導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究背景及意義

房地產(chǎn)在人類(lèi)生活和消費(fèi)中占有重要地位。房地產(chǎn)以其固有的特點(diǎn)，包括強(qiáng)關(guān)聯(lián)度和帶動(dòng)系數(shù)大等方面，已經(jīng)迅速發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)?？刂撇p少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中立于不敗之地的核心戰(zhàn)略，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)必須重視的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，采用任何工作改革、激勵(lì)等措施都不能取代財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制這個(gè)工作內(nèi)容，它是企業(yè)取得成功的保證。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控問(wèn)題成因分析

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

第一，依靠銀行貸款導(dǎo)致資金融資渠道過(guò)于單一。由于整體的融資渠道都主要集中在銀行貸款，加之受到國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，銀行信貸政策逐漸偏緊，企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿骄薮蟮臎_擊，同時(shí)，企業(yè)無(wú)法從其他渠道獲取充足的資金來(lái)滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)展的需要，將面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，隨意籌資使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。在負(fù)債的結(jié)構(gòu)方面，企業(yè)用于項(xiàng)目的長(zhǎng)期投資資金采用了中短期的貸款方式，此時(shí)受?chē)?guó)家調(diào)控政策等因素影響，銷(xiāo)售及回款情況很不理想，如果貸款到期時(shí)銷(xiāo)售回款仍不能完成預(yù)期，將使得企業(yè)陷入嚴(yán)重的困境，增加了企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。在籌資的規(guī)模方面，有些企業(yè)的籌資規(guī)模已達(dá)到其所能承受風(fēng)險(xiǎn)能力的上限，應(yīng)該引起高度的重視。第三，粗放型的資金運(yùn)作導(dǎo)致企業(yè)缺乏科學(xué)合理的融資決策。企業(yè)對(duì)自身的資金需要和收益情況了解不詳細(xì)，對(duì)可使用的融資渠道和形勢(shì)的挖掘不充分，對(duì)資本結(jié)構(gòu)和融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不清晰，對(duì)怎樣開(kāi)發(fā)融資渠道、如何優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)缺少明確的科學(xué)依據(jù)和分析決策的方法。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

一方面，時(shí)間因素的不確定性增大企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目所經(jīng)歷的時(shí)間越長(zhǎng)，內(nèi)外部的環(huán)境等因素變化的可能性越大，隨之帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)政策復(fù)雜多變?cè)龃笃髽I(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是受政策性影響很敏感的行業(yè)，受著投資政策、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策、稅收政策等多方面政策的制約和影響。近年來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)的投資。

3.管理機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)成因分析

首先，企業(yè)預(yù)算管理制度的不健全增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)不能從財(cái)務(wù)預(yù)算的角度認(rèn)真分析，不能從土地成本、資金使用、投資收益等方面做出詳細(xì)的預(yù)算，企業(yè)就不能明確目標(biāo)利潤(rùn)，更無(wú)法將預(yù)算分解并落實(shí)，就會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)管理上的隨意性和資金的不可控，財(cái)務(wù)管理知識(shí)簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算，忽略了相關(guān)控制，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制機(jī)制不健全，管理責(zé)任追究不明確，沒(méi)有在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行相互制約。在資金使用方面缺少計(jì)劃和安排，項(xiàng)目啟動(dòng)前企業(yè)不能對(duì)資金的使用做出合理的計(jì)劃，在資金偏緊時(shí)容易帶來(lái)財(cái)務(wù)危機(jī)。最后，成本費(fèi)用控制不到位增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)忽略了項(xiàng)目相關(guān)的成本費(fèi)用的控制，沒(méi)有做到各部門(mén)全程成本核算，管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用的支出較大，使企業(yè)的流動(dòng)資金不足，無(wú)法提供更多資金償還短期借款，加大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控策略

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)管控策略

第一，利用房地產(chǎn)信托方式開(kāi)展多元化融資。信托具有獨(dú)特制度優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新空間寬廣，具有巨大的靈活性。相比較銀行貸款，房地產(chǎn)信托融資策略不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于拓寬投資者投資渠道、促進(jìn)投資的多元化發(fā)展。第二，尋求與其他企業(yè)合作?？梢酝袠I(yè)上游的設(shè)計(jì)企業(yè)或建筑企業(yè)合作，以提供的材料、設(shè)計(jì)或施工作為投資，這樣一來(lái)可以減少前期的資金投入，提高資金的流通性與回籠速度。還可與同行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)合作，以一方提供土地的使用權(quán)投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由另一方進(jìn)行開(kāi)發(fā)等后續(xù)工作的合作方式進(jìn)行，雙方依據(jù)各自的投資比例分配收益。這樣的方式可在擁有土地的一方資金量不足的情況下可以實(shí)施，同時(shí)雙方在合作的整個(gè)過(guò)程中有高度的協(xié)調(diào)性。第三，降低融資成本實(shí)現(xiàn)融資決策科學(xué)化。通過(guò)預(yù)算對(duì)資金預(yù)先實(shí)行計(jì)劃安排，保證融資決策的準(zhǔn)確性和實(shí)用性。參照預(yù)算籌資，避免資金閑置，減少融資成本。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)管控策略

首先，進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算并建立全面預(yù)算體系。運(yùn)用綜合的評(píng)價(jià)方法，從土地的成本、資金流量、投資回報(bào)率等對(duì)投資方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算。其次，進(jìn)行全面的可行性研究并縮短施工工期。加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的現(xiàn)有供求情況和未來(lái)的供求趨勢(shì)。在工期可能帶來(lái)未來(lái)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)方面，重視事前控制和事中控制，在確保施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上快速開(kāi)發(fā)縮短工期，盡可能減少未來(lái)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。再次，時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策加強(qiáng)對(duì)新政策的理解。政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)趨勢(shì)。正確的判斷投資方向和調(diào)整投資方案，減少由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.管理機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)管控策略

第一，完善付款原則及制度。在付款原則及制度方面，企業(yè)應(yīng)在各個(gè)相關(guān)部門(mén)建立內(nèi)部控制和相互制約的體系。對(duì)于重大事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)上報(bào)并進(jìn)行集體決策。財(cái)務(wù)管理需全面應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)化信息技術(shù)管理，加快信息共享的速度，使企業(yè)充分利用資源，增加投資收益。第二，加強(qiáng)資金管理。應(yīng)將資金管理融入財(cái)務(wù)預(yù)算當(dāng)中，通過(guò)資金預(yù)算，合理的安排資金運(yùn)轉(zhuǎn)，降低資金使用成本，提高資金使用效率。增強(qiáng)對(duì)資金使用的規(guī)?？刂?，建立和完善授權(quán)制度。同時(shí)，完善資金管理，實(shí)現(xiàn)資金統(tǒng)一控制和集中管理，有效防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，加強(qiáng)成本管理。敲定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)成果，不得隨意增加支出，執(zhí)行成本責(zé)任制，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于籌資、投資和管理機(jī)制等環(huán)節(jié)，找出了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、管理機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)形成的原因。在詳細(xì)研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，從而提出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控策略，并在應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)調(diào)控措施和企業(yè)資金管理等方面給出建議，為減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供參考。

作者:李巖 單位:沈陽(yáng)新松機(jī)器人自動(dòng)化股份有限公司