導(dǎo)語(yǔ)：我國(guó)公司物業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)性探討論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：簡(jiǎn)要介紹物業(yè)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展過(guò)程，詳細(xì)介紹現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的主要形式及其優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)北京外交人員房屋服務(wù)公司現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)方向，提高物業(yè)服務(wù)效率，對(duì)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的組織結(jié)構(gòu)提出設(shè)想。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)；組織結(jié)構(gòu)；區(qū)域性；效率

0引言

現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)在我國(guó)可以說(shuō)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。物業(yè)一詞由香港傳入內(nèi)地，其含義主要是指以土地及地上建筑物的形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。自1998年國(guó)家啟動(dòng)了住房體制改革，福利分房取消，老百姓開(kāi)始自己花錢買房子，商品房交易日趨火爆。老百姓擁有了自有產(chǎn)權(quán)的房子，隨之物業(yè)服務(wù)企業(yè)也逐漸發(fā)展起來(lái)。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)逐步出臺(tái)，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐漸走向正規(guī)化、市場(chǎng)化。

1現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)

現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國(guó)剛剛起步時(shí)，都稱之為物業(yè)管理企業(yè)，2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中將物業(yè)管理企業(yè)改為現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)。實(shí)際上，物業(yè)管理企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬于服務(wù)業(yè)范疇，服務(wù)時(shí)其向市場(chǎng)提供的商品，物業(yè)管理企業(yè)更名為現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)是將這個(gè)行業(yè)的本質(zhì)特點(diǎn)在企業(yè)名稱上表現(xiàn)出來(lái)。

根據(jù)國(guó)家頒布的現(xiàn)代物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。在這里，本文要討論的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要采用哪一種組織結(jié)構(gòu)形式，才能夠更好提供物業(yè)服務(wù)，滿足業(yè)主及使用人的要求。

2企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式

組織在管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)形式有直線制、職能制、直線職能制、事業(yè)部制等形式。

2.1直線制分析

直線制是一種最簡(jiǎn)單的組織形式，它的特點(diǎn)是企業(yè)各級(jí)行政單位從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，下屬部門只接受一個(gè)上級(jí)的指令，各級(jí)主管負(fù)責(zé)人對(duì)所屬單位的全權(quán)負(fù)責(zé)。企業(yè)不設(shè)職能機(jī)構(gòu)，一切管理職能上都由行政主管自己執(zhí)行。直線制組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是：結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，指令傳達(dá)效率高、執(zhí)行速度快。但是直線制存在明顯的缺點(diǎn)，它對(duì)行政負(fù)責(zé)人提出了較高的要求，要求行政負(fù)責(zé)人對(duì)所屬單位的業(yè)務(wù)全面了解，要通曉多種知識(shí)和技能，精通處理各種業(yè)務(wù)。把所有管理工作、專業(yè)職能都集中到最高主管一人身上，這種組織結(jié)構(gòu)形式與向規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)顯然是不適應(yīng)的。因此，直線制只適用于規(guī)模較小，生產(chǎn)技術(shù)比較簡(jiǎn)單的企業(yè)，對(duì)生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理比較復(fù)雜的企業(yè)并不適宜。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，隨著市場(chǎng)變化，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)正在向多樣化、專業(yè)化發(fā)展，直線制顯然不是用于現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2.2職能制分析

職能制組織結(jié)構(gòu)是指在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下面設(shè)立職能部門和人員，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)從事職能管理工作，各職能部門有權(quán)在自己業(yè)務(wù)范圍內(nèi)向下級(jí)行政單位下達(dá)指令。這種組織結(jié)構(gòu)要求行政主管把相應(yīng)的管理職責(zé)和權(quán)力交給相關(guān)的職能部門，下級(jí)行政負(fù)責(zé)人除了接受上級(jí)行政主管人指揮外，還必須接受上級(jí)各職能部門的領(lǐng)導(dǎo)。

職能制組織機(jī)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)技術(shù)比較復(fù)雜，管理工作比較精細(xì)的特點(diǎn)，能充分發(fā)揮職能部門的專業(yè)管理作用，減輕行政負(fù)責(zé)人的工作負(fù)擔(dān)。同時(shí)，職能制組織機(jī)構(gòu)的缺點(diǎn)也很明顯，由于行政單位要接受多個(gè)職能部門的指令，在行政單位內(nèi)部妨礙了必要的集中領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)一指揮，不利于明確行政負(fù)責(zé)人和職能科室的責(zé)任。在上級(jí)行政領(lǐng)導(dǎo)和職能機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和命令發(fā)生矛盾時(shí)，下級(jí)行政單位就無(wú)所適從，影響工作的正常進(jìn)行，容易造成管理秩序混亂。由于這種組織結(jié)構(gòu)形式的明顯的缺陷，現(xiàn)代企業(yè)一般都不采用職能制。

2.3直線職能制分析

在我國(guó)，大多數(shù)的企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)形式采用的是直線職能制。直線職能制，也叫生產(chǎn)區(qū)域制，或直線參謀制。它是在直線制和職能制的基礎(chǔ)上，取長(zhǎng)補(bǔ)短，吸取這兩種形式的優(yōu)點(diǎn)而建立起來(lái)的。這種組織結(jié)構(gòu)形式采用了直線制和職能制相結(jié)合，以直線為基礎(chǔ)，在各級(jí)行政負(fù)責(zé)人之下設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)行行政負(fù)責(zé)人統(tǒng)一指揮與職能部門參謀、指導(dǎo)相結(jié)合的組織結(jié)構(gòu)形式。這種組織結(jié)構(gòu)形式是把企業(yè)管理機(jī)構(gòu)和人員分為兩類，一類是直線領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和人員，按命令統(tǒng)一原則對(duì)各級(jí)行政組織行使指揮權(quán)；另一類是職能機(jī)構(gòu)和人員，按專業(yè)化原則，從事組織的各項(xiàng)職能管理工作。直線領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和人員在自己的職責(zé)范圍內(nèi)有一定的決定權(quán)和對(duì)所屬下級(jí)的指揮權(quán)，并對(duì)自己部門的工作負(fù)全部責(zé)任，職能機(jī)構(gòu)和人員，則是直線指揮人員的參謀，不能對(duì)直接部門發(fā)號(hào)施令，只能進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

直線職能制把直線制組織結(jié)構(gòu)和職能制組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，職能部門擬訂的有關(guān)指令，由直線主管批準(zhǔn)下達(dá)，各級(jí)行政領(lǐng)導(dǎo)人逐級(jí)負(fù)責(zé)，實(shí)行高度集權(quán)。既能保持統(tǒng)一指揮，又能發(fā)揮參謀人員的作用，部門和人員分工精細(xì)，責(zé)任清楚，各部門僅對(duì)自己應(yīng)做的工作負(fù)責(zé)，效率較高。

3北京外交人員房屋服務(wù)公司現(xiàn)狀

筆者所在的北京外交人員房屋服務(wù)公司是專門為駐華外交使團(tuán)及新聞機(jī)構(gòu)提供房屋租賃及物業(yè)服務(wù)的公司，公司成立于建國(guó)初期，現(xiàn)管理著5個(gè)高檔涉外公寓群及幾座辦公樓，下設(shè)5個(gè)物業(yè)管理部。公司與市場(chǎng)上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同，公司隸屬于外交部下屬單位，公司所管轄的物業(yè)產(chǎn)權(quán)為公司所有，因此公司各物業(yè)部執(zhí)行著物業(yè)管理與產(chǎn)權(quán)業(yè)主的雙重職能。物業(yè)部在日常的物業(yè)管理工作中，不僅僅要負(fù)責(zé)常規(guī)的物業(yè)管理項(xiàng)目，而且還要擔(dān)負(fù)租賃合同中業(yè)主需要承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，因此物業(yè)部比單純的物業(yè)公司的服務(wù)范圍要廣、服務(wù)內(nèi)容要多，對(duì)物業(yè)服務(wù)水平提出了更高的要求。

3.1公司現(xiàn)狀分析

公司的組織機(jī)構(gòu)形式屬于直線職能制。公司總部下設(shè)公司辦公室、物業(yè)部、銷售部、材料采購(gòu)中心、財(cái)務(wù)部、人事部、衛(wèi)星服務(wù)部、電梯服務(wù)部、工程部、消防保安部等職能部門。

公司下設(shè)的5物業(yè)部門負(fù)責(zé)所轄公寓的物業(yè)服務(wù)，下設(shè)客戶服務(wù)組、工程管理組及治安委員會(huì)為客戶提供清潔、維修、安保服務(wù)。銷售部負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶，價(jià)格談判，簽訂理合同。

材料采購(gòu)中心負(fù)責(zé)全公司的各項(xiàng)材料采購(gòu)包括日常辦公、維修材料采購(gòu)，公寓套房?jī)?nèi)配套家具、電器的采購(gòu)及維修。

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)租金及維修費(fèi)用收繳等各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作。

人事部負(fù)責(zé)公司所轄人員培訓(xùn)、人事、薪金管理。

衛(wèi)星服務(wù)部負(fù)責(zé)全部公寓群內(nèi)的衛(wèi)星電視的信號(hào)接收及調(diào)試。

電梯服務(wù)部負(fù)責(zé)全部公寓群內(nèi)的電梯維修、保養(yǎng)、裝飾工作。

工程部負(fù)責(zé)大型施工項(xiàng)目的管理。

消防保安部負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督、檢查公司所轄區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)安全工作。

從公司總部目前的組織架構(gòu)設(shè)置和部門職能設(shè)置來(lái)看，符合直線職能制的組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置要求。但是公司的主要業(yè)務(wù)部門5個(gè)物業(yè)部的轄區(qū)并不在一起，各物業(yè)部對(duì)自己轄區(qū)負(fù)責(zé)，實(shí)行屬地管理，即各物業(yè)部轄區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)工作均有各物業(yè)部負(fù)責(zé)。各物業(yè)部的組織結(jié)構(gòu)就變成了職能制，各物業(yè)部的具體工作要受到上級(jí)行政領(lǐng)導(dǎo)的指揮，各職能部門的指令也要服從。銷售部門與客戶簽訂合同后，客戶需求的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)均由物業(yè)部負(fù)責(zé)提供。公司5個(gè)公寓群位置不同，客戶群體也有較大的區(qū)別，客戶的個(gè)性化需求差別也較大，但是除了物業(yè)部常規(guī)的清潔、維修、保安服務(wù)外，客戶的個(gè)性化需求提出后常常要由物業(yè)部向上級(jí)行政領(lǐng)導(dǎo)或其他職能部門協(xié)調(diào)請(qǐng)示，手續(xù)繁瑣，工作效率低。因此，公司現(xiàn)行的組織結(jié)構(gòu)需要改進(jìn)。

3.2公司組織結(jié)構(gòu)改進(jìn)方向

隨著近年來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，各項(xiàng)法律法規(guī)的建立健全，以及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)要求越來(lái)越高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也漸露崢嶸。物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了提供常規(guī)服務(wù)外，提供的服務(wù)種類和效率在很大程度上標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)企業(yè)水平。

對(duì)于承租人和產(chǎn)權(quán)人來(lái)講，承租人尤其是涉外高檔公寓的承租人要更看重物業(yè)服務(wù)的水平和質(zhì)量。以北京外交人員房屋服務(wù)公司為例，公司的經(jīng)營(yíng)收入主要是房屋租賃收入，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)至關(guān)重要。目前物業(yè)部開(kāi)展工作受到的職能部門的制約較多，物業(yè)部經(jīng)理的工作重點(diǎn)都放在了與職能部門的協(xié)調(diào)上，工作效率低下。針對(duì)目前狀況，為提高物業(yè)部的工作效率，公司總部直線職能制的組織結(jié)構(gòu)形式應(yīng)在二級(jí)單位即物業(yè)部中實(shí)行，在設(shè)備設(shè)施保障、材料以及銷售等方面向物業(yè)部的行政負(fù)責(zé)人放權(quán)，由其負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)，使物業(yè)部提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中更加高效。

4物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展

筆者認(rèn)為采用直線職能制并不是物業(yè)部最佳的組織結(jié)構(gòu)形式，事業(yè)部制的組織結(jié)構(gòu)形式更符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點(diǎn)，是一種更佳的組織結(jié)構(gòu)形式。下面簡(jiǎn)要介紹一下事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)形式。

4.1事業(yè)部制

美國(guó)的通用汽車公司在20世紀(jì)20年代初購(gòu)并了許多小公司，企業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)大，產(chǎn)品種類和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目增多，而內(nèi)部管理卻很難理順。當(dāng)時(shí)擔(dān)任通用汽車公司常務(wù)副總經(jīng)理的阿爾弗雷德•P•斯隆于1924年完成了對(duì)原有組織的事業(yè)部制改造，使通用汽車公司的整頓和發(fā)展獲得了很大的成功，從而奠定了事業(yè)部制管理的基礎(chǔ)，因此事業(yè)部制又稱“斯隆模型”。1927年，日本的松下公司也采用了事業(yè)部制，這種管理架構(gòu)在當(dāng)時(shí)被視為劃時(shí)代的機(jī)構(gòu)改革，充分發(fā)揮了資源投入優(yōu)勢(shì)，提高了企業(yè)的管理效率。公務(wù)員之家

事業(yè)部制就是按照企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的事業(yè)，包括按產(chǎn)品、按地區(qū)、按顧客（市場(chǎng)）等來(lái)劃分部門，設(shè)立若干事業(yè)部。事業(yè)部是在企業(yè)宏觀領(lǐng)導(dǎo)下，擁有完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的部門。

在總公司領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)立多個(gè)事業(yè)部，各事業(yè)部有各自獨(dú)立的產(chǎn)品或市場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)管理上有很強(qiáng)的自主性，實(shí)行獨(dú)立核算，是一種分權(quán)式管理結(jié)構(gòu)。

在企業(yè)總部根據(jù)具體情況設(shè)置一些職能部門，如資金供應(yīng)和管理、法律咨詢、公共關(guān)系、物資采購(gòu)等部門。按照職能制結(jié)構(gòu)進(jìn)行組織設(shè)計(jì)。實(shí)現(xiàn)集中控制下的分權(quán)，提高整個(gè)企業(yè)管理工作的經(jīng)濟(jì)性。

4.2事業(yè)部制與物業(yè)服務(wù)企業(yè)

按物業(yè)服務(wù)企業(yè)的地域特點(diǎn)，可按地區(qū)劃分成立事業(yè)部。采用事業(yè)部制的組織結(jié)構(gòu)形式有以下幾個(gè)有點(diǎn)：

每個(gè)事業(yè)部都可以根據(jù)自己轄區(qū)的客戶特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)總部提出的利潤(rùn)指標(biāo)提供物業(yè)服務(wù)，獨(dú)立核算。每個(gè)事業(yè)部都能靈活自主的適應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況迅速做出反應(yīng)，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，增加服務(wù)項(xiàng)目。

各事業(yè)部均為利潤(rùn)中心，實(shí)行獨(dú)立核算。實(shí)行事業(yè)部制，則意味著把市場(chǎng)機(jī)制引入到企業(yè)內(nèi)部，有利于在企業(yè)內(nèi)部推行績(jī)效考核，加強(qiáng)成本控制。

事業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)自成系統(tǒng)，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的部門，有利于培養(yǎng)全面管理人才。

5結(jié)論

隨著現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)形式應(yīng)向事業(yè)部制轉(zhuǎn)變。

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