導(dǎo)語：物業(yè)公司并購財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及盡職分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入白銀時(shí)代，物業(yè)管理行業(yè)受到資本市場(chǎng)的關(guān)注和青睞，處于市場(chǎng)快速集中過程中，投資并購過程中如何充分識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)行成功并購至關(guān)重要。本文結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的特征，對(duì)并購過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作的要點(diǎn)和方式方法進(jìn)行梳理。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；并購；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)盡調(diào)

以彩生活2014年上市為代表，資本市場(chǎng)開始關(guān)注物業(yè)行業(yè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)收緊、房企開發(fā)進(jìn)入白銀時(shí)代，繼2018年開啟房企分拆物業(yè)獨(dú)立上市熱潮以來，2019年陸續(xù)有多家企業(yè)在資本助力下“問鼎”證交所，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值放大。在物業(yè)行業(yè)新一輪的發(fā)展浪潮中，快速擴(kuò)大管理面積和營(yíng)收規(guī)模是物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)上市、獲取未來行業(yè)地位和競(jìng)爭(zhēng)力、探索社區(qū)生活等增值業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和迫切需要，收并購是最有效的途徑。

一、物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀及特征

（一）典型的輕資產(chǎn)特征。物業(yè)服務(wù)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，具有典型的輕資產(chǎn)特征，為業(yè)主生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，對(duì)業(yè)主的房屋、消防設(shè)施、電梯設(shè)施、供水設(shè)施等進(jìn)行管理，而非管理自身所擁有的設(shè)備設(shè)施，同時(shí)不需要自身投入房屋土地資源以及過多的機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)，具有典型的輕資產(chǎn)特征，所擁有的資產(chǎn)主要是貨幣資金和應(yīng)收物業(yè)費(fèi)債權(quán)。（二）行業(yè)集中度低、規(guī)范性差。2016—2019年物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額由29.44%提升至43.61%；2019年，TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)9.22%，市場(chǎng)集中度處于持續(xù)提升過程中。目前我國(guó)物業(yè)公司數(shù)量眾多，多數(shù)中小型物業(yè)企業(yè)存在缺乏信息化系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不完整，收入未按實(shí)申報(bào)，資金管理不到位，公共收益管理以及分配不規(guī)范等問題。（三）多種業(yè)態(tài)細(xì)分和合同滾動(dòng)續(xù)簽。物業(yè)行業(yè)按照服務(wù)標(biāo)的不同大致可分為住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)和公建物業(yè)（機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、公園等），不同業(yè)態(tài)的盈利能力不同，對(duì)物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)康養(yǎng)、社區(qū)生活服務(wù)等增值服務(wù)所能提供的助力和空間不同。此外，物業(yè)服務(wù)合同期限普遍為3年左右，合同到期后需進(jìn)行續(xù)簽，但是能否續(xù)簽以及合同續(xù)簽的投入存在不確定性，對(duì)物業(yè)公司的營(yíng)收提升和價(jià)值穩(wěn)定具有重大影響。（四）并購方式被限定于股權(quán)并購。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人”。物業(yè)行業(yè)并購即是購買標(biāo)的公司對(duì)物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)及收費(fèi)的權(quán)利，這一并購目的，只能通過股權(quán)并購實(shí)現(xiàn)。股權(quán)并購方式導(dǎo)致標(biāo)的公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、債權(quán)債務(wù)、法律訴訟等歷史累積風(fēng)險(xiǎn)無法在并購后進(jìn)行切割，加大了并購風(fēng)險(xiǎn)。

二、物業(yè)公司并購中的重要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）盈利風(fēng)險(xiǎn)。中小型物業(yè)公司較普遍地存在管理基礎(chǔ)薄弱、財(cái)務(wù)核算規(guī)范性差的情況。如何準(zhǔn)確地掌握標(biāo)的公司的盈利能力，對(duì)并購過程中的估值確定、交易安排具有重要意義。一是如何確定目標(biāo)公司的收入是否真實(shí)、完整、穩(wěn)定、合規(guī)和具有增長(zhǎng)空間；二是在標(biāo)的公司財(cái)務(wù)核算不規(guī)范的情況下，如何確定目標(biāo)公司成本費(fèi)用列支的完整性和盈利的合規(guī)性與可持續(xù)性；三是并購整合中實(shí)現(xiàn)1+1>2的并購整合價(jià)值提升的可行性及價(jià)值提升空間大小。（二）債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)所形成的應(yīng)收賬款是物業(yè)公司最重要的資產(chǎn)，應(yīng)收賬款是否真實(shí)存在以及可否收回對(duì)目標(biāo)公司并購后的資金流入具有重要影響。二是預(yù)收物業(yè)費(fèi)、押金保證金收款等形成預(yù)收賬款和其他應(yīng)付款對(duì)目標(biāo)公司并購后的現(xiàn)金流和資金鏈安全具有非常重大的影響。三是銀行借款、對(duì)外擔(dān)保、賬外借款或民間（個(gè)人）借貸等債務(wù)情況是否真實(shí)、完整地予以反映對(duì)并購風(fēng)險(xiǎn)防控至關(guān)重要。（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般物業(yè)公司按照實(shí)際收到款項(xiàng)確認(rèn)收入或按照開具發(fā)票金額確認(rèn)收入并進(jìn)行申報(bào)，導(dǎo)致出現(xiàn)未及時(shí)、足額申報(bào)繳納增值稅和企業(yè)所得稅、不恰當(dāng)?shù)叵硎苄∥⑵髽I(yè)稅收優(yōu)惠、未按規(guī)定足額繳納五險(xiǎn)或未據(jù)實(shí)申報(bào)員工個(gè)人所得稅等稅收風(fēng)險(xiǎn)和隱患。存在并購交易完成后，目標(biāo)公司被稅務(wù)稽查和處罰的風(fēng)險(xiǎn)。（四）資金風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司收費(fèi)方式存在現(xiàn)金、微信、銀行等多種方式，存在筆數(shù)多、單筆金額小的特點(diǎn)。同時(shí)存在收付主體多樣、甚至賬外收付的情況，目標(biāo)公司的資金存量及資金收付難以準(zhǔn)確計(jì)量、確認(rèn)。目標(biāo)公司收款能力（收費(fèi)率）、資金收支匹配度和資金余額不能滿足并購后日常資金支付的需要，增加并購后的整合風(fēng)險(xiǎn)和投入，甚至導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)并購效益和并購失敗。

三、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的重點(diǎn)及方法

企業(yè)并購活動(dòng)是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的復(fù)雜工作，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都直接與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)或影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。盡職調(diào)查是防控企業(yè)并購風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查與法律盡職調(diào)查、業(yè)務(wù)盡職調(diào)查等共同構(gòu)成了整個(gè)并購活動(dòng)的盡職調(diào)查工作。結(jié)合物業(yè)行業(yè)的特征及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性，有針對(duì)性地開展財(cái)務(wù)盡職調(diào)查是防控風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)和手段。（一）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的總體要求。一是緊緊圍繞公司實(shí)施并購的戰(zhàn)略目標(biāo)和核心關(guān)切點(diǎn)，結(jié)合所掌握的目標(biāo)公司初步信息，以“客觀反映目標(biāo)公司價(jià)值，充分揭示財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”為原則，分析確定財(cái)務(wù)盡調(diào)的重點(diǎn)，制定財(cái)務(wù)盡調(diào)方案和計(jì)劃安排，做到有的放矢，并根據(jù)盡調(diào)現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整完善盡調(diào)計(jì)劃安排。二是財(cái)務(wù)盡職調(diào)查與法律盡職調(diào)查、業(yè)務(wù)盡職調(diào)查應(yīng)做得到信息及時(shí)共享、有效銜接，充分利用法律盡調(diào)和業(yè)務(wù)盡調(diào)所掌握的信息調(diào)整和完善財(cái)務(wù)盡調(diào)的內(nèi)容和重點(diǎn)。三是編制訪談提綱、確定訪談對(duì)象和訪談問題，根據(jù)目標(biāo)公司的情況在通用的資料情況基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)充和完善，提出梳理出目標(biāo)公司財(cái)務(wù)盡調(diào)資料清單。（二）盈利能力盡職調(diào)查。一是利用目標(biāo)公司收費(fèi)系統(tǒng)、收費(fèi)臺(tái)賬、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域?qū)崪y(cè)報(bào)告等資料，對(duì)目標(biāo)公司所管理的資源量和收費(fèi)單價(jià)進(jìn)行梳理統(tǒng)計(jì)，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制測(cè)算或調(diào)整目標(biāo)公司的物業(yè)費(fèi)收入。二是按照物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)、公共收益、臨時(shí)停車、增值服務(wù)等類別，對(duì)目標(biāo)公司的收入構(gòu)成進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、結(jié)合目標(biāo)公司的合同期限和合同條款等進(jìn)行穩(wěn)定性、可持續(xù)性和合規(guī)性分析，重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入金額和占比、公共收益收入金額、占比及合規(guī)性。三是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制對(duì)目標(biāo)公司的人工成本、能耗成本、清潔、秩序、電梯和消防維保等主要成本項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和還原，測(cè)算目標(biāo)公司的合規(guī)的會(huì)計(jì)盈利；關(guān)注社保、殘保金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)是否足額繳納對(duì)盈利的影響及調(diào)整；關(guān)注關(guān)聯(lián)交易對(duì)目標(biāo)公司盈利的影響及調(diào)整；關(guān)注掛靠和反掛靠項(xiàng)目對(duì)盈利的影響及調(diào)整。四是采用縱向分析、橫向分析和構(gòu)成分析等方法對(duì)目標(biāo)公司的盈利波動(dòng)、盈利驅(qū)動(dòng)關(guān)鍵因素、盈利持續(xù)性和后續(xù)提升空間等進(jìn)行分析；對(duì)重要項(xiàng)目、重大支出和重大風(fēng)險(xiǎn)做進(jìn)一步盡調(diào)和確認(rèn)。（三）資產(chǎn)負(fù)債情況盡職調(diào)查。一是在判斷目標(biāo)公司收費(fèi)系統(tǒng)或收費(fèi)臺(tái)賬數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性、可信度的基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)公司的應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)、預(yù)收物業(yè)費(fèi)、應(yīng)退押金保證金等數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算或核實(shí)。二是結(jié)合目標(biāo)公司歷史收繳率和現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)情況，對(duì)目標(biāo)公司應(yīng)收賬款的可收回性進(jìn)行分析評(píng)估、并進(jìn)行報(bào)表數(shù)據(jù)調(diào)整。三是獲取目標(biāo)公司企業(yè)信用報(bào)告、訪談、數(shù)據(jù)分析等方式對(duì)目標(biāo)公司借款情況、或有負(fù)債、民間（賬外）借貸、應(yīng)付業(yè)委會(huì)公共收益等負(fù)債情況進(jìn)行盡調(diào)核實(shí)。四是通過驗(yàn)資報(bào)告、資金情況對(duì)目標(biāo)注冊(cè)資本實(shí)繳情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，對(duì)目標(biāo)公司是否存在關(guān)聯(lián)方借款，關(guān)聯(lián)方借款金額、實(shí)質(zhì)以及歸還安排等進(jìn)行調(diào)查了解。（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡職調(diào)查。一是獲取目標(biāo)公司盡調(diào)期間的增值稅、企業(yè)所得稅等稅種的納稅申報(bào)資料及數(shù)據(jù)。二是根據(jù)目標(biāo)公司收入和利潤(rùn)盡調(diào)情況對(duì)目標(biāo)公司應(yīng)納稅額進(jìn)行測(cè)算、調(diào)整。重點(diǎn)關(guān)注水電能耗、車位租賃、增值稅服務(wù)等業(yè)務(wù)適用稅率的準(zhǔn)確性，目標(biāo)公司是否不恰當(dāng)?shù)厥褂昧诵∫?guī)模納稅人增值稅政策，目標(biāo)公司是否不合規(guī)地享受了小微企業(yè)稅收優(yōu)惠等稅收優(yōu)惠政策。三是關(guān)注目標(biāo)公司是否足額、及時(shí)進(jìn)行個(gè)人所得稅、社保、殘保金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等稅費(fèi)的申報(bào)和繳納，對(duì)補(bǔ)稅金額進(jìn)測(cè)算和調(diào)整。（五）資金運(yùn)營(yíng)能力盡職調(diào)查。一是對(duì)目標(biāo)公司收費(fèi)方式和資金支付管理進(jìn)行充分了解，獲取目標(biāo)公司用于收付的所有賬戶對(duì)賬單及流水，確定目標(biāo)公司盡調(diào)期末的資金余額。二是對(duì)目標(biāo)公司資金流入數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、對(duì)目標(biāo)公司收款能力（收繳率）、資金安全性進(jìn)行分析評(píng)估。三是對(duì)目標(biāo)公司付款數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，輔助進(jìn)行目標(biāo)公司成本費(fèi)用真實(shí)性、完整性的分析研判，結(jié)合目標(biāo)公司資金余額、收款能力、剛性成本費(fèi)用支出、預(yù)收和應(yīng)收情況綜合分析研判目標(biāo)公司后實(shí)行資金自足的能力和風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，物業(yè)行業(yè)具有自身的行業(yè)特征和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)物業(yè)行業(yè)特征，結(jié)合公司投資并購的戰(zhàn)略目標(biāo)和核心關(guān)切點(diǎn)，有針對(duì)性地開展盈利能力、債權(quán)債務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)營(yíng)能力等實(shí)施財(cái)務(wù)盡職調(diào)查對(duì)防控并購風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)成功并購具有重要意義。

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作者:秦長(zhǎng)順 單位:財(cái)信智慧生活服務(wù)集團(tuán)有限公司