導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行新常態(tài)，國(guó)家宏觀政策與地方政府先后出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管制措施，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)發(fā)展、突破困境，必須完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，向管理要效益。本文由實(shí)務(wù)角度全面分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理過程中普遍存在的突出問題，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)性的提出應(yīng)對(duì)措施，探討如何構(gòu)建良好的財(cái)務(wù)內(nèi)控模式。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控內(nèi)控制度

一、中小房企實(shí)行財(cái)務(wù)內(nèi)控制度對(duì)企業(yè)管理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展已在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)其主要特點(diǎn)是資金高投入、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)高、風(fēng)險(xiǎn)大，是典型的政策導(dǎo)向型行業(yè)。目前在國(guó)家宏觀政策與各級(jí)政府先后出臺(tái)一系列管制措施，各地因城施策，限購、銀行信貸新政接踵而來，部分城市已開始執(zhí)行限售政策、加大租賃用地供應(yīng)及租、售同權(quán)相關(guān)概念的提出，另外房地產(chǎn)稅也呼之欲出?？梢娫谖磥韼啄甑恼{(diào)控政策和市場(chǎng)走勢(shì)，都將緊緊圍繞“房住不炒”來展開。以上都將導(dǎo)致中小型房企項(xiàng)目銷售去化周期拉長(zhǎng)、不確定性因素增多，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加大。在品牌大型房企加快全國(guó)戰(zhàn)略布局的情況下，中小房企的生存和發(fā)展?fàn)顟B(tài)不容樂觀。中小房企要想突破現(xiàn)有困境，必須向管理要效益，完善的企業(yè)內(nèi)控管理可以為企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、降低成本費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供保障。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下不斷的完善與加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度建設(shè)也是企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)之一。

二、目前中小房企在執(zhí)行財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度方面普遍存在的突出問題

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度不完善。完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度可以為企業(yè)的資產(chǎn)安全和完整提供保護(hù)、能確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)、正確、還能使各部門實(shí)現(xiàn)有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，擁有非常強(qiáng)大的作用。目前多數(shù)中小房企的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度尚不健全，或者是建立了財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，但是由于各方面的原因沒有能有效的發(fā)揮出作用，還有權(quán)責(zé)劃分不清晰、不明確，缺乏崗位職責(zé)，導(dǎo)致企業(yè)在采購、施工、合同簽訂、款項(xiàng)支付、資產(chǎn)保管等方面內(nèi)控得不到真正的執(zhí)行，也只是流于形式。制度的不健全、不完善，會(huì)使企業(yè)面臨很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)頻繁出現(xiàn)差錯(cuò)、舞弊現(xiàn)象。財(cái)務(wù)管理會(huì)涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，監(jiān)督對(duì)象多且復(fù)雜，如制度缺乏有效的監(jiān)督或監(jiān)督流于形式，資金活動(dòng)管控不嚴(yán)，可能會(huì)出現(xiàn)會(huì)計(jì)信息失真和缺乏可靠性，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)流失、資金被挪用、侵占或遭受欺詐等問題，最終導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)無法達(dá)成。（二）財(cái)務(wù)人員管理水平不足。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時(shí)間還太短，相關(guān)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理的可借鑒資料或研究成果不多，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)人員的后期培訓(xùn)、提升專業(yè)能力重視不足，同時(shí)財(cái)務(wù)管理人員的內(nèi)控管理及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的欠缺都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度的制定、實(shí)施產(chǎn)生負(fù)面影響，甚至?xí)o企業(yè)帶來無法彌補(bǔ)的損失。（三）投融資過程中財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制失靈。目前大多數(shù)中小房企缺乏清晰的項(xiàng)目投資規(guī)劃，在企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制失靈，對(duì)項(xiàng)目投資目標(biāo)、規(guī)模、方式、資金來源、風(fēng)險(xiǎn)與收益等沒有進(jìn)行客觀的分析決策而是迎合主要領(lǐng)導(dǎo)投資意見，沒有形成真實(shí)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，可能導(dǎo)致投資決策失誤。另外，企業(yè)在籌資過程中制定的籌資方案沒有結(jié)合全面預(yù)算等相關(guān)資金安排擬定出適合的方案，出現(xiàn)企業(yè)融資過早或過遲、更有甚者籌資失敗的情況時(shí)有發(fā)生，如過早融資將導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)過多的財(cái)務(wù)費(fèi)用，吞沒企業(yè)利潤(rùn)；如過遲或融資失敗則會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。中小房企還普遍存在籌資渠道單一的情況，出現(xiàn)資金缺口時(shí)只能向銀行申請(qǐng)貸款，會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率結(jié)構(gòu)不合理可能導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，如銷售回款不暢則按時(shí)償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大最終可能使企業(yè)運(yùn)營(yíng)舉步為艱。（四）資金運(yùn)營(yíng)與調(diào)度方面水平急待提高。中小房企普遍存在資金運(yùn)營(yíng)、調(diào)度環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理缺失的問題。因項(xiàng)目單一、規(guī)模不大或其他各種各樣原因，產(chǎn)生企業(yè)在辦理現(xiàn)金、銀行存款業(yè)務(wù)及印章、票據(jù)保管方面不能做到不相融崗位相分離，常常由一人辦理所有業(yè)務(wù)；資金收取、支付環(huán)節(jié)審批受權(quán)不當(dāng)、監(jiān)督不到位產(chǎn)生資金體外循環(huán)情況及提前付款、超合同規(guī)定付款的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。在資金調(diào)度管理時(shí)，控制措施欠缺。全面預(yù)算管理執(zhí)行不力，缺乏財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，不能統(tǒng)籌協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門的資金需求，前期、銷售、工程、采購、行政等環(huán)節(jié)沒有形成有機(jī)整體，資金運(yùn)營(yíng)水平不高，存在款應(yīng)收不盡收，財(cái)務(wù)可用資金短缺，應(yīng)付款項(xiàng)不能支付，嚴(yán)重影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及企業(yè)形象。

三、中小房企財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度改進(jìn)方案或措施

（一）強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理思維。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要向管理型會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變，深入學(xué)習(xí)企業(yè)內(nèi)部控制管理的相關(guān)知識(shí)、理念。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，建立起完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度并結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有管理制度，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，同步提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和內(nèi)控管理的效率，使企業(yè)降低相關(guān)成本，有利于幫助企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)為面對(duì)“灰犀?！?、“黑天鵝”問題房地產(chǎn)企業(yè)還要全面增強(qiáng)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)內(nèi)控管的意識(shí)與能力，降低不必要損失。（二）建立健全、全面落實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。中小房企要根據(jù)各自的戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展階段等實(shí)際情況建立起不同的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，在設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度過程中要從企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)出發(fā)和自身的所處的發(fā)展階段出發(fā)，這樣建立的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系才能適合企業(yè)不同階段的需求，使企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展階段相統(tǒng)一，企業(yè)才能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度是一個(gè)系統(tǒng)工程，中小房企在建立財(cái)務(wù)內(nèi)控體系時(shí)可以參照國(guó)家層面制定的企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范及相關(guān)的應(yīng)用指引、評(píng)價(jià)指引等資料，并按照內(nèi)部控制的五項(xiàng)目標(biāo)、五項(xiàng)原則、五項(xiàng)要素建立起適合中小房企自身的企業(yè)層面、業(yè)務(wù)層面的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。只有建立并深入有效的執(zhí)行財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，完善相關(guān)組織機(jī)構(gòu)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的合法合規(guī)、資產(chǎn)的安全有效運(yùn)轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息數(shù)據(jù)的真實(shí)完整才能得到合理保證，才能提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營(yíng)效率，才能促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。（三）提高財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)、提升財(cái)務(wù)內(nèi)控的管理水平。面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，加之房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理與其他行業(yè)相比較存在特殊性，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的v關(guān)管理人員掌握行業(yè)最新內(nèi)控管理理念，不繼的提升財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作的質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)積極穩(wěn)定發(fā)展。（四）加強(qiáng)投融資關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理。地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的變化、成本費(fèi)用的增加、銷售周期的拉長(zhǎng)等帶來的變化都要求中小型房企必須對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理有全新的認(rèn)識(shí)。不繼加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策活動(dòng)中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的財(cái)務(wù)內(nèi)控措施，不繼優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化運(yùn)行資金的管理能力。1.加強(qiáng)投資決策環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的措施。首先，中小房企應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)結(jié)合企業(yè)自身不同發(fā)展階段等實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的投資目標(biāo)和規(guī)劃、利潤(rùn)計(jì)劃等，擬定項(xiàng)目投資的方案，主要包括項(xiàng)目成本費(fèi)用支出計(jì)劃、銷售周期回款計(jì)劃、自有資金投入及外部資金籌集計(jì)劃等，重點(diǎn)要關(guān)注項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控和預(yù)期收益，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展及利潤(rùn)目標(biāo)。其次，落實(shí)好財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)投資方案的可行性研究。深入調(diào)研市場(chǎng)需要，合理確定開發(fā)產(chǎn)品定位，針對(duì)多種產(chǎn)品類型、多種業(yè)態(tài)，編制多套組合模型并結(jié)合市場(chǎng)需求及競(jìng)爭(zhēng)程度等具體的實(shí)際情況，在成本費(fèi)用可控的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)。第三，中小房企要認(rèn)真結(jié)合自身資金實(shí)力、市場(chǎng)營(yíng)銷去化等情況加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)階段投資強(qiáng)度的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理。防止出現(xiàn)超出自身資金承受能力，大規(guī)模開發(fā)高強(qiáng)度投資的情況；防止出現(xiàn)自有資金枯竭、項(xiàng)目形象進(jìn)度緩慢、銷售去化不利回款不暢、融資渠道單一且跟進(jìn)不及時(shí)、項(xiàng)目開發(fā)停滯的惡性循環(huán)。2.加強(qiáng)籌資決策環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的措施。第一，要建立起與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配并支持企業(yè)投資增長(zhǎng)的籌資戰(zhàn)略。中小房企應(yīng)當(dāng)給合企業(yè)全面預(yù)算、各項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度等情況，制定籌資目標(biāo)和規(guī)劃，擬定項(xiàng)目的籌資方案，主要包括融資金額、渠道、成本、融資后的資本結(jié)構(gòu)及償債壓力測(cè)試等相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)企業(yè)還需考慮籌資失敗概率，做了充分預(yù)案。第二，籌資風(fēng)險(xiǎn)可控原則。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌資方案進(jìn)行科學(xué)論證，形成可行性報(bào)告，并全面反映風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況。確定籌資的規(guī)模、資本的結(jié)構(gòu)安排等要充分考慮中小房企運(yùn)營(yíng)的安全性、企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的可持續(xù)性。避免企業(yè)出現(xiàn)做大企業(yè)規(guī)模的沖動(dòng)，如果中小房企投資項(xiàng)目過多，投資需求較多，而企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)自有資本又相對(duì)不足，在這種情況下，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款成為主要融資方式，但這時(shí)會(huì)使中小房企面臨非常大的償付風(fēng)險(xiǎn)。所以中小房企財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度不能一味的從屬于企業(yè)投資戰(zhàn)略，必須要在整體上把握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可控性，保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。第三，籌資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、成本較低原則。企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理需要根據(jù)企業(yè)確定有不同籌資方式、籌資時(shí)機(jī)、籌資結(jié)構(gòu)安排等建立不同的比較模型，采用籌資成本較低的籌資方式，從而降低融資成本并直接提升項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)。因此，在企業(yè)籌資環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)將籌資成本作為評(píng)價(jià)籌資效率、效果的重要指標(biāo)。（五）強(qiáng)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金管理。1.中小房企財(cái)務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)中資金管理，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公司、項(xiàng)目的銷售資金回?cái)n及各部門的資金支付計(jì)劃。多措并舉加強(qiáng)銷售去化、加快回款速度，在銷售過程中認(rèn)真落實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，嚴(yán)禁財(cái)務(wù)指定帳戶外收取款項(xiàng)，保障資金安全。在可用資金規(guī)模下，財(cái)務(wù)管理人員需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)采購、工程、宣傳推廣、日常費(fèi)用等部門、環(huán)節(jié)的付款，強(qiáng)調(diào)公司、項(xiàng)目整體平衡，提升資金營(yíng)運(yùn)的效率，保障公司正常運(yùn)營(yíng)。2.財(cái)務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)當(dāng)設(shè)定不相融崗位相分離制度。地產(chǎn)行業(yè)資金數(shù)額大、流動(dòng)頻繁，必須嚴(yán)格有關(guān)資金收付環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理規(guī)定，堅(jiān)決禁止一人保管公司所有印章、票據(jù)，堅(jiān)決禁止一人辦理資金支付業(yè)務(wù)。3.財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度嚴(yán)格明確資金收支條件、程序、審批權(quán)限，強(qiáng)化會(huì)計(jì)審計(jì)監(jiān)督能力。中小房企在建立財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督過程中要結(jié)合相關(guān)規(guī)范及企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際情況，建立健全內(nèi)外部信息溝通、交流機(jī)制，不斷的完善與優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度。加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督可以對(duì)企業(yè)采購業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)、工程項(xiàng)目、合同簽訂付款等進(jìn)行業(yè)務(wù)層面的內(nèi)部控制，落實(shí)好相關(guān)審計(jì)工作能確保企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作順利實(shí)施，保障企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，廣大中小型企業(yè)面對(duì)巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須擺脫以往粗放型管理，逐步加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理意識(shí)，完善并落實(shí)相關(guān)制度，提高財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平，強(qiáng)化公司在項(xiàng)目投資決策、籌資決策、資金運(yùn)營(yíng)管理等過程中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，為保證企業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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作者:萬曉剛 單位:唐山富天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司