導(dǎo)語：房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險分析及防范一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的重要支柱，越來越受到政府重視；國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言既是風(fēng)險，又是挑戰(zhàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于未能做好財務(wù)風(fēng)險的管理與防御，出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題，最終導(dǎo)致破產(chǎn)。因此，提高應(yīng)對風(fēng)險的能力對企業(yè)至關(guān)重要。本文首先對我國房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀和成因進行分析，然后針對房地產(chǎn)上市企業(yè)的特點從宏觀及微觀兩個角度提出關(guān)于加強房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險防控措施的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防控

一、我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境愈加嚴(yán)峻，政府正在加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，為過熱的房產(chǎn)經(jīng)濟降溫。房地產(chǎn)公司不得不在嚴(yán)峻的形勢下盡力獲取利潤，可謂艱難重重。盡管中國人民銀行副行長潘功勝表示，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險是可控的，但由于各種原因，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，導(dǎo)致其依然存在很大的隱患。目前我國房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀主要有以下特征：（一）投資放緩。從歷史上來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額走勢會滯后于商品房銷售增速，且滯后時間間隔逐漸縮短。但該規(guī)律卻在2016年之后出現(xiàn)了明顯背離，2010至2015年期間，房地產(chǎn)投資與商品房銷售顯示出較好的相關(guān)性，投資增速一般會滯后于銷售面積半年左右，且滯后的時間逐步縮短。但2016年以來，房地產(chǎn)企業(yè)卻普遍加強現(xiàn)金儲備。（二）行業(yè)利潤率水平有所下降。以來，國家進一步加強了房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，加之土地價格上漲較多，消費者在房產(chǎn)的購買上顯得更加理性。國家政策、企業(yè)的財務(wù)狀況以及消費者的態(tài)度等因素都會影響到行業(yè)利潤水平。（三）行業(yè)整體負(fù)債比例較高。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，較去年同期上漲1.44個百分點，達到2005年來的新高。分析人士指出，2015至2016年地產(chǎn)去庫存進程加快，開發(fā)商補庫存意愿加強，進行大規(guī)模融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債大幅增長。

二、我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險的成因

財務(wù)風(fēng)險即企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險和股東收益的可變性，對企業(yè)的盈利和發(fā)展會產(chǎn)生重大影響。房地企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因很多，既有外部原因，也有企業(yè)自身的原因。（一）企業(yè)外部原因（1）政府宏觀調(diào)控。政策因素是影響房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的首要因素。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，極受政府關(guān)注。報告中提到，“房子是用來住的，不是用來炒的”，因此近年來國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策。一方面，國家頒布的交易政策直接造成房地產(chǎn)的需求下降，企業(yè)銷售業(yè)績下滑，影響資金回籠，可能產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險；另一方面，房地產(chǎn)項目離不開土地，對《土地管理法》的修改，亦會影響企業(yè)的經(jīng)營。如果土地價格過高，企業(yè)必然會提高售價以降低成本，從而影響銷量，形成財務(wù)風(fēng)險。因此，國家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（2）市場經(jīng)濟整體環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境取決于政治、文化和軍事環(huán)境。如今我國處在飛速發(fā)展時期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一旦到達峰點，就會衰退下來，受到?jīng)_擊。由于資金占用期長回收慢的特點，經(jīng)濟環(huán)境低迷對房地產(chǎn)行業(yè)會造成很大影響。（3）市場供求不合理。市場經(jīng)濟的本質(zhì)即經(jīng)濟活動；供求的不合理必將影響市場。如今我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。在“北上廣”等一線城市，房子明顯供不應(yīng)求；而在一些二三線城市卻供過于求。地域差異等原因造成房地產(chǎn)行業(yè)供求情況不合理，存在風(fēng)險隱患。（二）企業(yè)內(nèi)部原因（1）行業(yè)特性。房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的前期資金投入，需資金占用周期短，具有資金密集型行業(yè)的特性。另一方面，由于開發(fā)項目建設(shè)周期長，且存在諸多不穩(wěn)定因素，如前期的拆遷、后期房屋銷售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收等問題。這些都會影響地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)狀況。（2）行業(yè)競爭激烈。由于房地產(chǎn)開發(fā)的收益較高，因此近二十年來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)進入大量企業(yè)。由此產(chǎn)生的一系列問題，如土地競爭、招標(biāo)競爭等，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資。然而一旦投資失誤，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的爆發(fā)，引起房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的價值構(gòu)成及其比例關(guān)系。目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款，這造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)依賴性。據(jù)統(tǒng)計，我國大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上，如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)依賴銀行信貸這一籌資渠道，資金鏈一旦出現(xiàn)斷裂，都將引起巨大的財務(wù)危機。

三、加強房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險防范與控制的措施

（一）宏觀層面。（1）關(guān)注政策的變動。近年來，我國政府在不斷調(diào)整對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，每一次變動都會對房地產(chǎn)上市公司產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對政策和經(jīng)濟環(huán)境關(guān)注和研究，預(yù)測和確定正確的投資環(huán)境和政策，以便公司隨時調(diào)整自己的經(jīng)營戰(zhàn)略，防范財務(wù)風(fēng)險。（2）加強區(qū)域合作。各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均衡，導(dǎo)致全國的房地產(chǎn)市場形勢區(qū)域間差異較大。目前國內(nèi)東部地區(qū)房地產(chǎn)市場飽和，可供開發(fā)土地面積有限，房價較高；中西部地區(qū)土地供應(yīng)充足，發(fā)展?jié)摿薮?，房價較低。在這種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取戰(zhàn)略合作的方式，推進城市深度進入的戰(zhàn)略，拓展市場。（3）堅持走品牌路線。為了更好地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分利用品牌效益在市場轉(zhuǎn)型中的價值和作用，打造出別具一格的精品工程；要樹立良好的品牌形象，樹立“以客戶為中心”的服務(wù)理念，增加產(chǎn)品附加值，使品牌得到消費者的認(rèn)可。（二）微觀層面。（1）全面樹立財務(wù)風(fēng)險管理意識。有效防范與控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，需要在企業(yè)內(nèi)部全面樹立財務(wù)風(fēng)險防御的管理意識。首先，管理層作為企業(yè)的經(jīng)營者、所有者，應(yīng)率先樹立風(fēng)險意識；其次應(yīng)加強企業(yè)員工的財務(wù)風(fēng)險培訓(xùn)，提升綜合素質(zhì)。（2）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)控體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從及時有效防御財務(wù)風(fēng)險的角度出發(fā)，構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)控體系。只有通過建立健全財務(wù)風(fēng)險管理制度才能提升財務(wù)風(fēng)險的防御能力。企業(yè)應(yīng)設(shè)置與財務(wù)風(fēng)險相關(guān)且體現(xiàn)企業(yè)財務(wù)狀況和資本結(jié)構(gòu)的財務(wù)指標(biāo)如資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)凈利率等，確保企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力；另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)控體系，借助信息化工具，制定各財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)的承受范圍，做到及時觀察和預(yù)警。（3）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。如今大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的增加主要是由于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)想要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，首先應(yīng)拓寬籌資渠道，不能僅依靠銀行信貸，而應(yīng)輔以信托融資、租賃融資等手段，從而避免高負(fù)債率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身情況，制定相對合理的資本結(jié)構(gòu)計劃，明確債權(quán)比例，防止盲目投資，降低財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（4）加強日常和大額現(xiàn)金流控制。房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量很大，如果不注重管理便極易引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。近年來，我國159家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額和行業(yè)中值均為負(fù)數(shù)。因此需要重點關(guān)注投資和籌資活動中的現(xiàn)金流，管理好應(yīng)收賬款，制定符合本公司實際情況的信貸政策，保證企業(yè)的變現(xiàn)能力。

四、結(jié)語

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)存在總量過剩、區(qū)域分化、容量過多等特點，極易為財務(wù)風(fēng)險埋下隱患。因此房地產(chǎn)上市企業(yè)應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的財務(wù)狀況，合理地開發(fā)投資；另一方面，公司管理層應(yīng)建立健全財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，時刻樹立風(fēng)險意識。只有這樣，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟才能健康持久地發(fā)展下去。

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作者:常儒瑾 單位:東北石油大學(xué)