導(dǎo)語(yǔ)：我國(guó)物業(yè)管理立法問(wèn)題研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、在前期物業(yè)中存在的問(wèn)題

1.對(duì)前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間界定不清。依我國(guó)《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間是以建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)始，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問(wèn)身份相混淆。前期物業(yè)合同沒(méi)有強(qiáng)行規(guī)定合同的終止時(shí)間，而是由當(dāng)事人來(lái)約定，由于建設(shè)單位占主導(dǎo)地位，合同通常是其意志的體現(xiàn)，業(yè)主只有要么購(gòu)買(mǎi)房屋并接受前期物業(yè)合同，要么不買(mǎi)房屋的自由。因此，在建設(shè)單位的主導(dǎo)下，前期物業(yè)合同很容易成為無(wú)期限合同。所以，必須對(duì)限制建設(shè)單位在前期物業(yè)合同簽訂中的主導(dǎo)地位，防止前期物業(yè)變成永久物業(yè)。

2.容易造成前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。表面上看，前期物業(yè)合同是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是，實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，無(wú)論是對(duì)物業(yè)企業(yè)，還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣(mài)給業(yè)主的權(quán)利。建設(shè)單位在前期物業(yè)中的這種優(yōu)勢(shì)地位了打破當(dāng)事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業(yè)管理企業(yè)可以在合同條款中約定較高的物業(yè)管理費(fèi)，或者利用霸王條款公然侵犯業(yè)主對(duì)物業(yè)的合理使用權(quán)。

3.建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范。依我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條第1款規(guī)定，國(guó)家只是提倡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分離，而非強(qiáng)行規(guī)定。故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位完全不理會(huì)國(guó)家倡導(dǎo)，采用開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理不分離的原則。由于選聘的決定權(quán)完全掌握在建設(shè)單位手中，建設(shè)單位完全可以采取設(shè)立具有獨(dú)立法人資格但卻與其具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)參與選聘，并最終使其中標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)。此外，即使物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位完全無(wú)關(guān)，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權(quán)使有利于己的企業(yè)中標(biāo)，或不經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序直接選聘。

二、行政權(quán)力在物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.在業(yè)主大會(huì)成立中存在的問(wèn)題。在首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的過(guò)程中，由于此時(shí)業(yè)主還很分散，前期物業(yè)企業(yè)因利益關(guān)系很難公正地負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)的召集，所以行政機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)更多的責(zé)任。但是，依我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定行政機(jī)關(guān)只是起指導(dǎo)的作用，很難保障首次物業(yè)大會(huì)公平、公正地召開(kāi)。而在業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)正常成立的情況下，物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則等問(wèn)題，業(yè)主都能進(jìn)行合理的安排，此時(shí)行政權(quán)力應(yīng)該減少直接干預(yù)，賦予群眾自治權(quán)。但是，現(xiàn)行法規(guī)對(duì)此卻進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。如對(duì)于業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，看起來(lái)既像是公司的議事章程，又像是人大會(huì)的議事規(guī)則。

2.對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同監(jiān)督方面存在的問(wèn)題。在物業(yè)管理中，物業(yè)問(wèn)題或多或少地會(huì)涉及到公共利益。為防止物業(yè)問(wèn)題損害公共利益、他人合法權(quán)益，就有必要對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行行政監(jiān)督：一方面對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等組織進(jìn)行監(jiān)督；另一方面對(duì)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行監(jiān)督。現(xiàn)行法規(guī)對(duì)于組織的監(jiān)督有明確的規(guī)定，如業(yè)主委員會(huì)成立后需向行政機(jī)關(guān)備案。然而對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同卻沒(méi)有相關(guān)的備案或其他的監(jiān)督程序，特別是對(duì)前期物業(yè)合同，行政機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，以防止建設(shè)單位、前期物業(yè)企業(yè)濫用優(yōu)勢(shì)地位侵害業(yè)主合法權(quán)益。然而，依現(xiàn)行法規(guī)行政權(quán)在此十分薄弱。*

3.在新舊物業(yè)交接中存在的問(wèn)題。在業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，新物業(yè)進(jìn)入的過(guò)程中，也是容易出現(xiàn)物業(yè)管理秩序混亂的時(shí)候。此時(shí)，舊物業(yè)企業(yè)或因?yàn)槔婕m葛，或由于心有不甘，有意或無(wú)意地排斥新物業(yè)企業(yè)的進(jìn)入，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)企業(yè)法律地位平等，故無(wú)權(quán)強(qiáng)制舊物業(yè)企業(yè)退出。這種情況下，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)充分使用行政權(quán)力保障交接的順利進(jìn)行。但是，我國(guó)的現(xiàn)行法規(guī)中對(duì)于此處行政權(quán)的運(yùn)用卻十分不明確，也很不充分。如在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第39條只是規(guī)定，物業(yè)企業(yè)間應(yīng)做好交接工作，但是如何做好、是否應(yīng)有一個(gè)時(shí)間限制沒(méi)有規(guī)定。

三、物業(yè)管理各方當(dāng)事人法律地位認(rèn)識(shí)方面存在的問(wèn)題

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立的營(yíng)利性法人，其行為主要是商事行為，但也具有部分的公共事務(wù)性。一方面，其通過(guò)向業(yè)主提供約定的物業(yè)服務(wù)，其與業(yè)主法律地位平等，與業(yè)主之間主要形成民事法律關(guān)系。另一個(gè)方面，物業(yè)小區(qū)也是社會(huì)的一部分，小區(qū)事務(wù)也會(huì)直接影響到公共利益。因此，在行為涉及公共利益時(shí)也會(huì)帶有一定的行政性，如涉及治安、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時(shí)，在有行政委托或行政授權(quán)的情況下，就可以行使部分行政性職權(quán)。但是，在我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)中，對(duì)于物業(yè)企業(yè)部分行為的行政性缺少認(rèn)識(shí)。

2.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主為社區(qū)的真正主人，是有權(quán)接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)，并支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的重要一方當(dāng)事人。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，其只是一個(gè)議事性機(jī)構(gòu)，其性質(zhì)不應(yīng)是一個(gè)法人。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)組織，在業(yè)主授權(quán)的情況下，代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的活動(dòng)。其職能應(yīng)主要是日常性的、監(jiān)督性的。因此，在物業(yè)管理中，只有業(yè)主才有最終的決定權(quán)，因?yàn)槠涫亲罱K義務(wù)即繳付物業(yè)費(fèi)義務(wù)的承擔(dān)者。而在我國(guó)現(xiàn)行的法規(guī)中，對(duì)于業(yè)主的權(quán)利關(guān)注過(guò)少，過(guò)多地強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。

3.居委會(huì)、街道辦事處。居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。街道辦事處是行政機(jī)關(guān)的派出機(jī)構(gòu)，行使行政職權(quán)。業(yè)主委員會(huì)也是基礎(chǔ)群眾性自治組織。故在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的情況下，居委會(huì)的職能與業(yè)主委員會(huì)的職能是重合的。因此，在我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)中，將居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職能分離，將居委會(huì)至于業(yè)主委員會(huì)之上的做法，既會(huì)浪費(fèi)資源，又容易引起不必要的糾紛。

參考文獻(xiàn)：

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[摘要]《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布施行對(duì)我國(guó)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)意義,但是由于各方面條件的限制,該條例還存在很多問(wèn)題,尚需完善。本文從前期物業(yè)、行政權(quán)的行使、當(dāng)事人的地位等三個(gè)方面揭示了條例存在的主要問(wèn)題,以圖為完善提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理前期物業(yè)行政權(quán)力