建成后，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，它比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密，。這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。所以，盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，

在接管驗收階段，注重項目存在問題的整改。有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

所以，有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)、建設(shè)，監(jiān)理的項目專業(yè)監(jiān)督和物業(yè)的提前介入，相互配合，專業(yè)技能互補，最大限度的將得到問題解決。物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布胃、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌，發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即己解訣，節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期，實現(xiàn)了設(shè)計、施工和和物業(yè)管理一體化全壽命優(yōu)化管理，使項目在建設(shè)完工前得以解決和完善，在大了節(jié)約了物業(yè)的建設(shè)成本和運行成本。

（二）促進“開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)共有資源的整合”，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益雙贏

“為了應(yīng)對20世紀70年代經(jīng)濟緊縮的經(jīng)濟環(huán)境，處于供給方的企業(yè)重新考察了它們提供給客戶的產(chǎn)品，為了提高產(chǎn)品的吸引力，差異性和實際價值，許多企業(yè)通過在產(chǎn)品中融入服務(wù)要素來增加產(chǎn)品的附加值”。所以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)本質(zhì)上需要對同一個物業(yè)能體現(xiàn)出內(nèi)在的價值及其附加值，從尊重業(yè)主、提高客戶的滿意度，來最大限度的實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益雙贏。

1、優(yōu)勢互補，促進房屋銷售和物業(yè)管理，提高消費者滿意度

房地產(chǎn)開發(fā)的正確營銷采取市場營銷導向。并隨著房產(chǎn)市場競爭日益激烈，創(chuàng)新銷售在市場中才是不敗的唯一法則。據(jù)房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20％－30％。在無錫濱湖新城開發(fā)的萬科魅力之城，由于無錫人對萬科房產(chǎn)公司及萬科物業(yè)管理公司品牌的認。所以，在第一、二期的房屋銷售實現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績。同樣，無錫的“嘉德時代”，引進的深圳的“中海物業(yè)管理公司”品牌，在取得房屋銷售許可證的很短時間內(nèi)，實現(xiàn)了本地區(qū)同業(yè)最好的銷售業(yè)績。所以，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司早期介入，將會極大地提高消費者滿意度，促進物業(yè)的銷售。可見，物業(yè)管理早期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大的作用。同時，通過早期物物業(yè)介入，一方面，物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。再一方面，基本理順了同水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道為后期管理工作作好了充分準備。

2、建立“專業(yè)化、人本化“形象，提升公司品牌，進而達到雙贏

房地產(chǎn)市場的特殊性，從其趨勢來看，品牌的出現(xiàn)是必然的。其中，優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)和物業(yè)管理是房地產(chǎn)品牌的重要構(gòu)成要素。在以市場為導向的商業(yè)社會里，服務(wù)已經(jīng)處于非常重要的地位。著名的IBM公司就把“IBM就是服務(wù)”奉為企業(yè)理念。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的物業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，與房產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)質(zhì)量有重要的關(guān)系。塑造房地產(chǎn)公司的形象，物業(yè)管理不可忽視。

物業(yè)管理早期介入，表明房地產(chǎn)開發(fā)商不僅僅以利潤為導向，而且也考慮消費者的利益，考慮物業(yè)開發(fā)的社會效益?，F(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品的王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低、效果的優(yōu)劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。因此開發(fā)公司重視物業(yè)管理的建設(shè)，注重品牌戰(zhàn)略，就是“以人為本“，將會實現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益的雙贏。

三、物業(yè)管理旱期介入的作用

（一）完善物業(yè)使用功能

當今，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境的要求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)商，除了執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標準，還應(yīng)考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、生活的便利、安全和舒適等。物業(yè)管理公司因為在長期的實際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸，了解他們的需要，根據(jù)自己的豐富管理經(jīng)驗，就房型的設(shè)計、供電供水、污水處理、電信。道路、綠化、管線走向服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等問題提出建設(shè)性意見，并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進行審視，及時糾正設(shè)計中的不足，使功能完善。

無錫就有物業(yè)管理早期介入的成功案例：1998年投入使用的某大廈（恒通），其絕大部分設(shè)計工作在1991年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則會與后期使用和經(jīng)營管理的要求產(chǎn)生距離、作為早期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、停車場等管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研，井參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進行實地考察、在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，井對項目進行補充和完善、這些項目同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，得到了業(yè)主認同。

（二）確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量

盡管監(jiān)理制早已推行，但由于物業(yè)管理公司有豐富的房屋維修養(yǎng)護和管理經(jīng)驗，并作為潛在業(yè)主的物業(yè)驗收接管，他們在物業(yè)管理方面、使用方面擁有第一手資料，對于物業(yè)在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題非常熟悉，他們在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以加強房屋建造質(zhì)量管理，彌補可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患。特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監(jiān)管，在施工單位自我質(zhì)量管理、專業(yè)工程監(jiān)理公司監(jiān)督質(zhì)量管理、開發(fā)企業(yè)檢查質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，又增加了管理單位的參與質(zhì)量管理，可以強化房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，確保物業(yè)建造質(zhì)量。

（三）奠定了物業(yè)長效管理基礎(chǔ)

由于物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)開發(fā)的早期介人，為物業(yè)的驗收接管打下基礎(chǔ)，并為日后的養(yǎng)護、維修帶來便利。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構(gòu)的設(shè)置、人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作，實現(xiàn)建房、用房、管房的有機結(jié)合。同時，經(jīng)過一段時間的工作?？梢酝h(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順服務(wù)渠道，便于以后管理工作的順利進行。同時，安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽。

（四）促進物業(yè)的銷售

人們消費理念的變化，在置業(yè)時，除了注重房屋的價格、質(zhì)量。環(huán)境等的同時，也越來越注重起其售后服務(wù)即物業(yè)管理。消費者要求物管企業(yè)提供全面、滿意、舒心的服務(wù)，物管企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費者購買房屋這種特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋商品和招來顧客不可缺失的重要內(nèi)容之一。

四、幾點思考

（一）物業(yè)管理早期介入的普及還有一定的難度

雖然《物業(yè)管理條例》于2003年已經(jīng)實施，但早期介入概念遠未能普及。首先，主要阻力未來自相當部分的開發(fā)商，目前還難以理解和接受物業(yè)管理早期介入，除了對物業(yè)早期介入的作用認識不清的原因，更為重要的原因是不愿意承擔早期介入的費用。其次：阻力還來自施工單位和物業(yè)公司自身，因為前者認為物業(yè)公司早期介入行使職能是在挑刺增加工作量。而后者認為早期介入的投資風險較高，并巳有的開發(fā)商并不愿意補償這些費用。

（二）早期介入與監(jiān)理職能的沖突

物業(yè)管理公司提前介入項目開發(fā)，盡管是從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免項目建成后會給使用帶來不便，一方面使施工方反感，另一方面在發(fā)生質(zhì)量問題時就容易相互推卸責任，反而造成項目產(chǎn)品質(zhì)量難以提高。為此，早期介入的職能定位還應(yīng)重新定位。

（三）早期介入的物業(yè)管理公司的變更，易引發(fā)矛盾

按規(guī)定，物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會決定。而物業(yè)管理早期介入中，物業(yè)公司是由開發(fā)商選聘。這就是目前矛盾比較集中的地方，因為開發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入，并沒有得到業(yè)主的同意，這會在一定程度上損害業(yè)主的權(quán)益，很容易使業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三者之間產(chǎn)生糾紛，不利于后期物業(yè)管理。而業(yè)主在組建新的業(yè)主管委會后，就會要求業(yè)主管委會另聘物管公司，易產(chǎn)生矛盾。

（四）早期介入有關(guān)法規(guī)保障

目前還沒有立法，使物業(yè)管理早期介人成為一種制度，使接受物業(yè)管理早期介入成為開發(fā)商進行開發(fā)活動的必要條件之一。同時，與現(xiàn)行物業(yè)管理內(nèi)涵相矛盾，以及諸如物業(yè)管理公司取得國家的監(jiān)理資質(zhì)證書，早期介具有監(jiān)理和物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)等法規(guī)于解決早期介入問題。