導(dǎo)語：住宅商用法律制度分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、問題的提出

住宅商用，指在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營性活動。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，業(yè)主的專有權(quán)以建筑物中具有構(gòu)造上及使用上獨立性的部分為客體，[1]本質(zhì)上仍屬于所有權(quán)，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分權(quán)。業(yè)主既可以用于住宅，也可用于經(jīng)營性活動。[2]然而，部分業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營性活動可能對其他業(yè)主的居住利益帶來不利影響。住宅能否商用因此在實踐中也引發(fā)了不少紛爭，甚至對簿公堂。[3]《物權(quán)法》首次從民事基本法的高度對此作了規(guī)定，該法第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”為了配合《物權(quán)法》的實施，最高人民法院日前制定了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）。該司法解釋有兩個條文涉及住宅商用問題，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持?！薄督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第11條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響?！迸c《物權(quán)法》第77條相比，這兩條規(guī)定更為具體，具有更強(qiáng)的可操作性，尤其是進(jìn)一步明確了“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍和證明方式，明文規(guī)定了“有利害關(guān)系的業(yè)主”的物權(quán)請求權(quán)和損害賠償請求權(quán)。但是，前述規(guī)定仍然存在一些問題，有待從解釋論的視角作進(jìn)一步探討。例如，“利害關(guān)系業(yè)主”如何認(rèn)定，采用主觀判斷方式抑或客觀判斷標(biāo)準(zhǔn)？是否不用考慮各種商用活動的具體情況，將所有“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”？業(yè)主從事的經(jīng)營性活動是否有范圍限制？住宅商用中的當(dāng)事人有哪些，通過何種途徑征得利害關(guān)系業(yè)主的同意？何為“同意”？住宅房屋改為經(jīng)營性房屋后的法律效果如何？凡此等等。本文擬結(jié)合住宅商用法律制度中的利益衡量，從解釋論的視角對《物權(quán)法》中住宅商用法律制度進(jìn)行解讀，并對《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》相關(guān)條文作評述。

二、我國住宅商用的歷史考察和利益權(quán)衡

（一）我國住宅商用現(xiàn)象的歷史考察

我國區(qū)分所有建筑物的規(guī)?；头ㄖ苹瘯r間較短。改革開放之初，經(jīng)濟(jì)尚不夠發(fā)達(dá)，不斷增大的居住需求與有限住宅供給之間的矛盾突出，利用住宅從事經(jīng)營性活動的前提條件尚不具備。但隨著區(qū)分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解決了不斷膨脹的城市人口居住問題。與此同時，建筑內(nèi)居住人口的消費需求也不斷擴(kuò)大并凸現(xiàn)出來，這些都為住宅商用的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。此外，改革開放以來，國家鼓勵和促進(jìn)各類企業(yè)，尤其是中小企業(yè)的發(fā)展。中小企業(yè)的設(shè)立因此獲得極大便利。就企業(yè)設(shè)立登記而言，只要設(shè)立申請人能夠提供明確的工作場所，而一般不問其系住宅或商用樓，就符合各類企業(yè)法律的“工作地點”要求，企業(yè)便能獲批設(shè)立。此后，“政府就允許營業(yè)，至于營業(yè)所使用的房屋的性質(zhì)、用途，一概不予考慮?！盵4]為了降低經(jīng)營成本，除了在住宅新設(shè)滿足居民消費需求的企業(yè)外，一些通常設(shè)立在商用辦公樓的企業(yè)也開始進(jìn)駐住宅樓。

不可否認(rèn)，利用住宅從事經(jīng)營性活動具有諸多優(yōu)點，概括如下：[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企業(yè)的設(shè)立和經(jīng)營成本、[6]有利于增加就業(yè)機(jī)會、有利于適宜IT科技等新興行業(yè)對辦公環(huán)境的需要、有利于城市的多樣化建設(shè)，并為其他業(yè)主帶來生活便利等等。[7]隨著城市住宅人口的集中發(fā)展，居民的需求也逐漸集中，刺激了相應(yīng)經(jīng)營性活動的開展。而市場商品和服務(wù)的提供，也反過來為業(yè)主提供了便利，豐富了城市的市場結(jié)構(gòu)。目前，住宅商用逐漸成為我國社會生活中的普遍現(xiàn)象。[8]僅在2006年前三個月內(nèi)，北京市朝陽區(qū)注冊的公司有90%以上的辦公地點在居民樓。[9]

然而，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，人們生活水平不斷提高，廣大業(yè)主要求的“不再是簡單的‘有房可居’，而越來越注重良好的居住環(huán)境，有些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市還提出了建設(shè)宜居城市的目標(biāo)”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不斷凸現(xiàn)，概括起來，大致有如下幾類，[11]一是造成環(huán)境污染，包括嗅覺污染、聽覺污染和視覺污染（如招貼廣告）；二是帶來安全隱患，可能增加非業(yè)主進(jìn)出小區(qū)的數(shù)量和頻率，給小區(qū)帶來人身、財產(chǎn)和消防安全隱患；三是致使配套資源緊張，經(jīng)營性活動的參與者可能占用小區(qū)配套資源，引起停車位擠占、電梯擁擠等問題；四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋結(jié)構(gòu)、建筑物使用頻率和強(qiáng)度的增加都可能引發(fā)該問題，甚至影響到建筑物的安全；五是違背土地用途管理制度，甚至變相減少了國家土地出讓費用；六是影響城市既定的建設(shè)規(guī)劃。正是由于這些負(fù)面影響，住宅商用現(xiàn)象的合理性頗受爭議，尤其是遭到利害關(guān)系業(yè)主的強(qiáng)烈反對，甚至引發(fā)過激烈的沖突。在我國物權(quán)立法過程中，“住宅商用”就受到了許多業(yè)主和全國人大常委委員的質(zhì)疑甚至反對。[13]

（二）住宅商用的利益權(quán)衡

在住宅商用現(xiàn)象中，各種利益縱橫交錯，歸根結(jié)底是廣大業(yè)主的居住利益與部分業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益之間的博弈。一方面是維護(hù)廣大業(yè)主對居住利益的需要，另一方面是部分業(yè)主對住宅商用的經(jīng)濟(jì)利益訴求。問題在于，二者之間是一種什么邏輯關(guān)系，我們應(yīng)當(dāng)如何看待這種矛盾并作出何種選擇？筆者認(rèn)為，在意思自治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然對立關(guān)系，我們可以根據(jù)一定的制度設(shè)計在二者之間尋求一個平衡。筆者試對此提出如下思路：

第一，允許住宅商用具有合理性。一方面，促進(jìn)物的利用，發(fā)揮物的價值是現(xiàn)代物權(quán)法的基本理念。我國《物權(quán)法》的精神之一就在于“鼓勵億萬人民愛護(hù)財產(chǎn)、創(chuàng)造財富，促進(jìn)社會財富的迅速增長”。[14]住宅商用制度同時有利于住宅房屋和所占用土地財產(chǎn)價值的發(fā)揮，不宜被簡單禁止。另一方面，我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也決定應(yīng)當(dāng)允許住宅商用。住宅商用的發(fā)展歷史表明，它是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中特定的現(xiàn)象，是市場調(diào)節(jié)的必然產(chǎn)物。其主要受三重因素的刺激和引導(dǎo)：一是市場經(jīng)濟(jì)條件下伴隨著城市人口膨脹而產(chǎn)生的新興市場需求；二是住宅所體現(xiàn)的低廉的經(jīng)營成本；三是我國鼓勵和促進(jìn)發(fā)展中小企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。前兩項因素主要是客觀的市場現(xiàn)象，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。第三項因素將在我國今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)長期存在。[15]這三重因素和住宅商用的其他優(yōu)點都決定了，住宅商用是我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中長期存在的一個現(xiàn)象。在比較法上，也有國家對住宅商用采取了這種態(tài)度。例如，在美國，只要住宅商用沒有改變整個區(qū)分所有建筑物的住宅特性，也沒有影響到其他業(yè)主的居住安全，其應(yīng)當(dāng)被允許。[16]

第二，住宅商用并非絕對自由，其應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。一方面，對于具有物理上緊密聯(lián)系的財產(chǎn)權(quán)人來說，利用自己財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)遵從一定的限度，這種限度具體表現(xiàn)為“按照通常方式利用財產(chǎn)”。權(quán)利人超出通常的利用方式，應(yīng)以不對相鄰權(quán)利人造成妨害為限。這也是大陸法系和英美法系普遍遵循的原則。[17]建筑物區(qū)分所有權(quán)人也應(yīng)當(dāng)按照通常的方式利用其財產(chǎn)，住宅也就是用于居住，如果用于從事經(jīng)營性活動，則以不損害其他業(yè)主的居住利益為限。另一方面，各個業(yè)主對專有部分的所有權(quán)不同于普通所有權(quán)，其在作為一項私權(quán)利的同時，還具有較強(qiáng)的團(tuán)體性?？v覽法國、德國、日本等國家的建筑物區(qū)分所有權(quán)法，強(qiáng)調(diào)建筑物區(qū)分所有人之間的團(tuán)體性已成為現(xiàn)代物權(quán)法的發(fā)展趨勢。[18]區(qū)分所有的住宅性建筑物在物理構(gòu)造上具有較強(qiáng)的特殊性，各區(qū)分所有人之間的物理距離小，相互之間受影響的可能性大。各區(qū)分所有權(quán)人的專有部分猶如火柴盒一樣，緊密地堆砌在同一建筑物上，因此各區(qū)分所有人對整棟區(qū)分所有建筑物具有共同利益關(guān)系。[19]正是這種團(tuán)體性和共同利益，使對住宅的使用權(quán)利予以限制獲得了正當(dāng)性依據(jù)。[20]業(yè)主行使該權(quán)利以不影響小區(qū)共同利益或者部分其它業(yè)主的利益為限。而住宅商用很可能損害共同利益和其他部分業(yè)主的利益。有鑒于此，在比較法上，不少國家法律對住宅商用采取了嚴(yán)格限制或者禁止態(tài)度。法國《住宅分層所有權(quán)法》（1965年）第8條規(guī)定，業(yè)主要遵守管理規(guī)約中關(guān)于建筑用途的規(guī)定，如果管理規(guī)約明確規(guī)定，某建筑是一個高檔住宅，則業(yè)主不能在其住宅內(nèi)從事經(jīng)營性活動，但是，原則上自由職業(yè)者除外（例如律師、公證人），除非自由職業(yè)者的工作同樣也會給其他業(yè)主帶來不便。[21]日本國土交通部在近幾年制定的《單棟型住宅標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)約》第12條和《團(tuán)地型住宅標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)約》第12條中都規(guī)定專有部分只能作為住宅使用，不能用作其他用途。在美國，住宅商用也曾被嚴(yán)格禁止，只有在位于工業(yè)園區(qū)或者商業(yè)區(qū)內(nèi)的情況下，業(yè)主才能通過一定程序?qū)⒆≌糜趶氖陆?jīng)營性活動。[22]

第三，對住宅商用的限制應(yīng)當(dāng)以其他業(yè)主正常居住利益的維護(hù)為歸依?！白≌?，顧名思義，是指專門用于居住的房屋，[23]其核心功能在于滿足自然人的居住需要。與工作和生產(chǎn)場所等非住宅性物理空間相比，住宅通常需要符合如下要求：一是空間的獨立性，即要保持私人的生活、起居等行為處于一定的私密狀態(tài)。二是環(huán)境的安寧性。這是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如，樓層內(nèi)的電梯良好運(yùn)行、小區(qū)公用運(yùn)動設(shè)施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。業(yè)主在購買住宅用房屋時，對未來生活居住有一定的預(yù)期，并且這些預(yù)期是業(yè)主共同體所享有和維護(hù)的利益，毫無疑問是需要首先考慮和保護(hù)的。因此，允許住宅商用應(yīng)當(dāng)以廣大業(yè)主預(yù)期利益的維護(hù)為前提，即便專有權(quán)人行使的是專有部分所有權(quán)權(quán)能范圍內(nèi)的內(nèi)容，若違反了共同利益或者其它部分業(yè)主的利益，也不能被允許。[24]

第四，居住利益的克減應(yīng)當(dāng)經(jīng)過權(quán)利人的同意。私權(quán)神圣，非因公共利益或者經(jīng)權(quán)利人同意，任何個人或者組織不能要求克減他人權(quán)利。既然居住利益優(yōu)先于住宅商用體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益，那么，擬住宅商用的業(yè)主只有征得相關(guān)業(yè)主的同意，其對其他業(yè)主居住利益的克減才能獲得正當(dāng)性。當(dāng)然，這種同意通常需要相關(guān)當(dāng)事人之間作出一定的利益安排，例如損害的補(bǔ)償、費用的分擔(dān)等等。

（三）我國物權(quán)立法的選擇

《物權(quán)法》第77條一方面要求業(yè)主“不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”，對改變住宅用途進(jìn)行了限制?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條進(jìn)一步確認(rèn)了“有利害關(guān)系的業(yè)主”的救濟(jì)手段，對于保護(hù)業(yè)主的居住利益具有積極意義。另一方面，《物權(quán)法》又賦予了業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營性活動的機(jī)會，滿足了部分業(yè)主的利益需求，即在不違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的前提下，只要征得利害關(guān)系業(yè)主同意，就可以改住宅為商用。此外，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第11條還對利害關(guān)系業(yè)主的范圍作了限定，增強(qiáng)了準(zhǔn)確判斷利害關(guān)系人的可操作性，減輕了擬從事經(jīng)營性活動業(yè)主的負(fù)擔(dān)?？傊?，筆者認(rèn)為，我國《物權(quán)法》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》在對住宅商用的基本立場上反映了我國的國情，整體上是值得肯定的。

三、住宅商用的實現(xiàn)及其弊端的克服

住宅商用實踐性極強(qiáng)，涉及到復(fù)雜的參與主體、利害關(guān)系和操作程序。法諺有云：預(yù)防重于救濟(jì)。[25]如果相關(guān)當(dāng)事人能夠?qū)Ω鞣N法律關(guān)系作出準(zhǔn)確的分析和判斷，并遵循一定的程序，則可以有效克服住宅商用的各種弊端，并減少或者防患糾紛，構(gòu)建和諧社區(qū)關(guān)系。下文擬對住宅商用實現(xiàn)過程中的若干問題展開探討，并試對住宅商用可能引發(fā)的問題提出克服方法。

（一）經(jīng)營性活動的范圍

從實踐來看，利用住宅從事經(jīng)營性活動的范圍比較廣泛。以北京市2006年前三月份利用住宅設(shè)立的企業(yè)為例，從行業(yè)分布來看，包含了生產(chǎn)加工、商務(wù)辦公、商業(yè)經(jīng)營、休閑娛樂和教育培訓(xùn)等五大類別，具體形式包括服裝廠、咨詢公司、律師事務(wù)所、小超市、美容美發(fā)店、KTV、兒童樂園、補(bǔ)習(xí)班等等。[26]問題在于，利用住宅從事的經(jīng)營性活動是否有范圍限制？全國人大法工委民法室認(rèn)為，業(yè)主只有確實因生活需要（如因為下崗無收入來源、生活困難）才能將住宅用房改為經(jīng)營性用房，理由在于：住宅商用不但影響了居住利益，而且導(dǎo)致國家稅費的大量流失。[27]筆者認(rèn)為，這種觀點值得商榷，原因在于：第一，業(yè)主從事經(jīng)營性活動的“動機(jī)”與“其他業(yè)主居住利益是否受到影響”之間沒有必然的聯(lián)系，與后者有聯(lián)系的是活動的性質(zhì)、影響的范圍等因素。如果這些活動可能對部分業(yè)主產(chǎn)生不利影響，應(yīng)當(dāng)通過“利害關(guān)系業(yè)主的同意”來防患，而不是限制從事經(jīng)營活動的動機(jī)。第二，住宅商用是市場需求、成本優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)政策綜合影響的結(jié)果，在鼓勵發(fā)展中小企業(yè)的背景下，如果住宅商用已經(jīng)取得了利害關(guān)系業(yè)主的同意，反因非“生活困難需要”而不能開展，則過于牽強(qiáng)。尤其是在小區(qū)開設(shè)理發(fā)店等服務(wù)性小企業(yè)，非但沒有損害，反而滿足了小區(qū)廣大業(yè)主的生活需求。第三，關(guān)于“導(dǎo)致國家稅費的大量流失的問題”，筆者認(rèn)為是因噎廢食。任何經(jīng)營性活動的開展都需要辦理工商登記、稅務(wù)登記并繳納稅費。與其它企業(yè)相比，除了土地出讓費用方面有較大差別之外，很難找出稅費上的差異。

筆者以為，只要不違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的強(qiáng)行性規(guī)定，業(yè)主在征得利害關(guān)系業(yè)主同意后，就可以利用住宅從事經(jīng)營性活動。關(guān)于強(qiáng)行性規(guī)定，主要包括如下兩類：一類是法律法規(guī)關(guān)于部分企業(yè)工作場所的強(qiáng)制性規(guī)定或者禁止性規(guī)定。例如，《民用爆炸物品管理條例》第4條規(guī)定：“生產(chǎn)、儲存爆炸物品的工廠、倉庫，應(yīng)當(dāng)建在遠(yuǎn)離城市的獨立地段，禁止設(shè)立在城市市區(qū)和其它居民聚居的地方及風(fēng)景名勝區(qū)。”《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理條例》第9條規(guī)定：“中學(xué)、小學(xué)校園周圍200米范圍內(nèi)和居民住宅樓（院）內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所?！薄秺蕵穲鏊芾項l例》第7條：“娛樂場所不得設(shè)在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護(hù)單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)周圍……”根據(jù)這些規(guī)定，下列經(jīng)營性活動不得以住宅為工作場所，一是具有高度危險的生產(chǎn)和銷售行業(yè)，例如炸藥、鞭炮等爆炸物資的生產(chǎn)和銷售行業(yè)。二是可能造成巨大污染的經(jīng)營性活動，包括聽覺污染、嗅覺污染和視覺污染等。例如，KTV等娛樂活動通常釋放出大量的噪音，嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和休息。三是嚴(yán)重違反作息規(guī)律的經(jīng)營性活動。如果經(jīng)營性活動經(jīng)常夜間作業(yè)，也不應(yīng)被允許。對營業(yè)場所有特殊要求的經(jīng)營性活動，除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過工商行政管理部門審查之外，還應(yīng)當(dāng)通過環(huán)保部門、衛(wèi)生部門的審查。

另一類是管理規(guī)約的強(qiáng)行性規(guī)定。實踐中，有的高檔住宅小區(qū)管理規(guī)約明確禁止從事任何經(jīng)營性活動；有的管理規(guī)約明確約定了可以從事經(jīng)營的種類和范圍；有的管理規(guī)約具體列舉了業(yè)主不得從事的經(jīng)營性活動。這些強(qiáng)行性規(guī)定，對全體業(yè)主具有約束力，任何業(yè)主不得違反，除非修改管理規(guī)約。實踐中，經(jīng)營性活動是否符合法律法規(guī)或者管理規(guī)約，也應(yīng)當(dāng)由工商行政管理部門在工商登記時予以審查，并決定是否辦理工商登記。

（二）“利害關(guān)系業(yè)主”的具體判斷

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第11條對“利害關(guān)系業(yè)主”作了界定。根據(jù)該規(guī)定，“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響”。該規(guī)定設(shè)置了三項“利害關(guān)系業(yè)主”的判斷規(guī)則：第一，利害關(guān)系業(yè)主的利益為“房屋價值”和“生活質(zhì)量”；第二，利害關(guān)系的損害形式包括“已經(jīng)受到不利影響”和“可能受到不利影響”，前者是對既有損害的救濟(jì)手段，后者是對未來損害的預(yù)防措施；第三，利害關(guān)系的證明采用“法律推定”+“利害關(guān)系業(yè)主自己舉證證明”的區(qū)分模式。

應(yīng)當(dāng)說，這一界定較為全面的概括了利害關(guān)系業(yè)主的特征，但仍有如下問題值得討論：

第一，“房屋價值”和“生活質(zhì)量”應(yīng)當(dāng)如何理解？“房屋價值”和“生活質(zhì)量”這兩概念十分抽象，其可以作為判斷利害關(guān)系業(yè)主的利益的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，但可操作性不強(qiáng)。筆者認(rèn)為，房屋價值是生活質(zhì)量的抽象總結(jié)，生活質(zhì)量是房屋價值的具體反映，因為，住宅的根本價值在于生活居住，生活質(zhì)量受到不利影響，必然導(dǎo)致房屋價值的降低。因此，關(guān)于房屋價值是否受損，必須借助生活質(zhì)量是否受損來判斷。如前文所述，住宅的物理空間需要具備空間獨立性、環(huán)境安寧性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一項要素的降低或喪失都將構(gòu)成對“生活質(zhì)量”的不利影響，從而使相關(guān)業(yè)主成為“利害關(guān)系業(yè)主”。

第二，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，是否都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”？為了簡化“有利害關(guān)系的業(yè)主”的判斷方法，節(jié)省判斷和證明成本，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第11條采用了事實推定技術(shù)，即推定“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主都是‘有利害關(guān)系的業(yè)主’”。通常來說，本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主具有較為緊密的聯(lián)系，需要利用電梯、過道和走廊等公用設(shè)施，個別業(yè)主的經(jīng)營性活動易于給本棟其他業(yè)主的生活質(zhì)量帶來不利影響。因此，此種推定技術(shù)的運(yùn)用具有合理性。但筆者認(rèn)為，這種推定并不是絕對推定，而應(yīng)當(dāng)是可以反駁的推定，因為，經(jīng)營性活動種類繁多、形式各異，并非所有經(jīng)營性活動一定會給本棟其他業(yè)主帶來不利影響。例如，某人利用住宅設(shè)立小型軟件公司，僅自己從事軟件開發(fā)和銷售活動，主要通過網(wǎng)絡(luò)、電話與客戶聯(lián)系，則不能認(rèn)為其他業(yè)主的生活質(zhì)量受到不利影響。因此，如果業(yè)主能夠證明其經(jīng)營活動不會給本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主的生活質(zhì)量造成不利影響，則可以推翻第11條的推定，其他業(yè)主不得主張自己為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

第三，“不利影響”如何具體判斷？關(guān)于本棟建筑物之外的其他業(yè)主是否為“有利害關(guān)系的業(yè)主”，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第11條要求主張者承擔(dān)證明責(zé)任，那么，其他業(yè)主到底如何證明呢？實踐中，有的業(yè)主沒有證據(jù)證明其遭受到了損害，但聲稱經(jīng)營性活動導(dǎo)致小區(qū)陌生面孔增加，使其生活缺乏安全感，已經(jīng)構(gòu)成對其居住利益的侵害。這也可以稱為損害的主觀判斷。筆者認(rèn)為，“時有陌生面孔出入小區(qū)”尚不足以構(gòu)成“損害”，而應(yīng)當(dāng)采用客觀判斷標(biāo)準(zhǔn)，具體來說可以作如下判斷：一是對共有部分的占用和改變。例如，飯店顧客在小區(qū)公共道路停車、房屋改造涉及沉重墻的拆修等等。共有部分作為全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，涉及到全體業(yè)主的利益，凡是將共有部分用于經(jīng)營性活動，就構(gòu)成對全體業(yè)主的利益損害。二是僅利用專有部分，但造成環(huán)境污染。如前所述，污染大致包括嗅覺、聽覺和視覺三類，嗅覺污染和聽覺污染可以根據(jù)異常氣味和噪音到達(dá)的物理空間作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。若沒有釋放異常氣味或者噪音，或者在異常氣味或者噪音到達(dá)范圍之外的其他業(yè)主，不能主張遭受了這兩種污染。視覺污染其與前兩者存在很大差異。如實踐中有的業(yè)主利用專有部分的門窗張貼宣傳廣告，而其他業(yè)主認(rèn)為這影響了建筑的整體形象，降低了住宅小區(qū)的社會評價，并主張利益受到損害。筆者以為，這種主張有待商榷，因為一方面，住宅的核心功能在于生活和居住，而利用專有部分的門窗張貼宣傳廣告，不會對住宅的空間獨立性、環(huán)境安寧性、利用便利性和建筑牢固性等特點帶來負(fù)面影響，不構(gòu)成對居住利益的損害；另一方面，具有法律意義的社會評價的客體通常限于人格利益，而對建筑物的社會評價往往不具有法律意義，也難以影響業(yè)主的居住和生活利益。當(dāng)然，如果這些宣傳廣告的內(nèi)容具有違法性，則屬于違反法律強(qiáng)行性規(guī)定的行為，任何人都可以主張該行為違法和無效。

（三）征得同意的方式及其審查

如果業(yè)主在從事經(jīng)營活動前準(zhǔn)確地判斷利害關(guān)系業(yè)主的范圍，并征得他們的同意，有利于預(yù)防和減少未來的糾紛。但是，如何才能有效征得利害關(guān)系業(yè)主的同意？誠然，擬住宅商用的業(yè)主可以自己逐戶征得業(yè)主的同意，但筆者認(rèn)為，通過物業(yè)管理公司代為征得同意是一個相對較好的辦法。如果管理規(guī)約對該事項作出明確約定，實踐效果更佳。原因在于：第一，這有利于信息溝通的順利開展。盡管同一小區(qū)的業(yè)主在物理距離上很小，但人際關(guān)系上的距離卻通常較大，了解和溝通甚少。而物業(yè)管理公司與廣大業(yè)主之間建立了有效的聯(lián)系機(jī)制，溝通起來更為順暢，效率更高。因此，由物業(yè)管理公司代為傳達(dá)請求信息和反饋意見，有利于降低開展經(jīng)營性活動的成本，并提高工作效率。第二，有利于利害關(guān)系業(yè)主的準(zhǔn)確判斷。物業(yè)管理公司作為專司小區(qū)物業(yè)管理工作的機(jī)構(gòu)，對小區(qū)的構(gòu)造和業(yè)主的建筑物及其附屬設(shè)施的利用狀況有更為清楚地認(rèn)識，能夠?qū)δ骋蛔≌臑樯逃煤罂赡墚a(chǎn)生的影響作出更為全面的評估和預(yù)測。這也決定其對利害關(guān)系人的判斷更為準(zhǔn)確，有利于降低未來爭議發(fā)生的機(jī)率。第三，有利于化解未來的爭議。業(yè)主應(yīng)當(dāng)聲明擬開展經(jīng)營活動的方式和影響，未來超出這一范圍的活動，不屬于證明之列。對于是否具有利害關(guān)系，當(dāng)事人是否同意的事實，今后的反悔等事宜，物業(yè)管理公司可資證明。第四，有利于經(jīng)營性活動獲得批準(zhǔn)。當(dāng)業(yè)主征得利害關(guān)系的業(yè)主同意之后，需要辦理工商登記，由工商行政管理部門審查住宅商用是否違反法律規(guī)定。就管理規(guī)約而言，審查的一個核心內(nèi)容是規(guī)約是否允許業(yè)主從事某種經(jīng)營性活動。如果由物業(yè)公司代為征得同意并出具相應(yīng)的證明材料，有利于工商行政管理部門對“利害關(guān)系業(yè)主是否同意”作準(zhǔn)確判斷。當(dāng)然，如果小區(qū)設(shè)有健全的業(yè)主委員會，其也可以承擔(dān)該項工作。

有一種觀點認(rèn)為，利害關(guān)系業(yè)主的行為可以視為“默示的同意”，如一層業(yè)主利用陽臺開設(shè)商品小賣部，開辦一段時間后，二層業(yè)主也常來購買，即可認(rèn)定二層業(yè)主以行為表示同意。[28]筆者認(rèn)為，此種觀點值得商榷，一方面，業(yè)主選擇到其他業(yè)主開設(shè)的店鋪消費并不能證明店鋪對二層業(yè)主沒有負(fù)面影響，更不能表明二層業(yè)主接受了這種影響。另一方面，任何商業(yè)店鋪的設(shè)立，都需要經(jīng)過工商行政管理部門的審批，因此，如果將征得同意作為審批事項的話，則征得同意應(yīng)當(dāng)事先完成。

（四）住宅商用與行政審批、房屋登記

值得討論的是，在征得利害關(guān)系的業(yè)主同意之后，住宅商用是否要經(jīng)過土地、規(guī)劃等行政主管部門審批？在物權(quán)法頒布之前，我國各地方政府頒布了不同的法律文件，作法存在很大差異：一是要求行政審批。例如《廣州市城市規(guī)劃條例》（1996年1月12日通過）第38條規(guī)定：“竣工投入使用的建（構(gòu)）筑物，未報經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不得改變使用性質(zhì)和擅自開（堵）外墻門窗、封閉陽臺、搭建栩蓋或在天臺上建設(shè)建（構(gòu)）筑物?！盵29]《河南省城市房屋拆遷管理條例》、《鞍山市住宅用房改變用途暫行規(guī)定》、《廈門市建筑物使用功能和土地用途變更審批管理暫行辦法》等也作了類似規(guī)定。二是不要求行政審批的。例如，《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《長春市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于貫徹實施（公司法）大力支持全民創(chuàng)業(yè)促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》等。只有在一個統(tǒng)一的法律環(huán)境中，人們才能對其行為產(chǎn)生合理預(yù)期，[30]反之，不同省市的截然相反作法將嚴(yán)重影響《物權(quán)法》中住宅商用制度的統(tǒng)一。

關(guān)于住宅商用是否需要經(jīng)過行政審批的問題，有觀點認(rèn)為，如果不要求審批，將帶來如下問題：一是違背土地用途管理制度，變相減少了國家土地出讓費用。二是影響城市建設(shè)規(guī)劃，挑戰(zhàn)規(guī)劃權(quán)威。三是經(jīng)營主體之間形成不公平競爭。[31]筆者以為，前述理由較為牽強(qiáng)，要求所有經(jīng)營者經(jīng)過規(guī)劃、土管至房管部門審批過于嚴(yán)格。其原因在于：第一，就整個區(qū)分所有建筑而言，用于從事經(jīng)營性活動的住宅占整個建筑住宅的比例極小，尚不構(gòu)成對建筑物使用性質(zhì)的整體改變，因此，其不會對城市規(guī)劃、土地管理產(chǎn)生重要影響；第二，從鼓勵開辦中小企業(yè)的角度出發(fā)，如果要求擬住宅商用的業(yè)主先后經(jīng)過城市規(guī)劃部門、土地管理部門和房屋管理部門的審批，則在時間上和成本上都不利于經(jīng)營性活動的開展；第三，就眾多要求審批的法律文件和實際情況來看，其規(guī)范的主要對象在于那些改變整棟建筑物用途的情形。而我們所探討的住宅商用的對象主要是還存在大量利害關(guān)系業(yè)主的建筑物。第四，如果法律不要求對住宅商用進(jìn)行前述審批，那么對所有市場主體都是同等對待，無所謂有損公平競爭問題。當(dāng)然，我們所談的住宅商用也可能對城市規(guī)劃產(chǎn)生一定的影響，筆者以為，出于宏觀調(diào)控和管理的需要，要求擬住宅商用的業(yè)主到城市規(guī)劃部門備案是合理的。

還需要討論的一個問題是，業(yè)主將住宅改為商用之后，是否需要到房屋管理部門辦理變更登記？我國現(xiàn)有房屋登記有兩項主要功能：一是公示權(quán)屬狀況。如果登記機(jī)關(guān)盡可能全面提供每一宗不動產(chǎn)的權(quán)屬信息，對于不動產(chǎn)的交易安全大有裨益。[32]雖然我國《房屋登記辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（已被前者廢止）均未將“房屋的用途”作為強(qiáng)制性登記事項，但實踐中，房屋管理部門的登記簿上有關(guān)于房屋用途的記載事項。二是滿足國家管理的需要。掌握國家建筑物的使用情況，有利于國家相關(guān)政策的準(zhǔn)確制定，也有利于實施有效的房屋管理措施。從這兩個角度出發(fā)，筆者認(rèn)為，住宅改為商用之后，到房屋管理部門辦理變更登記是必要的。

（五）住宅商用的法律效果

在經(jīng)營活動開展之后，住宅商用的業(yè)主還需承擔(dān)如下義務(wù)：一是按照既定的方式開展經(jīng)營性活動。某業(yè)主在征得利害關(guān)系業(yè)主的同意時，應(yīng)當(dāng)全面告之經(jīng)營活動的性質(zhì)和內(nèi)容及可能帶來的影響。利害關(guān)系業(yè)主通常以相關(guān)陳述為“同意與否”的基礎(chǔ)。如果經(jīng)營性活動違反既有陳述并造成不利影響，利害關(guān)系業(yè)主可以請求恢復(fù)原來的經(jīng)營狀態(tài)，造成損失的，可以請求損害賠償。二是分擔(dān)相關(guān)費用。經(jīng)營活動可能增加區(qū)分所有權(quán)人的共同支出，例如，電梯使用費用、維修費用的增加等。經(jīng)營活動者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因其經(jīng)營性活動而增加的共同支出。三是填補(bǔ)利害關(guān)系業(yè)主的損害。關(guān)于業(yè)主之間的利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)綜合考慮，使區(qū)分所有者之間的利益處于平衡狀態(tài)，[33]在征求利害關(guān)系業(yè)主同意的過程中，各方當(dāng)事人可能做出了一定的利益安排，例如，如果經(jīng)營性活動可能對利害關(guān)系業(yè)主帶來一定不變甚至損害的情況下，要求住宅商用的業(yè)主補(bǔ)償利害關(guān)系業(yè)主一定的費用。對于這種約定，住宅商用的業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行。

如果擬用住宅從事經(jīng)營性活動的業(yè)主未經(jīng)全部或者部分利害關(guān)系業(yè)主同意，給利害關(guān)系業(yè)主的居住利益造成不利影響，那么，利害關(guān)系業(yè)主可以通過如下方式獲得救濟(jì)：一是行使物權(quán)請求權(quán)，請求住宅商用的業(yè)主排除妨害、消除危險，或者恢復(fù)原狀。二是如果遭受損失的，可行使侵權(quán)損害賠償請求權(quán)，要求承擔(dān)損害賠償責(zé)任。對此，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條已作明確規(guī)定。

四、結(jié)論

作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的特殊現(xiàn)象，住宅商用制度一方面要維護(hù)廣大業(yè)主的既有居住利益，另一方面又要兼顧部分業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營性活動的利益需求，二者之間可能表現(xiàn)出一定的沖突，但這種沖突并不是“非此即彼”的截然對立關(guān)系。住宅商用制度的核心在于，在居住利益和商業(yè)利益之間尋求一個平衡點，尤其是在賦予廣大業(yè)主的行為和選擇自由，即通過擬住宅商用業(yè)主對利害關(guān)系業(yè)主的準(zhǔn)確判斷，并經(jīng)特定方式征得其同意，方可有效較少和預(yù)防住宅商用中的各種糾紛，構(gòu)建和諧社區(qū)關(guān)系。如果住宅商用活動未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意或者超出了同意的內(nèi)容，利害關(guān)系業(yè)主可以通過物權(quán)侵求權(quán)、侵權(quán)請求權(quán)獲得救濟(jì)和保護(hù)。

我國《物權(quán)法》第77條首次從民事基本法的角度確立住宅商用制度，具有重要意義?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條、第11條明確了“有利害關(guān)系的業(yè)主”的各種請求權(quán)，界定“有利害關(guān)系的業(yè)主”的利益，設(shè)置了對“有利害關(guān)系的業(yè)主”的證明規(guī)則，這些都進(jìn)一步增強(qiáng)了《物權(quán)法》住宅商用制度的實用性和可操作性，值得肯定。盡管如此，這些規(guī)定還有如下問題需要明確：一是“房屋質(zhì)量”、“生活質(zhì)量”作為利害關(guān)系業(yè)主的利益的體現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)采用空間獨立性、環(huán)境安寧性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素來具體判斷。二是關(guān)于“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為‘有利害關(guān)系的業(yè)主’”的推定，應(yīng)當(dāng)是可反駁的推定，從事經(jīng)營性活動的業(yè)主可以通過證明未給其他業(yè)主造成損害推翻該推定。三是本棟建筑物之外的其他業(yè)主所遭受的“不利影響”應(yīng)當(dāng)采用客觀判斷標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞:住宅商用/居住利益/利害關(guān)系業(yè)主/同意/審批登記

內(nèi)容提要:住宅商用現(xiàn)象與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況具有密切聯(lián)系，在維護(hù)廣大業(yè)主居住利益的前提下，應(yīng)當(dāng)賦予部分業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營性活動的自由。準(zhǔn)確界定和判斷利害關(guān)系業(yè)主的范圍，并通過合理方式征得利害關(guān)系業(yè)主的同意是減少和預(yù)防爭議的有效手段。對住宅商用審批的核心內(nèi)容在于是否征得利害關(guān)系業(yè)主的同意，而不在于城市規(guī)劃和土地管理，后者備案即可。如果住宅商用未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主全部或部分同意，利害關(guān)系業(yè)主可通過物權(quán)請求權(quán)、損害賠償請求權(quán)獲得救濟(jì)。

注釋:

[1]參見王澤鑒：《民法物權(quán)》（第一冊），臺北1992年自版，第197頁。

[2]參見王利明：《物權(quán)法研究（修訂版）》（上冊），中國人民大學(xué)出版社2007年版，第576頁。

[3]參見李顯冬主編：《中國物權(quán)法要義與案例解釋》，法律出版社2007年版，第165頁。

[4]、8、10參見王繼紅、俞里江：《論“住改商”糾紛的司法救濟(jì)》，《法律適用》2007年第2期。

[5]關(guān)于這方面的文章和資料也不少，在此不一一列舉，本人根據(jù)對實際情況的考察，試就這些問題作較全面的列舉。

[6]、12、28參見崔艷蕾、邵達(dá)民：《民宅商用法律問題分析》，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理》2008年第3期。

[7]戚冬瑾、周劍云：《“住改商”與“住禁商”——對土地和建筑物用途轉(zhuǎn)變管理的思考》，《規(guī)劃師》2006年第2期。

[9]《北京青年報》2006年4月20日，第A13版。

[11]關(guān)于這方面的文章和資料很多，各有不同的分類和列舉，本人根據(jù)對實際情況的考察，試就這些問題作較全面的列舉。

[13]、27參見全國人大常委會法制工作委員會：《中華人民共和國物權(quán)法條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第121頁、第121頁。

[14]參見王利明：《物權(quán)法是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的基本法律》，《求是》2007年第10期。

[15]十七大報告指出，要“促進(jìn)個體、私營經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)發(fā)展”。

[16]WarrenFreedmanBAlter:TheLawofConduminiaandPropertyOwners’Associations,pp123-124.

[17]參見[美]詹姆斯.戈德雷：《私法的基礎(chǔ)：財產(chǎn)、侵權(quán)、合同和不當(dāng)?shù)美罚瑥埣矣伦g，法律出版社2007年按，第103——108頁。

[18]參見陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社2007年版，第27頁，第35頁；白江：《德國住宅樓管理制度之研究及啟示》，《中外法學(xué)》2008年第2期。

[19]陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社2007年版，第27頁，第139頁。

[20]參見溫豐文：《論區(qū)分所有建筑物之專有部分》，《法令月刊》第42卷第7期，轉(zhuǎn)引自陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社2007年版，第142頁。

[21]PhilippeMALAURIEetLaurentAYNES,LESBIENS,DEFRENOIS,2004,p.215；另見段啟武：《建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究》，第32—33頁，轉(zhuǎn)引自陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第120頁。

[23]參見《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋（試行）》，中華人民共和國建設(shè)部，建住房[2002]66號文件。

[24]參見[日]鈴木祿彌：《物權(quán)法講義》，創(chuàng)文社昭和50年版，第22頁。

[25]Preventionisbetterthancure，見鄭玉波：《法諺》（一），法律出版社2007年版，第141頁。

[26]《北京青年報》2006年4月22日，第A8版。

[29]關(guān)于是否需要行政審批的問題，廣州市曾先后制定《關(guān)于企業(yè)經(jīng)營場所登記有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于工商登記放寬政策問題》、《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》、《關(guān)于貫徹實施<廣州市房屋租賃管理規(guī)定>的意見》，這些法律文件采取了不同的作法，時有反復(fù)。

[30]參見王利明：《民法典體系研究》，中國人民大學(xué)出版社2008年版，第350頁。

[31]參見耿協(xié)萍、吳濤：《城市房屋用途改變問題研究》，《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2007年第5期。

[32]參見于海涌：《論不動產(chǎn)登記》，法律出版社2007年版，第173頁。

[33][日]田山輝明：《物權(quán)法》（第三版），日本弘文堂株式會社2008年版，第212頁。