導(dǎo)語：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)虧損的內(nèi)因及對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】近年來不乏由于財(cái)務(wù)虧損而引發(fā)破產(chǎn)危機(jī)的企業(yè)，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，其財(cái)務(wù)安全指數(shù)僅是其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)的一半，因此，在不斷變化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)虧損的控制能力顯的尤為重要。

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)虧損；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的熱度逐漸升溫，隨之而來的是各地的炒房現(xiàn)象和不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的投資，項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的每一個階段，都需要投入大量的流動資金，而房地產(chǎn)企業(yè)資金回收主要是在銷售階段。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品單價(jià)高，產(chǎn)品銷售量受金融政策的影響大，產(chǎn)品可變現(xiàn)能力差，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回收速度慢，資金缺乏流動性。房地產(chǎn)企業(yè)資金一旦缺乏流動性，房地產(chǎn)不可避免的面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動所需資金能夠靠企業(yè)權(quán)益性資金來獲得，而不是依賴債務(wù)性資金，房地產(chǎn)企業(yè)受外界環(huán)境的影響也會降低。然而我國房地產(chǎn)企業(yè)基本是負(fù)債開發(fā)模式，利用房地產(chǎn)的不動產(chǎn)性質(zhì)，將其抵押貸款，解決企業(yè)開發(fā)資金量需求問題，但同時加大了企業(yè)債務(wù)性資金的比例，也為企業(yè)帶來了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)若是不能客觀衡量自身的實(shí)力和項(xiàng)目效益，盲目籌資，則企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)必然不合理，引發(fā)不能按時支付到期借款本息的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

一、某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)虧損的因素分析

（一）信息不對稱

某房地產(chǎn)公司是私營性質(zhì)的某房地產(chǎn)公司，其信息透明度低，他們向貸款人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和會計(jì)資料未經(jīng)專業(yè)注冊會計(jì)師審計(jì)驗(yàn)證，這會使得公司償還貸款的能力出現(xiàn)不確定因素，從而誘發(fā)財(cái)務(wù)虧損，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）融資遇阻

某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，其融資方式也會受到限制，很難一次性從銀行籌集到大量的資金，而因?yàn)橘Y歷限制，企業(yè)不能通過發(fā)行企業(yè)債券獲得資金。就會出現(xiàn)個別項(xiàng)目延緩施工，甚至項(xiàng)目停工的事件，這對整個公司正常運(yùn)營是極不利的。因此要在這樣的大環(huán)境下積極拓寬融資渠道，進(jìn)行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解大環(huán)境融資難帶來的負(fù)面影響。

（三）資金結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債資金比例過高

資金結(jié)構(gòu)即企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系，某房地產(chǎn)公司的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款和民間資金部4分組成，其中自有資金只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的85%。某房地產(chǎn)公司的負(fù)債資金明顯過高，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率也會明顯加大，一旦出現(xiàn)企業(yè)不能控制的誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，那隨之而來的就是財(cái)務(wù)危機(jī)。

（四）某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理有效性差

某房地產(chǎn)公司既是投資者又是經(jīng)營者的管理模式，降低了公司財(cái)務(wù)管理的效率，具體表現(xiàn)為公司管理資源相對短缺，管理機(jī)制簡單，關(guān)鍵財(cái)務(wù)崗位則由家族內(nèi)部人掌控，而這部分人人財(cái)會業(yè)務(wù)水平不高，常常利用人脈關(guān)系掩蓋了各種財(cái)務(wù)管理漏洞，必然使得公司的內(nèi)部管理更加薄弱。鑒于以上種種情況，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理活動的有效性自然無法談起。

（五）投資決策缺乏科學(xué)性

某房地產(chǎn)公司在開發(fā)新項(xiàng)目時，對投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析，僅憑公司負(fù)責(zé)人靠經(jīng)驗(yàn)做決策，這必然使公司的投資決策缺乏科學(xué)性。2013年某房地產(chǎn)公司為了擴(kuò)大公司規(guī)模，決定投資新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但因?yàn)楣緵Q策人前期沒有對投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，沒有及時了解到政府的市政規(guī)劃，購買的土地被政府征用。政府承諾給某房地產(chǎn)公司置換一塊面積相等的土地，但畢竟開發(fā)項(xiàng)目的地理位置事關(guān)公司經(jīng)濟(jì)命脈，某房地產(chǎn)公司舉棋不定，不敢茫然選地。而之前購買土地的資金大部分是負(fù)債融資，公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)隨之加大，公司償債能力明顯不足，加大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，突發(fā)事件使得公司資金周轉(zhuǎn)一時告急。

二、治理某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)虧損的對策

（一）經(jīng)營方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著我國深化改革的推進(jìn)，國家重點(diǎn)倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)，某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，在房產(chǎn)市場飽和的環(huán)境下，應(yīng)該將戰(zhàn)略目光投放到城鎮(zhèn)的建設(shè)上，轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?jīng)營模式，結(jié)合開發(fā)所在地的各種資源開發(fā)有特色的房產(chǎn)項(xiàng)目，避免與同其他房地產(chǎn)企業(yè)同質(zhì)化競爭，某房地產(chǎn)公司應(yīng)該要抓住機(jī)遇，力求在改革的浪潮中穩(wěn)固企業(yè)根基。

（二）籌資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

最近幾年銀行收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，不斷提高貸款利率，而某房地產(chǎn)公司融資方式單一，所以公司更是處在融資渠道不順暢的尷尬位置。某房地產(chǎn)公司最近幾年的短期貸款基本上來自民間貸款，然而民間貸款則利息高，更是加重了企業(yè)的成本，償債壓力大，影響企業(yè)的資金鏈，不利于企業(yè)未來的發(fā)展。目前從某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略來看，其對資金的需求量會持續(xù)走高，這必然要求公司必須積極拓寬融資渠道并降低籌資成本來緩解資金壓力。對于其近期籌資目的，建議某房地產(chǎn)公司應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合，提升自己的融資創(chuàng)新能力來規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。比如說，發(fā)債就是較好的方式，由于中票屬于備案制，而企業(yè)債是審批制，建議某房地產(chǎn)公司采取分批發(fā)行中票的方式，減小一次性銷售的壓力，減小發(fā)行失敗概率。從而優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著宏觀環(huán)境的變化，人們自身需求的改變，房地產(chǎn)企業(yè)早已不是前幾年的香餑餑了。目前，就來說，房產(chǎn)市場空置率過高，供需不平衡，人們對房產(chǎn)的追求不再像以前那樣熾熱。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該采取財(cái)務(wù)管理理論中的將不同風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行組合投資，積極尋找其他的投資市場，不再局限在房產(chǎn)市場中，更好的規(guī)避企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)市場的需求并能增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（四）資金鏈方面出現(xiàn)虧損的防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金數(shù)目巨大，銷售回款的管理至關(guān)重要。本文建議某房地產(chǎn)公司從以下三個方面對銷售回款進(jìn)行管控：1）建立合理的客戶資信等級，因人而異，給予客戶不同限額的欠款；2）企業(yè)內(nèi)部需確定合理的銷售回款比例，實(shí)時監(jiān)控該指標(biāo)；3）確定回款責(zé)任制，做到回款人人有責(zé)。某房地產(chǎn)公司對每一次銷售的按揭款、貸款要建立詳細(xì)可查的記錄，落實(shí)到企業(yè)的每個人；4）協(xié)調(diào)好銀企之間的關(guān)系，做到客戶的按揭款、貸款都能及時到賬。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金數(shù)目巨大，盡快將資金回籠，提高資金的利用率是企業(yè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的有力保障。

（五）企業(yè)管理方面出現(xiàn)虧損的防范措施

鑒于某房地產(chǎn)公司防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄的現(xiàn)象，公司應(yīng)該利用在職學(xué)習(xí)與員工培訓(xùn)等方式來提升公司員工的防范風(fēng)險(xiǎn)意識，并且需要加強(qiáng)管理層的風(fēng)險(xiǎn)決策意識，做到從源頭上控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該撤換公司關(guān)鍵崗位的親信，盡實(shí)做到企業(yè)的內(nèi)控制度可行有效，而不是虛設(shè)，規(guī)范公司的管理制度。作為中小型企業(yè)，某房地產(chǎn)公司的決策基本是公司管理層定奪，雖然企業(yè)管理層從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，如果不通過實(shí)地考察與科學(xué)的方法，一旦決策出現(xiàn)偏差，后果不堪設(shè)想。

三、結(jié)論

本文通過梳理企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理的相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，選取某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，主要從資產(chǎn)狀況、銷售狀況以及現(xiàn)金流量狀況各個方面對其公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行識別，找出其出現(xiàn)財(cái)務(wù)虧損的原因然后根據(jù)某房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況提出了具體的控制財(cái)務(wù)虧損的措施。有利于公司對自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)狀況的把握，更有利于公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，同時對中小型某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)虧損的有效控制提供借鑒。

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作者:劉黛玥 單位:西安思源學(xué)院