導(dǎo)語：物業(yè)交易業(yè)主被迫消費者角色研討論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從“非自愿乘車者”內(nèi)涵；“非自愿乘車者”的制度解釋；完善物業(yè)交易制度的思路進行論述。其中，主要包括：單個業(yè)主在物業(yè)市場上，除最基礎(chǔ)的消費者角色外，至少扮演四種角色、物業(yè)服務(wù)一般指物業(yè)公司提供的面向全體業(yè)主的公共服務(wù)、絕大部分業(yè)主正在成為非自愿乘車者、開發(fā)商安排的物業(yè)公司先于業(yè)主和業(yè)主委員會（以下稱業(yè)委會）而存在、業(yè)委會自然能夠成立，而且有能力有意愿代表全體業(yè)主的利益、業(yè)委會組織本身的缺失、業(yè)委會能力的缺失、業(yè)委會成員可能存在“道德風(fēng)險”、業(yè)主權(quán)益保護制度的缺失與物業(yè)企業(yè)對其自然壟斷地位的濫用、構(gòu)建物業(yè)服務(wù)市場上的公平交易秩序、引導(dǎo)各小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在重復(fù)博弈過程中逐步發(fā)展各方認(rèn)同的具體交易規(guī)則等，具體請詳見。

單個業(yè)主在物業(yè)市場上，除最基礎(chǔ)的消費者角色外，至少扮演四種角色：搭便車者、非自愿乘車者、報復(fù)者和反報復(fù)者。本文擬通過對物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性的討論和對現(xiàn)行物業(yè)交易制度的分析，揭示多數(shù)業(yè)主在物業(yè)交易中所扮演的基本角色是非自愿乘車者（unwillingrider，即被迫消費者）而非其他。

一、“非自愿乘車者”內(nèi)涵

“非自愿乘車者”一詞出自A•愛倫•斯密德的《財產(chǎn)、權(quán)力和公共選擇》一書。斯密德說：“一個非自愿乘車者被定義為這樣一類人，即在高排他成本和管理結(jié)構(gòu)下，不得不支付他們不需要的物品費用的人”。非愿乘車者可能因物業(yè)服務(wù)的公共物品（publicgoods）屬性而出現(xiàn)。

物業(yè)服務(wù)一般指物業(yè)公司提供的面向全體業(yè)主的公共服務(wù)。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間所訂立的交易合同的標(biāo)的物是物業(yè)公共服務(wù)行為，主要包括：按照雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。據(jù)此，物業(yè)企業(yè)提供的面向單個業(yè)主的個別服務(wù)不屬于本文討論的范圍。

物業(yè)服務(wù)具有公共物品的屬性。依據(jù)經(jīng)濟學(xué)上關(guān)于公共物品的定義，公共物品在消費上具有非競爭性和非排他性、在效用上具有不可分割性或效用的相互依賴性。物業(yè)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)項目也具有這樣的屬性。表現(xiàn)在：第一，對于生活在同一個物業(yè)區(qū)域的居民來說，物業(yè)服務(wù)具有非競爭性和非排他性。例如小區(qū)良好的生活秩序每個居民都可以享受，即使他拒絕為此向物業(yè)公司付費，物業(yè)公司也很難在技術(shù)上將其排除在服務(wù)范圍之外。同時小區(qū)內(nèi)每個人的消費并不減少其他人的消費質(zhì)量和消費數(shù)量。第二，物業(yè)公司的服務(wù)項目在效用上也有不可分割性和相互依賴性。每一位業(yè)主對這些設(shè)施和服務(wù)的消費，都會對其他業(yè)主的消費產(chǎn)生外部性。

由于物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性，使物業(yè)公司只能按照統(tǒng)一的質(zhì)量和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)向所有業(yè)主提供服務(wù)。在民主決策規(guī)則下，此標(biāo)準(zhǔn)往往符合多數(shù)人的一般性共同偏好，符合平均的經(jīng)濟承受能力，但難以滿足每一個業(yè)主的個性偏好和特殊需求。它忽略業(yè)主對物業(yè)服務(wù)需求的個性差異，而且物業(yè)服務(wù)區(qū)域越大，業(yè)主群體人數(shù)越多，被忽略的差異越多，必然使部分業(yè)主成為非自愿乘車者。即使物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)優(yōu)價廉能滿足大部分業(yè)主的需求，少部分業(yè)主也會成為非自愿乘車者。所以，少數(shù)業(yè)主成為非自愿乘車者是物業(yè)服務(wù)交易中難以避免的正?，F(xiàn)象。

但在目前的物業(yè)服務(wù)市場上，絕大部分業(yè)主正在成為非自愿乘車者。據(jù)北京消費者協(xié)會調(diào)查，73%的業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，但出于無奈而不得不接受。說明在物業(yè)服務(wù)市場上，絕大多數(shù)業(yè)主的福利被損害，非自愿乘車者成為業(yè)主們的基本角色。此種現(xiàn)象的根源不在于物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性，而在于現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)交易制度剝奪了業(yè)主群體和個人自由選擇物業(yè)服務(wù)的權(quán)利。

二、“非自愿乘車者”的制度解釋

現(xiàn)行物業(yè)交易制度從三個方面剝奪了業(yè)主集體選擇的機會：

（一）在前期物業(yè)服務(wù)制度下，開發(fā)商安排的物業(yè)公司先于業(yè)主和業(yè)主委員會（以下稱業(yè)委會）而存在，業(yè)主被迫接受由它提供的前期物業(yè)服務(wù)，從而成為非自愿乘車者。國務(wù)院2003年頒布并實施的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）是迄今最為重要的有關(guān)物業(yè)服務(wù)的立法。按照《條例》，前期物業(yè)企業(yè)由開發(fā)商選聘，物業(yè)服務(wù)的項目、數(shù)量、價格和標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的契約規(guī)定。業(yè)主在購買房產(chǎn)時，依據(jù)《條例》第二十五條，買賣合同包含前期物業(yè)約定的內(nèi)容。意味著，即使業(yè)主個人不需要，也不得不接受前期物業(yè)公司提供的服務(wù)并交納相應(yīng)的費用，業(yè)主個人沒有選擇的余地。

（二）依據(jù)《條例》的邏輯，在廣大業(yè)主入住小區(qū)后，業(yè)委會自然能夠成立，而且有能力有意愿代表全體業(yè)主的利益，重新選聘物業(yè)公司?，F(xiàn)行物業(yè)服務(wù)制度的設(shè)計即以此假設(shè)為基礎(chǔ)。但由于三個原因，重新選聘的設(shè)想會落空，使大多數(shù)業(yè)主成為非自愿乘車者。

1、業(yè)委會組織本身的缺失?！稐l例》將業(yè)委會在每一個物業(yè)區(qū)域的建立和存在作為立法的前提。但現(xiàn)實與《條例》的假定相反，業(yè)委會在城市住宅小區(qū)的成立并非是一個必然的過程。業(yè)主群體是一個松散的個體集合，其集體行動如業(yè)主大會的召開和業(yè)委會的產(chǎn)生等受到眾多方面因素的制約。如小區(qū)規(guī)模大、居民熟悉程度低、基層政府組織的反對和阻撓、業(yè)主的自治意識的缺乏和搭便車行為、業(yè)主領(lǐng)袖不存在、業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的矛盾比較緩和等，均可能導(dǎo)致業(yè)委會的缺失。在眾多小區(qū)，不僅業(yè)委會沒有產(chǎn)生，即使已經(jīng)產(chǎn)生，也會因為不能正常運轉(zhuǎn)而名存實亡。據(jù)調(diào)查，北京、石家莊、鄭州等城市，多數(shù)住宅小區(qū)都沒能建立業(yè)委會。如目前北京共有2900多個物業(yè)管理區(qū)域，成立業(yè)委會的只有400多個；鄭州1237個物業(yè)管理區(qū)域，成立業(yè)委會102個。由于絕大多數(shù)小區(qū)沒有成立業(yè)委會，缺乏重新選聘物業(yè)公司的前提條件，業(yè)主們只能接受先于自己存在的物業(yè)公司提供的前期物業(yè)服務(wù)而別無選擇。

2、業(yè)委會能力的缺失。《條例》第十五條、第三十五條均規(guī)定業(yè)委會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。假定業(yè)委會能夠成立，并且遵循業(yè)主們的意愿更換由開發(fā)商安排的物業(yè)公司。事實證明這是一件成本高昂的事。非經(jīng)過艱苦的抗?fàn)?，原有物業(yè)公司不會輕易被更換掉。而業(yè)主和業(yè)委會用以抗?fàn)幍淖钣欣墓ぞ呔褪欠?。?jù)測算，在一個有1000戶業(yè)主的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，假設(shè)業(yè)主希望通過訴訟途徑更換物業(yè)公司，在業(yè)委會成員足夠聰明、通曉相關(guān)法律規(guī)定、不需要任何報酬、只有一名秘書、一切事務(wù)相對順利、全部費用均由業(yè)主分?jǐn)偟鹊葞缀醪豢赡軐崿F(xiàn)的前提下，所需時間為35個月、費用70萬元。舍此之外，以松散的業(yè)主群體，通過非法律的途徑去對抗組織完善的物業(yè)公司，強迫其交出物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營權(quán)，成功的希望更屬渺茫。

3、業(yè)委會成員可能存在“道德風(fēng)險”。假定業(yè)委會能夠成立并且有能力重新選聘物業(yè)公司，業(yè)委會有可能違背多數(shù)業(yè)主的意愿選擇他們不滿意的物業(yè)公司，使廣大業(yè)主成為非自愿乘車者。依據(jù)《條例》的邏輯，業(yè)委會是業(yè)主利益的人，在物業(yè)服務(wù)的交易中，代表業(yè)主群體的利益。但現(xiàn)實往往與理論不符：部分業(yè)委會或者其成員不僅不代表業(yè)主們的利益，相反，他們與物業(yè)企業(yè)合謀侵害業(yè)主們的利益，以求得其私人利益的最大化?？v觀業(yè)委會運轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，背叛業(yè)主的利益幾乎是其必然的選擇。原因有三：第一，在現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)交易制度下業(yè)委會屬純公益性質(zhì)，絕大多數(shù)業(yè)主沒有興趣參與業(yè)委會的工作。擔(dān)任業(yè)委會委員的只有兩類人：業(yè)主維權(quán)的積極分子（業(yè)主領(lǐng)袖）和懷有個人目的的人。出于公益目的的業(yè)主積極分子，須承受來自物業(yè)公司和業(yè)主們的雙重壓力，在參與熱情的消失后，往往會淡出業(yè)委會的工作。留下來的多是能夠與物業(yè)企業(yè)形成合謀，并在物業(yè)企業(yè)分一杯羹的人，從而形成業(yè)委會成員的劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象。第二，物業(yè)企業(yè)作為理性的經(jīng)濟人，能夠認(rèn)識到與業(yè)委會保持良好關(guān)系甚至完全控制業(yè)委會的必要，所以，對業(yè)委會委員采取一些拉攏手段順理成章。第三，法律沒有關(guān)于業(yè)委會行為的具體規(guī)定，業(yè)主缺乏監(jiān)督業(yè)委會的必要依據(jù)。加之監(jiān)督工作先天存在被監(jiān)督者和監(jiān)督者之間的信息不對稱，業(yè)委會成員自然能夠自行其是。何況多數(shù)業(yè)主根本沒興趣關(guān)注業(yè)委會的工作。

（三）業(yè)主權(quán)益保護制度的缺失與物業(yè)企業(yè)對其自然壟斷地位的濫用?！稐l例》沒有具體規(guī)定當(dāng)業(yè)主個人利益遭到侵害時，如何進行自我保護。北京等地的司法部門一般認(rèn)為如果物業(yè)企業(yè)未能履行合同的約定對業(yè)主的利益造成損害，只有業(yè)委會可以到法院起訴物業(yè)企業(yè)，單個業(yè)主不具有這樣的資格。但由于在北京等城市，大多數(shù)住宅小區(qū)并沒有建立起業(yè)委會或者雖然建立了但名存實亡，所以《條例》第三十六條關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的規(guī)定就形同虛設(shè)，從而剝奪了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的評價話語權(quán)和監(jiān)督權(quán)。其后果就是物業(yè)企業(yè)在物業(yè)交易中可以濫用自己的自然壟斷地位侵害業(yè)主的利益。具體情形包括剝削性濫用行為（包括超高收費、捆綁收費、強制交易等）、內(nèi)部交叉補貼行為、劫持業(yè)主大會和業(yè)委會等，使業(yè)主群體成為非自愿乘車者。學(xué)者已有詳細(xì)討論，在此不再贅述。

由于以上三個方面的原因，非自愿乘車者成為大多數(shù)業(yè)主在物業(yè)交易中的真實身份，說明現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)交易制度的改革已勢在必然。

三、完善物業(yè)交易制度的思路

改革物業(yè)服務(wù)交易制度，應(yīng)以保障業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的自由選擇權(quán)和物業(yè)服務(wù)市場的和諧發(fā)展為目標(biāo)。

（一）構(gòu)建物業(yè)服務(wù)市場上的公平交易秩序。從三個方面著手：一是健全物業(yè)交易雙方的權(quán)利保護制度，支持雙方運用法律武器保護自己的正當(dāng)權(quán)益，使侵害他人利益者為自己的行為負(fù)責(zé)。二是完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容盡可能量化，使物業(yè)服務(wù)的單元、數(shù)量、質(zhì)量和價格便于分解和計算，為減少非自愿乘車者創(chuàng)造制度條件。三是不將業(yè)委會的存在和正常運轉(zhuǎn)作為制度設(shè)計的前提假設(shè)，賦予業(yè)主們成立和不成立業(yè)委會的自由，并設(shè)計相應(yīng)的制度和機制，確保不成立業(yè)委會的小區(qū)的業(yè)主們也可以行使民主選擇的權(quán)利。

（二）在維持物業(yè)服務(wù)市場上基本公平的交易秩序的前提下，引導(dǎo)各小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在重復(fù)博弈過程中逐步發(fā)展各方認(rèn)同的具體交易規(guī)則。這套規(guī)則應(yīng)包含對“搭便車”和“道德風(fēng)險”等機會主義行為的懲罰機制?！八谐晒Φ拈L期持續(xù)的公共資源管理個案中，都包含某種社群監(jiān)督和懲罰參與者行為的機制，這意味著自治的條件不僅僅是簡單的合作協(xié)議，而是必須采取某些手段，以在個人有動機乘機尋求個人利益時確保合作行為的繼續(xù)?！?/p>

同時，由于人們總會贊同別人有利于自己的行動，而反對和抵抗別人不利于自己的行動，業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)公司在長期的互動過程中，在多次的重復(fù)博弈后，會形成對大家都有利，至少是不損害任何人的制度安排。各物業(yè)區(qū)域特有的交易規(guī)則發(fā)展起來后，可以將業(yè)主的基本權(quán)益以慣例、潛規(guī)則等非正式制度形式固定下來，與國家正式制度相輔相成，對業(yè)主利益形成保護.