導語：房地產(chǎn)上市企業(yè)財務風險研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險不斷增加，財務風險預警對房地產(chǎn)企業(yè)風險控制和財務安全保障具有重要的參考意義。本文采用2016年到2018年的110家房地產(chǎn)上市企業(yè)的財務報表數(shù)據(jù)，通過主成分分析法對企業(yè)的財務指標進行分析，發(fā)現(xiàn)有兩家企業(yè)F值低于0.2屬于顯著風險，三家企業(yè)F值低于－0.3屬于嚴重風險，企業(yè)的多項財務指標嚴重偏離預警值水平，表現(xiàn)為企業(yè)財務惡化，經(jīng)營管理困難。研究表明財務風險等級不一樣的企業(yè)主要影響因子也不同，本文針對出現(xiàn)財務風險的原因從宏觀、微觀提出化解企業(yè)財務風險的建議。

關鍵詞:房地產(chǎn)上市企業(yè)財務風險主成分分析法財務報表

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)資金密集，且與前后向產(chǎn)業(yè)關聯(lián)密切，導致房地產(chǎn)市場的微小波動在整個經(jīng)濟體系中被放大，影響整體經(jīng)濟的平穩(wěn)健康運行。發(fā)生在2007年的美國次貸危機，導致美國房地產(chǎn)行業(yè)遭受重創(chuàng)，世界金融市場全面惡化。反思次貸危機發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)管理的重心之一就是財務管理，財務風險貫穿于企業(yè)的整個經(jīng)營管理活動之中。我國房地產(chǎn)行業(yè)相對國外起步較晚、基礎較弱、制度規(guī)范度不高，目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務風險的原因有以下四點:房地產(chǎn)市場嚴厲的調控政策;資金投入量非常大，且回收時間長;中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較少，企業(yè)的發(fā)展受到阻礙;開發(fā)商資金供給短缺，企業(yè)高度依賴銀行貸款，使企業(yè)資金鏈的循環(huán)存在很大的市場風險。而房地產(chǎn)財務風險的發(fā)生與企業(yè)財務危機預警不完善有關，加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務危機的預測和監(jiān)控對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展至關重要。房地產(chǎn)企業(yè)是一種高風險、高收益并存的企業(yè)，其中財務風險不容忽視，若不積極應對，嚴重時可導致企業(yè)破產(chǎn)。財務報表是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的結果，企業(yè)陷入困境的原因有很多，但最終一定能從財務報表上表現(xiàn)出來:收入或利潤下滑、資不抵債、資金鏈斷裂等。財務指標的惡化不是一蹴而就的，都是由輕到重、由量變到質變，最終導致破產(chǎn)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究與預測，有利于企業(yè)盡早發(fā)現(xiàn)問題，降低財務風險。國外自Beaver(1966)與Altman(1968)的研究發(fā)表后，五十多年來的危機預警一直是金融界的熱門研究方向，主要從定性、定量以及定性與定量相結合這三個層面進行。而國內(nèi)學者于20世紀80年代開始對企業(yè)財務預警進行相關研究，相比國外較晚、也更淺顯。鑒于中國證券市場期限較短、有財務風險的企業(yè)資料較少、研究樣本量有限，且針對限購及租購并舉政策之后房地產(chǎn)上市企業(yè)的研究較少。本文運用主成分分析法構建財務風險預警模型，對我國2016年至2018年的110家房地產(chǎn)上市企業(yè)進行財務風險研究，針對不同企業(yè)出現(xiàn)財務風險的主要原因提出相應的建議，防范或降低上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型設計與分析

企業(yè)財務分析的最終目的是通過財務指標分析企業(yè)的經(jīng)營結果，了解企業(yè)的過去，推測企業(yè)未來發(fā)生財務危機的可能性，增加決策的科學性和合理性。由于財務風險有多樣性，本文采用多變量分析，建立多變量指標模型用于企業(yè)財務危機預警。部分財務指標存在線性相關，為了提高計算準確率采用主成分分析法解決眾多變量的問題，同時提取出財務風險的主要影響因素。該方法運用數(shù)據(jù)降維的思想解決原始數(shù)據(jù)各變量之間彼此高度相關的不足，減少數(shù)據(jù)信息丟失，用較少的相對獨立的綜合因子取代原變量，將主要因子的權重綜合到一個評價指標中。該模型在預測企業(yè)是否面臨財務風險方面有很好的識別作用，為我國上市房地產(chǎn)企業(yè)制定未來發(fā)展戰(zhàn)略決策提供有效參考。(一)指標的選取及分類?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)的財務信息可獲取性原則，本文以證監(jiān)會2019年劃分的房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)為研究對象。剔除大量缺失數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)異常的企業(yè)，最終選取了110家A股房地產(chǎn)上市企業(yè)，采用2016年至2018年的財務信息為樣本數(shù)據(jù)，其中有3家房地產(chǎn)企業(yè)的股票是ST股。本次研究的樣本數(shù)據(jù)來源于國泰安數(shù)據(jù)庫及《中國統(tǒng)計年鑒》，房地產(chǎn)企業(yè)財務預警指標的選取決定著能否客觀地反映企業(yè)的真實財務狀況，因此指標選取應遵循以下三個原則:真實性、可獲得性和科學性原則。本文通過借鑒國內(nèi)外研究成果，結合房地產(chǎn)企業(yè)財務的特點和指標的全面性，選取反映房地產(chǎn)上市企業(yè)的償債能力、盈利能力、經(jīng)營能力、發(fā)展能力四個方面的財務指標作為研究樣本的變量，且四種能力相互關聯(lián)、相互影響。此次選取的主要指標見表1。(二)實證分析。樣本數(shù)據(jù)標準化處理與檢驗。本文樣本數(shù)據(jù)存在部分數(shù)據(jù)缺失的情況，首先采用線性插值法對數(shù)據(jù)進行補充完善;然后采用KMO和Bartlett檢驗確定該財務指標是否適合進行主成分分析。KMO(Kaiser－Meyer－Olkin)檢驗統(tǒng)計量通過比較樣本相關系數(shù)和樣本偏相關系數(shù)檢驗樣本數(shù)據(jù)是否適合做主成分分析，結果顯示為0.643，通過了KMO檢驗。Bartlett球形檢驗的卡方為6628.369，同時顯著性為0.00小于0.05，近似卡方統(tǒng)計量的值越大，則變量之間的相關性越強，說明可以進行因子分析。提取研究樣本的主成分。運用主成分分析法計算每個因子的特征值和方差貢獻率，保留特征值大于1且累計方差貢獻率在65%以上的公共因子。根據(jù)碎石圖可以直觀判定出前七個公共因子變化明顯，分別為3.032、1.782、1.503、1.230、1.193、1.033、1.008，且方差累計貢獻率達到了67.378%，包含了財務預警指標的絕大部分信息，即得到反映房地產(chǎn)企業(yè)財務危機預警變量的綜合性因子F1、F2、F3、F4、F5、F6、F7。計算因子變量得分，構建預警模型。根據(jù)因子成分得分系數(shù)矩陣可知七個因子分別定義為:F1主要表達了流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等，主要反映了企業(yè)的短期償債能力;F2主要表達了利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)周轉率等，反映了企業(yè)的長期償債能力和盈利能力;F3主要表達了營業(yè)毛利率、總資產(chǎn)增長率、所有者權益增長率等，反映了盈利能力和發(fā)展能力;F4主要表達了資產(chǎn)負債率、存貨周轉率等，反映了企業(yè)的長期償債能力和經(jīng)營能力;F5主要表達了營業(yè)凈利率等指標，反映了以收入為基礎的盈利能力;F6主要表達了凈利潤增長率等指標，反映了企業(yè)的發(fā)展能力;F7主要表達了應收賬款周轉率、營業(yè)收入增長率等，反映了企業(yè)的經(jīng)營能力和發(fā)展能力。根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣和原始數(shù)據(jù)的標準化值可以計算每個因子得分，本次預測變量的因子綜合預測函數(shù)為:F=0.281×F1+0.165×F2+0.139×F3+0.114×F4+0.111×F5+0.096×F6+0.093×F7將計算結果劃分層級進行分析。根據(jù)1998年的中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)交字［1998］6號文件以及房地產(chǎn)企業(yè)財務風險相關文獻的研究成果，將上市企業(yè)的財務預警層級劃分為四級，如表2所示。由表2可知F值越小意味著房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險越大，通過因子綜合預測函數(shù)計算結果顯示房地產(chǎn)上市企業(yè)F1、F3、F5多為負值，表明在第二輪限購時期大部分房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力、盈利能力都受到影響。且F最高值與最低值相差2.405，可知我國上市房地產(chǎn)企業(yè)之間的財務狀況有一定差距，行業(yè)發(fā)展不平衡。根據(jù)最終的得分情況可知在2016年至2018年之間有兩家企業(yè)的F值低于0.2屬于顯著風險，三家企業(yè)的F值低于－0.3屬于嚴重風險。這五家企業(yè)在三年里的F1均為負值，說明短期償債能力較差;處于顯著風險的兩家企業(yè)在三年里的F7均為負值，說明企業(yè)的經(jīng)營能力和發(fā)展能力也出現(xiàn)較大的問題，分析指標后發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)上市企業(yè)的經(jīng)營能力影響最大的是存貨周轉率;風險最大的兩家企業(yè)的F2均為負值，反映了企業(yè)的長期償債能力和盈利能力存在嚴重的問題，通過指標分析可見資產(chǎn)負債率指標對房地產(chǎn)上市企業(yè)償債能力的影響最明顯。處于嚴重風險水平的JB企業(yè)為ST企業(yè)，年均綜合分值均為負值。通過分析該企業(yè)的財務指標發(fā)現(xiàn)，其凈利率增速明顯降低，短期償債指標均為負值，支付現(xiàn)金的能力大幅下降，可能無法及時償還債務，企業(yè)資金利用效率低，發(fā)展能力惡化。而同樣處于嚴重風險水平的HC企業(yè)的三年綜合分數(shù)均值較低，分析可知該企業(yè)的主營獲利虧損幅度擴大;成長能力有所削弱，經(jīng)營業(yè)績大幅下滑;短期和長期償債能力都不穩(wěn)定。但其每年的均值分數(shù)隨著限購政策的松動在逐年增長，指標顯示其現(xiàn)金流能力維持穩(wěn)定，現(xiàn)金回收質量較高。(三)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究結論。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，財務風險等級不一樣的企業(yè)的重要影響因子也不同。財務風險比較低的企業(yè)，主要是因為其盈利能力和償債能力比較強，營運能力對這類企業(yè)影響較小?？衫^續(xù)企業(yè)目前的財務管理模式，但也要隨時關注財務指標的變化情況，做好財務預警工作。財務風險較高的企業(yè)是由于其盈利能力、償債能力以及發(fā)展能力較差導致的。通過分析處于嚴重風險的企業(yè)的財務指標發(fā)現(xiàn)，企業(yè)首先出現(xiàn)問題的是盈利能力，凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)凈利率等指標多為負值，企業(yè)的盈利能力持續(xù)降低，直至經(jīng)營逐步出現(xiàn)虧損;其次是償債能力不足，企業(yè)的資金短缺，償債能力逐步降低，導致無法清償?shù)狡诘膫鶆?，可能是因為企業(yè)的凈利潤過低，或者是因為盲目擴大資產(chǎn)規(guī)模造成的;再次是發(fā)展能力不足，企業(yè)最為重要的競爭力也在下降，經(jīng)營管理出現(xiàn)困難，需要立即分析應對。企業(yè)內(nèi)部要重視財務異常，管理者應該分析財務報表的相關信息，找出影響財務狀況的主要原因并采取相應措施，并建立財務預警機制實時監(jiān)控財務風險，幫助管理者在問題初期察覺到風險信號。2016年以來房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控政策持續(xù)深入與細化，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)面臨嚴峻考驗。在這次房地產(chǎn)市場調整中，企業(yè)只有通過及時改變發(fā)展策略與業(yè)務布局、不斷完善產(chǎn)品體系，提高運營管理效率，才能提高自身的抗風險能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制建議

房地產(chǎn)上市企業(yè)面臨來自政策、資金、企業(yè)內(nèi)部管理及外部競爭等多種挑戰(zhàn)，企業(yè)的財務管理影響著日常經(jīng)營、管理活動是否能正常開展。根據(jù)前文的房地產(chǎn)企業(yè)財務指標分析結果，企業(yè)的財務風險控制措施可以從兩個角度入手。從宏觀角度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程較短，單純依靠市場力量難以達到資源的最優(yōu)配置，需要利用宏觀調控手段加以配合，房地產(chǎn)調控政策出臺密度之大、措施之多遠超其他行業(yè)。但過去的政策只注重短期調整，缺乏中長期考量;過度依賴行政干預，市場自身調節(jié)不夠，房地產(chǎn)定位不夠明確;“一刀切”的房地產(chǎn)宏觀調控加劇區(qū)域發(fā)展差距。以來中央政府逐步采取長效調控機制，以回歸房子居住功能、穩(wěn)定房價、保障民生為目標，綜合治理房地產(chǎn)市場泡沫、預防房地產(chǎn)企業(yè)財務危機以及均衡房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場的發(fā)展。只有財政稅收體制進行制度創(chuàng)新與完善、政府與市場關系的理性回歸、加強對中介機構的監(jiān)管等，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策法律環(huán)境以及公平公正競爭環(huán)境，方能保障房地產(chǎn)宏觀調控長效機制的落實與生效。同時，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立符合各地房地產(chǎn)市場規(guī)律的財務危機預警體系，通過對市場的動態(tài)監(jiān)測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)問題以便政府部門及時調控市場的措施。從微觀角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式逐漸從依賴房價上漲獲得利潤向提高綜合開發(fā)能力及經(jīng)營效率轉變，在企業(yè)發(fā)展的不同階段，財務風險也有不同的特點。首先企業(yè)要根據(jù)自身的情況調整產(chǎn)業(yè)結構進行資源整合，結合實際制定適合自身企業(yè)的發(fā)展目標和營銷方案，更好地開拓房地產(chǎn)市場，提高盈利能力。在房地產(chǎn)企業(yè)的成立初期和成長期，財務風險主要是固定資產(chǎn)投資過多或者盲目擴張導致缺乏資金，不合理的債務融資結構引發(fā)財務風險，這類企業(yè)應該優(yōu)化資本結構，多渠道籌集資金，實現(xiàn)資金的供求均衡。其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理，提高流動資產(chǎn)的比例，拓展新的開發(fā)模式和融資模式。成熟期的企業(yè)需要進一步融資，如果內(nèi)部資金鏈管理能力不足，會造成投資風險，這類企業(yè)要對資金流動進行有效控制和調配。再次是加強內(nèi)部經(jīng)營與控制能力，在企業(yè)的衰退期，資源逐漸枯竭，需要通過產(chǎn)品和服務樹立優(yōu)秀的企業(yè)品牌，創(chuàng)建良好的企業(yè)文化，同時不斷探索新型開發(fā)項目，才能為企業(yè)不斷輸入新鮮的血液;調整發(fā)展戰(zhàn)略，向二三線甚至四線城市進軍;發(fā)展商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)等不斷提升自己的競爭力。最后通過多種途徑加強財務風險管理，提高決策的科學性，盡量避免錯誤的決策給企業(yè)帶來危機。在宏觀調控下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險既來自外部環(huán)境，又來自內(nèi)部環(huán)境，但根本原因還是企業(yè)經(jīng)營不善帶來的各方面能力的降低。房地產(chǎn)企業(yè)財務指標惡化是財務風險的直觀表現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解所處復雜環(huán)境的狀況，結合企業(yè)自身的實力和開發(fā)項目的特點，不斷地調整自身的經(jīng)營模式、經(jīng)營策略以及提高創(chuàng)新能力等。加強對資金的集中管理，提高財務管理的透明度和資金的利用效率，防止資金分散，提升企業(yè)的穩(wěn)健性和抗風險性。企業(yè)要加強財務風險管理工作，構建財務風險預警系統(tǒng)，從而有效監(jiān)控和防范財務風險，減少損失。同時房地產(chǎn)企業(yè)應緊跟政策與市場導向，抓住機遇加快轉型升級，努力為股東和社會創(chuàng)造更多價值。

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作者:韓夢雨 單位:鄭州大學旅游管理學院