導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析問題及對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過高速擴張發(fā)展的階段，已經(jīng)從高額利潤遮蓋粗放管理的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)為精細(xì)化管理保證企業(yè)生命力的經(jīng)營模式。在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中，為了加強企業(yè)核心競爭力，必須提高企業(yè)的盈利能力和管理水平。有效的財務(wù)分析，可以將企業(yè)原始的財務(wù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為反映實際經(jīng)營狀況的財務(wù)信息，為調(diào)整經(jīng)營策略，作出各種重大決策提供參考信息。文章基于實踐經(jīng)驗，從財務(wù)分析的作用、常用的方法中剖析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析存在的問題，并提出個人的建議和對策。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn);財務(wù)分析;房地產(chǎn)企業(yè)運營決策

1財務(wù)分析在房地產(chǎn)企業(yè)實踐工作中的作用

1.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的特點。房地產(chǎn)行業(yè)是重資金、高杠桿的行業(yè)。從土地購入到工程建設(shè)，需要大量集中的投入資金。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是實行預(yù)售制，銷售收入并不按自然年度確認(rèn)，大量的預(yù)收賬款中包含企業(yè)已經(jīng)履約的部分和正在施工的部分，其財務(wù)數(shù)據(jù)集中度高;由于稅費未清算，收入成本未結(jié)轉(zhuǎn)，所有者權(quán)益不準(zhǔn)確的現(xiàn)象是一種常態(tài)。因此，常規(guī)的財務(wù)報表所反映的各類指標(biāo)并不能真實地反映企業(yè)的運營狀況和財務(wù)狀況，無法滿足管理層的使用需求，必須進(jìn)一步加工，通過指標(biāo)分析才能具有相應(yīng)的作用。1.2財務(wù)分析對房地產(chǎn)企業(yè)運營決策的影響。決策者需要監(jiān)控企業(yè)的實際增長率和可持續(xù)增長率，及時調(diào)控企業(yè)發(fā)展過程促使企業(yè)提高盈利能力并保持合理的發(fā)展速度。財務(wù)分析可以幫助決策者了解企業(yè)總資產(chǎn)的增加或者企業(yè)所有者權(quán)益的增長以及企業(yè)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量信息，為決策者制定發(fā)展策略起決定性作用。財務(wù)分析工作不同的崗位和部門數(shù)據(jù)的關(guān)注點是不一樣的。一般來說，人們只關(guān)注自己工作內(nèi)容的數(shù)據(jù)。例如，銷售人員最在意的是銷售指標(biāo)和回款指標(biāo)達(dá)成率以及營銷費用的使用比率;財務(wù)人員關(guān)心資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流盈余、稅費、利潤、資金收支、投資回報等。管理層要綜合考慮各部門的需求，按小目標(biāo)服務(wù)于大目標(biāo)的原則，設(shè)置各個部門各個崗位的分析指標(biāo)，然后通過財務(wù)分析了解企業(yè)的目標(biāo)完成情況、利潤實現(xiàn)情況、各項考核指標(biāo)的達(dá)成情況，跟進(jìn)各部門重要工作任務(wù)的實時狀況。總結(jié)前一期工作的得失，制定下一期的工作目標(biāo)，財務(wù)分析是輔助管理不可或缺的工具。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的常用方法

為了滿足不同使用者在財務(wù)分析工作上的不同需求，財務(wù)分析就產(chǎn)生了多種多樣的分析方法。通常會有以下四種。(1)比較分析法。將兩個或者兩個以上的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行對比，通過對指標(biāo)間的差異比較進(jìn)行分析，它是一種最基本、最主要、最常用的分析方法。實際使用中會采用絕對額、百分?jǐn)?shù)和比率的比較分析財務(wù)報表、重要財務(wù)指標(biāo)或者是財務(wù)報表項目構(gòu)成之間的差異。(2)比率分析法。是通過財務(wù)相對數(shù)指標(biāo)的比較，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動變動程度進(jìn)行分析和考察，借以評價企業(yè)的財務(wù)狀況或者經(jīng)營成果的一種方法。例如反映企業(yè)營運能力的存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;反映企業(yè)盈利能力的凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)利潤率;反映償債能力的流動比率、速動比率等。通過相關(guān)比率分析，可以了解企業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)狀況是否正常，分析企業(yè)投入資本的盈利情況，考察企業(yè)償債能力，使財務(wù)分析更為全面和深刻。(3)趨勢分析法。是指將企業(yè)兩期或連續(xù)數(shù)期的財務(wù)會計報表中的相同指標(biāo)或比率相比較，以確定其增減變動的方向、數(shù)額和幅度，揭示企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果增減變化的性質(zhì)和變動趨勢的一種分析方法。(4)因素分析法。是用來確定幾個相互聯(lián)系的因素對某個財務(wù)指標(biāo)的影響程度，據(jù)以說明財務(wù)指標(biāo)發(fā)生變動或差異的主要原因的一種分析方法。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析中常見的問題

3.1缺少系統(tǒng)性的分析。由于需求不同，財務(wù)分析報告的使用者要求的財務(wù)分析指標(biāo)也不盡相同。同樣的指標(biāo)，口徑不一樣，例如銷售指標(biāo)，財務(wù)口徑以簽約為標(biāo)準(zhǔn)，銷售部門以認(rèn)購為標(biāo)準(zhǔn);同樣的指標(biāo)，執(zhí)行的核算方法不一樣，例如物業(yè)費應(yīng)收欠收數(shù)，業(yè)務(wù)部門以收付實現(xiàn)制為標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)部門以權(quán)責(zé)發(fā)生制為標(biāo)準(zhǔn);還有一種常見的情況，相似的指標(biāo)在不同部門之間容易有交叉。例如回款指標(biāo)，考核部門(通常是人力資源部)和業(yè)務(wù)部門常會根據(jù)各自的需求向財務(wù)部門提出要求，一個指標(biāo)會有不同的表格表現(xiàn)出來。所以，在實際工作中，當(dāng)使用部門的需求無法進(jìn)行系統(tǒng)性安排，財務(wù)分析經(jīng)常出現(xiàn)繁雜、交叉、口徑不一致的現(xiàn)象，產(chǎn)生各種矛盾，事倍功半。3.2分析結(jié)果有效利用率較低。財務(wù)分析是將各種業(yè)務(wù)情況用數(shù)據(jù)的形式表現(xiàn)出來，分析指標(biāo)對于工作的指導(dǎo)性和參考性非常強，可是在實際工作中，往往會出現(xiàn)以下兩種情況，大大降低了分析結(jié)果的利用率。3.2.1習(xí)慣性分析，做而不用。財務(wù)人員每期出具大量的分析報告，其中有很多數(shù)據(jù)是沿襲以前的慣例。做的人只關(guān)心是否按工作要求按期上報，并不關(guān)心這些分析結(jié)果是否有用;收的人是否認(rèn)真根據(jù)分析結(jié)果調(diào)整或者跟蹤工作內(nèi)容，并不在考核范圍。時間久了，就成了慣性工作，只是為了分析而分析，至于為什么分析，分析的結(jié)果是否有用，就不得而知了。3.2.2只看數(shù)據(jù)表面，不反映背后體現(xiàn)的問題。報表使用者對財務(wù)分析結(jié)果的深度使用，不僅僅是關(guān)心報表上的數(shù)據(jù)值，還應(yīng)該看到數(shù)據(jù)背后所反映的問題。例如，同樣金額的欠款指標(biāo)，要分析欠款原因、欠款賬齡、欠款人的溝通情況，不能只關(guān)心欠款的絕對值。對指標(biāo)進(jìn)行長期分析時，不能單獨看某一類指標(biāo)的發(fā)展趨勢，還要結(jié)合相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。例如，銷售指標(biāo)持續(xù)高比例達(dá)成，需要結(jié)合營銷費用和庫存變化的指標(biāo)對比分析，才能準(zhǔn)確掌握支持銷售指標(biāo)完成情況的原因。所以看數(shù)據(jù)時，要深入分析數(shù)據(jù)背后的業(yè)務(wù)情況。3.3財務(wù)與業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)不。足財務(wù)分析是一項比較專業(yè)的工作，從指標(biāo)設(shè)置、數(shù)據(jù)收集、分析到最終呈現(xiàn)出分析結(jié)果，需要有一定的專業(yè)水平。而業(yè)務(wù)部門對于數(shù)據(jù)的需求，很直接很簡單。在實際工作中，當(dāng)財務(wù)人員在進(jìn)行此項工作時，若按“專業(yè)”的標(biāo)準(zhǔn)來實施工作，付出很多的精力與時間，最終的結(jié)果往往與業(yè)務(wù)需求關(guān)聯(lián)性就比較差，難以得到業(yè)務(wù)部門的認(rèn)同。反過來看，當(dāng)財務(wù)分析反映出一些問題時，希望得到業(yè)務(wù)部門第一時間的應(yīng)對和調(diào)整，但業(yè)務(wù)本身就有很多不可控性，或者是業(yè)務(wù)流程反饋的時間較長，導(dǎo)致對于財務(wù)分析反映的經(jīng)營問題不能及時應(yīng)對。這兩種現(xiàn)象都說明財務(wù)與業(yè)務(wù)在工作上的關(guān)聯(lián)度不足。3.4財務(wù)分析數(shù)據(jù)來源分散。很多房地產(chǎn)企業(yè)目前都使用ERP軟件歸集處理數(shù)據(jù)，為統(tǒng)計分析提供了便利，但由于運營流程中很多環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)處置由各相關(guān)部門完成，前置環(huán)節(jié)和相關(guān)環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，財務(wù)部門收集的數(shù)據(jù)來源就比較分散，需要進(jìn)行不同數(shù)據(jù)之間的驗證，剔除重復(fù)或者口徑不符合要求的數(shù)據(jù)，才能滿足財務(wù)分析的要求，數(shù)據(jù)來源越分散，篩選數(shù)據(jù)的工作就越容易出錯，對財務(wù)分析的結(jié)果影響就越大。3.5財務(wù)分析方法不能滿足管理需求。不同的財務(wù)分析方法適用不同的管理需求，只有全面了解財務(wù)分析指標(biāo)之間的關(guān)系，才能搭建一套科學(xué)的財務(wù)分析體系。建立財務(wù)分析體系，選擇財務(wù)分析方法時，同一類指標(biāo)通常按單一方法作為基礎(chǔ)分析，很少結(jié)合2個或者2個以上的分析方法多維分析。并且分析方法一經(jīng)選擇，容易產(chǎn)生慣性，長期沿襲使用。久而久之，由于長期單一使用財務(wù)分析方法，不能適應(yīng)業(yè)務(wù)變化，難以滿足管理需求。

4優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的建議

4.1統(tǒng)一認(rèn)識，規(guī)劃分析指標(biāo)。通過系統(tǒng)性規(guī)劃安排分析指標(biāo)，可以解決財務(wù)分析經(jīng)常出現(xiàn)繁雜、交叉、口徑不一致的現(xiàn)象，減少工作中的各種矛盾。首先，要求領(lǐng)導(dǎo)層意見一致，給予全力的支持，才能落實這項涉及各部門的工作。其次，財務(wù)部門需要收集各部門的使用需求，并將這些需求匯總。最后，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃財務(wù)分析指標(biāo)，明確各指標(biāo)的統(tǒng)計口徑。過程中需要各業(yè)務(wù)部門全力配合，提供積極完整的需求清單。4.2設(shè)置財務(wù)分析的解讀方法和反饋機制。根據(jù)需求清單和指標(biāo)規(guī)劃方案設(shè)置財務(wù)分析指標(biāo)體系，并且確定每個指標(biāo)的解讀方法。包括指標(biāo)反映何種問題、合適的指標(biāo)數(shù)值是多少、取數(shù)來源與時間區(qū)間、采用何種分析方法、對差異的解釋與說明等，規(guī)范指標(biāo)分析要求。同時還應(yīng)該有一套反饋機制，當(dāng)數(shù)據(jù)分析結(jié)果提報后，定期總結(jié)或微調(diào)，特殊緊急的事項，有應(yīng)急反應(yīng)程序。兩兩配合，改善分析結(jié)果利用率較低的問題。4.3關(guān)聯(lián)部門間績效目標(biāo)，加強業(yè)務(wù)與財務(wù)的統(tǒng)一。管理層可以通過調(diào)整財務(wù)與業(yè)務(wù)的績效目標(biāo)，融合兩個部門的部分工作目標(biāo)，減少各部門的本位主義，如銷售指標(biāo)既是銷售部門的主要考核指標(biāo)，也是財務(wù)部門次要的考核指標(biāo);兩個部門在實踐中，都必須高度關(guān)注，提高了業(yè)務(wù)與財務(wù)目標(biāo)的一致性，減少了工作中的沖突與矛盾。4.4統(tǒng)一數(shù)據(jù)來源與口徑。首先，確定數(shù)據(jù)取數(shù)來源、取數(shù)時間，提報時間、提報渠道，責(zé)任人，形成一套數(shù)據(jù)庫。其次，無論分析指標(biāo)采用何種方法，都從這一套數(shù)據(jù)庫中取數(shù)，避免數(shù)據(jù)來源不一致。最后，利用各種辦公軟件設(shè)置固定的表格與公式，減少重復(fù)，最終利用圖表呈現(xiàn)出簡單易懂的分析結(jié)果。通過一致的數(shù)據(jù)源和分析方法，可比較的分析結(jié)果，減少數(shù)據(jù)源分散對財務(wù)分析結(jié)果的不利影響。4.5科學(xué)設(shè)置，定期檢查與調(diào)整。一套科學(xué)的財務(wù)分析體系在使用中，首先要保證數(shù)據(jù)的安全性，避免企業(yè)重要信息泄露，各類數(shù)據(jù)的取數(shù)與發(fā)送都必須在IT后臺監(jiān)控下，按授權(quán)執(zhí)行。其次保證數(shù)據(jù)的可比性和分析結(jié)果的一貫性，不得隨意調(diào)整分析口徑與指標(biāo)。再次，增加指標(biāo)維度，豐富指標(biāo)的分析角度。最后，定期對指標(biāo)分析效果進(jìn)行檢查，根據(jù)檢查結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

5結(jié)論

當(dāng)下，越來越多的企業(yè)都希望提高管理水平來提高企業(yè)的競爭力，而財務(wù)分析對企業(yè)經(jīng)營管理具有重要作用?？陀^有效的財務(wù)分析，可以促進(jìn)企業(yè)掌握發(fā)展中的成果與不足，及時發(fā)現(xiàn)可能引發(fā)各類問題的潛在風(fēng)險，提供正確的參考和管理決策依據(jù)，準(zhǔn)確判斷企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營狀況。因此，科學(xué)準(zhǔn)確的財務(wù)分析是企業(yè)管理中重要的一部分內(nèi)容。

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作者:王春梅 單位:信地置業(yè)(合肥)有限公司